Siirry sisältöön

5 vinkkiä aloittelevalle vuokranantajalle – Blogi #207

14/06/2020

Vuokraustoiminta on oleellinen osa ”osta ja pidä” -asuntosijoittamista. Kun tekee töitä sen eteen, että saisi ensimmäisen sijoitusasunnon omarahoitusosuuden kerättyä, tulisi rauhassa opiskella siinä ohessa vuokraustoiminnan perusteita. Monelta asuntosijoittajalta jää kuitenkin tämä opiskelu tekemättä. Onpa joitakin, joille valkenee vasta sijoitusasunnon ostamisen jälkeen, kuinka tärkeä osa vuokraustoiminta on asuntosijoittamisen tuottojen muodostumisessa.

Jos onnistuu tässä omarahoitusosuuden keräämisessä ”osta ja pidä” -strategian mukaisen sijoitusasunnon hankkimiseksi, omaa suurella todennäköisyydellä edellytykset opiskella vuokraustoiminnan perusteet sillä tavalla, että oman pääoman tuottotavoitteen saavuttaminen tai jopa sen kasvattamisen todennäköisyys kasvaa merkittävästi.

Kolikon varjoisalla puolella on huijariterminaattorin osuminen kohdalle, joka voi tuhota sekä oman pääoman tuoton jättämällä vuokrat maksamatta että omaa pääomaa asunnon tuhoamalla.

Käyn tässä kirjoituksessa läpi 5 perusvinkkiä, joihin tutustumalla ja noudattamalla aloitteleva vuokranantaja voi tasoittaa oman asuntosijoitusuransa alkupolkua ja luoda kestävämmän pohjan asuntosijoittajana menestymiselle.

1. Vuokralaisvalinta on asuntosijoittajalle yhtä tärkeää kuin rengasvalinta formulakuskille tai suksivalinta kilpahiihtäjälle

Sen jälkeen, kun sijoitusasunto on hankittu, merkittävä osa tulevien vuosien tuotoista määrittyy vuokraustoiminnan tuotoilla, joilla maksetaan vastikkeet ja korot, kasvatetaan omaa nettovarallisuutta tulonhankkimislainoja lyhentämällä sekä katetaan taloyhtiön ja asunnon tulevien remonttien kustannuksia sekä maksetaan verot. Näillä kaikilla on myös suuri merkitys asuntosijoittajan kykyyn ostaa seuraava sijoitusasunto.

Vuokraustoiminta koostuu useammista osavaiheista mutta sen tärkein yksittäinen vaihe on vuokralaisvalinta. Vuokralainen on vuokranantajan asiakas, joka perustaa kotinsa vuokranantajan omistamaan asuntoon ja maksaa tästä korvauksena vuokraa. 

Vuokralaisen kyky maksaa vuokraa ja halu pitää kodistaan hyvää huolta ovat vuokranantajan menestymisen ja sijotuksen tuoton kannalta oleelliset kaksi tekijää

Näiden kartoittamistaitojen opiskeluun ja harjoittamiseen kannattaa käyttää aikaa jo ennen sijoitusasunnon hankintaa. Jo pelkästään se, että sisäistää vuokralaisvalinnan tärkeyden, auttaa tekemään oikeita päätöksiä, jos syntyy kiusaus säästää kuluja ja resursseja vuokrausvalintavaiheessa.

Vinkki 1 – älä koskaan yritä säästää luottotietojen tarkistamiskustannuksissa

Suomen Vuokranantajien jäsensivuilta voi siirtyä 9 euron hinnalla tekemään luottotietotarkistuksen Bisnoden palvelussa. Normaalihintaisena palvelu on 12,90 €.

Mikäli luottotiedoista löytyy jotain merkintöjä mutta vuokralaisvalintakriteerisi mahdollistavat hyvän maksukyvyn omaavan, luottotietonsa menettäneenkin vuokralaisen valinnan, älä koskaan tee sitä ottamatta ulosottorekisteriotetta, joka maksaa 6 euroa.

Vaihtoehtoinen reitti vuokralaisvalintavaiheessa onnistumiseksi on hyvät suositukset, siis ei kenen tahansa, vaan hyvät suositukset omaavan vuokravälittäjän käyttäminen. Kun kysyt suosituksia, pyydä ensisijaisesti henkilösuosituksia. Vuokravälitysyrityksen maineella ja toimintakulttuurilla on merkitystä mutta ne eivät takaa, että kaikki yrityksen välittäjät ovat hyviä nimenomaan vuokralaisvalintatyössä.

2. Kotivakuutustodistuksen, vakuuden toimittamisen ja avainten luovutuksen aikajärjestys on elintärkeä

Vuokra-asuntomarkkinoilla liikkuu pieni ryhmä, joita kutsun huijareiksi. Heitä ei pidä sekoittaa isoon ryhmään, joita kutsutaan yleisesti vuokralaisiksi. 

Huijari on sellainen henkilö, joka on erikoistunut tunnistamaan huijattavan vuokranantajan, joista iso osa on myös aloittelevia vuokranantajia. Kerran huijatuksi tullut vuokranantaja pääsääntöisesti läpäisee huijarin tarjoaman kalliin valmennuskurssin eikä sen jälkeen tule toista kertaa huijatuksi. Noudattamalla vinkkiä 2, voi alentaa kurssille osallistumisen pakkoa merkittävästi.

Vinkki 2 – vaadi kotivakuutustodistus, vaadi vakuus, luovuta avaimet – aina tässä järjestyksessä

Huijareilla on olemassa prosessit hölmön vuokranantajan löytämiseksi. Näiden prosessien ytimessä on löytää vuokranantaja, joka on valmis joustamaan ja muuttamaan yllämainittua pyhää kolmijärjestystä. 

Säännöllisin väliajoin näkee vuokranantajien nettipalstoilla toimintaohjepyyntöjä, kun avaimet on luovutettu ennen vakuutta, jota ei sitten koskaan ole toimitettu 20 lupauksesta huolimatta. Jokainen kerta synnyttää minussa harmituksen tunteen, kuinka olen epäonnistunut tämän perusopin välittämisessä, jota olen yrittänyt välittää Ostan Asuntoja Blogissa, Ostan Asuntoja YouTube -kanavalla ja sosiaalisessa mediassa vuosikausia.

Miten vuokranantaja voi välttää huijarin? – 4+1 keinoa YouTube #70

Näillä palstoilla ihmetellään myös toistuvasti ”vuokralaiskandidaatteja”, jotka kaikkoavat ensitiedustelun jälkeen kokonaan. Jos tällainen osuu kohdalle, kannattaa miettiä, tuliko vahvistaneeksi ensimmäiseen tiedusteluun vastatessa, että kotivakuutus vaaditaan ja/tai vakuus pitää toimittaa ennen avainten luovutusta. Tai tuliko muuten annettua jämptin vuokranantajan kuva alustavaan tiedusteluun vastatessa.

Vaatimalla selkokielisesti ja jämptisti kotivakuutuksen, karkoittaa ne huijarit, jotka jo itse tietävät, että kotivakuutusta ei heille vakuutusyhtiöistä myönnetä. Kertomalla jämptisti, että vakuus on toimitettava ennen avainten luovuttamista, karkoittaa ne huijarit, joilla ei ole mitään tarkoitustakaan toimittaa vakuutta. Tällaiselle huijarille asian edistäminen asiansa osaavan vuokranantajan kanssa on täyttä ajanhukkaa. He siirtyvät nopeasti eteenpäin löytääkseen potentiaalisen huijattavan vuokranantajakandidaatin.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

OVV_logo

Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.

Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.

Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.

OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com

7000 vuokrattua asuntoa – Marita Polvi-Lohikoski osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #43


3. Opettele käyttämään Googlea, kirjoittamaan sinne AHVL ja painamaan enter

Joskus huomaan ihan tosissani pohtivani, kuinka profiilikuvaltaan 30-vuotiaalta näyttävä on onnistunut hankkimaan sijoitusasunnon kenties Oikotien tai Etuoven kautta, kirjautumaan netissä sosiaalisen median palveluun, rekisteröitymään vuokranantajien keskustelupalstalle eikä osaa käyttää Googlen hakukonetta.

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta kuuluu jokaisen asuntosijoittajan ja vuokranantajan perustavaa laatua oleviin elementteihin, joihin toimintaa tuetaan ja rakennetaan. Se löytyy Googlaamalla ”ahvl” tai tästä klikkaamalla juuri ohitettua ahvl-kirjainyhdistelmää. Se ei ole kapulakieltä eikä se ole virsikirjan paksuinen opus. 

Esimerkiksi tämän lain pykälässä 4 sanotaan lyhentämättömästi näin:

Vuokrasopimus on määräaikainen tai voimassa toistaiseksi

Aika, joka erilaisissa vuokranantajien väittely- ja tappeluketjuissa on käytetty siihen, miten saada yksi vuokrasopimus samalla kertaa olemaan sekä määräaikainen että toistaiseksi voimassaoleva, ylittää oman käsityskykyni kymmenkertaisesti. Jotkut jaksavat vuosikausia vaatia linkkejä ennakkotapauksiin, joissa oikeudessa on todettu, etteikö tällainen samanaikainen hybridisopimus muka olisi mahdollista.

Vinkki 3 – keskity noudattamaan lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta

piled books on a shelf

Asuntosijoitustoiminnan kasvattamisen ja oman vuokraustoimintataitojen kehittämisen kannalta on lukuisia, paljon oleellisempia asioita kuin lakipykälien viilaamisen ympärillä pyöriminen. 

Vuokranantajana menestymisen oikopolku tulee siitä, että itselle epäselvissä tilanteissa käy ensin katsomassa, mitä laki asiasta sanoo. Seuraavaksi voi kysyä apua Googlelta. Näiden tiedonhakujen jälkeen jälkeen on valmiimpi esittämään lisäkysymyksiä keskustelupalstoilla.

Opinhaluisille pelkästään Ostan Asuntoja -kanavilta löytyy yli 100 juuri vuokraustoimintaa käsittelevää sisältöjulkaisua, joita voi selata nettiselaimessa oikealla sivupalkissa näkyvän ”kategoriat” -toiminnon kautta.

4. Arvioi oma riskinsietokykysi ja suojaudu tarvittaessa vuokranantajan vakuutuksella

Taloyhtiöllä on kiinteistövakuutus ja vuokralaisella kotivakuutus mutta näiden molempien rinnalle on olemassa vuokranantajille tarkoitettuja vakuutuksia, jotka tarjoavat lisäturvaa vaikkapa vuokralaisen tahallisesti aiheuttamien vahinkojen varalle tai vuokratulojen keskeytymistä vastaan.

Vinkissä 2 kehoitettiin varmistamaan, että vuokralaisella on kotivakuutus voimassa ennen avainten luovuttamista. Tämä tarkistusvinkki takaa sen, että vakuutusyhtiön mielestä vuokralainen on kotivakuutuskelpoinen. Vaikka vuokrasopimuksessa olisi kirjattu, että vuokralainen pitää kotivakuutuksen voimassa koko vuokrasuhteen ajan, pykälä ei sido vakuutusyhtiötä edes ilmoittamaan vuokranantajalle, mikäli vuokralainen irtisanoo kotivakuutuksensa. Harva näin tekee mutta teoriassa se on mahdollista.

Vinkki 4 – Jos itselläsi on kotivakuutus, autossa kaskovakuutus ja lomalla matkavakuutus, suhtaudut riskeihin todennäköisesti tasolla ja tavalla, joka edellyttäisi myös vuokranantajan vakuutuksen ottamista ensimmäiseen sijoitusasuntoon.

Vuokranantajan vakuutukset ovat asuntokohtaisia. Kun sijoitusasuntoja alkaa olla useampia, silloin voi pohtia, kuinka paljon kaikkien sijoitusasuntojen vakuuttaminen yhteensä maksaa ja millä asuntomäärällä on valmis kantamaan riskin itse vastineena vakuutusmaksusäästöistä. 

1001 kysymystä vuokranantajan vakuutuksesta – Henrik Rantanen osa ½ – Ostan Asuntoja Podcast #51

5. Älä lykkää ensimmäistä asunnon tarkastuskäyntiä loputtomiin

Jo vuokralaisvalintavaiheessa voi katsoa, löytyykö vuokralaiselta sosiaalisen median profiilia, jossa olisi iso määrä kotipeilin kautta otettuja selfiekuvia tai muita kuvia, joiden taustoilla toistuu saman asunnon piirteitä. Mitä enemmän kuvista näkyy siisti asunto sitä todennäköisempää on, että kyseessä on vuokralaiskandidaatin oma edellinen tai sitä edellinen koti. 

Mikäli vuokralainen valittaa asunnon vioista tai puutteista ensimmäisten viikkojen aikana, nämä ovat oivia mahdollisuuksia päästä heti tarkastamaan, miten vuokralainen pitää huolta omasta kodistaan. Silmäparien ei tarvitse olla omat vaan myös putkimies, sähkömies tai kodinkonetoimittaja voivat luoda vilkaisun, miltä liesi ja tiskipöytä näyttävät tai tuoksuuko asunnossa tupakanhaju.

Vinkki 5 – tee asunnon tarkastuskäynti viimeistään vuoden sisällä vuokrasopimuksen solmimisesta

Mikäli asunto on vuoden asumisen jäljiltä hyvässä kunnossa, suurella todennäköisyydellä vuokralaisvalinta on onnistunut ja asunnon kunto pysyy hyvänä tulevinakin vuosina. 

Bonusvinkki – liity Suomen Vuokranantajien jäseneksi **

**Ei-kaupallinen varoitus. Tämä suositus ei perustu kaupalliseen yhteistyöhön vaan puhtaasti omiin henkilökohtaisesti kokemiini hyötyihin, jotka ovat olleet moninkertaisesti suuremmat kuin verovähennyskelpoinen 96 euron vuosijäsenmaksu vuonna 2020. 

Tiger Woodskin oli joskus aloitteleva golffari

Ihan jokainen asuntosijoittaja ja vuokranantaja on joskus hankkinut ensimmäisen sijoitusasuntonsa ja valinnut ensimmäisen vuokralaisensa. 

Ostan Asuntoja Podcastin isäntänä tiedän, että moni on tehnyt virheitä ja monen virheet liittyvät vuokraustoimintaan. Oma, kustannuksiltaan suurin virheeni liittyy nimenomaan vuokralaisvalintaan. Kuva omalta vuokralaisvalintakurssiltani.

20150125_144042

Tämän kirjoituksen viittä vinkkiä noudattamalla ei saa takuuta eikä vakuutusta siitä, etteikö vuokraustoiminnassa tulisi virheitä ja ongelmia. Näiden vinkkien noudattamatta jättämisellä pystyy kuitenkin kasvattamaan omien virheidensä toteutumistodennäköisyyttä ja sitä kautta saatavien oppikokemusten kalleutta.

Jos tykkäät jatkossakin lukea vuokranantajapalstoilta aloittelevien vuokranantajakolleegoiden kysymyksiä, kun avaimet on annettu ja vakuutta ei tilillä vaan näy, älä missään tapauksessa koskaan missään sosiaalisessa mediassa tai edes privaatisti sähköpostilla jaa tätä kirjoitusta eteenpäin. Muista myös, että pelkkä tykkäämispainallus vaikuttaa algoritmiin siten, että kirjoitus voi tulla niiden toimesta jonkun aloittelevan vuokranantajan tietouteen. 


Minna “kasvata tuloja” Nikula Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #102

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Mikä on vuokraustoimintasi tilanne kesäkuun 2020 alkupuolella? – YouTube #118

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET

Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198

3 tärkeää kirjaa oman asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintani kannalta 2019 Blogi #169

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google photo

Olet kommentoimassa Google -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggaajaa tykkää tästä: