Neuvotteleminen on turhaa. Vai onko sittenkään? – Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja 32/x – Blogi #526
“Asuntoja ei voi ostaa alle markkinahinnan. Paitsi sukulaiskaupassa.” totesi yhden pankkini lainavirkailija osana rahoitusneuvotteluja. Totesin neuvottelutilanteen mahdottomaksi päästä win-win -ratkaisuun. Pyysin häntä olemaan yhteydessä esimieheensä ja esitin toivomuksen, että esimies voisi soittaa minulle.
“Asuntoja ei voi ostaa alle markkinahinnan. Paitsi sukulaiskaupassa.” totesi pankkini lainavirkailijan esimies ollessaan yhteydessä minuun.
“Asuntoja ei voi ostaa alle markkinahinnan. Paitsi sukulaiskaupassa.” totesi vielä saman pankin asiantuntija somessa minulle.
Voisiko tehokkaiden markkinoiden hypoteesi toimia myös asuntoihin?
Paitsi sukulaiskaupoissa.
Tehokkaiden markkinoiden hypoteesi on yksi tärkeimpiä ja väitellyimpiä sijoittamisen teorioita.
Tehokkaiden markkinoiden hypoteesi (The Efficient Market Hypothesis EMH) toteaa, että arvopapereilla käydään kauppaa hinnoilla, jotka heijastavat kaikkea saatavilla olevaa tietoa. Tämä tekee mahdottomaksi ansaita osakevalinnalla tai markkinoiden ajoittamisella johdonmukaisesti riskikorjattuja tuottoja, jotka ylittäisivät markkinoiden keskimääräisen tuoton. Koska vain uusi, ennakoimaton tieto saa hinnat muuttumaan, tulevat hintaliikkeet seuraavat ”satunnaista kulkua”.
Eugene Fama esitti tämän viitekehyksen jo vuonna 1970.
Tästä on vedetty johtopäätöstä, että osakepoiminta olisi vähemmän kannattavampaa kuin indeksisijoittaminen. Tutkijat, salkunhoitajat ja yksittäiset sijoittajat ovat pohtineet tätä ja mielipiteiden kirjo on laaja. Apinakin on tasaisin väliajoin otettu tekemään osakepoimintaa tikkaa heittämällä. Tutkimuksin on sitten todettu, että tämän olevan aktiivista salkunhoitoa kannattavampi tapa. Kukaan ei tiettävästi ole palkannut näitä apinoita säännöllisiksi tikanheittäjiksi omaan aktiivisesti hoidettuun salkkuunsa.
EMH:n mukaan pääomia allokoitaisiin tehokkaasti. Jos markkinat olisivat tehokkaita, osakekurssit ohjaisivat pääomia korkeimman tuoton kohteisiin. Korkeimman tuoton toimialojen parhaiten johdetut yritykset saisivat pääomaa halvimmalla ja parhaimmilla ehdoilla. Matalamman tuoton toimialoille osattaisiin olla myöntämättä rahoitusta tai se olisi ainakin kalleinta.
Mikäli markkinat eivät olisikaan tehokkaat tai olisivat jopa systemaattisesti tehottomia, silloin pääomia voitaisiin allokoida väärille toimialoille ja niiden huonosti johdetuille yrityksille. Tästä, teoreettisesti siis, voisi pääomien liiallisen allokoinnin seurauksena syntyä kuplia joillain toimialoilla ja samanaikaisesti seurata liian alhaisia investointeja toimialoilla, joita markkinat laiminlyövät.
Tehokkaiden markkinoiden hypoteesi ei väitä, että hinnat ovat aina oikeassa
Jopa hypoteesi antaa mahdollisuuden sille, että pörssikurssit eivät aina kerro oikeaa hintaa. Se väittää, että osakkeiden hinnat ovat paras saatavilla oleva arvio huomioiden kaikki saatavilla oleva tieto. Joskus jälkikäteen osoittautuu, että pörssikurssien kertoma paras arvio oli liian alhainen ja joskus liian korkea. Hypoteesin mukaan näitä virheitä, tai epätarkkuuksia, ei voi systemaattisesti tunnistaa etukäteen. Jatkuvaa ylituottoa ei voisi siis saavuttaa kaikki kustannukset huomioiden. Kilpailu tekee sen mahdottomaksi. Sadat tai tuhannet rahastot ja instituutionaaliset sijoittajat, laskentatehon ja tekoälyn avustamina, etsivät jatkuvasti väärin hinnoiteltuja osakkeita. Ja panostavat resursseja tähän etsintään. Tämä lukuisten silmäparien kilpailu, hypoteesin mukaan, ohjaa hinnat vastaamaan kaikkea saatavilla olevaa tietoa.
Fama luokitteli markkinat tehokkuudeltaan kolmeen voimakkuusluokkaan, joiden välillä myös akateeminen konsensus poikkeaa. Asuntosijoittajien neuvottelutaitojen kehittämismotivaation kannalta kolmas luokka on mielenkiintoisin. Siinä väitetään, että arvopaperien hinnoissa on mukana kaikki informaatio. Kaikki informaatio pitäisi sisällään myös sisäpiiritiedon. Jopa akateeminen konsensus on pääosin yhtä mieltä siitä, että näin ei ole. Erilaiset tutkimukset osoittavat, että sisäpiiritietoa omaavat pystyvät systemaattisiin ylituottoihin käymällä kauppaa osakkeella, josta omaavat sisäpiiritietoa. Tätä estämään on laadittu erilaisia sisäpiirin raportointivaatimuksia ja lakeja.
Osakesijoittamisesta kiinnostuneille tehokkaiden markkinoiden hypoteesista löytyy valtavasti tutkittua tietoa, näkemystä ja myös käytännön esimerkkejä. Puolesta ja vastaan. Asuntosijoittamisen neuvottelutaitojen kannalta mielenkiintoisempaa on tässä vaiheessa esitellä yksi tärkeimpiä älyllisesti EMH:n haastavia koulukuntia tai teorioita.
Käyttäytymistieteen ja rahoituksen yhdistäminen haastaa EMH:n
Käyttäytymistieteen ja rahoituksen yhdistäminen tunnistaa kaksi epärationaliteetin kategoriaa:
- Sijoittajat käsittelevät tietoa virheellisesti, mikä johtaa tulevaisuuden tuottojen todennäköisyyksien virheelliseen arviointiin
- Vaikka sijoittajilla olisi oikea tieto, he tekevät psykologisten vinoumien vuoksi järjestelmällisesti ei-optimaalisia päätöksiä.
Yhdistämällä psykologiaa ja taloustiedettä pyritään selittämään, miksi sijoittajat jatkuvasti näyttävät tekevän maalaisjärjen vastaisia sijoituspäätöksiä.
Tämän koulukunnan pioneereja ovat talouden Nobel-palkinnon saaneet Daniel Kahneman ja Amos Tversky. Markkinat, edes osakemarkkinat, eivät olisikaan tehokkaita. Hinnat voisivatkin poiketa käyvistä arvoista pitkiäkin aikoja. Osaava ja aktiivinen sijoittaja voisikin hyödyntää hinnoitteluvirheitä ainakin joskus.
Markkinapoikkeamat ovat aitoja mahdollisuuksia, jos pystyy tunnistamaan toistuvia ajattelun harhoja, joka vääristää ison ihmisjoukon päätöksiä, jotka ovatkin ennustettavia arviointivirheitä. Laumakäyttäytyminen on esimerkki tällaisesta.
Musta ja valkoinen ovat vääriä näkemyksiä
“Asuntoja ei voi ostaa alle markkinahinnan” edustaa yliluottamusta omaan osaamiseen tai kontrolliin, joka muuten löytyy myös käyttäytymistieteen kautta esimerkkinä. “Asunnon voi aina ostaa alle markkinahinnan” olisi toisen ääripään esimerkki.
Osakemarkkinoiden osaltakin käytävä debatti hyväksyy yleensä mustan ja valkoisen sijaan harmaan eri sävyjä. Oleellista sijoittajan kannalta on pohtia sitä, kuinka tehokkaita markkinat ovat, minkä osakkeiden tai toimialojen osalta, millä markkinoilla ja millä aikajänteillä.
Olen tarkoituksellisesti jättänyt tänne asti kertomatta, että tehokkaiden markkinoiden hypoteesia on tutkittu myös asuntomarkkinoihin. Pääjohtopäätös on, että asuntomarkkinat ovat selvästi tehottomampia kuin suorat osakemarkkinat. Tämä johtuu esimerkiksi seuraavista syistä:
- Paikallisuus – pörssin sijaan jokainen markkinapaikka on paikallinen
- Heterogeenisyys – jokainen asunto on keskenään ainakin jonkin verran erilainen
- Epäsymmetrinen tieto – myyjän tuntemus asunnon kunnosta voi olla parempi kuin ostajalla, ostajan tieto paikallisista asunto- ja vuokramarkkinoista voi olla parempi kuin myyjällä
- Alhainen likviditeetti – lähes samanlaisetkin asunnot vaihtavat omistajaa harvoin
- Käyttäytymistieteen mukaiset tekijät voivat vaikuttaa ylilyönteihin molempiin suuntiin
- Myyjän ja ostajan yksilötason tunnetilat voivat vaikuttaa yksittäiseen kauppaan
Tutkimukset eivät sano, että asuntomarkkinat olisivat täysin tehottomat. Ne kuitenkin sanovat, että tehokkaiden markkinoiden hypoteesi ei ole asuntosijoittajalle oikea teoreettinen lähtökohta lähestyä sijoitusasuntokauppaa.
“Asuntoja voi ostaa alle markkinahinnan. Muissakin kuin sukulaiskaupassa.”
Miten johdannon rahoitusneuvottelucasessa kävi?
Minulla oli tiedossani rahoitusneuvottelun kohteena olleen asunnon käypä arvo sekä vertailukauppamenetelmällä että tuottoarvomenetelmällä. Minulla oli myös tiedossa, että toinen pankki oli hyväksynyt näillä menetelmillä tuotetun arvion omassa vakuusarvomäärittelyssään. Tiesin myös, vuosien käytännön kokemuksen kautta, että olen vuokrannut lähes vastaavia asuntoja tuottoarviomenetelmässä käytettyä korkeammilla tuotoilla. Olin siis suurella todennäköisyydellä luottavainen, että pystyisin pankin myöntämän rahoituksen menot hoitamaan. Olin myös suurella todennäköisyydellä luottavainen, että vakuus olisi pankille matalan riskin vakuus ja asuntosijoittajana olisin pankille matalan riskin rahoituscase, koska olin neuvotellut kaupan noin 30 % alle arvioitsijan määrittämän ja toiselle pankille kelvanneen käyvän arvon.
Case-esimerkin pankilla oli tiedossaan “Asuntoja ei voi ostaa alle markkinahinnan. Paitsi sukulaiskaupassa.” Heillä oli sadan prosentin todennäköisyys sille, että heidän tietonsa on oikea.
Neuvotteluosapuolet olivat tässä casessa niin kaukana toisistaan, että edellytykset saavuttaa molempia osapuolia tyydyttävä neuvottelutulos olivat kahden kierroksen jälkeen todettava olemattomiksi. Neuvottelut päättyivät tuloksettomina.
Pohdi tätä
Voisiko yhden asunnon hinta olla korkeampi kuin kolme samanlaista asuntoa nippuna yhdeltä myyjältä kerralla ostettuna? Miksi joku myisi kolme asuntoa halvemmalla kerralla, jos saisi niistä yksitellen myymällä jokaisesta korkeamman hinnan?
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com ostaa huolellisesti tutkimiaan kokonaisia kerrostaloja ja myy niistä valmiiksi vuokrattuja sijoitusasuntoja alle markkinahinnan.
Mikäli etsit kassavirtapositiivista sijoitusasuntoa, liity sijoitusasunnot.comin sijoittajalistalle. Saat uusista kohteista kattavat myyntimateriaalit, joissa on asuntosijoittajan keskeisimmät tunnusluvut ja taloyhtiöiden tiedot selkeässä muodossa.
Tarjolla on myös monimuotoista opastusta asuntosijoittamisen saloihin ja sisältöä Instassa, Facebookissa ja YouTubessa.
Tutustu maksuttomaan Asuntosijoituskouluun
Tukkukauppiailla töitä riittää ja ennätyksiä syntyy Kalle Harmaala – Ostan Asuntoja Podcast #415
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Alekoodi TAVOITE. Sinustako flippaaja? -kirjan alekoodi on FLIPPAA. E-kirjat saa luettavaksi heti.
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Kirjat ja valmennukset ovat vuokratuloista verovähennyskelpoisia kuluja. Samalta sivustolta löytyy ”Harrin privaattisparraus” -kuvaus
ostanasuntoja@primal.net, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok, Ostan Asuntoja Threads, LinkedIn
