Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2019 – Blogi #155

Olen koonnut tähän kirjoitukseen omat 10 ehdotustani, miten edetä asuntosijoittamisen opiskelupolulla kesän 2019 aikana.

Pitkään ja tarkkaan Ostan Asuntoja Blogia seuranneet huomaavat, että vastaava kirjoitus ilmestyi samaan aikaan vuosi sitten. Olen käynyt listan ajatuksella läpi ja tehnyt päivitykset siltä osin kuin olen kokenut tarpeelliseksi. Vastaavasti listalla on ”klassikkoja”, joita itsekin kertaan ja opin uutta vuodesta toiseen.

1. Joonas Orava, Olli Turunen – Osta, vuokraa, vaurastu; Adlibris Sidottu, Adlibris E-kirja * – klassikko

Kirjan nimen mukaisesti sieltä ei löydy flippaamisen salaisuuksia tai eliksiirireseptiä, miten ostetaan kohteita, joiden arvo nousee 50 % vuodessa. Sen sijaan kirja tarjoaa laajan kattauksen perusoppia, miten ostetaan ja vuokrataan asuntoja velkavipua käyttäen siten, että pitkällä jänteellä vaurastuminen on mahdollista ja jopa todennäköistä.

Asuntosijoittamisen aloittelijan kannattaa lukea koko kirja kertaalleen läpi, jolloin saa erinomaisen kokonaiskuvan siitä, mihin on ryhtymässä, jos suunnittelee ostavansa ja vuokraavansa sijoitusasuntoja itse. Kun etenee ostamaan ensimmäistä sijoitusasuntoa, kannattaa palata kirjaan opiskelemaan osaa, jossa käsitellään sijoitusasunnon ostamista. Kun tarjous on hyväksytty ja kaupanteko on lähellä, kirja kannattaa avata uudelleen ja opiskella kohdat asunnon vuokraamisesta sopimuksineen.

Tarjolla on myös kirjan kirjoittajien Blogi, josta saa uusia, kirjan oppeja täydentäviä ajatuksia. 

Ostan Asuntoja Podcast #10 – OVV:stä ORM:ään Olli Turunen osa 1

2. Marko Kaarto – ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu”; Adlibris Nidottu – virkistävä vaihtoehto

Kirja tarjoaa sopivan annoksen samaa kuin edellä mainittu kirja mutta riittävästi uutta ja erilaista, jotta sen lukeminen kannattaa. Molempien kirjojen kirjoittajia yhdistää se, että aitoa asuntosijoituskokemusta on takana runsaasti.

Kirja tarjoaa enemmän vaihtoehtoisia strategioita asuntosijoittamiseen kuin ensimmäinen kirja. Myös asunnon ja taloyhtiön remontteihin löytyy runsaasti tietoa. Yhden kirjan hankkimisen sijaan kannattaa hankkia molemmat ja lukea ne peräkkäin. Kun käytännössä tulee tarve palata kirjoissa esitettyihin oppeihin, kannattaa katsoa opit molemmista kirjoista ja saa jo todella hyvän onnistumisen perustan.

Mikäli omistaa jomman kumman kirjoista, kannattaa kesäksi hankkia toinen rinnalle, jos ensimmäisen hankinnan sisältö ei tunnu riittävästi houkuttelevan kertaamaan.

Tämä kirja ylläolevan linkin kautta Ostan Asuntoja -lukijoille vakiohintaan 29,70 €. **

3. Petri Roininen – Asunto – elämäsi tärkein sijoitus; Adlibris Nidottu, E-kirja – ajattelun avartaja

”Asuntosijoittaminen on poliittinen bisnes. Se nousee Petri Roinisen asuntokirjan tärkeimmäksi viestiksi. Investors Housen toimitusjohtajana toimivan, kiinteistösijoittajana kokeneen Roinisen kirja on sisällöltään heterogeeninen yhdistelmä katsausta, analyysia, oppikirjaa ja pamflettia” kirjoittaa Karo Hämäläinen Taloustaidon jutussa, jossa hän sekä kuvaa kirjan sisältöä että haastattelee sen kirjoittajaa.

Poliittinen riski voi konkretisoitua, jos Rinteen hallituksen ohjelmassa oleva taloyhtiölainojen maksusuoritusten verovähennysmahdollisuus poistetaan verosuunnittelun keinovalikoimasta. Rakentamisen kustannuksesta vajaa puolet on veroa, hoitovastikkeesta vastaava summa on noin kolmannes. Moni yksityinen asuntosijoittaja on ostanut asuntonsa ansiotuloverotetuilla säästöillään ja maksaa sen jälkeen vuokratuloistaan 30-34 % veroa, joka on ylivoimaisesti suurin yksittäinen asuntosijoittajan kuluerä. Mielenkiintoista on seurata, miten selvittäjät vähennysoikeuteen paneutuvat ja päättäjät asiassa etenevät.

Kirja on ehdottomasti kesän 2019 suosituslistalla jokaiselle asuntosijoittajalle.

Ostan Asuntoja Podcast #39 – Yrittäjä Petri Roininen osa 1/2

4. Pekka Väänänen – Näin sijoitat menestyksekkäästi asuntoihin – kirjoittaja tehnyt sen, mitä opettaa

Edellisistä kirjoista poiketen tämä opus löytyy vain e-kirjana eikä se maksa mitään. Ilmaisuuden ei kannata antaa hämärtää ajatusta sisällön laadusta, sillä kirjasta löytyy suomeksi selitettynä taloudelliseen riippumattomuuteen tähtäävän asuntosijoittajan ajattelua käytännön esimerkein höystettynä. Ensimmäinen ja toinen kirja sopivat hyvin ansiotyön ohessa lisäeläketurvaa tavoitteleville tai muun yritystoiminnan voitoille pitkäjänteistä sijoituskohdetta hakeville. Tämä e-kirja soveltuu tilanteeseen, jossa tavoitteena on taloudellisen riippumattomuuden tuoma vapaus, joka edellyttää polun alkupäässä kulutusrientoihin osallistumisen vastuskykyä, jos haluaa päästä maaliin nopeammin. Vaatimustaso pääoman tehokkaan käytön sisäistämiselle on suurempi ja halu panostaa omaa aikaa asuntosijoittamisen salojen sisäistämiseen ja hyvien diilien metsästämiseen täytyy olla harrastelijatasoa kovempi.

Tämän e-kirjan muutamien ajatusten sisäistäminen edellyttää kirjojen 1. ja 2. oppien kiitettävää hallintaa eli niiden yli ei kannata hypätä, vaikka osin samojakin asioita e-kirjassa kerrotaan. Taloudellista riippumattomuutta tai ammattimaisen asuntosijoittajan uraa tavoittelevankin kannattaa opiskella kaikki listan kirjat 1-4. Tämän e-kirjan oppien sisäistäminen vaatii enemmän pohdiskelua.

Kirjan kirjoittaja on asuntosalkunrakentaja.fi -sivuston perustaja. Kirjan tilaaminen edellyttää sähköpostin antamista, mutta sitä kautta saa lisätietoa asuntosijoittamisesta muun muassa uusien blogikirjoitusten kautta. 

Kirjan kirjoittajan oman toiminnan etenemistä sen oppien soveltamisessa voi kuunnella napit korvalla kesästä nauttien Ostan Asuntoja Podcast #24 – Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen, osa 1

5. Ostan Asuntoja Podcast – iPodit on out, Podit on in

Kesän 2018 kirjoituksessa suosittelin omaa ääntäni ja naamaani täynnä olevaa Ostan Asuntoja YouTube -kanavaa. Kanava on yhä hengissä ja sieltä löytyy tämän julkaisuhetkellä 66 tiistaivideota, jotka käsittelevät vuokraustoimintaan (sininen paita), asuntosijoittamisen rahoitukseen ja verotukseen (tumman pinkki paita) ja asuntosijoittamisen kannattavuuteen ja tunnuslukuihin (vaalean pinkki paita) liittyviä kysymyksiä.

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Omista kanavistani suosittelen tällä kertaa Ostan Asuntoja Podcastia, jossa oma ääneni kuuluu kysymysten esittäjänä ja viisaudet tulevat podcastien vieraiden suusta. Tämän julkaisuhetkellä viikottain ilmestyviä jaksoja on 51 kappaletta eli kohta on 1-vuotissynttärit. Onnittelut toteutuvat parhaiten jakamalla podcasteja sosiaalisessa mediassa tykkäysten sijaan. Myös ApplePodcasts -alustalla tähtien ja arvostelujen jättäminen olisi oiva syntymäpäivälahja. Kiitos etukäteen kymmenistä lahjoista.

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot löytyvät Ostan Asuntoja -sivustolta. Se on myös tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa vuokravälitystä alkaen 500 euron palkkiolla, johon sisältyy ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu. Mainitse vuokravälitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5%:n alennuksen palkkiosta.

Tarjolla on myös “Huolenpitopalvelu” eli vuokra-asunnon hallinnointipalvelua 35 euron kuukausihinnalla Tampereella ja sen lähialueilla. Näin voit ulkoistaa sijoitusasuntosi vuokraustoiminnan kokonaisuudessaan. Lisätietoa asuntopehtoori.fi

Asuntopehtoorin Blogista: ”Superennustaja” -kirjan yhteenveto

Kun suomenkieliset lähteet on koluttu, englannin kielen käyttöönotto ja amerikkalainen asuntosijoituskirjallisuus avaavat uuden maailman asuntosijoittamisen opiskeluun. Terminologian oppii suhteellisen nopeasti ja markkinakohtaisista erikoispiirteistäkin pääsee aika helposti kärryille, jonka jälkeen “miten tätä voisi soveltaa Suomessa” -ajattelu voi alkaa maksamaan takaisin alkukangerteluun käytettyä aikaa. 

6. Gary Keller, Jay Papasan – The Millionaire Real Estate Investor 2005; Adlibris Nidottu, Adlibris E-kirja, Amazon Kirja, Audible,  Kindle * – oma raamattuni

Tämä kirja on eniten kirkastanut ajatuksiani asuntosijoittamisen kokonaisuudesta. Kirja ei ole asuntosijoittamisen käytännön käsikirja. Sen sijaan kirja on minulla toiminut erinomaisena ajatusten kirkastajana, jolta pohjalta olen rakentanut asuntosijoitustoimintani perusteet ja ymmärtänyt, miten sen avulla pitkällä aikajänteellä kasvatetaan varallisuutta ja taloudellista riippumattomuutta. Kirja on auttanut minua ymmärtämään, kuinka tärkeää on miettiä prosesseja ja teknologiaa alusta alkaen, vaikka asuntoja olisi vasta muutama, jos tavoittelee, että niitä on muutamalla miljoonalla.

“Ajattele miljoonaa, osta miljoonalla, omista miljoonalla, tienaa miljoona” -polun sisäistäminen auttaa ymmärtämään, että asuntosijoittaminen ei ole nopea tie rikkauksiin mutta polun päässä oikein kuljettuna häämöttää taloudellinen riippumattomuus.

Tästä kirjasta jäi itämään ajatus, kuinka rajallinen tunnusluku Suomessa yleisimmin mainittava ja laskettava vuokratuotto-% on. Positiivisen kassavirran filosofiani pohjautuu tähän kirjaan kuten myös monissa blogikirjoituksissani mainitut asuntosijoittamisen tuoton osatekijät. Vuosien varrella olen tarkentanut ja syventänyt ajatustani monista lähteistä mutta yhä palaan vuosittain lukemaan tämän kirjan. Kirjassa on jonkin verran taulukoita, jotka eivät ole monimutkaisia mutta ovat havainnollisia ja siksi suosittelen kuuntelemisen sijaan lukemaan kirjan. Luen tämän kirjan vuosittain tammi-helmikuussa, kun olen asettanut alkavan vuoden tavoitteet.

7. Ken McElroy – The ABCs of Real Estate Investing 2012; Adlibris Nidottu, Amazon Kirja, Audible, Kindle  * – asuntosijoittamisen Rich Dad Poor Dad 

Monelle englanninkielistä asuntosijoittamiskirjallisuutta lukevalle tulee ensimmäisenä mieleen Robert Kiyosaki. Ken McElroy on se varsinainen asuntosijoittaja, jonka kyytiin Kiyosakit aikoinaan hyppäsivät eikä Kiyosaki peittele tätä yhtään vaan päinvastoin McElroy on vakiovieras Kiyosakin podcastissa, jossa asia tulee selväksi. McElroy on kirjoittanut 3 kirjaa asuntosijoittamisesta “Rich Dad Advisors” -sarjaan, joista The ABCs of Real Estate Investing on ensimmäinen. 

Vaikka kirjan nimessä on ABC, kyseessä ei ole ihan aapinen varsinkin kuin kirjassa käsitellään kokonaisten kerrostalojen ostamista. Suomessa kokonaisten kerrostalojen ostamisesta jää vähän salaseuramainen mielikuva, koska siitä ei kirjallisuutta tai blogikirjoituksia löydy. Pääsyy tähän kuitenkin on suomalainen erikoisuus eli asunto-osakeyhtiö, joita valtaosa kerrostaloista on. Suomessakin myös kokonaisilla, ei-asunto-osakeyhtiömuotoisilla kerrostaloilla käydään kauppaa ja mikäli aihetta haluaa opiskella, kirjat pitää lukea englannin kielellä. 

Vaikka ei olisikaan suunnittelemassa kokonaisten kerrostalojen ostamista, kirjasta löytyy paljon yleispäteviä oppeja ja viisauksia asuntosijoitustoimintaansa kehittämisestä innostuneelle opiskelijalle.

Ken McElroyn uusi podcast: Real Estate Strategies with Ken McElroy

Ken McElroy – The Advanced Guide to Real Estate Investing 2013; Adlibris Pokkari, Amazon Kirja, Kindle, ei äänikirjana *

Tämä kirja on jatkoa edellä mainitulle ABC-kirjalle. Jos tykkäsit siitä, tykkäät varmaan tästäkin.

Kirjoja ei kannata lukea peräkkäin, sillä niissä on päällekkäisyyksiä. “Advanced” ei tässä yhteydessä tarkoita, että asioissa mentäisiin ABC-kirjaa syvemmälle konkretiaan vaan enemmänkin laajennetaan perspektiiviä. McElroyn kirjat kiinnostavat minua, koska niissä on samaa filosofiaa, jota itse noudatan asuntosijoittamisen kannattavuutta ajatellessani eli

• kassavirta
• alle markkinahintaan ostamisen tuoma arvonnousu
• omin toimenpitein luotu lisäarvonnousu
• velkavivun käyttö ja lainanlyhennysten kautta tuleva arvonnousu
• edellämainittujen arvonnousujen kautta uudelleenrahoitus
• verosuunnittelu
• inflaatiosta hyötyminen

8. J. Scott, Mark Ferguson and Carol Scott – The Book on Negotiating Real Estate, 2017; Adlibris Nidottu, Amazon Kirja, Audible, Kindle * – taito, jota ei kaikilla ole

Jos suomalaisten asuntosijoittajien sijoituskohteet ovat pääosin kerrostalo-osakkeita, amerikkalaisilla sijoittajilla vastaava voisi olla omakotitalot. Vaikka itse asuntotyyppi on erilainen, yhtäläisyyksiä asuntosijoittamisen kannalta on yllättävän paljon. Yksittäisen omakotitalon kuten asunto-osakkeenkaan hinnoittelu ei tapahdu tuottomenetelmää käyttäen vaan vertailukauppojen avulla. Rahoituspäätöksiä ei tehdä sijoituksen tuoton perusteella vaan sijoittajan maksukyky on primääri kriteeri. Myyjinä ovat yksittäiset henkilöt, perheet tai perikunnat ja myynnin motivaatiot vaihtelevat samaan tyyliin kuin suomalaisissa asunto-osakkeissa. Välillä mukana on välittäjä ja välillä omistaja myy taloaan itse.

Tämä on ainoa tietämäni asuntosijoittajien kirjoittama neuvottelutaidon kirja, joka on myös kirjoitettu puhtaasti asuntosijoittamiseen liittyvän neuvottelun kannalta. Kirjoittajat ovat tehneet tuhansia talokauppoja, joista ainakin sadat ovat liittyneet heidän itsensä flippaamiin kohteisiin. Flippauksella tässä yhteydessä tarkoitetaan kohteen ostamista, sen perusteellista remontointia ja vasta sen jälkeen myyntiä tai mahdollisesti vuokrausta. Flippaukseen liittyy oleellisena osana reilusti alle markkinahinnan ostaminen, jotta tilaa on korjauskustannuksille, kalliin lyhytaikaisen rahoituksen kustannuksille, riskille ja voitolle. Jos minun pitäisi mainita yksittäinen asia, minkä olen amerikkalaisista asuntosijoituskirjoista oppinut, se olisi alle markkinahinnan ostamisen tärkeys ja siihen liittyvät tekniikat. 

Jay and Carol Scottin uusi podcast: BiggerPockets Business Podcast

9. Brandon Turner – The Book on Investing in Real Estate with No (and Low) Money Down 2014; Adlibris Nidottu, Amazon Kirja, Audible, Kindle * – varaudu pankkirahoituksen saatavuuden kiristymiseen/kallistumiseen ajoissa

Mikäli The BiggerPockets on tuttu, kirjan kirjoittaja on BiggerPockets Podcastin juontaja, joka on ollut mukana tekemässä noin 500 podcastia ja aloittanut itse asuntosijoittamisen lähes tyhjätaskuna eli käytännön kautta kokeillut kaikki kirjassa esitellyt strategiat, joilla hän on pyrkinyt kasvattamaan asuntosijoitustoimintaansa mahdollisimman pienellä omalla pääomalla siitä yksinkertaisesta syystä, että hänellä ei sitä ollut.

Syy, miksi suosittelen tätä kirjaa on, että hän on kuitenkin pitänyt samalla kiinni positiivisen kassavirran kriteeristään eli käyttänyt korkeaa velkavipua vain, mikäli kassavirta on sen mahdollistanut. Finanssikriisin myötä USA:ssa oli tähän erinomaiset mahdollisuudet, kun kriisin puhkeamisen jälkeen oli vuosikausia kestäneet ostajan markkinat vuokrakysynnän ollessa samalla kova.

Sijoitusovi.com Blogista: 10 kirjaa, jotka jokaisen asuntosijoittajan kannattaa lukea

Mikäli uskot, että Suomessa voisi olla lähitulevaisuudessa ajat, jolloin nyt euron hintaisia asuntoja olisi kaupan pilvin pimein 50-60 sentin hintaan pankkien lainaluukkujen ollessa samanaikaisesti suljettuina, tämä kirja kannattaa ottaa opiskeluun ja ryhtyä pohdiskelemaan, mitä tekniikoista voisi Suomessakin silloin soveltaa.

Pari kirjassa mainittua tekniikkaa on Suomessakin sovellettuna käytössä tai voisi olla. Toinen on huonokuntoisen asunnon ostaminen, sen remontointi itse siinä samalla asuen ja verovapaasti myyminen, kun 2 vuotta on tullut täyteen. Harvemmin kuulee, että joku olisi ostanut huonokuntoisen kolmion ja vuokraisi siitä yhtä remontoitua makuuhuonetta itse toista makuuhuonetta asuen mutta se olisi vielä tehokkaampi malli, jos pääomat ovat tiukassa ja täysin toteuttamiskelpoinen. Itse olen soveltanut myyjän osarahoitusta useammassakin sijoitusasuntokaupassa ja sen olen oppinut amerikkalaisista kirjoista.

10. Bryan H. Murray – Crushing It in Apartments and Commercial Real Estate, 2017; Adlibris Nidottu, Amazon Kirja, Audible, Kindle * – BRRRR vauhtipyöränä

Tämän kirjan parasta antia on “Osta, remontoi, vuokraa, uudelleenrahoita, pidä” -mallin kuvaaminen pienten kerrostalojen avulla. Kirjassa ei ole syvällisiä lainopillisia pohdintoja eikä hienoja rahoitusteorioita eikä mitään kikkoja, joiden avulla voisi löytää oikotien rikkauksiin.

Siinä kuvataan polkua, miten kerrostaloja ja niiden asuntoja jalat maassa remontoimalla korotetaan vuokrattavuutta, mahdollistetaan vuokrien korotukset, nostetaan tuottoa ja sitä kautta tuottomenetelmän kautta laskettavaa arvoa, joka vapautetaan uudelleenrahoituksen kautta ja sijoitetaan yhdessä kassavirtojen kanssa seuraavaan kohteeseen. Kirjan edetessä mukana kulkee käytännön esimerkkejä kirjan oppien soveltamisesta. Jos McElroyn kirjat ovat hieman yleisemmällä tasolla, tämä kirja menee enemmän konkretiaan.

Yhteenveto

Vaikka tähän on listattu 10 asuntosijoittamisen tietolähdettä, ne kerralla tilaamalla ja lukemalla tukehtuu infotulvaan eikä pysty sulattamaan kaikkea tietoa saatikka viemään sitä käytäntöön. Vuosien varrella olen huomannut, että kymmenien tai satojen kirjojen kertalukemisen sijaan on parempi keskittyä pienen kirjamäärän opiskeluun. Luen näitä kirjoja vuosittain uudestaan ja jotkut kuuntelen nopeutetulla vauhdilla äänikirjoina. Jos mietin vuokralaisvalintaprosessini kehittämistä seuraavalle tasolle, palaan kirjojen ääreen ja katson, mitä aiheesta on niissä sanottu. Jos yritän ostaa jonkun kohteen myyjän rahoitusta hyödyntäen, palaan kirjoihin katsomaan, miten asiaa on onnistuneesti selitetty myyjälle siten, että tämä ymmärtää asian ja voi kiinnostua siitä.

Vuosi sitten kirjoitin ”Tämän kirjoituksen ajatuksena on jäädä vuosiksi elämään ja tulen päivittämään sitä jatkossa”, nyt se on päivitetty 1. kerran. Jos olet lukenut tai luet jonkun yllä mainituista kirjoista, kerro kommenttisi siitä ja miten kirja mielestäsi palveli tai ei palvellut sijoitustoimintaasi. Jos sinulla on joku erinomainen asuntosijoituskirja, joka listalta puuttuu, kerro siitä ja lisätään se listalle ja katsotaan, josko se ansaitsisi paikkansa top 10:ssä jonkun toisen kirjan pois pudottaen. Jos olet kirjoittanut arvion jostain yllä mainitusta kirjasta blogissasi tai näet hyvän sellaisen, pistä vinkkiä ja lisään linkin kirjoitukseen.

asuntosalkunrakentaja.fi on sponsoroinut Ostan Asuntoja kanavia loppuvuoden 2018 ja alkuvuoden 2019 aikana. Olen vilpittömästi suositellut sitä useampaan otteeseen jo paljon ennen sponsorointia.

Bonus: Parhaillaan kuuntelen David Greenin ”Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat” -kirjaa. Se voi olla tällä listalla vuoden päästä.

Audible äänikirjat: Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €. Sen jälkeen joka kuukausi yksi äänikirja 9,95 €. Kokeilujakson voi keskeyttää kuukauden aikana ja pitää sekä ilmaisen kirjan että kaikki 9,95 € hintaan ostetut kirjat. Himokuuntelijoille on Flexi-ohjelma, jossa jokainen kirja on 9,95 € normaalihinnasta ja jäsenyyden kestosta riippumatta. Linkin kautta liittymällä tuet Ostan Asuntoja ilmaista sisällöntuotantoa.

* Adlibris ja Amazon.de -linkkien kautta paperi- tai äänikirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman Ostan Asuntoja sisällöntuotantoa.