Siirry sisältöön

Mistä erottaa asuntosijoittamisen ja -spekuloinnin ja 4 keinoa, miten spekuloida asunnoilla? Blogi #171

06/10/2019
Sunnuntaiblogi: Mistä erottaa asuntosijoittamisen ja -spekuloinnin ja 4 keinoa, miten spekuloida asunnoilla? Blogi #171 #asuntosijoittaminen

Koko kesän tein normaalia tarkempaa empiiristä seurantaa suomalaisten tavoista sijoittaa pieniä varojaan Veikkauksen rahapeliautomaatteihin ruokakaupan kassojen läheisyydessä. Kun saavuin kassajonoon, tarkistin pelaajat. Kun ostokset oli maksettu tarkistin pelaajat. Kun ajoin pois parkkipaikalta, peliautomaatit näkyvät kaupan ikkunan läpi ja tein viimeisen tarkistuksen. Kesän jokaisen kauppareissun yhteydessä oli yksi pelaaja, joka sijoitti pääomiaan koko tarkastusrutiinini ajan. Vappukakskymppisille on selkeä tarve.

Asuntosijoittajan, siis nimenomaan sijoittajan, tunnistaa siitä, että hän on sisäistänyt sen, että seinämaalin kuivumisen katselu on paljon nopeampi ja jännittävämpi tapahtuma kuin asuntosijoittaminen. Oikeiden asuntosijoittajien takia meillä ei olisi virkamiesryhmiä keksimässä keinoja, kuinka ratkaista kotitalouksien velkaantumisongelmia rajaamalla lainan kestoja 25 vuoteen tai sallimalla vain 60 %:n pakkolyhennysvapaattomia RS-lainoja 70 %:n lyhennysvapaapakollisten sijaan. 

Minulla ei ole käytössäni tilastotietoa, kuinka suuri osajoukko ensimmäiseen Veikkauksen sijoittajaryhmään kuuluvista kansalaisista sijoittaa pääomiaan, tai ilmeisesti liian suuressa määrin toisten pääomia uudiskohdeasuntoihin, joissa on ominaisuutena tätä RS-lainaa ja tavoittelee siten ”unelmien toteutumista” niiden toteutumisen todennäköisyyksistä ymmärtämättä tai piittaamatta. 

Asuntosijoittamisen ja asunnoilla spekuloimisen määritelmät

Joku Benjamin Graham -niminen heppu on about sata vuotta sitten kuvannut osakesijoittamiseen liittyen, että sijoittamista on se, kun perusteellisen analyysin pohjalta sijoituskohde näyttäisi pääoman säilymisen kannalta turvalliselta sille riittävää tuottoa luvaten. Tästä sovellan asuntosijoittamisen ja asunnoilla spekuloinnin määritelmät.

Jos perusteellisen markkina- ja kohdeanalyysin pohjalta näyttäisi suhteellisen varmalta, että sijoitettu pääoma on turvassa ja sille on mahdollisuus saavuttaa tuottoa, silloin kyse on asuntosijoittamisesta

Jos laittaa pääomia, omia tai toisten, kohteeseen, jonka tarjoama suoja tälle pääomalle on epävarma ja sille on mahdollista saavuttaa tuottoa, silloin kyse on asunnoilla spekuloinnista.

Asunnoilla spekuloinnissa ei ole mitään väärää tai pahaa, itsekin olen sitä tehnyt, kunhan ymmärtää spekuloivansa eikä kuvittele sijoittavansa. Se, että lehdessä syytellään ”asuntosijoittajia” suomalaisten velkaantumisongelmista ei tee kaikista vuokra-asuntoihin pääomaansa laittaneista asuntosijoittajia. 

Asunnot tarjoavat hyvän mahdollisuuden sijoittamiselle

Koska itse sijoitan muihinkin omaisuuslajeihin, minulla ei ole koskaan ollut tarvetta ”joko-tai” -väittelylle siitä, miksi asunnot on parempia sijoituskohteita kuin osakkeet tai päinvastoin. Vaikka Kyosakin kirjoista olenkin oppinut paljon, hänen nykyinen toistuva mantransa osakesijoittamiseen liittyen on välillä noloa kuunneltavaa. Siksi keskityn perustelemaan, miksi asunnot tarjoavat hyvän sijoitusmahdollisuuden:

  • viisaasti valituissa kohteissa sijoitettu pääoma on turvassa
  • pitämällä asunto kunnossa ja hoitamalla vuokraustoimintaa hyvin, todennäköisyys jatkuville tuotoille on korkea
  • tietyillä sijainneilla todennäköisyys pitkän jänteen markkina-arvon nousulle on todellinen

Jotta otsikon lupaus ei jäisi toteuttamatta, käyn tässä kirjoituksessa läpi muutamia tapoja, miten spekuloida asunnoilla.

1. Asuntosijoitusanalyysin tekemättä jättäminen

”Uudiskohde varattiin loppuun vuorokaudessa ennakkomarkkinoinnin alkamisesta” -otsikot olivat arkea vielä vuosi tai kaksi sitten. Nopeus olikin valttia, jotta ylipäätään sai mahdollisuuden tehdä markkinasta ja kohteesta analyysin. Perinteinen malli, jossa ensin tehdään perusteellinen analyysi, jonka jälkeen syntyy päätös, lähdetäänkö kohteesta tekemään kauppaa, oli kelvoton. Tämä on edelleen vallitseva tilanne asuntojen myyntiportaalien kanssa monia yksittäisiä vanhoja asuntoja koskien, joissa ei uudiskohteiden tyyppistä varausmahdollisuutta esiinny. 

person in white hand gloves writing on white paper

Mikäli varauksen jälkeen teki markkinasta ja kohteesta analyysin, jonka pohjalta asuntosijoittamisen määritelmä toteutui, silloin kyse oli asuntosijoittamisesta. Osa varaajista oli luonnollisesti paikalla siitä syystä, että heillä oli analyysi jo tehtynä ja odottivat vain tilaisuutta päästä varaamaan asuntoa analyysin rajoihin mahtuvan kohteen ennakkomarkkinoinnin alkaessa. 

Mikäli varauksen jälkeenkään ei tehnyt analyysiä vaan eteni kauppakirjojen allekirjoittamiseen, kyseessä oli spekulointi. Kohteen varaamisnopeus ei ole minkäänlainen tae sille, että sijoitettu pääoma olisi kohteessa turvassa. Vain pari vuotta myöhemmin lehtiotsikot samojen rakentajien samoillakin sijainneilla olevista uusista kohteista kertovat ”laajoista alennusmyynneistä”, koska kauppa ei käy. Oikeat asuntosijoittajat ymmärtävät, että asuntosijoittamisen analyysin peruselementit eivät vuodessa tai kahdessa yleensä keikahda päälaelleen.

Määritelmän pohjalta ei siis ole mahdotonta, että uudiskohteiden varaajien joukossa on ollut asunnoilla spekuloijia, osa tietoisesti ja osa itseään asuntosijoittajaksi kuvitellen.

Ostan Asuntoja Blogista: Uudiskohdeasunnon taloyhtiölainan lyhennysvapaa – asuntosijoittajan uhka vai mahdollisuus

2. Asuntomarkkinoiden ajoittamisen yrittäminen

Minulla ei ole tietoa, kuinka paljon ”myyn voitolla, kun lyhennysvapaat loppuu” -suunnitelmalla on ostettu asuntoja viimeisten vuosien aikana. Ostan Asuntoja -kanavien sisällötuottajana saamieni kysymysten perusteella tiedän, että joillakin on tämä pääsuunnitelmana ollut käytössä. Samaan suunnitelmaan olen nähnyt viitattavan keskustelupalstoilla. 

selective focus photo of lensball on asphalt road

Vaikka ostopäätös perustuisikin analyysiin historiallisen markkina-arvonnousun jatkumisesta seuraavat 3-5 vuotta, kyseessä oman määritelmäni perusteella on asunnoilla spekulointi. Vuoden 2018 loppupuolella ekonomistien ja pankkiirien konsensusnäkemys näytti olevan, että korkomarkkinoilla pohjat oli saavutettu ja oli korkea aika suojautua korkojen nousua vastaan. Myös oma analyysini oli sama.

Korkojen nousulla on varallisuusarvoja alentava vaikutus eli mikäli ekonomistien näkemykset olisivat pitäneet paikkaansa, olisimme matkalle kohti nousevia korkoja ja laskevia asuntojen hintoja. ”Myyn voitolla, kun lyhennysvapaat loppuu” -suunnitelma olisi epäonnistunut.

Keskuspankkiirit ovatkin päättäneet, että ohjauskorkoja ei yritetä nostaa, jotta seuraavassa taantumassa olisi varaa stimuloida taloutta niitä laskemalla. 0-korkoja on lähdetty laskemaan olettaen, että näistä uutisista seuraisi talouskasvun elpyminen. Konsensus 0-korkojen laskemisen elvyttävästä vaikutuksesta ei ole läheskään niin yksimielinen kuin oletus korkojen pohjien saavuttamisesta oli vuoden 2018 loppupuolella. ”Myyn voitolla, kun lyhennysvapaat loppuu” -suunnitelma ei näytä juuri nyt hyvältä, kun otsikoissa kerrotaan uudiskohteiden alennusmyynneistä, vaikka korkojen laskeva suunta on ollut tiedossa jo kuukausia. 

Onko nyt hyvä aika aloittaa asuntosijoittaminen vai pitäisikö odottaa? – Blogi #159

Kun sijoitussuunnitelmasta puuttuu vuokraustoiminnalla tuoton saavuttaminen ja aikajänne on aivan liian lyhyt pitkän jänteen markkina-arvon todennäköiselle nousulle, ollaan asunnoilla spekuloimisen puolella.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

sijoitusasunnot.com

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Sijoitusasunnot.com Blogista: Miten löydän hyvän sijoitusasunnon?


3. Asuntojen mikromarkkinan merkityksen unohtaminen 

Poriin, Lahteen, Helsinkiin ja Tampereelle on kaikkiin rakennettu paljon uudiskohdeasuntoja. Uudiskohteiden rakentamis- ja varaushuumassa näytti siltä, että joukossa oli kohteita, joiden rakentamis- ja rahoituspäätöksiä tehneiltä oli jäänyt analyysit tekemättä kuten myös näistä täyteenvaratuista kohteista asuntoja hankkineilta. Minulla ei siis ole mitään tietoa, onko oletuksellani mitään totuuspohjaa. 

shallow focus photography of microscope

Porin ja Lahden mikromarkkinoilla on kuitenkin hyvin erilaiset markkina-analyysin perustat kuin Helsingissä ja Tampereella. Itse en ole pystynyt analysoimaan Porin ja Lahden mikromarkkinoita siten, että olisin voinut suurella varmuudella olettaa sijoitetun pääomani olevan turvassa ja saavani sille tuottoa. Mikäli on ostanut uudiskohdeasuntoja Porista tai Lahdesta esimerkiksi sen takia, että asuntosijoittamisesta on tullut suosittua, uudiskohteissa on taloyhtiölainan verosuunnitteluhyöty tai niissä ei isot remontit ole tulossa, on spekuloinut asunnoilla.

 

Miten asuntosijoitus tuottaa kaikissa markkinatilanteissa ja asuntomarkkinoissa? – Blogi #144

4. Markkinahinnalla ostaminen, koska asuntosijoittaminen on hyvä sijoitusmuoto

Kohdat 1-3 ovat esimerkkeineen kaikki uudiskohteista, jotka ovat hyvää esimerkkiaineistoa medianäkyvyytensä ansiosta. Kohdista 1-3 voi myös kehittää esimerkkejä vanhoihin asuntoihin liittyen eli ei kannata tehdä johtopäätöstä, että olisin jotenkin erityisesti sitä mieltä, että uudiskohdeasunnot ovat enemmän spekuloijien heiniä.

Neljäs esimerkki soveltuu erityisesti vanhoihin kohteisiin. Mikäli jättää taloyhtiön ja asunnon tulevaisuuden remonttien kustannukset huomioimatta tai tarkoituksellisesti pienentää niihin kohdistuvia summia saadakseen sijoituskalkyylin näyttämään hyvältä, tulee spekuloineeksi sillä, että tulevaisuuden markkina-arvojen ja vuokrien nousut kompensoisivat näiden kustannusten huomioimatta jättämisen tuoman tuoton heikennyksen.

IMG_1512Mikäli linjasaneeratussa talossa sijaitsevan täysin remontoidun asunnon markkinahinta vertailukauppamenetelmällä on noin 100 000 euroa, linjasaneerattomasta naapuritalosta peruskuntoisen asunnon ostaminen 80 000 euron vertailukauppamenetelmän avulla saatavalla markkinahinnalla on spekulointia, joko tietoista tai tiedostamatonta. Linjasaneeraus ja asuntoremontti yhdessä kustantavat parhaimmaskin tapauksessa vähintään 30 000 euroa, jolloin sijoituspäätöstä tehdessä sijoitetun pääoman turvaamiskriteeri ei täyty.

Tätä spekulointipäätöstä voi ymmärtämättään lisävivuttaa vielä ”velkavivun käyttö on osa asuntosijoittamista” -perusopin seurauksena. Pankin lainatiskillä lähes poikkeuksetta ylihintaiset asuntokaupat palkitaan ylisuurella velkavipuosuudella perustamalla vakuusarvopäätös kauppakirjassa mainittavaan summaan. Jos on maksanut asunnosta 10 000 euroa liikaa, siihen liikaosuuteenkin saa pankista 70 % lainaa. Tämä voi konkretisoitua muutaman vuoden kuluttua jälleenrahoitustiskillä, kun vakuusarvoa ei enää määritetä kauppakirjassa olevan summan pohjalta vaan siihen haetaan välittäjän tuella tehty arvio. 10 000 euron lainanlyhennykset eivät välttämättä ole vielä vapauttaneet yhtään vakuusarvoa jälleenrahoitettavaksi.

Onko sijoitusasunnon ostaminen “alle markkinahinnan” totta vai tarua? YouTube #79

Spekulointi asunnoilla on ok kunhan ymmärtää spekuloivansa eikä asuntosijoittavansa

Kannattaa kerrata vielä uudestaan asuntosijoittamisen ja asunnoilla spekuloimisen määritelmäni. Huomasitko, että molemmissa määritelmissä lukee täysin sama ”sille on mahdollista saavuttaa tuottoa” -lause. Näistä määritelmistä ei tarvitse olla samaa mieltä eikä niiden virheiden korjaamiseksi kannata hirveästi käyttää kommenttiaikaa. Ne on tarkoitettu erityisesti niille lukijoille, jotka uskovat vahvasti olevansa asuntosijoittajia mutta käytännössä kallistuvat spekuloinnin puolelle tietämättään. Tämä uskomus saa vahvistusta asuntomarkkinoista, joilla sekä vuokrat että asuntojen markkina-arvot nousevat rahoituksen saatavuuden ja hinnan laskiessa – olemalla mukana on voittaja riippumatta siitä, kuinka hyvin hallitsee asuntosijoittamisen taidot.

Suomalaiset ovat lottokansaa ja länsimaisiin naapureihinsa verrattuna köyhiä ja vähävaraisia. Kun tyrkyllä on ”unelmien toteuttamiskeinoja” Veikkauksen ja pikavippifirmojen kautta joka aistille, kovan työn, johon asuntosijoittamisen taitojen opiskelu ja analyysien tekeminen tässä lasketaan, osuus menestyksessä on jotenkin hämärtynyt ja onnen osuus ylikorostunut.

Oletko huomannut lähipiirissäsi, että kokemattomat ovat lähteneet mukaan asunnoilla spekuloiden luullen sijoittavansa asuntoihin?


Miika “Asuntopehtoori” Vuorensola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #67

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube: Miten asennoitua tappiolliseen asuntosijoitukseen? YouTube #82

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2019 – Blogi #155

3 tärkeää kirjaa oman asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintani kannalta 2019 Blogi #169

2 kommenttia
  1. Petri permalink

    Asuntosijoittaja voi myös spekuloida ostamalla pienestä kaupungista jossa on vain yksi suuri menestyvä työnantaja. Laskettelurinteiden ja golfkenttien vieressä tuntuu myös oleva aika monta spekulointikohdetta, ja toisesta maasta hankittuihin kohteisiin liittyy usein jonkin verran spekuointia.

    Ulkomailla olen huomaanut asuntosijoittamisessa poliittista spekulointia. Jos yksi puolue ennen vaaleja lupaa aukaista kaivosprojektin tai aloittaa suuren julkisen projektin pikkupaikkakunnalla, asuntojen arvot ovat heilahdelleet siellä hurjasti ennen vaaleja. Vähän samanlaista on mahdollisesti tulevan kaavamuutoksen spekulointi.

    Muuttotappio pikkukylästä voi saada pilkkahintaan kohteen joka vaatii vain 40% vuokraus-astetta kassavirtapositiivisuuteen. Tällöin spekuloidaan vuokralaisen saamisesta ja vuokra-asteesta.

    • Kaikki hyviä spekulointi- tai sijoittamisesimerkkejä, jotka eivät ole, ainakaan tällä hetkellä, massojen suosimia kohteita, josta voisi kenties päätellä, että tuottoja ovat hakemassa henkilöt, jotka tietävät spekuloivansa tai ovat niin hyviä analyysissään, että harjoittavat asuntosijoittamista.

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google photo

Olet kommentoimassa Google -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: