Kannattaako Vuokranantajat -jäsenyys – 10 kohdan pohdinta? – Blogi #163

Suomen Vuokranantajat on yksityisten vuokranantajien ja asuntosijoittajien valtakunnallinen järjestö, jonka jäseneksi pääsee alkaen 44 euron vuosijäsenmaksulla. Pari päivää sitten kertasin mielessäni, kuinka nopeasti voisin keksiä 10 kohtaa, miksi tällainen maksimissaankin 124 euron vuosi-investointi voisi olla kannattava.

Heitin Vuokranantajapalstalle tämän kommentin. Joku sitten heitti vastaan, että ”missä se 10 kohdan lista on”. Hyvä haaste ja tässä se tulee. Jos joku nyt miettii, että millä mandaatilla se huru-ukko tällä kertaa hourii, selvennyksen vuoksi on hyvä mainita, että olen Vuokranantajien jäsen ihan tavallisella mandaatilla eli en kuulu johtajistoon, hallitukseen, mihinkään suomalaiseen hallintoneuvostoon enkä mihinkään poliittiseen järjestöön. Geeniperimältäni olen suomalaista talonpoikaissukua. 

1. Vuokranantajien jäsenmaksu toimii verosuunnittelukeinona

Vuokratuotto-%:n laskentakaavassa ei huomioida veroja ollenkaan, vaikka ne ovat Suomessa toimivan yksityisen vuokranantajan ylivoimaisesti suurin kustannuserä. Kustannuseränä se on vielä erityisen huono siksi, että sille ei saa mitään tuottomahdollisuutta tulevaisuudessa, kuten taloyhtiön tai asunnon remonteille voi saada.

Mitkä ovat asuntosijoittajan 3 suurinta kustannuserää? YouTube #59

Jäsenmaksu toimii verosuunnittelukeinona eli sen nettokustannus on 0,7 * 44 € = 30,80 € verovähennyksen jälkeen. Verovähennyksen unohtamalla maksaa 13,20 € enemmän veroja.

2. Vuokranantajien jäsenmaksun tuotto voi olla ääretön

Suomalaiset sijoittavat keskimäärin noin 700 € vuodessa Veikkauksen sijoitustuotteisiin. Osakkeisiin sijoitetaan keskimäärin noin 50 € vuodessa. 

Ostan Asuntoja -kehityslaboratoriossa on innovoitu Vuokrantajien jäsenmaksun tuotolle laskentakaava:

Jäsenmaksutuotto-% = Aiheutuneet tappiot / Jäsenmaksu

Ihanteellisessa tilanteessa Vuokranantajien tietopankin ja neuvonnan kautta ja avulla on päässyt tilanteeseen, että on pystynyt ennaltaehkäisemään vuokraustoimintaan liittyvät kaikki ongelmat ja niihin liittyvät tappiot, jolloin laskentakaavakin todistaa jäsenmaksutuotoksi ääretöntä.

Tulossa laboratoriosta: ”Äärettömän jäsenmaksutuoton vivuttaminen velkarahaa käyttäen”

3. Vuokranantajien jäsenyys valmentaa elinikäiseen keskustelumahdollisuuteen hybridivuokrasopimuksista Vuokranantajapalstalla

Vuokranantajat esittää huru-ukkouskottavasti, että käytössä olisi kahdenlaisia vuokrasopimuksia:

• määräaikainen vuokrasopimus
• toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus

Näiden kahden, erityyppisiä ominaisuuksia tarjoavan vuokrasopimustyypin hyödyntämiseksi Vuokranantajilla on käytössään järjestön juristien laatimat sopimuspohjat. Pohjat voi printata ja täyttää niitä nostalgisesti kynällä tai ne voi ladata omalle tietokoneelle ja täyttää niitä ATK:ta hyödyntäen, jota itse suosin.

Näissä sopimuspohjissa löytyy juristien laatimia sanamuotoja siitä, miten esimerkiksi poiketaan AHVL:ssä säädetystä poismuuttopäivästä, joka voi tuoda joskus kivan yllätyksen, jos tähän ei ole sopimustekstissä varautunut. Toistaiseksi voimassaolevan sopimuksen ”sopimussakko” -pykälään löytyy sanamuoto valmiiksi kirjoitettuna ja paljon muuta hyödyllistä.

Netistä ilmaiseksi ladattavissa sopimuspohjissa on kieltämättä lisäjännitysmahdollisuus siinä, että koskaan ei tiedä, kuka ja minkälaisella koulutuksella tai kouluttautumattomuudella ne on laatinut. Vuokranantajien sopimuspohjista puuttuu tämä jännityselementti.

Mutta varsinainen lisähyöty sopimuspohjista tulee siitä, että niiden avulla on helpompi käydä keskustelua ns. ”hybridisopimuksista”, joiden käyttösuositusta ei jäsenetuna saa. Myöskään Ostan Asuntoja -kanavilta tätä käyttösuositusta ei löydy.

4. Mahdollisuus sähköiseen ja puhelinneuvontaan Vuokranantajien juristin kanssa

Vaikka itse tietysti osaan ja tiedän kaiken, välillä muille vuokranantajille voi tulla tilanteita eteen, jossa sormi menee suuhun ja google ei tiedä tai tietää varmuudella useampia oikeita vastauksia. Jäsenellä on mahdollisuus ”kilauttaa kaverille” eli Vuokranantajien juristille. Kilautusten määrää ei ole rajattu yhteen eli apua voi saada vastauksen löytymiseen asti.

Ohessa muutama arkinen kysymys, joihin kaikkitietävä vuokranantaja toki osaa vastata lonkalta:

• poliisi soittaa, että vuokralainen on kuollut sänkyynsä noin pari kuukautta sitten; miten vuokrasuhde jatkuu/loppuu, kuka maksaa maksamattomat vuokrat, saanko pidättää vakuuden, voinko heti laittaa uuden vuokrailmoituksen…
• kunnan eläinlääkäri soittaa, että kävi asunnossa isännöitsijän avaimella eläinrääkkäysilmoituksen takia ja antoi vuokralaiselle 2 viikon varoitusajan siivota täysin sotkettu asunto tai hän ottaa vuokralaisen kissan huostaansa, vuokralaista ei näkynyt asunnolla eikä hän vastaa puhelimeen eikä viesteihin; voinko purkaa vuokrasopimuksen, vaikka vuokra on maksettu
• vuokralainen on jättänyt maksamatta osan kahden viimeisen kuukauden vuokrasta; voinko irtisanoa määräaikaisen vuokrasopimuksen, kun sitä ei kuulemma voi irtisanoa ilman oikeuden päätöstä
• opiskelija allekirjoitti toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen kanssani kesäkuun 16. päivä, vuokra-aika alkaa 1.8. mutta hän irtisanoi vuokrasopimuksen kesäkuun 26. päivä; koska irtisanomisaika alkaa, paljonko on irtisanomiskuukauden vuokra, voinko vaatia vakuuden maksettavaksi, uskallanko/mistä alkaen uskallan vuokrata asunnon uudelle vuokralaiselle

Mikäli ei sattuisi tietämään vastauksia näihin kysymyksiin, Vuokranantajien juristin kanssa voi keskustella, miten tulisi toimia.

5. Vuokranantajien jäsenyyteen liittyvä 500 euron takaus yhteen vuokra-asuntoon

Verovähennysten jälkeiseen 30,80 euron nettojäsenmaksuun suhteutettuna tämän yksittäisen lisämaksuttoman jäsenedun tuotto-odotus ei ole kovin korkea. 

Vaikka Veikkauksella on yli 3 miljonaa rekisteröitynyttä korkean riskinsietokyvyn omaavaa sijoittajaa, selvitysten mukaan iso osa näistä sijoittajista valitsee vakuutuksiinsa alhaisimman omavastuun korkeimman vakuutusmaksun maksamalla ja täten matalinta riskinsietokykyä osoittaen.

Joillekin matalan riskinsietokyvyn omaavalle vuokranantajalle pelkästään tällainen yksittäinen jäsenetu voi olla riittävä peruste jäsenmaksun maksamiselle. Mikäli tunnistaa tämän kirjoituksen yhdeksästä muusta kohdasta järkevän perustelun 30,80 euron vuosi-investoinnille, tämä on ikäänkuin ”mansikka kermakakun päälle”. Vähän samaan tyyliin, jos on jo tehnyt 100 000 euron sijoituksen asuntoon ja sen markkina-arvo nousee.

30,80 euroa on 0,0003 %:n lisäinvestointi 100 000 euron sijoitusasuntoinvestoinnin päälle. Itselläni ei ole varaa jättää tätä lisäinvestointia tekemättä.

6. Verkostoitumismahdollisuus Vuokrantajien koulutustapahtumissa ja muissa tilaisuuksissa sopii myös kaiken jo osaaville

Ostan Asuntoja Podcastissa on ollut useita vieraita, jotka ovat kertoneet vahvistamattomina tietoina, että ovat ostaneet hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen toisilta asuntosijoittajilta ja vuokranantajilta. Myös Ostan Asuntoja Blogissa on tällaisesta teoreettisesta mahdollisuudesta kirjoitettu.

Vuokranantajat järjestävät vuosittain noin pari sataa koulutus- ja muuta tapahtumaa, joihin kaikkiin ei ole vapaata ja/tai maksutonta pääsyä, mikäli ei ole liittynyt jäseneksi. Myös kaiken jo osaaville asuntosijoittajille ja vuokranantajille nämä tilaisuudet tarjoavat mahdollisuuksia verkostoitua samanhenkisten kolleegoiden kanssa. Keskustelujen lomassa tai niiden seurauksena voi syntyä diilintekomahdollisuuksia joko sijoitusasunnon ostamiseen tai myymiseen. Huhupuheissa jotkut tilaisuuksissa tutustuneet ovat jopa päätyneet molempia osapuolia hyödyntävän liiketoimintayhteistyön harjoittamiseen.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Mitä Asuntosalkunrakentaja.fi ajattelee, lue Blogista: Asuntosijoittaminen osakeyhtiönkautta Osa 1 – verotus

7. Jäsenille tarjoutuu mahdollisuus maksaa 35 euroa vuokraovi.com ja/tai oikotie.fi ”annetaan vuokralle” -ilmoituksista

Facebook-palstoilla ja Torilla on mahdollista jättää ”annetaan vuokralle” -ilmoituksia ilmaiseksi ja monet ovat sieltä löytäneet hyviä vuokralaisia. Olen itse vuokrannut asunnon vasta muutaman sata kertaa ja joudun vielä tukeutumaan maksullisiin ”annetaan vuokralle” -palveluihin tarjoamiini vuokrakoteihin ja niiden vuokraukseen liittyvien kriteereihini parhaiten sopivien vuokralaiskandidaattien tehokkaaseen löytämiseen. Kolleegani vuokraa 10-kertaisen määrän asuntoja ja hänkin joutuu yhä toimimaan samoin.

Tällaisessa pakkotilanteessa oleville Vuokranantajien jäsenyys tarjoaa mahdollisuuden saada esimerkiksi Vuokraoven 70 euroa maksava ilmoitus 35 eurolla. Tämä 35 euroa ei ihan pidä paikkaansa, koska siitä on mahdollisuus saada verovähennyshyöty, jolloin hyöty on vain 24,5 euroa. Vai meniköhän nyt sekaisin; 35 euron alennus on säästöä ja jäljelle jäävä 35 euroa onkin 24,50 euroa nettona verovähennyshyödyn jälkeen. 

30,80 euron jäsenmaksuun verrattuna tämä yksittäinen jäsenetuhyöty tuntuu houkuttelevalta. Korostan silti, että hyöty koskee vain niitä kokemattomampia, jotka etua tarvitsevat. Joku Asuntopehtoori tai OVV tai Kojamo ovat esimerkkejä näistä kokemattomista. 

Ostan Asuntoja Podcast #43 – 7000 vuokrattua asuntoa – Marita Polvi-Lohikoski osa 1/2

8. Mahdollisuus löytää vieraita Ostan Asuntoja Podcastiin Vuokranantaja -lehdestä 4 kertaa vuodessa

Jäsenmaksuun sisältyy etuna pelkästään asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan keskittyvä, 4 kertaa vuodessa ilmestyvä Vuokranantaja -lehti, joka on suunnattu nimenomaan yksityisille vuokranantajille ja asuntosijoittajille tai siitä kiinnostuneille.

Luonnollisesti tästä edusta hyödyn toistaiseksi välittömästi vain minä, koska olen ainoa henkilö, jonka tehtävänä on etsiä vieraita mainittuun podcastiin. Mainitsin sen kuitenkin, koska kyse on nimenomaan omasta pohdinnastani ja lehti on minulle hyödyllinen etu. Lehdestä löydän mielenkiintoista sisältöä, josta haluan oppia lisää ja voin sitten podcastia tekosyynä käyttäen olla minua osaavimpiin henkilöihin yhteydessä ja kysyä ja oppia asiasta lisää.

1001 kysymystä vuokranantajan vakuutuksesta – Henrik Rantanen osa ½ – Ostan Asuntoja Podcast #51

Jäsenmaksusta laskettuna lehden yksikkönettokustannus on 7,70 euroa, joka on hieman alle kolmen viikonloppuiltapäivälehden hinnan.

9. Vuokranantajien tietopankin ja ”usein esitetyt kysymykset” -listan avulla ”kaikkitietävän” henkinen tila mahdollistuu

Kohdissa 1-8 on jo mainittu asioita, jotka liittyvät tietopankkiinkin. Tietopankki on sisällöltään laaja ja sen avulla pystyy kehittämään omaa osaamistaan ja tietouttaan tasolle, jolla pystyy uskottavasti esittämään ”kaikkitietävää”. Joudun tässä paljastamaan, että yhä olen tasolla, että voin vain teeskennellä. Rajattoman tietouden nirvanan saavuttaneiden tietopankkiin pääsystä ei tietenkään kannata maksaa.

Vuokralaiskandidaatin luottotiedot silmistä ja kädenpuristuksesta tietäville 5,95 euroa verovähennyksen jälkeen nettokustantavan luottotietoraportin vaivaton ottaminen jäsensivustolta ei myöskään kannata. Omaa aikaansa hinnottelevalle jäsensivuston palvelu voi helppoudellaan ja nopeudellaan sen sijaan olla kannattava.

Miten vuokranantaja voi välttää huijarin? – 4+1 keinoa YouTube #70

10. Tiedonjakamistavoitettani tukeva Vuokranantajapalsta

Tämä on jälleen kerran etu, joka hyödyttää vain minua henkilökohtaisesti. Paitsi, jos jollain muulla on tavoitteena auttaa Ostan Asuntoja -sisällön jakamista tiedonjanoisia helpottamaan.

Itse Vuokranantajapalsta on kaikille jäsenmaksuton Facebook -ryhmä, johon pääsemiseksi ei tarvitse olla Vuokranantajien jäsen. Palsta on kuitenkin Vuokranantajien perustama, ylläpitämä ja moderointi tapahtuu heidän toimestaan asetettujen sääntöjen puitteissa. Aina välillä palstalle tulee mitä sekopäisempiä kommentteja, joita moderaattorit joutuvat pohtimaan, onko poustaus sääntöjen vastainen ja mitä laineita sen poistamisesta seuraa. Ääritapauksissa joku Huru-niminen palstalainen luulee, että sinne voi poustata kolumnityyppisiä mielipiteitään tuosta vaan ja jopa käyttää Facebookin tarjoaman mahdollisuuden kommenttien estämiselle.

Yleispätevämpi lista mahdollisista Vuokranantajien jäsenyyden eduista

Jos tämän kirjoituksen 10 kohdan pohdinta etäännytti sinua Vuokranantajista, aiheesta löytyy myös jonkun henkisesti tasapainosemmalta tuntuvan eduista laatima lista.

Matkalla huipulle – Roni Arvonen is back – Ostan Asuntoja Podcast #59

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube: Miten asuntosijoittaja voi varautua asuntojen hintojen mahdolliseen laskuun? YouTube #74

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2019 – Blogi #155