Asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan huonot puolet – top 6 – Blogi #156

Facebookin Vuokranantajapalstalla joku kysyi, löytyykö palstalaisten joukosta sellaisia, joista asuntosijoittaminen on tosi kiva harrastus, johon kuuluu tuoton maksimoinnin sijaan asunnoista tykkääminen ja vuokralaisten itse etsiminen. Asiaa tarkennettiin vielä siten, että tykkäisi hankkia asuntoja, joissa itsekin viihtyisi sen sijaan, että hankkisi asuntoja, jotka toisivat maksimaalisen tuoton sijoitetulle pääomalle.

Kysymyksestä ei rivien välistäkään paistanut minkäänlaista ilkeyttä vaan minulle jäi siitä vilpitön kuva. Kysyjä ei varmaan huomannut, että tuli siinä ikäänkuin määritelleeksi, että asunnoista ja vuokralaisten kanssa toimimisesta päätoimisesti tykkääminen sulkevat pois viihtyisät asunnot, joiden avulla tuoton maksimointi ja maksimaalisen tuoton saaminen sijoitetulle pääomalle eivät onnistu. Kiitän kysyjää tämän kirjoituksen inspiroinnista ja ainakaan tarkoitukseni ei ole häntä mollata, koska oletukseni on, että hän tarjoaa sekä viihtyisiä asuntoja että on hyvä vuokranantaja.

Kuvitan tämän kirjoituksen omistamieni asuntojen kuvilla. Yhteistä näille asunnoille on, että niiden sijoitetun pääoman tuotto on ääretön. 

Vastaavia tarinoita löytyy Ostan Asuntoja Podcastin vieraiden kertomina. Suosittelen kesäkuuntelemisen aloittamista Tuomas Mäkelän tarinalla. Tämä siksi, että visuaalinen todistusaineisto on mittava siitä, että asuntoja rakastamalla voi tehdä harrastuksesta bisneksen, joka todella tuottaa sijoitetulle pääomalle. Todistusaineistoa löytyy googlaamalla ”Bo lkv”. 

Podcastin vieraiden joukosta löytyy vaikka kuinka monta vierasta, joiden tarinat ovat samansuuntaisia. Markus Grahn, Harri ”Nuuka” Riihimäki, Roni Porokara, Maria Friström, Kristiina Ketola-Orava, Pia Helkiö… rakkaudesta asuntoja tai vuokralaisia ja yleensä molempia kohtaan.

Osa heistä tekee asuntosijoittamista tosissaan, osa palkkatyön tai yrittämisen ohessa tai lisänä, osa kutsuu sitä harrastukseksi, vaikka omistaisi kymmeniä asuntoja ja toimii paremmin ja kannattavammin kuin moni ”ammattilainen”. Kaikki ovat arvostamiani asuntosijoittajia ja hyviä vuokranantajia, jotka kysyjän ”joko-tai” -asetelmaan verrattuna toimivat ”sekä-että” -mallilla.

Riippumatta siitä kokeeko asuntosijoittamisen kivana harrastuksena vai kovana bisneksenä, siihen liittyy myös ikäviä puolia, joita olen listannut tähän 6 kappaletta. Osa kohdista on Vuokranantajapalstan arkea, kun liikaa harrastuspohjalta asuntosijoittamista ja vuokraustoimintaa lähestyvät harmittelevat maailman julmuutta. Muutama ammattimaisemmin harrastukseensa suhtautuva on sitten paikalla neuvomassa, miten toimia ja miten suhtautua ongelmiin jatkossa. ”It’s part of the business” eli kuuluu osaksi harrastusta on monta kertaa toistettu eri muodoissaan.

1. Asuntosijoittaminen vie mukanaan vaikkei olympialaisiin harrastajana tähtäisikään

Kun asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan suhtautuu intohimoisesti, se vie mukanaan. Työn ja harrastuksen rajat hämärtyvät enkä itse pysty määrittelemään, olenko maailman onnellisimpien joukossa, kun saan harrastaa 80 tuntia viikossa vai olenko jonkinlaisen manian vallassa, kun asuntoihin liittyvät asiat pyörivät silmissä, korvissa ja niiden välissä jatkuvasti. En pysty kuvittelemaan tilannetta, jossa minun pitäisi harrastaa tätä vain 5 tuntia viikossa. 

Miksi tykkään “osta ja pidä” -asuntosijoittamisesta niiiin paljon – Blogi #150

Minulla ei ole kesä-, syys, joulu-, hiihto- tai pääsiäislomia, ei palkallisina eikä palkattomina. Olen jatkuvasti lomalla, kun ei tarvitse käydä töissä eli tällaisia kalenteriin sidottuja loma-aikoja ei tarvitse miettiä, miten niitä käytetään asuntojen remontteihin tai vuokraustoimintaan. Olen myös jatkuvasti töissä, kun asuntojen remontteja, kauppoja, rahoituksia, vuokrausta, verotusta, kirjanpitoa… joutuu miettimään/saa miettiä koko ajan. Välillä perhe kärsii tästä ja välillä tuntuu hyvältä, että puoliso ei ole asiasta kovin kiinnostunut. Edes joskus ruokapöydässä jutellaan jostain muusta kuin asunnoista ja vuokralaisista.

”Vuokralaisten itse etsimisen” -kivaan kuuluu se, että itse saa ottaa vastaan irtisanomisilmoituksia kaikkina vuodenaikoina sekä jouluna että juhannuksena. Näistä seuraa yhteydenottoja ”annetaan vuokralle” -ilmoituksiin ja niitäkin pääsee prosessoimaan ajasta ja paikasta riippumatta.

2. Asuntosijoittaminen ja vuokraustoiminta on ihmisbisnestä mutta kaikki ihmiset eivät ole kivoja ja luotettavia

Asuntosijoittaminen harrastuksena on kivaa aina silloin, kun se on kivaa. Vähemmän kivaa on silloin, kun ongelmia osuu kohdalle. Harrastelija voi joskus menettää yöunensa. Vuokranantajapalstalla on välillä harrastelijoita, joilla ei tunnu kuukausiin olevan kivaa, kun aluksi kivan oloinen vuokralainen ei maksakaan vuokria eikä luovuta hajotettua asuntoa takaisin remontoitavaksi, vaikka kuinka nätisti kaikkia kanavia pitkin pyytäisi.  

Miten käsitellä pettymyksiä asuntosijoittajana? YouTube #45

Jos ostaa sijoitusasuntoja kiinteistönvälittäjien kautta, kaikki välittäjät eivät ole luotettavia. ”Sopii ensiasunnoksi tai sijoitukseen” -markkinointiteksti voi joskus osoittautua sellaiseksi, että asunto ei sopisi oikein kumpaankaan. Kun tietoa pitäisi saada ennen ostopäätöstä, hallituksen puheenjohtajasta löytyy vain nimi ja isännöitsijä ei ”puolueettomuussyistä” ota kantaa mitenkään.

Remonttimies ei aina saavu työmaalle sovittuna aikana, aikataulu venyy ja kustannukset kasvavat. Harrastajan toimintaan kuuluu usein myös pääurakoitsijana toimiminen eli keittiötoimittajan, putkimiehen, sähkömiehen, remonttimiehen ja taloyhtiön valvojan aikataulujen yhteensovittaminen ja hankintojen tekeminen, jotta kaikilla olisi edellytykset tehdä oma osuutensa ilman, että seuraava joutuu odottamaan. Epäluotettava ”ammattimies” voi osoittautua myös ilkeäksi, kun toistuvaan lupausten rikkomiseen yrittää liittää maksuposteista pidätyksiä.  

Joskus tulee tilanteita eteen, että pankkiirille, välittäjälle, vuokralaiselle, remonttimiehelle tai isännöitsijälle pitää antaa potkut. Joskus he antavat potkut harrastelijamaisesti toimivalle asuntosijoittajalle tai vuokranantajalle.

3. Asuntosijoittaminen ja vuokraustoiminta edellyttävät byrokratiaa ja paperitöitä

Yhdessä taloyhtiössä on käynnissä linjasaneerauksen valmistelu. Isännöitsijällä on nettisivut, huoltoyhtiöllä on nettisivut, taloyhtiöllä on nettisivut, hankesuunnittelijalla on nettisivut, toteutussuunnittelijalla on nettisivut, viestiä tulee paperilla, sähköpostilla, OmaPostilla… Kun kaikki arvoketjun toimijat keskittyvät niin tärkeäksi todettuun viestintään oman toimintansa lähtökohdista, vuokranantajalla on aikamoinen byrokratiasavotta pysyäkseen ajan tasalla pelkästään käyttäjätunnuksista ja salasanoista, jotta pääsee käsiksi viestittyyn materiaaliin. Juuri heitin jätepaperiin yli 100 sivua paperipostia, jotka olin kaikki jo tallentanut omaan järjestelmääni sähköisessä muodossa näistä eri nettisivustoista poimien. Toteutussuunnittelijan sivulle rekisteröitymistä varten odotan yhä paperikirjeellä tulevaa ohjetta.

OmaVero ja sen koukerot tuntuivat herättävän monessa asuntosijoittajassa kuumia tunteita, kun tutut ja turvalliset paperilomakkeet eivät enää olleetkaan yhtä helposti saatavilla ja täytettävissä kuin aikaisemmin. Samaisella Vuokranantajapalstalla toistuvat samat kysymykset verotukseen ja huoneenvuokralakiin liittyen viikosta toiseen. Oikeiden neuvojen lisäksi myös ”musta tuntuu” -neuvojat jakavat näkemyksiään, joista osa ei sovi harrastelijoille lainvastaisuuden takia. Osa voi muuten vaan tulla kalliiksi, jos vaikka verottaja pyytää lisätietoja vuokratuloista vähennettyjen remonttien kustannuksiin, jotka näyttävät syntyneen ennen kuin ensimmäinen vuokralainen on asuntoon muuttanut.

Miten sijoitusasunnon remontin kustannukset vähennetään verotuksessa ja huomioidaan verosuunnittelussa? Blogi #133

4. Kannattavan asuntosijoitustoiminnan kasvattaminen vaatii aikaa

Tältä ongelmalta harrastelija on hyvin suojattu, koska harrastelijamaisen toiminnan päämääränä ei yleensä ole toiminnan ja varallisuuden kasvattaminen tavalla tai vauhdilla, jossa hitaus tulee harmittavana yllätyksenä vastaan. 

Moni on vaurastunut ja tulee vaurastumaan asuntosijoittamisella mutta muutamia aikaan ja sijaintiin rajoittuvia poikkeuksia lukuunottamatta se ei ole tapahtunut eikä tule tapahtumaan hetkessä. Asuntosijoittamisella vaurastuminen edellyttää pitkäjänteistä ja johdonmukaista toimintaa, johon kuuluu pieniä ja isoja alamäkiä, joista pitää aina selvitä mäen päälle uupumatta.

Mikäli iso ylämäki eli vastoinkäyminen ei osu asuntosijoittamista ja vuokraustoimintaa harrastavan alkutaipaleelle, se voi olla hyväkin etenemispolku, joka voi johtaa harrastuksen kasvuun ja lopulta alkaa häiritsemään muuta työntekoa niin paljon, että voi ryhtyä harrastamaan täyspäiväisesti ja jopa ammattimaisesti.

5. Tosi harrastajaa ei harmita, jos harrastus maksaa enemmän kuin tuottaa

Golf, laskettelu, sukellus, purjehdus… ovat kaikki harrastuksia, joihin liittyy jonkinmoisia investointeja välineisiin, koulutukseen ja säännöllisiin harrastusmaksuihin. Näitä lajeja harrastavia ei harrastajien keskustelupalstoilla juuri näy moittimassa harrastuksen kustannuksia tai harrastuksen tuotto-%:a. Huonokuntoiset griinit ja rinteet tai liian tuuliset säät eivät tosiharrastajia pitkään haittaa. 

Mikäli valitsee harrastuksekseen omistamiensa asuntojen vuokraustoiminnan, kannattaa poistaa sanavarastosta ”asuntosijoittaminen”. Sijoittamiseen terminä liittyy voiton tavoittelu, joka ei harrastamiseen kuulu ollenkaan. Jos todella on käynyt tämän pohdinnan läpi, voi minun mielestäni kutsua vuokraustoimintaa harrastukseksi. Mikäli vain tyytyy markkinaa alhaisempaan vuokratuotto-%:in mutta menetetyt vuokratulot tai vuokralaisen asunnolle aiheuttamat vahingot ja niiden korjauskustannukset harmittavat rankkasateen takia väliin jäänyttä golfviikonloppua enemmän, kannattaa vielä miettiä, onko asuntojen vuokrauksen tosiharrastaja vai asuntosijoittamisen amatööri.

Suomessa on kokonainen sukupolvi tai kaksi, joilta oman harrastuksen happotesti on kokonaan kokematta. 1990-luvun alkupuolella asuntojen hinnat romahtivat noin 50 %. Siitä eteenpäin sekä asuntojen hinnat että vuokrat ovat, pieniä nousuja ja laskuja lukuunottamatta, kulkeneet sekä harrastajan että ammattilaisen kannalta mukavaan suuntaan. Finanssikriisikin satoi globaalin keskuspankkielvytyksen muodossa suomalaisen asuntosijoittajan laariin, mikäli oli mukana jo silloin.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Sijoitusasunnot rekrytoi yrittäjähenkistä kiinteistöistä välittäjää, käy katsomassa

6. Harrastaminen on ikävää, jos siitä ei voi nauttia kavereiden ja naapurien kanssa jutellen

En ole kateustutkija enkä oikeasti tiedä, kuinka paljon Suomessa on enemmän kateutta kuin muissa maissa tai onko asia ylipäätään näin. Omistaminen, sijoittaminen ja yrittäminen ovat pitkään olleet Suomessa asioita, joita tunnutaan kadehdittavan. Asuntosijoittaminen on varmaan aina kuulunut tähän ryhmään mutta sen ollessa pienempien piirien epäseksikästä puuhaa, ala sai olla rauhassa vuosikymmeniä. 

Tämä on muuttunut ja säännöllisin väliajoin saa lukea mediasta juttuja, joissa yksityistä vuokranantajaa vedetään kölin ali mitä ihmeellisimmin tulkinnoin. Valtaosalle asuntosijoittamista ja vuokraustoimintaa intohimolla harjoittaville tämä ei ole ongelma mutta harrastukset ovat asioita, joista voisi olla mukava keskustella tutun lähipiirin kanssa tai kertoa niistä laajemminkin joutumatta puolustutumaan mediatietoihin perustuvia ihmettelyjä vastaan. 

Kun olen hakenut haastateltavia Ostan Asuntoja Podcastiin, kieltäytymis-% on kaikista korkein 1-5 sijoitusasuntoa omistavien joukossa. Syy on lähes poikkeuksetta sama; ”haluan asian pysyvän salassa/en halua puhua toiminnastani julkisesti”. Myös useampi miljoonien arvosta sijoitusasuntoja omistava on kieltäytynyt haastattelusta samasta syystä. Moni kokee, että ei voi asiasta keskustella työpaikalla eikä kavereiden tai sukulaisten kanssa. 

Itselläni ei ole tällaisia ongelmia tullut eteen tai sitten olen sen verran ammattimainen, etten niitä huomaa. Asuntosijoittaminen on tosin vienyt minut mukanaan niin täysillä, että lähipiiriini on tullut vuosien varrella uusia ihmisiä, jotka suhtautuvat asiaan yhtä innostuneesti ja keskusteluseuraa on löytynyt. 

Yhteenveto asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan huonoista puolista

Toivottavasti olet yhä tekstin parissa ja pystyit lukemaan sen liiaksi ärsyyntymättä. Mikään kuvaamistani huonoista puolista ei ole ylipääsemätön vaan opiskelemalla, verkostoitumalla ja omaa toimintaa systemaattisesti kehittämällä toisten ja omista virheistä oppien tämä on todella upea laji.

Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2019 – Blogi #155

Olen lukuisissa Ostan Asuntoja Blogin kirjoituksissani painottanut, kuinka tärkeää on, että tekee asuntosijoittamista ja vuokraustoimintaa ammattimaisesti. Korostan jälleen, että Blogini on kirjoitettu nimenomaan omasta asuntosijoitus- ja vuokraustoiminnastani katsoen. Olen myös näitä näkemyksiäni puolustanut, jos minulle on tyrkytetty yleisnäkemyksiä, joissa on vain todettu, että ”velkaa on liikaa” tai ”ala jo nauttimaan” tai ”eikö tuo asuntomäärä jo riitä”. 

Vastaavasti olen monta kertaa kirjoittanut, että kuntosali on hyvä harrastus, vuokraustoiminta ei ole. Mikäli tämänkin kirjoituksen jälkeen olet sitä mieltä, että haluat harrastaa asuntosijoittamista, harrasta sitä ammattimaisesti. Sijoitusasunto on vuokralaisen koti ja samassa taloyhtiössä asuu muita ihmisiä kodeissaan, jotka eivät ansaitse amatöörimäistä toimintaa vuokralaisen valinnassa, vuokrasuhteen hoidossa tai asuntojen remontoinnissa. Sijoitus-, rahoitus- kirjanpito- ja verotusaspektit voi hoitaa amaatöörimäisesti, kunhan tilillä on riittävät puskurit ongelmatilanteisiin siten, että muiden elämä ei häiriinny virheistä.

1001 kysymystä vuokranantajan vakuutuksesta – Henrik Rantanen osa ½ – Ostan Asuntoja Podcast #51

1001 kysymystä vuokranantajan vakuutuksesta – Henrik Rantanen osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #52

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube: Mitä kassavirta tarkoittaa käytännössä asuntosijoittajalle? YouTube #67

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä