Asuntosijoittaminen ja Warren Buffett – Blogi #157

Olen sijoittanut ns. arvo-osakkeisiin pitkään ja vuosien varrella lukenut erilaisia juttuja Warren Buffettista, joka on arvosijoittajien yksi suurista esikuvista. Buffett kirjoittaa vuosittain Berkshire Hathawayn osakkeenomistajille kirjeen. Muutama vuosi sitten, 2014, hän sivusi kirjeessään uransa aikana tekemäänsä kahta kiinteistösijoitusta; maatilaa Nebraskassa ja liiketilakiinteistöä New Yorkissa. Monet Buffettin arvo-osakkeisiin liittyvistä sijoitusviisauksista toimivat myös asuntosijoittamisessa.

Kirjoitin tämän kirjoituksen ensimmäisen kerran vuonna 2016. Kirjoitus perustuu Fortune -lehdessä julkaistuun Warren Buffetin kirjoittamaan juttuun, johon olen yhdistellyt hänen tunnetuimpia viisauksiaan asuntosijoittamisen vinkkelistä katsottuna. Linkki Fortune-lehden juttuun on tämän kirjoituksen lopussa. Luen juttua usein uudestaan, jos tuntuu, että oma mopo meinaa lähteä kädestä tai kun näyttää, että kaverin mopo kulkee kovempaa ja se pitäisi saada kiinni. Buffetin kirjoitus ei aukea pikalukemisella vaan sitä kannattaa lukea ajan kanssa ja miettiä kappaleiden viestejä huolella.

Luin taas Buffetin juttua uudestaan ja katselin, onko Buffetilta tullut jotain uusia asuntosijoittamisviisauksia niitä löytämättä. Luin myös oman kirjoitukseni ja todeten sen olevan hyvin ajankohtainen edelleen muutamin lisäyksin ja poistoin.

“Be fearful when others are greedy and be greedy when others are fearful” 

Tämä on yksi Buffettin tunnetuimpia viisauksia. Nebraskan maatilan Buffett osti 1986, kun viljelysmaan hintakupla oli puhjennut ja maan hinta oli tippunut yli 50%. New Yorkin liikekiinteistön hän osti 1993, jälleen hintakuplan puhjettua. Arvo-osakkeisiin sijoittaville tämä viisaus tarkoittaa käytännössä “Osta hyvää halvalla, kun muut myyvät paniikissa”, joka tuntuu ja onkin yksinkertaista. Se on vaatinut ainoastaan sitä, että seuraa joukkoa hyviä yhtiöitä vuosikaudet ja ostaa niiden osakkeita, kun hinnat ovat romahtaneet.

Suomen asuntomarkkinoilla vastaavia romahduksia hakiessa täytyy mennä 1990-luvun alkuun. USA:n asuntomarkkinoilla romahdus tapahtui viimeksi 2008-09, jonka jälkimainingeissa tätä Buffettin viisautta noudattaneet pääsivät poimimaan huimia kassavirtoja tuottavia sijoituskohteita. Sekä asuntoihin että osakkeisiin sijoittava on Suomessakin voinut hyötyä tästä viisaudesta. 2009-2010 tehdyt arvo-osakesijoitukset ovat generoineet mukavan pääoman, jota kurssien noustessa olen purkanut asuntosijoituksiin. Todettakoon tässä, että Buffettin filosofiaan ei kuulu osakkeiden myynti. Minulla sama filosofia pätee asuntoihin. Muutenhan lukisit “Ostan ja myyn asuntoja” -blogia.

“Rule number 1: Never lose money. Rule number 2: Never forget rule number 1”

Jos edellinen oli yksi tunnetuimmista, tämä on varmaan se tunnetuin viisaus. Molemmat Buffettin kiinteistösijoitukset tuottivat kassavirtaa alusta lähtien, koska hankintahinta suhteessa tuloja tuottavaan toimintaan oli niin alhainen.

Molemmat Buffettin kiinteistösijoitukset tuottivat kassavirtaa alusta lähtien, koska hankintahinta suhteessa tuloja tuottavaan toimintaan oli niin alhainen

Lisäksi molemmissa kohteissa oli tuotonkasvupotentiaali, joka oikein hoidettuna kasvattaisi kassavirtaa ostoa seuraavina vuosina. Liikekiinteistön suurimman vuokralaisen vuokra oli minimaalinen verrattuna muihin vuokralaisiin ja sopimuksen päättyessä korotuspotentiaali oli iso. Riskit tappioihin olivat minimaaliset.

Vakaillakin asuntomarkkinoilla tätä viisautta pääsee hyödyntämään, kun ostaa kohteen alle markkinahinnan. 15 %:n alennus markkinahintaan nähden tarjoaa jo hyvän suojan keskipitkälläkin aikavälillä, koska kassavirtaa tuottavilla asuntomarkkinoilta puuttuu osakemarkkinoiden volatiliteetti. Esimerkiksi Lontoon sijoitusasuntomarkkinat eivät perustu kassavirtaan ja siellä Brexitin vaikutukset tuntuvat nopeasti.

Asiaa voi tarkastella myös siten, että hyvällä sijainnilla ostetun asunnon arvo ei heilahda, vaikka vuokralaisten välissä tulisi tyhjä kuukausi. Toki vuokraustoimintaan ammattimaisesti suhtautuva vuokranantaja pyrkii välttämään tyhjät kuukaudet mutta pidemmällä aikavälillä arvonsäilymis- ja nousupotentiaali perustuu kiinteistön alla olevan tontin houkuttelevuuteen.

“Think in terms of income, not appreciation”

Tämä on jatkoa edelliseen viisauteen ja itse tulkitsen sen suomeksi näin:

“Älä spekuloi arvonnousulla”

Mikäli harkitsemani ostokohteen kassavirta ei ole positiivinen alusta alkaen, siirryn seuraavaan kohteeseen. Ainoa poikkeus tähän sääntöön on, jos ostokohteessa on selkeä potentiaali negatiivisen kassavirran positiiviseksi kääntämiseksi omin toimenpitein nopeasti. Tällainen kohde voisi olla esimerkiksi sijoitusasunnon ostaminen vuokralaisineen, jossa myyjä on laiminlyönyt asunnon remontoinnin ja vuokrankorotukset mutta taloyhtiön talous on hyvin hoidettu.

Asuntosijoitustavoitteeni 2019 – Blogi #139

USA:n asuntomarkkinoilla tapahtui 2000-luvun puolivälissä juuri ylläkuvattujen viisauksien vastainen ketju. Maksukyvyttömät ihmiset ostivat velkarahalla ahneuksissaan arvonnousuun perustuvia kiinteistösijoituksia, joiden tuotot alittivat investointien aiheuttamat kustannukset. Suomessa on paljon erilaisia mekanismeja ehkäisemään vastaavaa ilmiötä. Silti kasvukeskuksissa tehdään lyhyisiin korkoihin sidotulla velkarahalla kassavirtanegatiivisia asuntosijoituksia luottaen siihen, että kaupungistumisen myötä arvon- ja vuokrien nousu jatkuu. Yhtälöön ei tarvitse vaihtaa kuin 5 %:n korkotaso ja osa tällä hetkellä maksukykyisistä sijoittajista muuttuisi maksukyvyttömiksi samanaikaisesti laskevien vakuusarvojen kanssa.

Vaikka sanotaankin, että kassavirta ei ole itse sijoitusasunnon ominaisuus vaan liittyy sen rahoitukseen, hyvilläkin sijainneilla olevien sijoitusasuntojen omistaminen ei onnistu, mikäli kassavirta on liian pitkään tai liian paljon negatiivinen muiden tulojen romahtaessa jonkin ulkopuolisen syyn takia. Hyvän sijainninkin sijoitusasunnon hankkimisen rahoitus pitää järjestää tavalla, joka mahdollistaa riittävän tuoton arvonnousukomponentin heikentyessä.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Mitä Asuntosalkunrakentaja.fi ajattelee, lue Blogista: Haluatko asuntomoguliksi? Laita nämä neljä osa-aluetta kuntoon

“Only buy something that you would be happy to hold if the market shuts down for 10 years”

Buffettin maatilalla maissi kasvaa ja New Yorkin liiketiloissa kauppa käy presidentin nimestä, osakekursseista tai FED:in kokouksen pöytäkirjojen sävyjen tulkinnoista riippumatta. Asuntosijoittaminen toimii samalla tavalla. Yksikään vuokra ei jäänyt maksamatta eikä vuokrataso noussut tai laskenut sen takia, että Brexit tai Trumpin valinta yllätti. Asuntosijoittaminen on hidas tie rikastumiseen mutta suhteellisen varma tie vaurastumiseen.

Asuntosijoittajana minua ei kiinnosta yhtään lehtijutut, joissa kirjoitetaan, että Porin kaksioiden hinnat nousivat tai laskivat 1,49% viime kuusta. Arvonmuutoksilla on merkitystä ainoastaan tilanteissa, kun muutaman vuoden välein käyn hakemassa uutta lainaa vapautunutta vakuusarvoa vastaan. Asuntosijoittaminen on moniulotteinen omaisuuslaji ja muutoksista huolimatta tuotot tulevat aina jotain kautta sopeutumisajan jälkeen, kunhan alkuperäinen hankinta on tehty hyville perustuksille.

“Risk comes from not knowing what you are doing”

Suomen Vuokranantajat ry:llä on Facebook-keskusteluryhmä nimeltä “Vuokranantajapalsta”. Seuraan keskusteluja aktiivisesti välillä osallistuen ja välillä oppien ja saaden uusia ideoita muiden kommenteista. Seuraan myös muutamia muita FB-ryhmiä ja luen muiden blogeja. Muutama havainto on muodostunut ajan myötä:

• ryhmässä on sijoittajia, jotka eivät ilmeisesti ole Vuokranantajien jäseniä. Päättelen tämän siitä, että he esittävät kysymyksiä, joihin löytyy selkeät vastaukset jäsensivuilta. Myös keskustelijoiden toimesta annetaan harhaanjohtavia tai jopa virheellisiä neuvoja
• lähes jokaiseen keskusteluaiheeseen löytyy lopulta joku, joka tietää asiasta ja antaa oikein neuvon tai jakaa linkin, jonka takaa asiasta kerrotaan
• kassavirtanegatiivisia tai 0-kassavirtaa tuottavia sijoituksia löytyy monen salkusta. Osa näistä sjoittajista tuntuu olevan immuuneja kokeneempien sijoittajien neuvoille kassavirran tärkeydestä ja/tai ylisuuren velkavivun vaaroista.  Osalla palkkatulo subventoi sijoituksia ja osalla on myös puskureita esimerkiksi korkojen nousua vastaan. Silti sijoitukset on tehty jopa tietoisina siitä, että sijoitus vie joka kuukausi pankkitililtä rahaa

Asuntosijoittamisen aloittamiseksi ei tarvitse suorittaa korkeakoulututkintoa mutta perusteet kannattaa opetella ennen ensimmäisen kohteen ostoa. 6 tuntia opiskelua on liian vähän ja 6 vuotta aivan liian paljon. Riskejä ja virheitä pystyy välttämään pitkälle.

0-2 sijoitusasuntoa omistavalle Vuokranantajat ry:n jäsenmaksu on 66 euroa vuodessa. Jos omistat 1-2 sijoitusasuntoa ja kysyt googlelta ”ilmainen vuokrasopimuspohja” sen sijaan, että investoisit 66 € (miinus verosuunnitteluhyöty 30 %) sen lisäksi, minkä olet jo investoinut ja ottanut velkaa parin sijoitusasunnon hankintaan, kuulut tähän Buffetin kuvaamaan riskiryhmään.

Buffett’s annual letter: What you can learn from my real estate investments

Aivan tavallinen 25-vuotias nuori nainen Henna Vihreävuori – Ostan Asuntoja Podcast #53

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube: Kuinka voin nopeuttaa asuntosijoittamisella vaurastumista? YouTube #68

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2019 – Blogi #155