Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198

Hypo-pankin pääekonomisti Juhana Brotherus arvioi eri medioissa (tässä SalkunRakentajan juttu), että asuntojen hinnat voivat pudota 5-8 % koronaviruksen jälkimainingeissa.

Jos on taipuvainen uskomaan erilaisten syklien olemassaoloon, Brotheruksen ennustetta voi itse arvioida lisää. Voisiko olla mahdollista, että vuosikymmenen jatkuneen taloussyklin huippu on jo takana? Mitä, jos asuntomarkkinoilla vaikuttava sykli olisi myös saavuttanut huippunsa eikä vuoden 2008-2009 ihmettä tapahdukaan, jossa asuntojen hinnoissa Suomessa tuskin huomattiin mitään? Voisiko jopa olla siten, että 2008-2009 finanssikriisissä ei käytykään pitkän velkasyklin huipulla vaan nyt se lähestyy huikeaa vauhtia?

Tämän kirjoituksen kannalta riittää, että myöntää itselleen omaavansa edes hieman himmeän kristallipallon eikä löydä sieltä vahvoja analyyttisiä perusteluja, miksi yksikään ylläkuvatuista ei voisi tapahtua. Tämä tarkoittaisi sitä, että “hyviä kohteita on todella vaikea löytää” -aika olisi asuntosijoittajilla ainakin tilapäisesti ohi. Samalla se voi tarkoittaa “pankista on vaikea saada lainaa” -ajan alkua.

Asuntosijoittajalle tämä tarkoittaisi siis sitä, että moni asia on muuttumassa. Jos Brotheruksen ennuste osuisi oikeaan, se tarkoittaisi, että keskiarvojen lisäksi mukana on motivoituneita myyjiä, joiden on pakko myydä nopeasti tai jotka haluavat myydä nopeasti saadakseen käteistä rahaa johonkin vielä parempaan diiliin, joka on kiinni rahoituksen järjestymisestä ja jota ei pankista vanhaan malliin saa. Sieltä voi löytyä niitä 8-28 %:n alennuksia.

Olen listannut tähän 6 kirjaa, joista 3 liittyy suoraan asuntosijoittamiseen ja 3 aivojen, toimintamallin ja strategian virittämiseen. Otsikkoon olen laittanut 6 kuukauden ajanjakson, jonka jälkeen pitäisi olla uudessa asennossa valmiina hyödyntämään kenties mahdollisuuksia, joista on asuntosijoittajana vain haaveillut 5-10 vuotta. Mikäli uskoo V-käyrän tyyppiseen toipumiseen, kirjat pitää opiskella ja sisäistää nopeammassa tahdissa. U- tai L-käyräuskovaisille sopii 6 kuukauden aikataulu.

Arkirutiinit järjestykseen, jotta asuntosijoittamisen opiskelusta tulee päivittäistä

Hal Elrod – The Miracle Morning; Adlibris Pokkari, Adlibris Nidottu, Audible äänikirja *

Jos olet huomannut, että koronavirusuutisten, teinikuvien, meemien, hallituksen/opposition/viranomaisten/Trumpin haukkuminen/kehuminen ja Netflixin katselu on alkanut viemään suuremman tuntimäärän vuorokaudessa, et ole henkisesti valmiina tämän kirjan jälkeen tulevan 5 kirjan sisällön sulattamiseen siten, että saat niitä vietyä käytännön toimenpiteiden tasolle. 

Itsensä kehittämiskirjoissa kuvataan yleensä yksi konsepti ja pureudutaan siinä todella syvälle. Varsinkin aloittelijalle, joka hakee jotain positiivista muutosta aamun (päivän) rutiineihinsa muttei aivan tiedä, mistä aloittaa, syväluotaavat kirjat tuntuvat ylivoimaisilta. Tämä kirja tarjoaa yleiskuvan monista tehokkaista aamurutiineista ja tarjoaa konkreettisen ja yksinkertaisen polun niihin tutustumiseen.

Kirjassa käydään läpi seuraavia tapoja aloittaa päivä; lukeminen, liikunta, päämäärien ja tavoitteiden kertaus, meditointi, visualisointi ja päiväkirjan pitäminen. Näitä voi harjoittaa kaikkia lyhyemmän ajan joka aamu, priorisoida niitä tai keskittyä ensin muutamaan. Tämän blogikirjoituksen koko ajatus on siinä, että seuraavan 6 kuukauden aikana olisi nämä 6 kirjaa opiskeltuna siten, että joitakin niissä olevia oppeja pystyisi toteuttamaan käytännössä. Siksi tämä kirja on listan ensimmäisenä, koska se opettaa tekniikoita, joilla muista kirjoista saa parhaimman hyödyn ja fokuksen kohdalleen, mikäli tavoittelee asuntosijoitustoiminnan kasvattamista.

Itselläni ei ole koskaan ollut vaikeuksia herätä virkeänä aikaisin ja nousta ylös sängystä mutta tämän kirjan ansiosta olen oppinut järjestämään aamun ja aamupäivän tekemiseni palvelemaan paremmin tavoitteideni saavuttamista. Lähdin toteuttamaan asioita aika pitkälle kirjan mukaisesti. Vuosien varrella olen säätänyt (ja yhä säädän) aamurutiinejani, kun olen oppinut, mitkä asiat toimivat minulle parhaiten. Tämä kirja ja siitä seurannut säätäminen on johdattanut minut monien muiden kirjojen pariin ja lisäopin hakemiseen eri osa-alueilta. 

Uutisia en ole niiden negatiivisuuden takia seurannut televisiosta yli kymmeneen vuoteen ja yksi kerrallaan olen poistanut kaikki uutisappit puhelimesta ja tabletista. Nyt opettelen, että sähköposteja ja Twitteriä en enää avaa ennen aamurutiinien suorittamista ja Twitteriin opettelen tulemaan yhä enemmän listojen kautta. Blokkaan rankalle kädellä kaikkea virtaan tulevaa, joka minua ei kiinnosta ja häiritsee keskittymistä olelliseen.

Koronavirus on juuri sellainen asia, johon en itse voi vaikuttaa, joten siihen liittyvään uutisointiin liiaksi käytetty aika on poissa kaikesta tekemisestä, jolla voin omaan ja läheisteni elämään vaikuttaa.

Kirja toimii hyvin äänikirjana ja kuuntelen sen vuosittain keväällä, kun vuosi on jo hyvän matkaa käynnissä ja on aikaa miettiä, miten voisin omaa suoritustasoani kehittää.

Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24

Hal Elrod – Aamun ihme; Adlibris Nidottu *

Asuntosijoitustoiminnan kasvattaminen, kun pääomia ei ole eikä pankista niitä vanhaan malliin saa

Brandon Turner – The Book on Investing in Real Estate With No (and Low) Money Down; Adlibris Nidottu, Audible *

Brandon Turner on BiggerPockets Podcastin juontaja ja on kirjoittanut useampia kirjoja asuntosijoittamisesta ja vuokraustoiminnasta. Hän on itse aloittanut asuntosijoittamisen monia kirjassa läpikäytyjä tekniikoita hyödyntäen.

Rahoituksen helpon saatavuuden ja matalan korkotason aikana asuntosijoittajien “ongelmaksi” tulee se, että hyviä sijoituskohteita on vaikea löytää, koska aina joku toinen tuntuu olevan valmis maksamaan korkeamman hinnan tyytymällä pienempään tuottoon. Tämä on normaali asuntomarkkinoiden sykliin kuuluva ilmiö. 

Tällaisen syklin huipun varjoisalla puolella on maailma, jossa pankkirahoitus on joko käytännössä loppunut kokonaan tai sitä on saatavilla ehdoilla, jotka eivät sovellu pitkäjänteiseen “osta ja pidä” -asuntosijoittamiseen. Valmistautumattomalle tämä on kurja tilanne, jos hyviä ostokohteita olisi tarjolla mutta niitä ei pääse rahoituksen puutteen takia hankkimaan. 

Kirjassa käydään läpi erilaisia ei-perinteisiä tapoja rahoittaa asuntosijoituskauppoja tai -toimintaa. Kirjan nimestä ei pidä kuvitella, että kirjassa perustellaan, miten kohteita ostetaan markkinahintaan jopa 100 %:n velkavipua käyttäen. Kirjaa ei pidä lähestyä siten, että yrittää keksiä perusteluja, miksi siinä esitetyt tekniikat eivät toimisi Suomessa. “Ei käy” -asenteella jää tulevat mahdollisuudet hyödyntämättä. Sen sijaan pitää pohtia, mitä tekniikoita voisi soveltaa sellaisenaan ja mitä muokata Suomen markkinoille sopivaksi. Kenties uusiakin ideoita syntyy.

Mikäli myyjä on halukas asuntonsa myyymään, mutta ongelmana on pankkirahoitusta saavien ostajien puute, asuntosijoittaja tulee kenties useammin huomaamaan, että myös myyjä on valmiimpi kokeilemaan tekniikoita, joilla saadaan kaupat syntymään. Myyjän rahoitus on konseptina sellainen, jota olen soveltanut käytännössä jo useasti. Uskon sen yleistymiseen, mikäli asuntomarkkinan sykli kääntyy samanaikaisesti velkasyklin kääntymisen kanssa.

Yksityisten henkilöiden pankkitileillä makaa miljardeja 0-korolla. Kun velkakirjoissa, rahastoissa ja pörsseissä myrskyää eikä missään tunnu olevan mitään järkeä, aina muutama tällainen yksityshenkilö voi olla valmiimpi rahoittamaan asuntosijoituskauppoja, kunhan diili on hyvä ja siinä on riittävä tuotto ja turvamarginaali sekä osaava asuntosijoittaja. Näitä voi hakea sekä perhepiiristä että laajemmista verkostoista.

---

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.

Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.

Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.

OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com

7000 vuokrattua asuntoa – Marita Polvi-Lohikoski osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #43

---

Uudessa tilanteessa myös uudet taidot ovat tarpeen – neuvottelutekniikoita asuntosijoittajalle

Mark Ferguson, J Scott, and Carol Scott – The Book on Negotiating Real Estate; Adlibris Nidottu, Audible *

“Kohde varattiin vuorokaudessa” tai “Kojamo myi 5000 asuntoa ulkomaalaiselle” -tyyppisten otsikoiden aikana ei pienen asuntosijoittajan neuvottelutaidoille ole kovin suurta tarvetta, kun myyjällä ei ole pulaa rahasalkut täynnä olevista ostajista.

Jos suomalaisten asuntosijoittajien sijoituskohteet ovat pääosin kerrostalo-osakkeita, amerikkalaisilla sijoittajilla vastaava voisi olla omakotitalot. Vaikka itse asuntotyyppi on erilainen, yhtäläisyyksiä asuntosijoittamisen kannalta on yllättävän paljon. Yksittäisen omakotitalon kuten asunto-osakkeenkin hinnoittelu ei tapahdu tuottomenetelmää käyttäen vaan vertailukauppojen avulla. Rahoituspäätöksiä ei tehdä sijoituksen tuoton perusteella vaan sijoittajan maksukyky on primääri kriteeri. Myyjinä ovat yksittäiset henkilöt, perheet tai perikunnat ja myynnin motivaatiot vaihtelevat samaan tyyliin kuin suomalaisissa asunto-osakkeissa. Välillä mukana on välittäjä ja välillä omistaja myy taloaan itse.

Tämä on ainoa tietämäni asuntosijoittajien kirjoittama neuvottelutaidon kirja, joka on myös kirjoitettu puhtaasti asuntosijoittamiseen liittyvän neuvottelun kannalta. Kirjoittajat ovat tehneet tuhansia talokauppoja, joista ainakin sadat ovat liittyneet heidän itsensä flippaamiin kohteisiin. Flippauksella tässä yhteydessä tarkoitetaan kohteen ostamista, sen perusteellista remontointia ja vasta sen jälkeen myyntiä tai mahdollisesti vuokrausta. Flippaukseen liittyy oleellisena osana reilusti alle markkinahinnan ostaminen, jotta tilaa on korjauskustannuksille, kalliin lyhytaikaisen rahoituksen kustannuksille, riskille ja voitolle. Jos minun pitäisi mainita yksittäinen asia, minkä olen amerikkalisista asuntosijoituskirjoista oppinut, se olisi alle markkinahinnan ostamisen tärkeys ja siihen liittyvät tekniikat.

Mikäli asuntomarkkinoiden sykli kääntyy ostajan markkinoiksi, ja samalla rahoitushanat menevät tiukemmalle, neuvottelutaitoisella asuntosijoittajalla on etulyöntiasema. Kirjassa käydään neuvotteluperspektiivistä läpi asuntosijoituskaupan prosessi ensikontaktista sopimuksen allekirjoittamiseen asti. 

7 ehtoa, joista asuntosijoittaja voi neuvotella sijoitusasuntokauppaa tehdessä

Asuntosijoittamisen toimintakonseptin ja -prosessien virittäminen kasvua varten

Michael Gerber – The E-Myth Revisited; Adlibris Nidottu, Audible *

Kirjan nimessä oleva iso E-kirjain ei liity e-commerceen mitenkään vaan sillä tarkoitetaan sanaa Entreprneur. Samalla, kun opiskelee asuntosijoittamisen ajatuksia, tulisi rinnalla miettiä, miten omasta asuntosijoitus- ja vuokraustoiminnasta voisi tehdä ammattimaisempaa. Tätä mietintää ei kannata heittää syrjään, jos ajattelee asuntosijoittamista harrastuksena tai puuhasteluna ansiotuloa tuovan työn vastapainona. Sitä voi ja kannattaa tehdä ammattimaisemmin ja nähdä se sivubisneksenä varsinaisen päätyön ohessa.

Kirja sopii kaikenlaisille yksinyrittäjille, jotka ovat oman yrityksensä teknikko, päällikkö ja yrittäjä, 3 roolia yhdessä henkilössä. Mikäli on lukenut tai kuunnellut englanninkielistä yrittäjyysmateriaalia, siellä toistuu usein sanonta, että yksinyrittäjä työskentelee “in their business rather than on their business”. Kirja tuo esiin yrittäjyysajattelua siten, että toimintaa kehitetään tekemisen (in the business) ohella siten, että jonain päivänä voisi pyörittää (on the business) yritystä, jossa on työntekijöitä.

Tiivistettynä kirja kertoo, miten lähestyä, organisoida ja pyörittää pientä yritystä. Itselläni painopisteenä on ollut paikasta ja ajasta riippumattoman liiketoimintamallin rakentaminen teknologiaa hyödyntäen. Kaikki tekeminen pitäisi pystyä myös systematisoimaan siten, että liiketoimintaa voisi pyörittää joku muu itsenäiseen toimintaan pystyvä henkilö, jolla on ohjeistukset käytössään.

Mikäli kirjaan haluaa enemmän asuntosijoittamistwistiä, siitä löytyy versio E-Myth for Real Estate Investor; Audible *

Asuntosijoitustoiminnan kasvattaminen on mahdollista kaikille – ajattele miljoonaa…

Gary Keller, Jay Papasan – The Millionaire Real Estate Investor 2005; Adlibris Nidottu, Adlibris E-kirja, Audible *

Tämä kirja on eniten kirkastanut ajatuksiani asuntosijoittamisen kokonaisuudesta. Kirja ei ole asuntosijoittamisen käytännön käsikirja. Sen sijaan kirja on minulla toiminut erinomaisena ajatusten kirkastajana, jolta pohjalta olen rakentanut asuntosijoitustoimintani perusteet ja ymmärtänyt, miten sen avulla pitkällä aikajänteellä kasvatetaan varallisuutta ja taloudellista riippumattomuutta. Kirja on auttanut minua ymmärtämään, kuinka tärkeää on miettiä prosesseja ja teknologiaa alusta alkaen, vaikka asuntoja olisi vasta muutama, jos tavoittelee, että niitä on muutamalla miljoonalla.

“Ajattele miljoonaa, osta miljoonalla, omista miljoonalla, tienaa miljoona” -polun sisäistäminen auttaa ymmärtämään, että asuntosijoittaminen ei ole nopea tie rikkauksiin mutta polun päässä oikein kuljettuna häämöttää taloudellinen riippumattomuus.

Miljonääriksi asuntosijoittamisella – osa 1 ”Ajattele miljoonaa” – Blogi #174

Tästä kirjasta jäi itämään ajatus, kuinka rajallinen tunnusluku Suomessa yleisimmin mainittava ja laskettava vuokratuotto-% on. Positiivisen kassavirran filosofiani pohjautuu tähän kirjaan kuten myös monissa blogikirjoituksissani mainitut asuntosijoittamisen tuoton osatekijät. Vuosien varrella olen tarkentanut ja syventänyt ajatustani monista lähteistä mutta yhä palaan vuosittain lukemaan tämän kirjan. Kirjassa on jonkin verran taulukoita, jotka eivät ole monimutkaisia mutta ovat havainnollisia ja siksi suosittelen kuuntelemisen sijaan lukemaan kirjan. Luen tämän kirjan vuosittain tammi-helmikuussa, kun olen asettanut alkavan vuoden tavoitteet.

Suvi “Think a Million” Schwab Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #70

Laajenna sijoittamisajattelua ja hajauta muihin omaisuuslajeihin

James Rickards – Aftermath – seven secrets of wealth preservation in the coming chaos; Adlibris Nidottu, Audible *

Vaikka olisikin sitä mieltä, että taloudellinen maailmanloppu on valovuosien päässä ja Rickardsin pessimistisen ennusteen rinnalla Brotheruksen optimistiselta näyttävän ennusteen takana näkyy jo valoa, joka osoittaa kaiken palaavan ennalleen, suosittelen silti lukemaan tätä kirjaa.

Kirja sisältää, nimensä mukaisesti, 7 sijoitusideaa, joista voi poimia ajatuksia, miten syklien eri vaiheissa kannattaisi hajauttaa sijoituksiaan varallisuuden säilyttämisen varmistamiseksi kaikissa tilanteissa. Asuntosijoittajia kiinnostaa se, että yhtenä varallisuuden säilyttämiskeinona mainitaan kassavirtaa tuottavat kiinteistösijoitukset, joihin asunnotkin tässä yhteydessä lasketaan.

Kirjassa on 7 kappaletta, joiden lopussa on nämä 7 sijoitusohjetta tai -ideaa. Kirjan lukemisen voi aloittaa siten, että lukee tai kuuntelee ensin vain noiden 7 kappaleen viimeiset osat, joissa itse sijoitusideat annetaan. 

Rickards ei ole mikään kaappiteoreetikko vaan monessa sijoitus- ja talousliemessä palanut ja keittynyt monitasoinen tarinankertoja. Kirja antaa tonneittain ajattelemisen aihetta, kunhan sitä opiskelee avoimin mielin eikä lähde todistelemaan esitettyjä asioita vääriksi. Kirjassa esitetyt näkemykset ja etenemispolut näyttävät juuri nyt koronaviruksen keskellä enemmän mahdollisilta kuin koskaan aikaisemmin kirjaa lukiessani.

Kirjassa ei kehoteta muuttamaan bunkkeriin, kunhan autotalli on ensin täytetty kullalla ja muurattu betoniin turvaan.

Sam “kulta ei ole sijoitus” Laakso – Ostan Asuntoja Podcast #72

Tiedätkö, onko Brotherus oikeassa, on väärä kysymys?

Vaikka Juhana Brotherus onkin minua parikymmentä vuotta nuorempi, en osaa riittävällä varmuudella tai kokemuksella todeta, että hänen 5-8 %:n asuntojen hintojenalennusennusteensa olisi väärä. Missään tapauksessa en löisi vetoa hänen ennustettaan vastaan. Perustelut ovat hyviä.

”Tiedätkö, miksi Brotherus olisi väärässä” olisi oikea kysymys.

Hän vaikuttaa myös olevan hyvin varma, että korot pysyvät matalalla vielä pitkään eikä inflaatiota ole luvassa koronatriljoonaziljoonapaketeista huolimatta. Tähänkään en ottaisi vedonlyöjänä kantaa.

Sen sijaan uskallan ennustaa, että koronaviruksen jälkeinen maailma tulee näyttämään tavalla tai toisella erilaiselta eikä ensimmäinen näkymä ole ennennäkemätön V-muotoinen talouskasvu. Siksi on hyvä asuntosijoittajana valmistautua (mitä olen tehnyt pari vuotta) hyvien ostomahdollisuuksien ilmestymiseen. Aikaa opiskeluuun on riittävästi.

---

Joonatan “Airbnb ja kalustetut asunnot” Voltti Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #94

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Mitä asuntosijoittamiseen liittyvää olet tehnyt karanteeniviikon aikana? – YouTube #108

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

---

Kaupallinen varoitus

Mikäli kiinnostut hankkimaan edellämainittuja tuotteita, voit ylläolevien kumppanilinkkien sijaan googlata tuotteiden nimet. Näin maksat tuotteista saman hinnan mutta pystyt varmistamaan sen, että Ostan Asuntoja -kanavat eivät saa pientäkään siivua hinnasta.

Affiliate -linkkeihin liittyy aina vaara, että suosittelija ei oikeasti suosittele niitä hyvyyden perusteella vaan niihin liittyvän rahallisen korvauksen saadakseen. Kirjoihin liittyvät palkkiot voivat heitellä jopa 10 senttiä eri kirjojen välillä.

Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.