Alle markkinahinnan ostamisen perusajatus – Blogi #239
Tänä sunnuntaina ilmestyy normaalia paljon lyhyempi kirjoitus, jonka tarkoituksena on saada vain yksi viesti perille.
Tärkein asuntosijoittajan keinoista luoda merkittävää arvoa omalla toiminnallaan on maksaa sijoitusasunnosta vähemmän kuin sen käypä markkinahinta on. Yleiskonseptina tätä kutsutaan “alle markkinahinnan ostaminen”.
Kun sijoitusasunto ostetaan alle markkinahinnan, kauppahinnan ja markkinahinnan erotuksella, alennuksella, on heti kaupantekohetkellä sijoituksen kannattavuutta merkittävästi parantava vaikutus. Asunnossa on alennuksen verran omaa pääomaa kiinni, josta asuntosijoittaja ei ole maksanut mitään.
”Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -strategiaa voi toteuttaa remontin kautta, vaikka maksaisi peruskuntoisesta sijoitusasunnosta käyvän markkinahinnan. Mikäli haluaa nopeuttaa asuntosijoittamisella vaurastumistaan, alle markkinahinnan ostamisen konsepti on kaikista tärkein yksittäinen keino vaikuttaa nopeuteen. Se on myös ”osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -strategian tärkein vaihe, joka saa kaikki muut sijoituskohteen ostoa seuraavat vaiheet toimimaan paremmin. Uudiskohdeasunnoissa mahdollisuudet merkittävään arvonluontiin ovat rajalliset, mutta niissäkin alle markkinahinnan, olkoon se vaikka sitten ennakkomarkkinointiesitteessä olevan hinnaston hintaa halvemalla ostaminen, tuo kertautuvia hyötyjä.
Asuntosijoittamisen euromääräisissä tunnusluvuissa viivan alla on luku, joka on suoraan riippuvainen siitä, kuinka suurella alennuksella asuntosijoituskohde pystytään hankkimaan. Mitä suurempi alennus sitä isompi parannus kaikkiin tunnuslukuihin. Vaikutus näkyy myös kaikissa tunnusluvuissa, joissa viivan päällä on kassavirta. Jos käytetään samaa 70 %:n vieraan pääoman osuutta mutta sijoituskohteesta maksetaan 20 % vähemmän, kassavirtaa pienentävät vieraan pääoman korkokulut ja lyhennysmenot ovat alennuksen seurauksena euromääräisinä pienempiä.
Jos tuntuu siltä, että tätä samaa sanomaa toistetaan Ostan Asuntoja -kanavissa liikaa, voit olla erittäin tyytyväinen. Vastaanotan jatkuvasti kysymyksiä asuntosijoittajilta, kokeneiltakin, jotka eivät ole tätä perusajatusta ymmärtäneet.
Mikä on sijoitusasunnon arvo? – YouTube #149
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Pirjo Timonen vuokravälitystä 2:lla vuosituhannella Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #112
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Hinnoitteluvirhe – miten ostaa sijoitusasunto alle markkinahinnan osa 9 – YouTube #150
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Mitä itsensä kehittämiskirjaa suosittelisit asuntosijoittajalle? – YouTube #147
The Richest Man…7 parannuskeinoa asuntosijoittajan silmin – Blogi #224
The 7 Habits of … tehokkaalle asuntosijoittajalle – Blogi #223
Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Onko sinulla ollut pitkään asunto myymättä? Tai onko asuntoa vaikea saada vuokralle kovan kilpailun takia?
Rentel tarjoaa virtuaalisisustuspalvelua, jonka avulla saat asunnon erottumaan muista kohteista. Rentel sisustaa asuntosi kuvat tyylikkääksi moderneilla huonekaluilla jolloin potentiaalinen ostaja tai vuokralainen pystyy helposti hahmottamaan mittasuhteet ja näkemään asunnon kotinaan.
Alla esimerkki Rentelin virtuaalisisustamasta 70-luvun kerrostaloyksiöstä. Jos olisit itse etsimässä asuntoa kumpi herättäisi mielenkiintosi?
Virtuaalisisustus nopeuttaa tutkitusti* myyntiä ja vuokraamista, erottaa kohteen muista asunnoista ja auttaa parhaassa tapauksessa saamaan korkeamman hinnan tai vuokran.
Käy katsomassa esimerkkejä sisustuksista ja tilaa virtuaalisisustus osoitteesta rentel.fi/virtuaalisisustus
Audible maksuton kokeilu
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka jälkeen kuukausimaksu on 9,95 € sisältäen yhden äänikirjan per kuukausi.
Ostan Asuntoja 
Terve, hyvä kirjoitus taas ja podcasti.
Olen itse päivätöissä ja siinä ohessa omistan nyt muutaman sijoitusasunnon ja tavoitteena kasvattaa näiden määrää.
Tuli mieleen kysymys joka askarruttaa jo hieman valmiiksi, ennen kun jäisin sitten joskus pois päivätöistä:
Miten asuntosijoittajaa kohdellaan luotonannossa? Tiedän, että saan nykyiset lainani puhtaasti perustuen nettotuloihini, jotka tulevat suoraan palkkatöistä. Sijoitusasuntoni ovat suurinpiirtein kassavirtaneutraaleja, joten sieltä ei saa tähän tukea. Pankkia ei myöskään tunnu kiinnostavat omistukset, vaan ainoastaan nuo nettotulot.
Jos nyt sitten jäisin pois töistä, mistä ihmeestä saan luottoa jatkossa, jos haluan kasvattaa sijoitusasuntosalkkuani? Vai kannattaako viimeiset sijoitukset tehdä juuri ennen palkkatöistä poisjäämistä, kun luottoa annetaan vielä?
Toki sitten 10-20v päästä olen maksanut asuntojen lainoja pois ja pääomaa löytyy, mutta saako tuossakaan tilanteessa itse luottoa juurikaan?
Kiitos, jos ehdit valottaa tätä hieman itselleni! 🙂
Terve, ehtiminen on suhteellinen käsitys ja vuonna 2021 kirjan kirjoittaminen on tätä vastausaikaa venyttänyt kohtuuttomasti. Pahoittelut.
Yleisellä tasolla palkkatyötä ansaitseva saa hyvin tulonhankkimislainaa alussa, kunnes palkkatuloissa tulee katto vastaan ja uutta lainaa ei helposti tipu. Siihen asti voi ajatella hyödyntävänsä lähes asuntolainaehtoisen tulonhankkimislainan saannin, jos vian kohteita löytää ostettavaksi.
Seuraavaksi tulee pohdittavaksi, onko aika perustaa yritys, jos lähtee harjoittamaan toimintaa sekä ammattimaisesti että päätoimeentulolähteenä. Jos pääomia ei omasta takaa ole, voi tulla epäjatkuvuuskohta, jolloin pankki ei myönnä lainaa uudelle yritykselle, jolla ei ole historiaa.
Kysymyksen ja vastauksen välillä olet kenties saanut jo tietoa, kun tätä on vuoden aikana käytä podcasteissa ja muun sisällön osalta läpi.