Asuntomarkkinasykli ja sen vaiheen tunnistamisvaikeus asuntosijoittajan kannalta – Blogi #234
Heti alkuun selvennys siitä, että sellaista kuin ”Suomen asuntomarkkinat” ei ole olemassakaan. Myöskään sellaista markkinajakoa kuin pääkaupunkiseutu ja muu Suomi ei ole järkevää tarkastella, koska muuhun Suomeen kuuluu sekä Kotka, Tampere että Pelkosenniemi.
Kirjoituksen edetessä selviää, miten asuntomarkkinasykliä (cycle) voi käyttää hyväksi tehdessään päätöksiä oman asuntosijoitustoimintansa suuntaviivoista.
Asuntomarkkinasykli on asuntosijoittajan työkalu muiden työkalujen joukossa. Sitä voi hyödyntää, kun arvioi asuntosijoittamisen mahdollisuuksia ja uhkia. Asuntomarkkinat noudattavat 4-vaiheista sykliä ja jokaiseen vaiheeseen liittyy tietyt ominaispiirteet. Jokainen syklin vaihe sisältää erilaisia mahdollisuuksia ja uhkia, mikä mahdollistaa fiksun asuntosijoittajan menestymisen kaikissa syklin vaiheissa.
“Osta ja pidä” -strategiaa soveltavat asuntosijoittajat eivät suinkaan ole epäfiksuja ja tyhmiä, koska strategian mukaisesti eivät treidaa asuntosijoitussalkkuaan vaan pääsääntöisesti pitävät sinne ostamansa sijoitusasunnot. Pitoajan pituus yleensä kumoaa syklien eri vaiheiden uhat, kunhan asuntosijoittaja on huolehtinut siitä, että pohjan yli pääsee vastarannalle ilman pakkomyyntejä.
Mikä ihmeen asuntomarkkinasykli?
Jotta ylipäätään voisi pohdiskella, missä syklin vaiheessa nyt ollaan ja tehdä jatkopohdiskelua tunnistamisvaikeuksiin liittyen, olisi hyvä kirkastaa itselle, mikä on asuntomarkkinasykli ja mitkä ovat sen 4 vaihetta.
Sykliteorian mukaan lähes kaikki markkinat liikkuvat ennustettavissa sykleissä. Syklin alkupuolella omaisuuserän hinta nousee, kunnes saavutetaan syklin huippu ja hinta kääntyy laskuun. Laskun jälkeen saavutetaan syklin pohja ja sama toistuu. Syklejä on eri kokoisia ja niiden pituudet vaihtelevat markkinakohtaisesti.
Jos sykli tuntuu oudolta sanalta, voi ajatella suhdannevaihtelu -sanaa sen tilalle. Suhdannevaihtelussa on 4 vaihetta; noususuhdanne, korkeasuhdanne, laskusuhdanne ja matalasuhdanne. Sykliteorian 4 vaihetta ovat: kasvu, huippu, taantuma ja toipuminen. Oleellista on hahmottaa syklisyys.
Erityisen tärkeää on sisäistää, että sykleihin vaikuttaa moni asia ja yksi on kansalliset toimenpiteet, jotka vaikuttavat kansallisiin asuntomarkkinoihin. Juuri nyt Suomessa ei ole pulaa näihin kansallisiin toimenpiteisiin liittyvistä suunnitelmista, maalaisjärjettömistä ideoista ja ideologioista. Euroon liittymisen jälkeen Suomella ei ole omaa fiat-valuuttaa, jonka arvoa se voisi muutella Skandinavian maiden tavoin, vaan olemme riippuvaisia EKP-tason päätöksistä, joilla myös on vaikutusta sykleihin.
On olemassa erilaisia syklejä, joita en tarkemmin lähde tässä kuvaamaan. Yksinkertaisuuden vuoksi otetaan 3 sykliä; taloussykli (noin 5-8 vuotta), asuntomarkkinasykli (16-18 vuotta) ja velkasykli (50-100 vuotta). Koronakriisi on osoittanut, että kiinteistömarkkinasykli ja asuntomarkkinasykli ovat kaksi eri sykliä. 2008 finanssikriisiin osui USA:ssa ainakin talous- ja omistusasuntomarkkinasyklien pohjat samanaikaisesti, jolloin vaikutus oli dramaattisempi. Finanssikriisi näkyi Suomessa vain syvänä talouskriisinä muttei hetkauttanut asuntomarkkinoita juuri mitenkään.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com.
Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106
Käy lukemassa Sijoitusasunnot.comin Blogista: Rahoitusvastike rautalangasta
Asuntomarkkinasyklin 4 vaiheen tunnuspiirteet
Asuntomarkkinasyklin 4 vaiheeseen, kasvu, huippu, taantuma ja toipuminen, liittyy useampia luonteenpiirteitä, joita ovat:
Kasvu:
- asuntojen kysyntä kasvaa
- myytävien asuntojen varasto pienenee kauppamäärien kasvettua
- rakentaminen kiihtyy, flippaajat aktivoituvat
- hinnat ja vuokrat nousevat
- hyviä diilejä on vaikea löytää, kun joku toinen maksaa enemmän
- tulevaisuus näyttää valoisalta
Huippu
- hintahuippu, kysyntähuippu
- myyntiajat pitenevät
- uudistuotantoa valmistuu, rakennuslupamäärät tippuvat
- tarjonta ylittää kysynnän joillain asuntomarkkinoilla
- vuokratasot pysyvät mutta kiinnostuneiden määrä laskee
- tulevaisuus näyttää vakaalta, ylioptimistit ja maailmanlopun manaajat törmäilevät
Taantuma
- kysyntä laskee, hinnat laskevat, vuokrat voivat laskea
- työttömyys kasvaa, palkkakehitys hidastuu, luoton saanti vaikeutuu
- rakentaminen romahtaa aikaisempaa lupamäärien laskua nopeammin
- erikoistarjouksia vuokran ja myynnin osalta tulee näkyviin
- korot ovat nousussa riskien kasvaessa
- tulevaisuus näyttää epävakaalta
Toipuminen
- pohja on saavutettu, vaikka ennusteet povaavat vielä synkempää
- ohjauskorkoja lasketaan talouden stimuloimiseksi
- myyntivarasto pienenee, vuokrat eivät laske
- hankkeita käynnistyy, jos rahoitusta järjestyy ja myyntihinnat kattavat kustannukset
- tulevaisuus näyttää synkältä
Lisäksi näihin vaiheisiin liittyy eripituiset kestot, jotka on hyvä tiedostaa, kun pohtii omaa kantaansa, missä syklin vaiheessa asuntomarkkinat ovat. Suuntaa-antavia kestoja ovat
- kasvu/noususuhdanne – kestää vuosia
- huippu/korkeasuhdanne – kestää kuukausia
- taantuma/laskusuhdanne – kestää 1-2 vuotta
- toipuminen/matalasuhdanne – kestää vuosia
Syklin vaihetta voi arvioida kolmen keinon yhdistelmällä
- havainnointi; asuntojen hinnat, luottamus, työllisyyskehitys
- ajoitus; teoriassa mahdotonta mutta vaiheen keston pitkittyessä seuraava vaihe on lähempänä
- tulevaisuusindikaattorit ja toteumatilastot; yhdistämällä nämä havannointiin ja ajoitukseen syklejä on mahdollista hyödyntää omassa asuntosijoitustoiminnassa
Mikään määrä indikaattoreita ei välttämättä mahdollista käänteen ajoittamista, ainoastaan sen todennäköisyyden kasvamista voi ennakoida.
Syklin vaiheiden ymmärtäminen ja niiden tuomiin muutoksiin varautuminen mahdollistaa sijoittamisen kaikissa syklin vaiheissa. Lisäksi on muistettava, että asuntomarkkinat ovat paikalliset.
Miksi syklin vaiheen tunnistaminen on nyt vaikeaa?
Jos käy läpi syklin eri vaiheiden ominaispiirteitä, on helppoa todeta, että kaikki ylläkuvatut kasvuvaiheen ominaispiirteet tuntuvat tutuilta. Ne vaikuttavat luontevasti hyväksyttäviltä jokaisen suomalaisen kasvukaupungin asuntosijoitusmarkkinoilla 2010-luvulla tapahtuneena.
Vaikeus tulee esiin siinä kohtaa, kun pitäisi tunnistaa, onko syklin huippu jo takana vai vielä edessä. Onko kaikilla Suomen asuntomarkkinoilla kasvuvaihe varmuudella ohitettu? Heilutaanko nyt huipun tuntumassa sumussa eikä olla ihan varmoja, onko matkaa huipulle vielä jäljellä?
Kysyntä-/tarjontatasapaino on merkittävin tekijä asuntomarkkinoiden syklivaiheen kannalta. Asuntojen rakennuslupien määrän lasku oli tiedossa jo 2019 ennen minkäänlaisia koronauutisia eli siitä voisi olettaa rakennuttajien, joilla pitäisi olla sekä kokemusta että näkemystä, kokeneen, että ollaan lähellä asuntomarkkinoiden huippua. Muutkin huipun tunnusmerkit pystyy tuntemaan, jos haluaa niistä hakea vahvistusta sille, että huipulla on oltu.
Lupamäärien laskusta seurannut asuntoaloitusten määrän lasku yhdistettynä siihen, että korona-aikana moni on vetänyt asuntonsa myynnistä, on näkynyt mediassa välittäjien tuskana siitä, että asuntokauppa kyllä kävisi, jos myytävää olisi. Tilastot näyttävät parhaimpien kasvumarkkinoiden osalta vanhojen asuntojen nousevia hintoja. Lyhennysvapaahakemusten aiheuttaman ruuhkan jälkeen asuntolainahakemuksia on tullut ja niihin on annettu myönteisiä päätöksiä yhä laskeviin marginaaleihin varsinkin, jos kyseessä on ollut omistusasuntoon otettava laina. Moni taantumavaiheeseen liittyvä tunnusmerkki puuttuu kokonaan.
Taantuman tunnusmerkkeihin kuuluvat työttömyyden kasvu ja epävakaat tulevaisuusnäkymät löytyvät sen sijaan jo tilastodatastakin. Tarkoittaako tämä sitä, että taantuma meni jo ennätyslyhyenä ja toipuminen on jo käynnistynyt? USA:n vaalien alla Joe Bidenin talvi näytti ennätyssynkältä ja Trumpin talvi kohta tulevine rokotuksineen ennätysvaloisalta. Onko toipuminen rokoteuutisten myötä jo käynnistynyt, vaikka länsimaiden koronatilastot osoittavat pelkkää synkkyyttä ja Bidenin ennuste tilanteen pahenemisesta näyttää toteutuvan? Tukipaketeilla on pidetty yllä ihmisten maksukykyä. Lähteekö rokotusohjelmien myötä palkkainflaatio vuosikymmenten matelun jälkeen nousuun, jolloin yhä useammalla olisi varaa nostaa asumisensa tasoa, joko omistus- tai vuokrakodissa?
Kirjallisuutta aiheeseen liittyen:
J Scott – Recession-Proof Real Estate Investing; Adlibris Nidottu, Audible *
Miten asuntosijoittajan pitäisi suhtautua tilanteeseen?
Mikäli asuntosijoittajasta tuntuu siltä, että syklin kasvuvaiheen tunnusmerkeistä oli helppoa olla samaa mieltä, mukana seuraa vähän ikäviä uutisia. Kasvuvaiheessa nimittäin huonompikin asuntosijoittaja pärjää, kun tuuli on myötäinen ja aurinko paistaa kaikille aallonharjalla surffaaville.
Kun huippu on saavutettu ja siirrytään taantumaan, osa asuntosijoittajista heittää automaattisesti pyyhkeen kehään. “Jos taloyhtiölainan verosuunnitteluhyöty poistetaan, eihän asuntosijoittamisessa ole enää mitään järkeä” -kommentteja on jo saanut lukea.
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan videota Mitä, jos uudiskohdesijoitusasunnon verosuunnittelumahdollisuus poistuu? – YouTube #145 on katsottu poikkeuksellisen paljon muutamassa päivässä.
Nousuhuumassa viimeiset kaupat, osakkeissa tai sijoitusasunnoissa, tehdään valitettavasti monilta osin huumassa mukaan tulleiden aloittelijoiden toimesta. Monelle sykliajattelu on täysin tuntematonta ja oppi tulee kantapään kautta.
Hyvin perustansa rakentaneen “osta ja pidä” -asuntosijoittajan ei tarvitse menettää yöuniaan syklin vaiheiden vaihtuessa. Kun tiedostaa syklin vaiheiden olemassaolon, voi keskittyä havainnoimaan toimintaympäristöä, arvioimaan vaihemuutoksen ajoittumisen todennäköisyyttä ja seuraamaan indikaattoreita ja tilastoja. Silloin on helpompaa tunnistaa mahdollisuuksia ja välttää uhkia, joka voi mahdollistaa hyvien asuntosijoituspäätösten tekemisen kaikissa syklin vaiheissa.
Mitä kannattaa erityisesti seurata?
Minua kiinnostaa tällä hetkellä tiedot:
- lyhennysvapaiden loppumisen vaikutuksesta
- myytävien asuntojen varaston kehitys
- asunto- ja tulonhankkimislainojen korko- ja marginaalitasot ja niiden saatavuus
Lisäksi poliittisena riskinä todennäköisyydeltään vahvistuneen taloyhtiölainan verosuunnitteluhyödyn poistouutisten vaikutus uudiskohteiden varauksiin ja mahdollisiin peruuntumisiin.
Asuntojen hinnoissa ei toistaiseksi ole tapahtunut mitään romahtamiseen liittyvää. Tästä syystä lyhennysvapaiden loppuminen ei yksittäisenä asiana tule aiheuttamaan pankkien tai taloyhtiöiden massahaltuunottoa ja pakkomyyntejä. Mikäli asunnonomistaja huomaa, ettei oman heikentyneen tilanteensa takia selviydy tulevista maksuvelvotteista, asunnon omistaja voi laittaa asunnon hyvällä tai kohtuullisella markkinahinnalla itse myyntiin.
Paljon vaikeampaa on tunnepohjaisen elementin huomioiminen. Hallituksen kotikutoiset päätökset tai jopa pelkästään järjettömät ulostulot ja epävarmuuden pitkittäminen ovat tekijöitä, joiden vaikutusarviointi yhdessä koronan aiheuttamien vaikutusten ja epävarmuuden kanssa on vähintäänkin vaikeaa.
Kuukauden kirja: Marko Kaarto – ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu”
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista
Tea “jostain pitää aloittaa” Nguyen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #130
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Mitä riskejä asuntosijoittamisessa on? – YouTube #142
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Asuntosalkunrakentaja ja Asuntopehtoori yhteistyöhön – Blogi #232
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
The Richest Man…7 parannuskeinoa asuntosijoittajan silmin – Blogi #224
The 7 Habits of … tehokkaalle asuntosijoittajalle – Blogi #223
Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Kati Valjus Osa 1
Kaupallinen varoitus *
Mikäli kiinnostut hankkimaan edellämainittuja tuotteita, voit ylläolevien kumppanilinkkien sijaan googlata tuotteiden nimet. Näin maksat tuotteista saman hinnan mutta pystyt varmistamaan sen, että Ostan Asuntoja -kanavat eivät saa pientäkään siivua hinnasta.
Affiliate -linkkeihin liittyy aina vaara, että suosittelija ei oikeasti suosittele niitä hyvyyden perusteella vaan niihin liittyvän rahallisen korvauksen saadakseen. Kirjoihin liittyvät palkkiot voivat heitellä jopa 10 senttiä eri kirjojen välillä.
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.
Ostan Asuntoja 
Hyvää pohdintaa taas kerran Harri.
Niinkuin tuossa totesitkin niin asuntomarkkinoiden sykli näyttää olevan irrallinen muun talouden sykleistä Tulevat vuodet tulevat olemaan mielenkiintoisia (tai kauhistuttavia), kun ajattelee eri asioiden nivoutumista toisiinsa ja mahdollisia päällekkäisiä aallonpohjia (mahdollinen konkurssiaalto & työttömyys, verotukseen puuttuminen, lainansaannin rajoittaminen lainakattoon).
Olen myös huomannut sen, että valtamediassamme puhutaan siihen tapaan, että koronavirus olisi kaiken pahan tilanteemme ainoa syy ja kunhan rokotus saadaan, niin kaikki palautuu ennalleen. Asiaa syvemmin tarkastellessa tajuaa sen, kuinka tekaistua koko kansantalouden ja sitä kautta ”assettien” arvonnousu onkaan ollut finanssikriisin jälkeen. Lumipalloefekti on siinä mielessä ikävä ongelma, että se toimii molempiin suuntiin.
Kiitos.
Muuten olen pohtinut samansuuntaisesti mutta lumipalloefektistä olen eri mieltä, mikäli sillä tarkoitetaan efektiä, josta olen asuntosijoittamisen yhteydessä puhunut vuosia.
Alle markkinahinnan ostaminen, riittävä kassavirta vastuullisella velkavivulla, verosuunnittelu, fiksu remontointi, oman sijoitetun pääoman vapauttaminen…kaikki lumipalloefektin osia, tekevät asuntosijoittajasta vahvemman suojautumaan myllerryksiä vastaan.
Oletan, että tarkoitit sitä, että markkinahintojen ja -vuokrien mahdollisesti laskiessa, velkavivun kautta saatu hyöty toimii myös toiseen suuntaan eli vakuusarvot sulaa ja jälleenrahoitus ei toimi ja kassavirrat pienenee. Tämä on ihan totta. Silloin lumipalloefektiä hyödyntäneet asuntosijoittajat vielä pärjäävät muiden jo kärvistellessä, kunhan vain asunnot pysyy vuokrattuina kassavirtaa tuottavina.
Vuokrasääntelyt, 60 %:n pääomatuloverot, yksityisomaisuuden konfiskoinnit, eläkelupausten pettämiset… ovat sitten oma visiointipolkunsa.
Lumipalloefekti oli ehkä hieman harjaanjohtava termi tuossa vastauksessani.
Tarkoitin tuolla lähinnä sitä, että mikäli näitä ”ikäviä” uutisia ja niiden toteenkäymisiä alkaa tulemaan enemmissä määrin, niin uskon että niiden vaikutus asuntosijoittamisen tuottoihin voi heiketä radikaalisti ja kasvaa ns. lumipallon lailla eli kerrannaisvaikutus voi olla todella suuri.