Osta ja pidä -sijoitusasuntosäästämiseen 3 kriteeriä – Blogi #243
Suomalaiseen kulttuuriperimään on leivottu ajatus siitä, että omistusasunto on erinomainen säästämisen muoto. Tämä ajatus on geeniperimässä niin syvällä, että valtavirrassa ei ole huomattu, että monen suomalaisen varallisuus on keskittynyt omistusasuntoon. Olo tuntuu turvalliselta, vaikka varat ovat pääosin kiinni yhden omaisuuslajin yhdessä omistuksessa, jonka perusominaisuus pitäisi olla, että se säilyttää ostovoimansa.
Ostovoiman säilyminen tarkoittaa sitä, että omistusasunnon vaihtamistarpeen ilmetessä, vanhan kodin ostovoima on säilynyt suhteessa uuteen kotiin verrattuna. Kansankielellä tämä näkyy usein “tein voittoa” -kiljahduksina, kun myydään omistusasunto 30 000 euroa kalliimmalla kuin mitä siitä on aikoinaan maksettu. Uuden omistusasunnon samalla ajanjaksolla tapahtunutta hinnan nousua ei huomata vähentää “voitosta”. Varainsiirtovero ja välittäjän palkkiokin unohtuu monelta.
Kulttuuriperimään on viimeisen vuosikymmenen aikana tullut pahoja geenivirheitä, kun yhä useampi on huomannut, että edes “omansa täytyy saada pois” -pyyntihinnoittelustrategia ei tuo näytöille kävijöitä eikä tarjouksia vastatarjottavaksi. Omakotitalojen, paritalojen, rivitalojen, linjasaneerausta lähestyvien kerrostaloasuntojen, luhtitalojen, pienkerrostalojen, hissittömien talojen, maalaistalojen ja niin edelleen omistajien on pitänyt laskeutua realismiin, että ostajia on monilla paikkakunnilla, sijainneilla ja talotyypeissä yhä harvemmassa ja kauppoja tehdään laskeviin hintoihin. Edes pitkään jatkunut ennätysmatalien korkojen kausi ei ole tuonut apua näiden omistusasuntojen arvonlaskuhissin suunnan kääntämiseen.
Samanaikaisesti asuntosijoittamisen suosio on kasvanut. Nyt siltäkin suunnalta on alkanut kuulua kummia. Asuntoon ei löydykään vuokralaista vanhaan malliin, vuokrapyyntiä pitäisi laskea eikä vakuuttakaan oikein enää kannattaisi kuulemma vaatia. Jos jonkinmoista analysoijaa ja visionääriä sekä asuntopoliittista näkijää on kertomassa, miten asioita pitäisi hoitaa. Moni näistä puhuu tavalla, josta voisi kuvitella, että mitään koronaa ei ole olemassakaan tai kohta palataan aikaan, jossa kaikki kehittyy taas lineaarisesti, kuten ennen koronaa kehittyi.
Miten kaikessa tässä näkemystulvassa pitäisi lähestyä sijoitusasunnon hankintaa, jos tavoittelee sijoitusasunnosta eurojensa ostovoimaa pitkällä aikajänteellä säilyttävää turvaa? Otsikossa ei edes puhuta asuntosijoittamisesta vaan omistusasuntosäästämisen serkusta eli sijoitusasuntosäästämisestä. Käyn läpi kolme kriteeriä pohdittavaksi.
Kuukauden tarjous naispuolisille Ostan Asuntoja -kanavien sisältöä kuluttaville: Vauras Asuntosijoittaja – Verkkovalmennus 9.4.-9.5.2020 suljetussa Facebook-ryhmässä valmentajana Terhi Majasalmi***
Kun ilmoittaudut helmikuun 2021 aikana saat Eroon rahahuolista -verkkovalmennuksen (Arvo 97 euroa) kaupan päälle!
***Epäkaupallinen yhteistyö eli saan hyvän mielen, jos tarjouksesta on hyötyä
1. Voisin itse asua asunnossa / voisin antaa lapseni / lapseni voisi haluta asua asunnossa
Asuntosijoittajille annan ohjeita, että ”tehkää niitä kauppoja kylmästi laskimella” eikä siten, että rakastutaan asuntoon ja siksi maksetaan siitä tarjouskaupassa niin paljon, kunnes vastatarjoaja uupuu. Nämä ohjeet ovat yleispäteviä ja muistuttavat siitä, että sijoitusasunnosta ei koskaan maksaisi liikaa.
Seuraavalla tasolla, asuntosijoittajillekin, ohjeena on kirkastaa, minkälaisia asukassegmenttejä sijainti, taloyhtiö ja asunto voisi kiinnostaa ja sitä kautta pohtii sijoituskohteen järkevyyttä. Sijoitusasuntosäästämisessä tämä pohdinta on yksi tärkeimmistä kriteereistä. Hyvä vuokrattavuus ja pitkäkestoiset vuokrasuhteet ovat sijoitusasuntosäästäjälle tärkeitä säästämiskriteerejä. Näitä voi hyvin arvioida siltä pohjalta, olisiko valmis itse asumaan asunnossa. Jos ei osaa enää kuvitella itseään kohderyhmään, voi miettiä, olisiko olo rauhallinen, jos oma lapsi tai kummilapsi asuisi asunnossa.
Asunto ei välttämättä ole enää oma unelmakoti mutta kyky nähdä se jonkun toisen unelmakotina pitkälle tulevaisuuteen vaikuttaa tavoiteltavaan ostovoiman säilyttämiskykyyn:
- Pohjaratkaisun kalustettavuus ja muunneltavuus.
- Toiminnallisuus arjen perustarpeiden osalta.
- Pahojen vikojen ja suunnitteluvirheiden puuttuminen.
- Valoisuus ja ikkunoiden ilmansuunnat.
Tätä visiointia voisi harjoittaa siten, että miettii asuntoa omana kakkosasuntona, jos se ei enää oman kodin unelmaan sovi. Miltä tuntuisi viettää asunnossa pitkä viikonloppu tai viikon mittainen työmatka?
Omistusasumiskulttuurin kehittymistä on vaikea ennustaa 20 vuoden päähän tulevaisuuteen. Kun tavoitteena on ostovoiman säilyttäminen, sijoitusasuntosäästökohteen valintaa kannattaa kuitenkin yrittää tehdä siltä pohjalta, pystyykö näkemään, että mahdollisimman moni olisi kiinnostunut ostamaan asunnon omistusasunnoksi tulevaisuudessakin.
2. Voisin itse asua alueella / voisin antaa lapseni / lapseni voisi haluta asua alueella, jossa asunto sijaitsee
Asuntosijoittamisen kolmen S-kirjaimen säännön mukaan moni näyttäisi juuri nyt haluavan asua mökillä, josta sitten tehdään matkoja Lappiin omalla sähköautolla, kun etätöiltä ehditään. Jos tuntuu suurella varmuudella siltä, että korona tulee aiheuttamaan pysyviä muutoksia ihmisten asumis-, työnteko- ja matkailupreferensseihin, sen tunteen pohjalta tehty sijoitusasuntosäästökohteen hankinta voi osoittautua hyväksi.
New York on kaupunki, jossa liikutaan ahtaissa vaakasuorissa (metro) ja pystysuorissa (pilvenpiirtäjien hissit) putkissa, joissa isompi osa ihmisistä voi tuntea lisääntynyttä turvattomuutta tai ahdistuneisuutta. Tähän verrattuna koko Suomi on maaseutua ja itse odotan rauhallisesti, syntyykö koronasta mitään tilastoissa pysyvästi näkyvää asumisen muutostrendiä, jossa ihmiset haluavat muuttaa “maaseudulta toisaalle maaseudulle”. Jos tätä on vaikea visualisoida, aja Kehä III:lla autolla tai Google Street View:lla ja mieti, mitä viljaa ensi keväänä nyt lumipeitteisille pelloille kylvetään.
Sijoitusasuntosäästäjän ostovoiman säilyttämistavoitteen kannalta tärkeitä asioita ovat:
- Lisääntyvien ja monimuotoisten työskentelymahdollisuuksien näkymät.
- Talouskasvunäkymät.
- Väestönkasvunäkymät.
- Asuntojen kysyntänäkymät.
Sijoitusasuntosäästäjä ei ole flippaaja eikä “Osta, Vuokraa, Remontoi, Jälleenrahoita, Toista” -strategisti vaan hän etsii kohdetta paikasta, jossa olisi 20 vuoden päässä enemmän elämää kuin tällä hetkellä. Teoriassa ajatus on hyvin yksinkertainen muttei käytännössä niin helppo.
Työpaikkojen ja työllistymismahdollisuuksien ympärille rakentuu talouskasvua ja väestönkasvua, joista pitkällä aikajänteellä seuraa lisääntyvä asuntojen kysyntä, josta seuraa asunnon kyky säilyttää ostovoimaansa. Pelkkä väestönkasvu Suomessa 20 vuoden aikajänteellä tuntuu utopistiselta tämän hetken tilastotrendien valossa.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Pirjo Timonen vuokravälitystä 2:lla vuosituhannella Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #112
3. Kohde on hyvin hallinnoitu
Asunnon ja talon, jossa asunto sijaitsee, alla on tontti. Pitkällä aikajänteellä kolmen S-kirjaimen sääntö liittyy siihen, että tontti sijaitsee alueella, jossa yhä useampi haluaa tulevaisuudessa asua. Jos omistaa asunnon talosta, joka on vuokralaisena talon alla olevalla tontilla, tontin omistajan ostovoima säilyy parhaiten, mikäli alueen suosio kasvaa tulevaisuudessa. Kohteen hallinnon hyvyyden pohdinta kannattaa aloittaa siitä, kuka tontin omistaa.
Huonosti hallinnoidun taloyhtiön paras asunto on paljon heikompi yhdistelmä kuin hyvin hallinnoidun taloyhtiön huonoin asunto. Omatonttisen hyvin hallinnoidun taloyhtiön hyväkuntoinen asunto sopii sijoitusasuntosäästäjän tavoitteen saavuttamisen lähtökohdaksi. 20 vuoden aikajänteellä tontin omistus on yhä tallella, hallinto on voinut vaihtua hyvästä huonoksi ja asunto rapistua siinä samalla eli tämäkään ei ole takuuvarma kriteeri ostovoiman suhteellisen säilymiskyvyn varmistamiseksi.
Kerrostalossa sijaitsevan asunnon hallinnon laadun kannalta isännöitsijällä on suuri merkitys. Jos koronan aiheuttamien ennustamisvaikeuksien parissa sijoitusasuntosäästämispäätöksen tekemisessä ei ole ollut riittävästi haastetta, lisää vaikeusastetta on tuonut isännöintiin liittyvä julkisuuskeskustelu. Sijoitusasuntosäästäjän on hyvä säästökohdetta valitessa muistaa, että pitkällä aikajänteellä ”nopea, laadukas ja halpa” kolmena valintakriteerinä eivät juuri koskaan toteudu yhdellä ja samalla kertaa. Jos isännöitsijäksi on valittu halvin mahdollinen, silloin on tärkeää yrittää selvittää, onko tingitty laadusta vai nopeudesta vai molemmista. Itse en koskisi taloyhtiöihin, joissa parhaillaan haetaan markkinoiden halvinta isännöitsijää hallituksen sihteeriksi.
Helsingissä ja Tampereella tiedän pari isoa isännöintitoimistoa, jotka eivät ole vielä pystyneet järjestämään yhtiökokouksia, koska korona on haitannut kokousjärjestelyjä. Nettisivuillaan molemmat kertovat olevansa ”edistyksellisiä” ja hyödyntävänsä ”nykyaikaista teknologiaa”. Omasta mielestäni hyvä ja laadukas isännöinti tuo palkkionsa moninkertaisena takaisin. Onneksi valtaosa omista sijoitusasunnoistani on tällaisten isännöitsijöiden hallinnoimissa taloyhtiöissä.
Voiko näihin neuvoihin luottaa?
Elämme silläkin tavalla kummallisia aikoja, että ainakin minulla on diplomi-insinöörin korkeakoulututkinnosta huolimatta vaikea saada analysoitua sitä, mikä ja kuka on se taho, johon Suomen koronaviestinnässä voisin luottaa. Tämä voi johtua omasta kyvyttömyydestäni tai siitä, että koronasta viestiminen on erittäin vaikeaa, koska siitä ja sen vaikutuksista ei yksinkertaisesti ole vuosikymmenten kokemus- ja tutkimustietoa. Eniten luottamusta minussa herättävät ne viestijät, jotka uskaltavat sanoa, mitä kaikkea eivät tiedä. Helpointa on analysoida ja löytää kaikki ne tahot, joihin en koronaviestinnässä luota.
Asuntomarkkinoilla ollaan hyvin samanlaisessa tilanteessa. Lähes kaikki tietävät, että asunto- ja sijoitusasuntolainojen sekä taloyhtiölainojen korot ovat olleet ennätysalhaiset ennätyspitkään. Osajoukko tämän tietävistä on kuullut tai ymmärtänyt edes jotain siitä, kuinka keskuspankkien taseet ovat lihoneet finanssikriisin jäljiltä ja pullistuneet koronakriisin seurauksena. Harvassa ovat jo ne, jotka julkisuudessa uskaltavat sanoa, että Helsingin tai Tampereen asuntojen hintojen nousu johtuisi siitä, että moni hakee kovalla työllä ansaittujen ja rankasti verotettujen eurojensa ostovoiman säilyttämiseksi turvaa sijoitusasuntosäästämisen avulla. Minä en tiedä sitä, miksi Helsingin vanhojen asuntojen hinnat nousevat, mutta eivät ne ainakaan suurella todennäköisyydellä nouse sen takia, että parhaillaan Suomessa on päällä teollisuuden ja palvelualojen investointibuumit, joista seuraa hyviä työllisyysnäkymiä ja väestönkasvua työperäisen maahanmuuton ansiosta pitkälle tulevaisuuteen.
Tämän kirjoituksen neuvot voivat olla hyviä, huonoja tai hyvin huonoja, mutta ne voi lisätä omien pohdintojensa joukkoon ja päättää itse, kuinka suurella todennäköisyydellä uskoo asioiden kehittyvän näiden 3 kriteerin suuntaisesti pitkällä aikajänteellä. Omassa asuntosijoitustoiminnassani olen viimeksi ollut yhtä suuren epävarmuuden keskellä 1990-luvun alkuvuosina, kun pohdin, kuinka paljon asuntojen hinnat vielä laskevat vai joko olisi aika ostaa ensimmäinen omistusasunto hintojen jo laskettua kymmeniä prosentteja maksukykyäni paremmin vastaavalle tasolle.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista
Jussi Takala yritykset perustettu Versus palkkatyö – Ostan Asuntoja Podcast #139
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Miten asuntosijoittajan kannattavuuden elementtejä verotetaan? – YouTube #153
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Marko kirjailija Kaarto feat. Jenni From the Block – Ostan Asuntoja Podcast #136 – linkki tarjoukseen 29,70 €
Mitä itsensä kehittämiskirjaa suosittelisit asuntosijoittajalle? – YouTube #147
The Richest Man…7 parannuskeinoa asuntosijoittajan silmin – Blogi #224
The 7 Habits of … tehokkaalle asuntosijoittajalle – Blogi #223
Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Audible maksuton kokeilu
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka jälkeen kuukausimaksu on 9,95 € sisältäen yhden äänikirjan per kuukausi.
Raitasola Osa 1
Ostan Asuntoja 
Trackbacks & Pingbacks