Asuntosijoittajan ”osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita” -strategian riskit – Blogi #242
Ostan Asuntoja Blogissa on vuosia kirjoitettu usein suosimastani “Osta, Vuokraa, Remontoi, Jälleenrahoita, Toista” -strategiasta (OVRJT), englanniksi BRRRR-strategia.
Kenellekään ei olisi pitänyt syntyä kuvaa, että strategia toimii ostamalla mistä tahansa minkä tahansa pommikuntoisen asunnon, remontoimalla sen ja pokkaamalla rahat takaisin tilille pankin jälleenrahoitustiskillä.
Opiskelen itse yhä sitä, miten löytää tai itse luoda parempia kohteita, neuvotella parempia diilejä, lukea numeroita, remontoida lisäarvoa enemmän luoden, markkinoida kohteita hyville vuokralaisille ja tasapainoilla oikean velkavipu-%:n löytämisessä. Poliittiset riskit ja makrotalouden koukerot tuovat omia haasteitaan, vaikka OVRJT-strategian osia olisi hionut kuntoon vuosikymmenen.
Jokainen asuntosijoittamisen strateginen ja taktinen valinta tuo mukanaan riskejä. Tässä kirjoituksessa käydään OVRJT-strategian toteuttamiseen liittyviä tyypillisimpiä riskejä. Minkä tahansa strategian ja taktiikan toteuttamiseen liittyvien riskien tunnistaminen auttaa niiden eliminoimiseen liittyvien toimenpiteiden suunnittelussa. Kun riskit on tunnistettu ja niiden ehkäisytoimenpiteiden epäonnistumisen vaikutukset arvioitu, voidaan arvioida kassavirtojen riittävyyttä ja niiden lisänä tarvittavien puskurien suuruutta, joilla varmistetaan se, että sijoitusasunto tai -salkku pysyy omassa hallinnassa ja ytimeltään ehjänä, jotta kasvu voi jatkua.
Kuukauden tarjous naispuolisille Ostan Asuntoja -kanavien sisältöä kuluttaville: Vauras Asuntosijoittaja – Verkkovalmennus 9.4.-9.5.2020 suljetussa Facebook-ryhmässä valmentajana Terhi Majasalmi***
Kun ilmoittaudut helmikuun 2021 aikana saat Eroon rahahuolista -verkkovalmennuksen (Arvo 97 euroa) kaupan päälle!
***Epäkaupallinen yhteistyö eli saan hyvän mielen, jos tarjouksesta on hyötyä
1. Remontointia vaativan uuden sijoituskohteen vuokraus verottajan “vuokraustoiminnan käytössä” -ehdon täyttämiseksi
Mikäli sijoituskohdetta ei osteta vuokralaisineen, verottajan “vuokraustoiminnan käytössä” -ehto ei toteudu, jolloin täyden remontin toteuttaminen ei pääsääntöisesti ole järkevää, koska näin menetetään remontin tuoma verovähennyshyöty.
Riskit; sopivaa vuokralaista ei löydy nopeasti, vuokralaisvalinta epäonnistuu, remontin aloitus pitkittyy.
Toimittava Taloushaukka Kati Valjus Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #127
2. Vuokralaisineen ostetun sijoituskohteen vuokralainen jatkaa asumista pitkään peruskuntoisessa asunnossa
Valtaosa asuntosijoittajista ei näe tässä mitään riskiä vaan pitää asiaa huikeana onnistumisena, jos vuokralainen jatkaa asumista peruskuntoisessa asunnossa 10 vuotta eikä asuntoon tarvitse tehdä kallista remonttia.
Riski; oman käteisen pääoman irrottaminen kohteesta viivästyy, jolloin sen menettämisen riski säilyy pidempään ja sen uudelleen sijoittamisen tuotto menetetään.
3. Remontin aikataulu venyy
Yksikään asuntosijoittaja ei haluaisi ylimääräistä tyhjää kuukautta eikä varsinkaan silloin, jos asunto on jo ollut tyhjänä suunnitellun ison remontin ajan. Valtaosa aikatauluylityksistä pysyy kuukauden rajoissa ja yhden lisäkuukauden menetetty vuokra tuntuu kohtuullisen pieneltä riskiltä realisoituessaan.
Riskit; menetetty vuokra, viivästyneen jälleenrahoituksen takia menetetty seuraava kohde.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com.
Mitä voit odottaa Sijoitusasunnot.com:lta vuonna 2021?
Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106
Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä
4. Remontin budjetti ylittyy
Mitä useamman sijoitusasunnon remontoi, sitä paremmin pystyy arvioimaan remonttiin vaadittavan työmäärän ja materiaalien kustannukset. Tämä pitää sisällään oletuksen, että remontti toteutuu ilman suurempia yllätyksiä, jotka kaikki mahtuvat remontin budjettiin rakennetun ylitysvaran sisälle.
Riskit; remontilla suunniteltu lisäarvon luominen muuttuu arvon menetyksiksi, joka heijastuu ja heikentää kaikkia tunnuslukuja.
5. Remontoidun asunnon markkinahinta-arvio epäonnistuu
OVRJT-strategian ytimessä on remontoidun asunnon jälleenrahoituksen pohjana käytettävä vakuusarvo, joka on sidoksissa asunnon markkinahinta-arvioon. Tämä jakautuu kahteen komponenttiin:
- Peruskuntoisena ostetun sijoitusasunnon kauppahinta ei olekaan niin paljon “alle markkinahinnan” kuin asuntosijoittaja oli arvioinut.
- Remontoimalla ei pystykään luomaan remontin kustannusta ylittävää arvoa.
Riskit; oman käteisen pääoman irrottaminen kohteesta viivästyy, jolloin sen menettämisen riski säilyy pidempään ja sen uudelleen sijoittamisen tuotto menetetään, kaikki tunnusluvut toteutuvat heikompina.
6. Remontoidun asunnon markkinavuokra-arvio epäonnistuu
OVRJT-strategiaan sisältyy ajatus, että jälleenrahoitettu remontoitu ja vuokrattu kohde hoitaa kaikki siihen kohdistetun vieraan pääoman hoitomenot, kun oma käteinen sijoitettu pääoma on siitä vapautettu. Toisin sanoen kohde tuottaa positiivista kassavirtaa ja sen kassavirtatuotto-% on ääretön.
Riski; remontoidun kohteen käypä markkinavuokra ei mahdollista riittävän suurta positiivista kassavirtaa, jolloin asuntosijoittaja joutuu panostamaan omaa pääomaa kohteeseen jokaisen häiriön yhteydessä.
PS. Huomasitko, että kirjoituksen kolmessa kuvassa on sama huone? Ensimmäisen kuvan virtuaalisisustuksen toteutti Rentel.
7. Jälleenrahoitus epäonnistuu osittain tai kokonaan
Edellä on kuvattu riskejä, joissa jälleenrahoituksen kautta realisoitavat arvonnousut toteutuvat suunniteltua pienempinä tai suunniteltua hitaammin.
Vaikka mikään näistä riskeistä ei olisi toteutunut ja käsissä olisi jälleenrahoitusta vailla oleva timantti, OVRJT-strategian viimeiseen elementtiin liittyy riski, joka haittaa tai estää “Toista” -vaiheen (T) toteuttamisen.
Riskit: toiminnan jatkuvuuteen tulee haasteita, jotka edellyttävät markkinoiden sopeutumista tai toiminta pysähtyy epämääräiseksi ajaksi.
Miten se jälleenrahoitus asuntosijoittamisessa käytännössä toimii? YouTube #72
Tunnuslukujen merkitys riskien vaikutusten hahmottamisessa on suuri
OVRJT-strategiaan liittyviin riskeihin vaikuttavaa monia inhimillisiä elementtejä, jotka eivät kaikki tai aina ole pelkästään asuntosijoittajan omin toimin eliminoitavissa.
Siitä huolimatta numeroilla on suuri merkitys. Alle markkinahinnan ostaminen, remontin kustannus, remontoidun asunnon käypä markkinavuokra ja remontoidun asunnon markkinahinta-arvio ovat kaikki numeroita, joihin liittyy epävarmuutta. Epävarmuutta ei voi poistaa mutta erilaisten tunnuslukujen avulla epävarmuuteen liittyviä riskejä, niiden vaikuttavuutta ja sitä kautta ehkäiseviä ja korjaavia toimenpiteitä voi ja tulee ennakoida ja toteuttaa.
Oletko itse harjoittanut OVRJT-strategiaa? Mikä tämän strategian riski listalta mielestäsi puuttuu?
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista
Prosessit kuntoon 40 asuntoa varten Henrik Raitasola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #137
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Miten asuntosijoittajan kannattavuuden elementtejä verotetaan? – YouTube #153
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Marko kirjailija Kaarto feat. Jenni From the Block – Ostan Asuntoja Podcast #136 – linkki tarjoukseen 29,70 €
Mitä itsensä kehittämiskirjaa suosittelisit asuntosijoittajalle? – YouTube #147
The Richest Man…7 parannuskeinoa asuntosijoittajan silmin – Blogi #224
The 7 Habits of … tehokkaalle asuntosijoittajalle – Blogi #223
Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Audible maksuton kokeilu
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka jälkeen kuukausimaksu on 9,95 € sisältäen yhden äänikirjan per kuukausi.
Raitasola Osa 1
Trackbacks & Pingbacks