Hyvä pankki on asuntosijoittajan yhteistyökumppani – Blogi #241
Omistusasunnon ostaminen on harvoin toistuva tapahtuma. Siihen tyypillisesti liitetään pankkien kilpailuttaminen, jonka tavoitteena on saada parhaat mahdolliset ehdot omalle omistusasuntolainalle. Valtaosa näkee ja kokee tämän ainutkertaisena tapahtumana. Pankit näkevät tämän mahdollisuutena saada kilpailijapankissa valtaosan pankkiasioistaan hoitavan henkilön tai kotitalouden kokonaisasiakkuuden itselleen.
Kun omistusasuntolainansa kilpailuttanut henkilö aloittaa asuntosijoittamisen, sama kilpailuttamismentaliteetti siirretään tulonhankkimislainapuolelle. Kun tavoitellaan muutamaa sijoitusasuntoa vaikkapa 10 vuoden aikajaksolla, tämä on ihan normaali lähestymistapa.
Kasvuun pyrkivälle “osta ja pidä” -asuntosijoittajalle jälleenrahoituksen onnistuminen vuodesta toiseen on toiminnan kasvattamisen elinehto. Siksi pankki pitää nähdä yhteistyökumppanina. Välillä tilanteet muuttuvat pankin päässä, eikä pankki enää näe asuntosijoittajaa omana pitkäjänteisenä yhteistyökumppaninaan. Siksi pankki pitää pyrkiä valitsemaan siten, että yhteistyökumppanuusvisio olisi mahdollisimman pitkään yhteinen.
Käyn tässä kirjoituksessa läpi asioita, joita tulisi selvittää ja kysyä, kun hakee pankkitarjonnasta pitkäjänteistä yhteistyökumppania.
Kuukauden tarjous naispuolisille Ostan Asuntoja -kanavien sisältöä kuluttaville: Vauras Asuntosijoittaja – Verkkovalmennus 9.4.-9.5.2020 suljetussa Facebook-ryhmässä valmentajana Terhi Majasalmi***
Kun ilmoittaudut helmikuun 2021 aikana saat Eroon rahahuolista -verkkovalmennuksen (Arvo 97 euroa) kaupan päälle!
***Epäkaupallinen yhteistyö eli saan hyvän mielen, jos tarjouksesta on hyötyä
Tulonhankkimislainan perusehdot
2010-luku on ollut rahoituksen osalta asuntosijoittajien kulta-aikaa, kun tulonhankkimislainaa on saanut asuntolainaa vastaavilla ehdoilla. 2020-luku ei välttämättä jatku samalla tavalla vaan asuntolainan ja tulonhankkimislainan perusehtoihin voi tulla suurempia eroavaisuuksia.
Pankeilta pitää kysyä viisi peruskysymystä:
- Onko pankki kiinnostunut myöntämään tulonhankkimislainoja asuntosijoitustoimintaan?
- Kuinka pitkä on asuntosijoitustoimintaan tarkoitetun tulonhankkimislainan maksimilaina-aika?
- Millä tasolla asuntosijoitustoimintaan tarkoitetun tulonhankkimislainan marginaali liikkuu muuttuvakorkoista lainaa käytettäessä?
- Kuinka pitkä kiinteän koron jakso on mahdollista saada tulonhankkimislainaan?
- Onko kiinteän korkojakson aikana mahdollista järjestellä lainoja ilman suuria sakkomaksuja?
Kaikki nämä tekijät muuttuvat ajan kuluessa mutta ne kannattaa silti selvittää, ettei lähde rakentamaan yhteistyötä pankin kanssa, jolla on valmiiksi olemassa tiukkoja rajoituksia asuntosijoitustoiminnan rahoittamisen osalta.
Tulonhankkimislainojen ylärajat
Seuraavaksi toimintaansa kasvattamaan pyrkivän “osta ja pidä” -asuntosijoittajan tulisi haastatella pankkeja ja kaivaa sieltä tietoja, jotka eivät välttämättä ole ajankohtaisia 12 kuukauden aikajänteellä, mutta voivat pysäyttää koko toiminnan kasvattamisen.
Nyt kysytään kyysymyksiä siitä, onko pankilla säädetty tai olemassa käytäntöjä, joissa katto tulee vastaan:
- Montako tulonhankkimislainaa voi saada? Onko lainojen kappalemäärälle rajoituksia?
- Kuinka paljon tulonhankkimislainoja voi saada? Onko lainojen kokonaiseuromäärää rajoitettu?
- Kuinka ison lainalupauksen voi saada? Onko tälle asetettu ylärajaa?
- Kuinka monen lainan, kuinka monen sijoitusasunnon tai kuinka suuren euromäärän jälkeen edullinen asuntolainatyyppinen rahoitus loppuu ja siirrytään yrityslainatyyppisiin ehtoihin?
Pankki voi ensimmäisenä vastata jotain yleistä, että “katotaan niitä sitten joskus tulevaisuudessa”, jolloin pankkiirille pitää kohteliaasti selittää, että on nimenomaan liikkeellä katsomassa sitä tulevaisuutta ja selvittämässä pankkien olemassa olevia rajoituksia, jotka estävät tulevaisuuden suunnitelmia toteutumasta.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori LKV:n toimintaperiaate on tuottaa lisäarvoa asuntosijoittajille vuokrasuhteen hallinnoinnin ja vuokravälityksen avulla.
Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.
Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.
Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.
Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808
Asuntopehtoorin Blogista: Oma vai vuokratontti?
Välittävä asuntosijoittaja Marco Matrone Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #121
Miika “Asuntopehtoori” Vuorensola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #67
Asuntosalkenrakentaja ja Asuntopehtoori tiedottivat keskinäisen yhteistyön aloittamisesta
Jälleenrahoitussäännöt
Mikäli asuntosijoittajalla on runsaasti käteisvaroja ja kassavirtoja muista tulolähteistä, jälleenrahoitus ei välttämättä ole niin tärkeä. Sama pätee, mikäli asuntosijoitustoimintaa ei ole tarkoitus kasvattaa, tavoitteena on velattomuus tai toiminnan kasvutavoite on säädetty säästämistahdin mukaiseksi. Kaikissa näissä tilanteissa rahoituksen hinta ja ehdot voivat olla jälleenrahoituksen saatavuutta tärkeämpiä.
Mikäli asuntosijoittaja tavoittelee vaurastumisen kasvuvauhdin kiihdyttämistä, jälleenrahoituksen saatavuus ja siihen liittyvät säännöt ja rajoitteet muodostavat oleellisen kasvujarrun, mikäli niitä on. Seuraavat asiat pitää selvittää:
- Mikä on maksimi velkavipu-%, jonka pankki myöntää asuntosijoittamista varten otettavaan tulonhankkimislainaan, kun vakuudeksi tulee ostettava sijoitusasunto?
- Mistä luvusta tätä %-lukua käyttäen lasketaan maksimilainamäärä?
- Mikäli lainaa saa vain kustannuksia vastaan (Loan To Cost), onko joku aikaraja, jonka jälkeen samaa vakuutta hyödyntäen voi jälleenrahoittaa markkina-arvoa (Loan To Value) vastaan?
- Voiko lainalupauksen saada markkina-arvoa vastaan vai kauppahintaa vastaan?
- Mikäli sijoitusasunnon ostaa käteisellä, onko pankilla jotain minimiaikaa, joka sijoitusasunto on pitänyt omistaa, jotta sen voi jälleenrahoittaa?
- Voiko tulonhankkimislainan neuvotella vapailla vakuuksilla ja nostaa tilille ennen kuin seuraava sijoituskohde on tiedossa?
Tässä on useampia kysymyksiä, joita minulle tulevien kysymysten perusteella moni asuntosijoittaja ei ymmärrä. Usein pankeissa asuntolainapäätöksiin tottunut pankkiiri ei ymmärrä näitä kysymyksiä eikä tiedä niihin todellisia pankin käytäntöihin perustuvia vastauksia.
Moni asuntosijoittaja luulee, että “ostaa sijoitusasunnon 100 %:n velkavivulla”, jos pankki on myöntänyt 70 % lainaa ostettavaa sijoitusasuntoa vastaan ja loput 30 % omistusasunnon vapaata vakuusarvoa vastaan. Kasvua tavoittelevan asuntosijoittajan pitää ymmärtää tästä, että pankin maksimivelkavipu sijoitusasuntojen tulonhankkimislainoille on 70 %. Jossain toisessa pankissa luku voi olla 75 %. ”100 %:n velkavivullisia” tulonhankkimislainoja ei ole saanut vuosikausiin.
Toinen kokonaisuus, mikä on erittäin tärkeä ymmärtää ja selvittää, konkretisoituu esimerkin avulla. Asuntosijoittaja onnistuu neuvottelemaan pankin valtuuttaman kiinteistönvälittäjän arvion mukaan 100 000 euron markkina-arvoisesta sijoitusasunnosta kaupat 80 000 eurolla, joka näkyy kauppakirjassa. Pankista pitää saada vastaukset seuraaviin kysymyksiin:
- Saako tätä sijoitusasuntoa vakuutena käyttäen pankin ilmoittaman 70 %:n (tai 75 %:n) maksimivelkavivun perusteella tulonhankkimislainaa 70 000 euroa (Loan To Value) vai 56 000 euroa (Loan To Cost). Jos vastaus on 70 000 euroa, valitse tämä pankki ja pidä yhteistyösuhteesta erittäin hyvää huolta.
- Jos vastaus on 56 000 euroa, kysytään kuinka pitkän odotusajan jälkeen vakuuden voi jälleenrahoittaa 100 000 euron markkina-arvon perusteella? Jos vastaus on suuruusluokkaa 12 kuukautta, voit valita tämän pankin ja pitää yhteistyösuhteesta hyvää huolta. Jos vastaus on “ei koskaan”, hylkää pankkiiri ja varmista toisesta ja kolmannesta lähteestä, oliko vastaus oikein ja pankin yleislinjaus ja sitten hylkää pankki.
Yhteistyökumppanuus tarkoittaa sitä, että molemmat hyötyvät
Jokaisen kysymyksen osalta tulee ymmärtää, että markkinatilanteet muuttuvat ja pankin sisäiset päätökset muuttuvat joko markkinoista tai pankin omiin tavoitteisiin tehtyjen muutosten perusteella. Näille asioille tuttu ja luotettava pankkiiri ei aina voi mitään.
Niin pitkään kuin pankki on valmis toiminnan kasvua joustavasti rahoittamaan ja mahdollistamaan, kannattaa aina miettiä, mitä voi tehdä oman yhteistyökumppanin eli pankkiirin hyväksi. Ensimmäinen lähtökohta on, ettei tee useita kilpailutus- tai tinkimiskierroksia, mikäli myönnetyt ehdot mahtuvat sijoituskohteen kannattavuuskriteerien sisälle. Näin auttaa pankkiiria saamaan omat tavoitteensa toteutumaan.
Mikäli pankkisuhde on kehittynyt siten, että pankkiiri ei ole edellyttänyt tulonhankkimislainan myöntämispäätöksen ehtona kaiken asioinnin keskittämistä omaan pankkiinsa, sitä voi tehdä omaehtoisesti, jolloin pankissa nähdään, että kumppanuudesta on kasvavaa hyötyä.
Jos hyvä asuntosijoittajakolleega kyselee suosituksia hyvästä asuntosijoittamista ymmärtävästä pankkiirista, suositus on tietysti oma pankkiiri.
Kaikkiin yllämainittuihin kysymyksiin voi ja tulisi aina esittää lisäkysymyksenä, mitä tulisi tapahtua, jotta kieltävä vastaus muuttuisi myönteiseksi. Näin pankkiiri joutuu perustelemaan kielteisen päätöksensä ja asuntosijoittaja saa vastauksena tiedon toimenpiteistä, jotka hänen tulisi tehdä, että kumppanuus pääsisi alkamaan tai kehittymään. Jos pankkiiri ei osaa vastata lisäkysymykseen, silloin kannattaa hakea saman pankin sisältä niin monta pankkiiria, että kohdalle osuu pankin asuntosijoittamisrahoitusta ymmärtävä henkilö, joka osaa antaa perusteltuja vastauksia.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Onko sinulla ollut pitkään asunto myymättä? Tai onko asuntoa vaikea saada vuokralle kovan kilpailun takia?
Rentel tarjoaa virtuaalisisustuspalvelua, jonka avulla saat asunnon erottumaan muista kohteista. Rentel sisustaa asuntosi kuvat tyylikkääksi moderneilla huonekaluilla jolloin potentiaalinen ostaja tai vuokralainen pystyy helposti hahmottamaan mittasuhteet ja näkemään asunnon kotinaan.
Alla esimerkki Rentelin virtuaalisisustamasta 70-luvun kerrostaloyksiöstä. Jos olisit itse etsimässä asuntoa kumpi herättäisi mielenkiintosi?
Virtuaalisisustus nopeuttaa tutkitusti* myyntiä ja vuokraamista, erottaa kohteen muista asunnoista ja auttaa parhaassa tapauksessa saamaan korkeamman hinnan tai vuokran.
Käy katsomassa esimerkkejä sisustuksista ja tilaa virtuaalisisustus osoitteesta rentel.fi/virtuaalisisustus
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Marko kirjailija Kaarto feat. Jenni From the Block – Ostan Asuntoja Podcast #136 – linkki tarjoukseen 29,70 €
Mitä itsensä kehittämiskirjaa suosittelisit asuntosijoittajalle? – YouTube #147
The Richest Man…7 parannuskeinoa asuntosijoittajan silmin – Blogi #224
The 7 Habits of … tehokkaalle asuntosijoittajalle – Blogi #223
Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Audible maksuton kokeilu
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka jälkeen kuukausimaksu on 9,95 € sisältäen yhden äänikirjan per kuukausi.
Ostan Asuntoja 
Trackbacks & Pingbacks