Sisäisen korkokannan mystiikkaa – IRR – Blogi #238
Jo edesmennyt rakentamistalouden professorini Raimo Salokangas opetti meidän pienelle perinteisistä diplomi-insinööriopinnoista harhautuneiden joukolle laskentoa Tampereen Teknillisessä Korkeakoulussa. Oppimateriaalina oli kirjoituskoneella kirjoitetut tekstit, jotka oli kopioitu luentoaineistoksi ja nidottu keltaisiin kansiin. Piirtoheittimen käyttöliittymä oli uutta ja haasteellista. ATK-tunnilla opetettiin Fortrania.
Meille rakennusstatiikan ja betonipalkin mitoittamisesta kauas harhautuneille tarjolla oli markkoja ja prosentteja. Puhuttiin investoinneista, rahan aika-arvosta ja nykyarvomenetelmästä. Viimeisenä vuorossa oli sisäisen korkokannan menetelmä.
Olen monta kertaa kirjoittanut, että asuntosijoittamisen matematiikka on yksinkertaista. Edes sisäisen korkokannan laskentapuoli ei ole monimutkaista. Kuten rahan aika-arvon ja nykyarvomenetelmän yhteydessäkin, sisäiseen korkokantaan liittyy ajattelua ja sitä kautta asian sisäistämistä pala kerrallaan.
Asuntosijoituksen tarkoitus on generoida tuottoja
Kassavirta on perinteisesti kuulunut asuntosijoittamisen ansaintalogiikan ytimeen yhtenä tuoton elementtinä. Valtaosa asuntosijoittamisella vaurastuneista on odottanut, että asuntosijoitus tuottaa vuosittain kassavirtaa. Myös ajatus siitä, että asuntosijoituksesta saatava kassavirta olisi etumerkiltään positiivinen, on monen asuntosijoittajan odotuksissa.
Kassavirta voi myös olla negatiivinen. Asian havainnollistamiseksi puhtaasti markkina-arvon nousua painottava käteisasuntosijoittaja voisi jättää asuntonsa vuokraamatta, jolloin hänen ainoa positiivinen kassavirtaeränsä sijoituksen elinkaarella olisi päätepisteessä eli myyntihetkessä. Hankintahetken ja myyntihetken välillä olisi kuukausittaisia kassavirtaeriä, jotka jokainen asuntosijoittaja tunnistaa termillä hoitovastike. Mikäli pelkän käteisen rahan sijaan kohteen hankkimiseksi olisi käytetty myös velkapääomaa, kassavirtalaskelmassa näkyisi myös lainanhoitomenoja.
Jos tästä kirjoituksesta jäisi vain yksi ajatus mieleen, se voisi olla, että mitä enemmän painottaa tulevaisuuden markkina-arvon nousua asuntosijoittamisen kannattavuuden elementtinä sitä tärkeämpää on oppia käyttämään kassavirtalaskelmia.
Mitä enemmän painottaa tulevaisuuden markkina-arvon nousua asuntosijoittamisen kannattavuuden elementtinä sitä tärkeämpää on oppia käyttämään kassavirtalaskelmia
Tätä ajatusta voi testata vuokratuotto-%:n laskentakaavan kautta. Puhtaasti markkina-arvon nousuun keskittyvän asuntosijoittajan vuokratuotto-% olisi 0. Tai käytännössä se olisi negatiivinen prosenttiluku, koska asunnon tyhjänä pitäväkin asuntosijoittaja joutuu maksamaan hoitovastikkeita. Vaikka Aasian suurkaupungeissa sijoitusasuntonippuja ostetaankin betonipinnoilla 30 vuoden tyhjänäpitosalkkuun, Suomeen sovellettuna esimerkki pyrki vain havainnollistamiseen.
Mitä pidemmän aikaa joutuu odottamaan kassavirtaansa sitä pienempi sen nykyarvo on
Rahan aika-arvo perustuu oletukseen, että tuhat euroa tilille tänään on arvokkaampi kuin sama tuhat euroa tilille 20 vuoden päästä. Mikäli joka vuosi saisi toistuvasti saman tuhat euroa kassavirtaa asuntosijoituksesta, nykyarvomenetelmällä tuodaan jokainen tuhannen euron kassavirtaerä nykyhetkeen. Tämä nykyhetkeen tuonti tapahtuu alennus-%:a eli diskonttokorkoa käyttäen. Perusoletuksesta seuraa, että alennus on sitä suurempi mitä pidempi odotusaika kassavirtaerän saamiselle on.
Kun kaikki tulevaisuuden kassavirtaerät on tuotu nykyhetkeen, niiden summa kertoo asuntosijoituksen nykyarvon.
Mikäli käteisasuntosijoittaja odottaisi saavansa kaiken tuottonsa puhtaasti markkina-arvon nousun kautta myyntihetkellä, olisi myyntihinnan tuominen ainoana positiivisena kassavirtasuorituksena nykyhetkeen asuntosijoittajan laskentataitojen ehdoton perusedellytys. Laskutoimituksien määrä olisi suhteellisen pieni, koska hoitovastikekassavirrat olisivat ainoita kuukausittaisia kassavirtaeriä.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com.
Mitä voit odottaa Sijoitusasunnot.com:lta vuonna 2021?
Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106
Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä
Osakemarkkinat tuottavat keskimäärin 7 % vuodessa pitkällä aikajänteellä
Nykyarvomenetelmää opiskelevan ensimmäinen haaste tulee vastaa siinä, että googlesta ei löydy oikeaa vastausta, mitä alennus-%:a eli diskonttokorkoa käytetään, kun tulevaisuuden kassavirtoja tuodaan nykyhetkeen. Google nimenomaan antaa oikean vastauksen eli siihen ei ole yhtä oikeaa vastausta.
Osakesijoittamisen yhteydessä mainitaan usein 7 prosentin suuruusluokkaa oleva luku, kun kuvataan pitkän aikajänteen keskimääräistä tuottoa, jonka osakemarkkinoilla koko sen aikajänteen pysynyt olisi saanut. Joku voi päättää luopua koko asuntosijoitustoiminnasta, jos uskoo ja olettaa, että osakesijoittamisella itse saisi 7 %:n vuosituoton. Joku toinen voi uskoa, että pystyy itse saavuttamaan asuntosijoittamisella 4 %:n vuosituoton pitkällä aikajänteellä. 10 vuotta asuntosijoittamista harjoittanut voi uskoa, että vastaava luku olisi samalla aikajänteellä 12 %. Helsingin 1-postinumeroalueelle asuntosijoituksia tekevä voi tietää, että alueen keskimääräinen vuosituotto voisi olla suuruusluokkaa 2,3-2,5 %.
Jotta laskennassa tai ajattelussa pääsisi eteenpäin, yksi tapa on valita diskonttokoroksi se %-luku, jonka uskoo itse pystyvänsä sijoittamaan johonkin toiseen vaihtoehtoiseen kohteeseen ja saamaan sille luvun suuruisen vuosituoton.
Asuntosijoittajalle tämä tarkoittaisi sitä, että hänellä olisi esimerkiksi 100 000 euroa sijoitettavana. Kun hän sijoituksen tekee, tuo 100 000 euroa on pääomana sidottu sijoituskohteeseen eikä sitä voi sijoittaa toiseen sijoituskohteeseen. Koska asuntosijoittaja odottaa sijoitukselleen tuottoa, hän arvioi nämä tuotot sijoituksen pitoaikajanalle ajoitettuna. Mikäli jonain vuonna arvioitu tuotto ei toteudu ollenkaan, asuntosijoittaja menettää arvioimansa tuotto-%:n verran tuottoa, jota hän ei olisi menettänyt muualle sijoittamalla.
Mikä on sijoitusasunnon myyntihinta, Sammon ja Teslan osakekurssi 10 vuoden päästä?
Mitä suurempi osa asuntosijoittajan tuoton elementeistä on lähempänä nykyhetkeä, sitä helpommalta voi tuntua ajatella niiden kassavirtojen tuomista nykyhetkeen. Sijoitusasunnon myyntihinnan, Sammon ja Teslan osakekurssien ennustaminen vuoden päähän tuntuu vähemmän epävarmuutta sisältävältä kuin saman ennusteen tekeminen 10 vuoden päähän.
Käytettävissä olevan kurssikehityshistorian ja muun tiedon perusteella, valtaosa voi päätyä johtopäätökseen, että Sammon vuosittaisen osingon ja 10 vuoden päässä olevan osakkeen myyntihinnan ennustaminen on helpompaa kuin osinkoa maksamattoman Teslan 10 vuoden päässä olevan osakkeen myyntihinnan ennustaminen. Jos Teslan myyntihinnan ennustaminen tuntuu paljon epävarmemmalta, sen perusteella ei voi tehdä johtopäätöstä, että kassavirtalaskelmalla on vähemmän merkitystä, koska Tesla-sijoituksen tuotto perustuu puhtaasti osakkeen markkinahinnan nousulle. Päinvastoin, Tesla-sijoitusta suunnitteleva joutuu tekemään paljon enemmän ajatus- ja tutkimustyötä, pystyäkseen asettamaan sen ainoan kassavirtatapahtuman eli osakkeen myynnin 10 vuoden päästä.
Analogia ei välttämättä ole paras mahdollinen mutta markkina-arvon nousua painottavalle asuntosijoittajalle 10 vuoden päästä siintävän yhden positiivisen kassavirtatapahtuman arviointi on tuoton kannalta todella tärkeää. “Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -strategiaa soveltavalle haaste on paljon pienempi, kun isot kassavirtatapahtumat eli remontin kustannus ja arvonnousun jälleenrahoitus ovat 1-3 vuoden sisällä aikajanalla. Flippaajan aikajana on pääsääntöisesti niin lyhyt, että tällaista laskentaa ei tehdä ollenkaan.
Tulevaisuuden kassavirrat nykyhetkessä
Kun asuntosijoittaja on määritellyt laskennan aikajanan päätepisteessä olevan myyntihinnan ja päättänyt, mitä diskonttokorkoa hän käyttää kaikkien tulevien kassavirtatapahtumien nykytilanteeseen tuomiseksi, hän saa tuloksena luvun, joka kuvaa sijoituksen tulevien tuottojen arvoa nykyhetkellä.
Tämä luku tarkoittaa summaa, jonka diskonttokoron suuruista tuottoa hakeva tai edellyttävä asuntosijoittaja olisi valmis sijoituskohteesta maksamaan, mikäli tulevaisuuden kassavirrat toteutuisivat laskelman mukaisina.
Rahan aika-arvo ja nykyarvolaskenta asuntosijoittamisessa – Blogi #237
Asuntosijoittaminen käteisellä vai velkapääomaa hyödyntäen?
Kaikkien tulevaisuuden kassavirtojen nykyhetkeen tuotu ja yhteenlaskettu summa edustaa arvoa, minkä saisi omalle nykyhetken käteissijoitukselle. Mikäli käteissijoitus on 100 % kauppahinnasta eli sijoitusasunto ostetaan ja pidetään velattomana, silloin tulevaisuuden kassavirtojen nykyarvon summa edustaa myös koko kohteen arvoa.
Mikäli sijoituskohteen hankkimiseen käytetään vierasta pääomaa, silloin tulevaisuuden kassavirtojen nykyarvon summa edustaa omarahoitusosuuden eli oman sijoitetun käteisen arvoa. Käytettäessä vierasta pääomaa, kuukausittaiset kassavirtatapahtumat omistuksen aikajanalla ovat pienempiä velanhoitomenojen seurauksena. Mikäli laskennan aikajanan päätepisteessä eli myyntihetkellä vierasta pääomaa on yhä jäljellä, silloin oletetaan, että se maksetaan pois myyntisaamisista.
Onko nykyarvomenetelmä siis vain toinen nimi sisäisen korkokannan menetelmälle?
Väliotsikon kysymys on täysin aiheellinen, koska tähän asti on vain kerrattu diskontto- eli nykyarvomenetelmän käyttöä. Kertauksen tavoitteena on ollut saada ajattelua kehittymään pala palalta siihen, että pystyy hahmottamaan sisäisen korkokannan menetelmän.
Tähän asti on siis kuvattu laskentaa, joka lähtee siitä, että asuntosijoittaja osaa suunnitella kaikki kassavirtaerät koko asuntosijoituksen pitoajalle, jonka päätepisteessä on isona kassavirtaeränä sijoitusasunnon myyntihinta. Toinen lähtökohta kuvaukselle on ollut se, että asuntosijoittaja osaa määritellä diskonttokoron, jolla kaikki tulevaisuuden kassavirtaerät tuodaan nykyhetkeen.
Jos hetkeksi on erehtynyt luulemaan, että tässä on kyseessä jotain täysin mystistä, kannattaa palata maan pinnalle miettimään vuokraa, hoitovastiketta, asunnon remontteja, kodinkoneiden uusimista, taloyhtiön remontteja, lainojen korkoja ja lyhennyksiä, vuokravälittäjän palkkiota tai “annettaan vuokralle” -ilmoituksen ja luottotietoraportin kulua, vuokranantajan vakuutuksen maksua, ylimääräistä hoitovastiketta, tyhjää kuukautta ja vuokransa maksamatta jättävää vuokralaista sekä veroja. Näistä arkisista tutuista elementeistä muodostuvat asuntosijoitustoiminnan kassavirtatapahtumat sijoitusasunnon omistuksen elinkaaren aikajanalla. Jos nämä käsitteet ovat tuttuja, pystyy jatkamaan nykyarvomenetelmän ja sisäisen korkokannan menetelmän opiskelua.
Nyt siirrytään laskentaan, joka edelleen lähtee siitä, että asuntosijoittaja osaa suunnitella kaikki kassavirtaerät koko asuntosijoituksen pitoajalle, jonka päätepisteessä on isona kassavirtaeränä sijoitusasunnon myyntihinta. Toinen lähtökohta onkin se, että asuntosijoittaja tietää nykyarvon, eli selkokielellä sijoitettavaksi suunnitellun tai vaadittavan käteisen pääoman määrän. Näiden tietojen pohjalta tehtävä laskenta tuottaa diskonttokoron, jota kutsutaan sisäiseksi korkokannaksi.
Tämän sisäisen korkokannan englannin kielinen termi on Internal Rate of Return IRR.
Onko IRR asuntosijoittajan kaikkien tunnuslukujen nirvana?
Sisäisen korkokannan menetelmän hyvä puoli on se, että muihin tunnuslukuihin verrattuna, se huomioi koko sijoituskohteen omistusajalta kaikki kassavirtaan vaikuttavat erät ja niiden suuruudet.
Laskentamenetelmänä sisäisen korkokannan menetelmä on iteratiivinen. Kun ollaan tekemässä päätöstä siitä, maksetaanko myyjän pyytämä hinta (joka on siis tiedossa), rahoittajan lupaamaa velkapääomaa hyödyntäen (joka on siis tiedossa), haetaan iteroimalla tuottoprosenttiluku, jonka avulla tulevaisuuden kassavirtojen nykyarvo on sama kuin oman käteisen pääoman sijoitus. Tämä iteroinnin eli kokeilemisen kautta saatava luku on IRR.
Iterointi ei tapahdu kynällä ja paperilla eikä sitä varten tarvitse itse rakentaa laskentakaavoja tai taulukoita vaan ne löytyvät esimerkiksi excelistä valmiina.
IRR ei ole avain asuntosijoittamisen tuoton kasvattamiseen. Se on laajin laskentamenetelmä ja työkalu, jonka avulla asuntosijoittaja voi hahmottaa erilaisten kassavirtaan vaikuttavien tapahtumien ajankohdan ja suuruuden vaikutusta tuottoon.
Sisäisen korkokannan menetelmän suurin hyöty on siinä, että iteroimisen avulla voi kokeilla kaikkien erilaisten muutoksien vaikutusta tuottoon. Tätä kautta saa myös suhteellista näkemystä siihen, kuinka suurilla muutoksilla kussakin kassavirran eri komponenteissa tai kassavirtaerän syntymisen ajankohdalla on merkittävää vaikutusta tuottoon.
Lopulta asuntosijoittaja päätyy eräänlaiseen nirvanaan, jossa hänen ei tarvitse ottaa voimakkaasti kantaa siihen, kuinka tärkeää tai merkityksetöntä kassavirta on kaikille asuntosijoittajille tai kuinka tärkeää jokaisen asuntosijoittajan on keskittyä kasvukeskuksiin tai niiden välttämiseen.
Nirvanaan pääsemisestä voi seurata rasitteena se, että ajautuu tilanteeseen, jossa huomaa osaamisessaan uusia aukkoja, joiden täyttämiseksi pitää opiskella uusia asioita. Minulle tämä on osoittautunut varsinaiseksi nirvanaksi, kun olen ymmärtänyt, että loppuelämäksi riittää mielenkiintoista uutta opiskeltavaa.
Mikäli huomasit kirjoituksessa asiavirheitä, kaikki korjauskommentit ovat tervetulleita.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Mikä on sijoitusasunnon arvo? – YouTube #149
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Mitä itsensä kehittämiskirjaa suosittelisit asuntosijoittajalle? – YouTube #147
The Richest Man…7 parannuskeinoa asuntosijoittajan silmin – Blogi #224
The 7 Habits of … tehokkaalle asuntosijoittajalle – Blogi #223
Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Audible maksuton kokeilu
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka jälkeen kuukausimaksu on 9,95 € sisältäen yhden äänikirjan per kuukausi.
Ostan Asuntoja 
Trackbacks & Pingbacks