Ostan Asuntoja

Minulla on hyvin selkeät näkemykset omasta asuntosijoitustoiminnastani ja sen kannattavuuden elementeistä, joista kirjoitan Ostan Asuntoja Blogissa säännöllisin väliajoin näkökulmia vaihdellen. Yksi blogin vakiolukijoista, joka aina joskus haastaa osaa, erityisesti velkavivun käyttöön liittyviä näkemyksiäni, oli yksi inspiraatio tälle kirjoitukselle.

Toinen asiakokonaisuus, jota pidän erittäin tärkeänä osana ”osta ja pidä” -asuntosijoittamista, on vuokraustoiminta, josta myöskin kirjoitan blogiini. Vuokraustoimintaan liittyvät ajatukset ovat sellaisia, jotka voivat sopia sekä 70 %:n velkavipua aktiivisesti ylläpitävälle että velattomiin sijoitusasuntoihin pyrkivälle. Suomen Vuokranantajien jäsenistä merkittävä osa on tutkitusti vuokranantajia, joilla ei ole yhtään tulonhankkimislainaa. Toivottavasti yhä useampi heistä löytää vuokraustoimintaa käsittelevien juttujeni pariin. Olen kiitollinen ”haastajani” antamasta inspiraatiosta.

Toinen inspiraation lähde tuli yhdestä Twitter-keskustelusta, jossa harmittelimme vuokralaisiin ja vuokra-asumiseen asumismuotona liittyvää negatiivissävytteistä mediakirjoittelua. Totesin, että blogimaailmasta löytyy enemmän positiivisiakin kirjoituksia. Tämä on yksi niistä. Olen kiitollinen tämän keskustelun tuomasta inspiraatiosta. 

Kolmas inspiraation lähde on joulun lähestyminen. Silloin on aina hyvä paikka vähän rauhoittaa sykettä ja miettiä, mitkä kaikki asiat itsellä on hyvin ja hakea niistä kiitollisuuden positiivisia tunteita. 

Neljäs, minulle toistuvasti kiitollisuuden tunteita tuovia ovat asiakkaani eli vuokralaiset, jotka ovat tämän ”case”-kirjoituksen todellisia inspiraation lähteitä.

4 vuokranantajan ja vuokralaisen yhteistyöcasetapausta

Vuokraustoimintaani liittyvissä kirjoituksissa painotetaan usein sitä, että pyrin hyvään asukaskokemukseen, joka lähtee ”annetaan vuokralle” -ilmoituksen laatimisesta ja jatkuu vakuuden palauttamiseen asti ja vielä senkin jälkeen jo uuteen kotiinsa asettuneelle entiselle vuokralaiselleni lähetettävään palautekyselyyn. 

Jos jollekin lukijalle tuntuu, että kirjoitukseni ovat teoreettisia, tässä tulee 4 käytännön casea, joihin liittyy 

• 4 asuntoa
• 4 vuokralaiskandidaattia
• 4 lähtevää tai entistä vuokralaista
• 4 esittelyä
• 44 tuntia, joiden sisällä kaikki tapahtui

Case 1 – avoin molemminpuoleinen kommunikointi vuokranantajan ja vuokralaisen välillä 

Hyvä vuokralaiseni oli ilmoittanut jo kuukausia etukäteen, että hänen vuokrasopimuksensa päättyy viimeistään vuoden vaihteessa paikkakunnan vaihdoksen myötä. Hänen ansiostaan pystyin käynnistämään asunnon markkinoinnin hyvissä ajoin etukäteen, joka loi lisämahdollisuuden sille, että voisin löytää uuden vuokralaisen kaikista vaikeimpaan vuokrausaikaan eli vuoden vaihtumisen yhteyteen.

Miika Vuorensola, Asuntopehtoori

Olin ilmoittanut lähtevälle vuokralaiselleni, että poismuuttoajankohdan lähestyessä tarkennetaan yhdessä tilannetta, milloin hän voisi asunnon luovuttaa kertoen, että ihannetilanteessa voisi löytyä vuokralaiskandidaatti, joka haluaisi ottaa asunnon lennosta ennen joulua, jolloin lähtevä vuokralaiseni saisi osan jo maksamaansa joulukuun vuokraa takaisin. Blogiani pitkään ja tarkkaan lukeneet tietävät, että pyrin näin varmistamaan jo etukäteen, että tyhjiä päiviä ei vuokralaisten välissä tulisi. Tässä oma ja lähtevän vuokralaisen intressit kohtaavat mielestäni hienosti.

Tällainen kandidaatti löytyi esikartoituksen kautta, jolloin lähtevän vuokralaiseni kanssa järjestimme yksityisnäytön, jossa minä en ollut paikalla. Omat myyntipuheeni olin jo esikartoitushaastattelun aikana vienyt loppuun. Sen jälkeen paras myyjä on lähtevä vuokralainen. 

Ostan Asuntoja Blogista: Vuokralaiskandidaattien esikartoitus

Vuokrasopimus on tehty, vakuus ja loppukuun vuokra on maksettu, asunnon hallinta on siirtynyt uudelle vuokralaiselle ja vakuus ja loppukuun vuokra maksettu lähtevälle vuokralaiselle. Tyhjiä päiviä 0.

Case 2 – lähtevä vuokralainen saa hyvitystä luovuttaessaan asunnon ennenaikaisesti

Pitkäaikainen vuokralaiseni irtisanoi vuokrasopimuksen päättymään vuoden vaihteessa. Sain irtisanomisilmoituksen sähköpostilla hyvissä ajoin marraskuun puolella ja vahvistin sen saaneeni. Näin tuli sekä irtisanomisilmoituksen kirjallinen toimitus että todisteellisuus varmistettua. 

Mitä tarkoittaa vuokrasopimuksen irtisanominen kirjallisesti ja todisteellisesti ? YouTube #34

Sain markkinoinnin käynnistettyä hyvissä ajoin ja useamman hakemuksen perusteella kriteerit täyttävän kandidaatin. Tämän asunnon osalta suunnitelmana oli tehdä pintaremontti vuokralaisten välissä eli tavoitteena olikin tällä kertaa löytää uusi vuokralainen siten, että asunto olisi tyhjillään noin 2 viikkoa vuokralaisten välissä. Tällaisessa tapauksessa ei ole mahdollista tarjota lähtevälle vuokralaiselle osaa irtisanomiskuukauden vuokraa takaisin sillä perusteella, että uusi vuokralainen muuttaa asuntoon ja alkaa maksamaan vuokraa irtisanomiskuukauden loppuosalta. Sen sijaan irtisanomiskuukauden vuokraa voi alentaa sillä perusteella, että lähtevä vuokralainen luovuttaa asunnon muutaman päivän aikaisemmin, jolloin pintaremontin tekemiseen tulee vähän lisäjoustoa.

Asuntopehtoorin blogista: ”Vuokra-asunnon hakeminen”

Esikartoituksen perusteella löytyi kriteerit täyttävä kandidaatti, joka oli erittäin kiinnostunut asunnosta ja oli valmis vuokraamaan sen tammikuun puolivälistä alkaen. 

Lähtevä vuokralainen esitteli asunnon vuokralaiskandidaatille ilman minua. He saivat keskenään keskustella ja vaihtaa näkemyksiään taloyhtiöstä, asunnosta ja vuokranantajasta sekä pintaremonttitarpeista. 

Vuokrasopimus on tehty alkamaan kuun puolivälistä. Lähtevä vuokralainen on saanut palautuksena sovitun vuokranalennuksen. Uusi vuokralainen on saanut minulle sopivat vaihtoehtoiset pintojen sävymaailmat, joista hän on valinnut itseään eniten miellyttävän. Siltä pohjalta lähdetään tekemään pintaremonttia. Tyhjiä päiviä suunnitellut 2 viikkoa. Toinen valitsematta jäänyt hyvä vuokralaiskandidaatti on ohjattu vuokranantajakolleegalle.

Case 3 – vuokralaisesta asuntosijoittajan yhteistyökumppaniksi

Vuosia sitten minulle tuli uusi vuokralainen, joka kysyi lupaa tapetoida asunto ja asentaa siihen uudet lattialaminaatit viihtyvyyden parantamiseksi. Työn laatu, siisteys ja nopeus olivat erittäin hyviä. Hän ei ole vuosikausiin enää ollut vuokralaiseni. Sen sijaan hän on täysremontoinut, pienkorjannut ja esitellyt useampia vuokra-asuntojani vuosien varrella.

Minulle tarjottiin kesällä peruskuntoista yksiötä, joka vaati täyden pintaremontin. Entinen vuokralaiseni kävi katsomassa asunnon myyjän kanssa, otti siitä valokuvat ja esitti oman näkemyksensä, johon olen tottunut luottamaan vuosien varrella, remonttitarpeesta ja työmäärästä.

Kauppaneuvotteluihin meni muutama kuukausi, jonka jälkeen saimme hinnan ja ehdot molempia osapuolia tyydyttäviksi. Entinen vuokralaiseni teki valtakirjalla kaupat ja sai asunnon avaimet käteensä. 

Ostan Asuntoja Blogista: 7 ehtoa, joista asuntosijoittaja voi neuvotella sijoitusasuntokauppaa tehdessä

Tavoitteena oli löytää vuokralaiskandidaatti, joka olisi halukas ja pystyisi ottamaan asunnon joustavasti vastaan pintaremontin valmistuttua. Tällainen myös löytyi ja esikartoituksen perusteella kaikki kriteerit täyttävälle vuokralaiskandidaatille järjestettiin yksityisnäyttö. Näytön piti entinen vuokralaiseni remonttitöiden lomassa. 

Alussa mainittu siisteys on kulkenut yhteistyöpolkumme aikana mukana. Jokaisen remonttityöpäivän päätteeksi entinen vuokralaiseni siivoaa asunnon ja ottaa kuvia remontin etenemisestä. Tämä mahdollistaa minulle pintaremontin alla olevan asunnon markkinoinnin ja esittelyn remontin aikanakin. Markkinointi alkaa paikallisen rakennustarvikeliikkeen luottomyyjän ottamilla valokuvilla laminaateista ja avatuista tapettirullista Tikkurilan värikartan maalisävykuvilla täydennettynä. Markkinointi etenee kuvilla, jotka kertovat tarinaa siitä, kuinka sävyt, tapetit ja laminaatit siirtyvät osaksi asuntoa remontin edetessä. 

Jälleen kerran asunto on vuokrattu ennen remontin valmistumista siten, että vuokralainen saa ja ottaa asunnon hallintaansa remontin valmistuttua ja alkaa maksamaan vuokraa seuraavasta päivästä alkaen. Tyhjiä päiviä 0.

Mainittakoon, että itse en koskaan tavannut myyjää enkä ole koskaan käynyt asunnossa itse. Tällaisen mahdollistaa entinen vuokralainen – kiitollisuus 10X.

Case 4 – vuokralainen löysi itselleen unelmakodin ja muuttaa pois ennen irtisanomiskuukauden alkua

Hyvä vuokralaiseni irtisanoi vuokrasopimuksensa joulukuun alkupäivinä. Yksikään vuokranantaja ei pompi riemusta, kun hyvältä vuokralaiselta tulee irtisanomisilmoitus. Nanosekunnin pettymystä käsiteltyäni lähdin normaaliin tapaan toistamaan myyntipuheitani, joita olin tällekin vuokralaiselle kertonut hänen ollessaan vielä ensin esikartoitus- ja sitten lopullisen kartoituksen alla:

• koska asunto mahdollisesti vapautuisi seuraavalle vuokralaiselle
• onko tiedossa uutta vuokralaiskandidaattia
• voidaanko tehdä tiivistä yhteistyötä, jolla pyritään löytämään uusi vuokralaiskandidaatti, joka ottaisi asunnon viimeistään tammikuun alusta, jolloin irtisanomiskuukauden vuokraa ei tarvitsisi maksaa

Yhteiset intressimme kohtasivat helposti tässäkin tapauksessa.

Esikartoituksen perusteella löytyi kaikki kriteerit täyttävä vuokralaiskandidaatti, joka oli kiinnostunut asunnosta. Lähtevän vuokralaiseni luvalla saatoin heidät keskenään yhteen, jotta he pystyivät sopimaan molemmille sopivan ajan yksityisnäytöstä. Asuntonäytön yhteydessä tapahtuvan markkinointityön jätin lähtevälle vuokralaiselleni. Hänelle jäi minun lisäkseni positiivinen vaikutelma tästä vuokralaiskandidaatista.

Vuokrasopimus on tehty ja vakuus sekä loppukuun vuokra on maksettu. Asunto on luovutettu uudelle vuokralaiselle, joka on vahvistanut saaneensa sen hyväkuntoisena ja siivottuna. Vakuus on palautettu entiselle vuokralaiselle ja loppukuun vuokran palautus lähteneelle vuokralaiselle tapahtuu vesilaskun tasauksen yhteydessä. Irtisanomiskuukauden vuokraa ei lähtevän vuokralaisen tarvitse maksaa. Tyhjiä päiviä 0.

Miten asuntosijoitussalkun vuokrausaste lasketaan ja miksi se on hyvä asuntosijoittajan tunnusluku? YouTube #12

Kun aidosti yrittää, onni kummasti potkii

Se, että saan 4 asuntoa vuokrattua joulukuussa neljän eri vuokralaisen avustuksella neljällä yksityisnäytöllä 44 tunnin sisään, vaatii luonnollisesti kaikkien palasten loksahtamista kohdalleen. Ja rutkasti onnea.

Jokainen voi itse päätellä, kuinka suuri osuus kokonaisuuden onnistumisessa on onnella ja kuinka paljon pitkäjänteisellä pyrkimyksellä kohdella vuokralaisia asiakkaina, reilusti mutta/ja johdonmukaisesti, hyvää asukaskokemusta tavoitellen.

Päättelyn varaan en jätä sitä, että olen erittäin kiitollinen tällaisista vuokralaisista ja siitä, että niitä osuu kohdalleni vuodesta toiseen kasvava määrä. Tämä kasvava määrä mahdollistaa sen, että pystyn kasvattamaan tarjoamieni vuokrakotien määrää ja panostamaan resursseja niiden laadun ja oman toimintani parantamiseen.

Ostan Asuntoja Podcast #1 – Henkilökohtaisen asumispalvelun urbaani vuokranantaja Markus Grahn

PS. Tämän siirappisen tarinan kuorrutuksesi mainitsen vielä viidennen asunnon vuokraukseen liittyvän esikartoitushaastattelun, jossa kysyin silloiselta vuokralaiskandidaatilta, onko tällä kysyttävää vuokranantajaan liittyen: ”Ei ole. Veli toimii kiinteistöalalla ja sanoi, että voi luottavaisin mielin vuokrata asunnon tältä vuokranantajalta”. Vaikka nimestä tulisi mieleen huru-ukko, jonkinmoisen vuokranantajabrändin luominen voi onnistua kaikesta huolimatta. Olen kiitollinen tämän nykyisen vuokralaiseni veljelle.

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa vuokravälitystä kiinteällä 500 euron hinnalla, johon sisältyy myös ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu. Mainitse vuokravälitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5%:n alennuksen palkkiosta.

Lisätietoa löytyy osoitteesta asuntopehtoori.fi

Kaikki Ostan Asuntoja Podcast -jaksot löytyvät täältä

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Blogista: Top 6 – mitkä tekijät määrittävät hyvän vuokralaisen? Blogi #137