Miten asuntosijoitus tuottaa kaikissa markkinatilanteissa ja asuntomarkkinoissa? – Blogi #144

Olen purkanut asuntosijoittamisen tuoton elementtejä auki useammissa kirjoituksissa ja videoissa enkä lähde niitä tässä perusteellisesti selittämään. Minimitavoitteeni on kuitenkin herättää lukijassa kiinnostus, että tuoton elementtejä ovat muutkin kuin markkina-arvonnousu ja vuokra. Tätä ymmärrystä tarvitaan navigoidessa eri markkinoissa ja tilanteissa.

Ostan Asuntoja Blogista: Asuntosijoittamisen tuoton osatekijät – vuokratuotto ei kerro koko potentiaalia – osa 1/2

Asuntosijoitus on moniuloitteinen omaisuuslaji, jonka tuotto syntyy seuraavien elementtien kautta

• markkina-arvonnousu
• ostohetken arvonnousu alle markkinahinnan ostettaessa
• kassavirta
• lainanlyhennysten vapauttama vakuusarvo
• taloyhtiön ja asunnon remonttien tuoma arvonnousu ja lisäys kassavirtaan
• verosuunnittelu
• inflaatio

Mistä tuotto tulee, kun paikallinen oma sijoitusasuntomarkkina on nousuhuumassa?

Jokainen 10 vuotta sitten kasvukeskuksesta hyvin asuntosijoittamiseen soveltuvan sijoitusasunnon ostanut on oppinut kantapään kautta, positiivisessa mielessä, mistä tuotto tulee, kun nousuhuuma on päällä.

Kun vielä samaan yhteyteen on keskuspankkien toimesta luotu ilmiö, jossa ne ovat ottaneet tehtävääkseen varmistaa, että eri omaisuuslajien arvot eivät koskaan laskisi eikä huonokaan liiketoiminta kaatuisi rahoituskustannusten takia, moni asuntojen ja vuokrien hintainflaatioiden kyydistä nauttimaan päässyt asuntosijoittaja on saanut lisäbonuksena 0-korkoisen tulonhankkimislainan kyydin.

Asuntosijoittamisen yksi perusoletuksista, kuten myös osakesijoittamisen, on, että se suojaa inflaatiota vastaan joko markkina-arvonnousun tai vuokrien nousun kautta. Kasvekeskuksessa sijaitsevan sijoitusasunnon 10 vuoden hinta- ja vuokrakehityskäyriä katsellessa kuluttajahintaindeksiin vertaillen ei jää mitään epäselvyyttä siitä, kuinka hyvin nämä ovat tarjonneet suojaa kuluttajahintojen nousua vastaan. 

Jotta olisi päässyt hyötymään viimeisen 10 vuoden markkinahintojen, -vuokrien tai korkojen suotuisasta kehityksestä, on täytynyt olla mukana 10 vuotta sitten ja pysyä mukana koko ajan. Ihan sama perusajattelu pätee osakekurssien tai osinkojen noususta hyötymisessä. 

Käytän tarkoituksella sanaa “tai” useammassa yhteydessä “ja” -sanan sijaan, koska ei suinkaan ole itsestään selvää, että (asunto-)osakkeiden hintojen ja vuokrien/osinkojen nousut tapahtuvat aina käsi kädessä samanaikaisesti. 

Kasvukeskuksessa omistusasuntonsa markkina-arvonnousun ansiosta syntyneestä “verovapaasta voitosta” runsaasti iloitkoon vain ne, jotka ovat sen “voitolla” myyneet ja pystyneet muuttamaan paikkakunnalle tai maahan, jossa seuraavan omistusasunnon ostaminen on onnistunut reilusti halvemmalla kuin juuri verovapaasti voitolla myyty omistusasunto. Mikäli suuri osa tai koko voitto on käytetty samalla paikkakunnalla markkina-arvoaan suurin piirtein samalla %-luvulla nostattaneen uuden omistusasunnon ostamiseen, voitontanssi olkoon vaatimattomampi.

Miten tuotto muodostuu, kun markkina on tasaisen tylsä

“Kassavirta vai arvonnousu” on asuntosijoittajia kenties ikuisesti mutta ainakin viime vuodet paljon askarruttanut kysymys, johon on haettu eri kirjoituksissa oikeaa vastausta. 

Mitä erilaisia asuntosijoitusstrategioita asuntosijoittajilla on valittavanaan? YouTube #37

Vastauksen löytymistä on helpottanut tai vaikeuttanut lyhennysvapaan uudiskohdeyksiön ostaminen ennakkomarkkinoinnista ja sen myyminen viimeistään lyhennysvapaiden loppumisen alla rakennus- ja lyhennysvapaan aikana nousseeseen markkinahintaan. Näistä on saanut sekä sitä positiivista kassavirtaa että markkina-arvonnousua samassa paketissa, kun 70-75 %:n velkavivun saamiseksi ei ole edes tarvinnut pankissa käydä saatikka velkaansa lyhentää.

Olen vilpittömästi iloinen kaikkien tässä tähän asti onnistuneiden puolesta. “Asuntosijoittajien kiinnostus uudiskohteisiin lopahti” -kirjoitusten perusteella ainakin joillakin paikkakunnilla asuntosijoittajat ovat ryhtyneet uudestaan pohtimaan, mistä se tuotto tulee, kun uudiskohteiden markkinahinnat ja -vuokrat eivät enää ole noususuunnassa. “Osta ja myy voitolla kohteen valmistuessa/lyhennysvapaiden loppuessa” -strategian toimivuus on alkanut selkeästi askarruttamaan monia asuntosijoittajia.

“Kassavirta vai arvonnousu” -kysymyksen kannalta viimeaikaisen huuman taantuminen on ollut minun mielestäni tervettä kehitystä, koska nyt joutuu ankarammin miettimään, mitkä paikalliset asuntomarkkinat todella ovat niitä “arvonnousu” -strategian mukaisia paikallismarkkinoita ja mitkä eivät. Jyrkimmät tulkinnat voi tehdä siten, että rajaa Helsingin, Tampereen ja Turun 1-postinumeroalueet “arvonnousu” -strategialle tai todella pohtii, ovatko vaikkapa Pori, Kuopio ja Lahti kaupunkeja, joissa suurella varmuudella löytyy postinumeroalueita, joissa asuntosijoitus 20 vuoden aikajänteellä on markkina-arvon kehityksen myötä tarjonnut suojan vähintään inflaatiota vastaan.

Ostan Asuntoja Blogista: Onko negatiivista kassavirtaa tuottavaan sijoitusasuntoon sijoittamisessa mitään järkeä? Blogi #136

Tasaisen tylsässä paikallismarkkinassa asuntojen hintojen nousut ja laskut ovat hyvin maltillisia kuten myös vuokrien nousut ja laskut. Tämä maltillisuus siis tarkoittaa, että isoja voittoja ei ole tulossa markkina-arvojen nousun myötä ja epäonnistunutta ostosta ei helposti paikkaa vuokria 2-3 % vuosittain korottamalla. Ja toisinpäin. Mikäli inflaatio jossain vaiheessa kiihtyisi 2 %:n tasolle, tylsä markkina ei välttämättä tarjoaisi suojaa inflaatiota vastaan. 

“Kassavirta vai arvonnousu” -kysymys ei enää ole relevantti, koska arvonnousua ei ole odotettavissa. Koko asuntosijoittamisen tarkastelu lähtee kassavirran riittävästä positiivisuudesta, joka alkaa siitä, että asunnosta ei sen ja taloyhtiön kunto huomioiden missään tapauksessa makseta liikaa. Ostohinta pitää olla riittävän alhainen, jotta se mahdollistaa asunnon ja taloyhtiön remontit, joilla on oleellinen merkitys vuokrattavuuden ylläpidossa.

Asunnon pysyessä vuokrattuna ja kassavirran ollessa positiivisena, asuntosijoittajalla on lainan viimeisen lyhennyksen jälkeen omistuksessaan velaton sijoitusasunto, jonka lainan korot ja lyhennykset on maksettu kokonaisuudessaan vuokrasta. Tylsän tasaisessa markkinassa asuntojen (vakuus)arvojen säilyessä velattomuus ei välttämättä ole se autuaaksi tekevä tavoite vaan vapaita vakuuksia voi käyttää sijoitusasuntosalkun kasvattamiseen. 

Tylsän salkun kasvaessa voi aina välillä piipahtaa tekemässä “arvonnousu” -strategiaan perustuvan hajauttavan huumasijoituksen vaikka Tampereella

Tasaisen tylsässä markkinassa sijoitusasunto, joka ei tuota positiivista kassavirtaa, tuo masennusta tylsyyteen. Itse tykkään tasaisesta tylsyydestä masennuksista täysin vapaana.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa vuokravälitystä alkaen 500 euron palkkiolla, johon sisältyy ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu. Mainitse vuokravälitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5%:n alennuksen palkkiosta.

Tarjolla on myös “avaimet käteen” vuokra-asunnon hallinnointipalvelua 35 euron kuukausihinnalla Tampereella ja sen lähialueilla. Näin voit ulkoistaa sijoitusasuntosi vuokraustoiminnan kokonaisuudessaan. Lisätietoa asuntopehtoori.fi

Asuntopehtoorin Blogista: Miten kasvaa asuntosijoittajana?

Voiko asuntosijoittaja tehdä tuottoa laskevassa asuntomarkkinassa

Tasaisen tylsään asuntomarkkinaan verrattuna liikutaan alueella, jossa riskit ovat isot. Myös aitoon arvonnousumarkkinaan positiivinen kassavirta mielessä sijoittava ottaa ison riskin kuten myös tasaisen tylsään kassavirtanegatiivisen sijoituksen tekevä, joka odottaa tulevaisuuden markkina-arvonnousun hinnoissa tai vuokrissa korjaavan tilanteen.

Laskevasta asuntomarkkinasta sijoitusasunnon ostavan pitää tietää, mitä tekee ja ymmärtää, mitä se tarkoittaa tuotoille, jos hinnat tai vuokrat laskevat ja lasku ei pysähdy edes yleiseen positiiviseen talouskehitykseen. 

Ostan Asuntoja Blogista: Kuihtuviin kaupunkeihin asuntosijoittamisen riskit

Laskevassa asuntomarkkinassa reilusti alle markkinahinnan, mikäli sellainen vielä jollain tarkkuudella on määriteltävissä”, on erityisen tärkeää. Osakekirjojen kelpoisuus tulonhankkimislainan vakuudeksi on yksi tärkeä pohtimisen paikka ja taloyhtiön lainansaanti korjausten rahoittamiseksi on toinen. 

Kärjistäen tässä markkinassa pitäisi onnistua ostamaan sijoitusasunto, jossa kaupungin viimeinen vuokra-asukas asuu ennen kaupungin sähköjakelun katkaisua. Mikäli asuntosijoittaja on onnistunut hajauttamaan salkkunsa siten, että siellä on myös tylsien asuntomarkkinoiden kohteita, ääritilanteessa tällainen kuolleen kaupungin 0-euroinen asunto tarjoaa päätösarvona vielä hankintahintansa suuruisen verosuunnitteluhyödyn tylsän asuntomarkkinan vuokratuotoista vähennettäväksi.

Todella taitava tai taitamaton asuntosijoittaja ostaa salkkuunsa aina silloin tällöin lisää laskevan asuntomarkkinan sijoitusasuntoja jokaisen uuden sijoituskohteen tuottaessa edellistä suurempaa kassavirtatuotto-%:a. Taitavan asuntosijoittajan ”exit-arvo” kalkyylissä on 0-ympärillä riippuen purkukustannusten ja tappion verosuunnitteluhyödyn välisestä keskinäisestä suhteesta. Pankkirahoitustakaan ei välttämättä enää tarvita, jos myyjä on erityisen kiinnostunut pääsemään eroon omistuksestaan. Lisäeläketurvaa tavoitteleville ei-suositeltava uhkapeliharrastus.

Tämän kaupungin viimeisessä Teboilin baarissa kannattaa olla erityisen varovainen jakaessaan “omistusasuminen on aina vuokra-asumista kannattavampaa” -kansanviisautta. 

Yhteenveto

Omistan sijoitusasuntoja sekä nousuhuuman pauloissa nousseilla asuntomarkkinoilla että tasaisen tylsillä markkinoilla. Kaikki tuottavat ostohintaansa verrattuna positiivista kassavirtaa. Nousuhuumamarkkinan asunnoista osa tuottaisi negatiivista kassavirtaa markkinahinnoin laskettuna käyttäen oletuksena 70 %:n velkavipua ja 20 vuoden tasalyhenteistä lainaa 10 vuoden kiinteällä 2,5 %:n korolla.

Omistan sijoitusasuntoja myös kaupungeissa, joiden jotkut paikallismarkkinat ovat selkeästi laskussa ja mahdollisesti pysyvässä. Omat asuntoni sijaitsevat paikallismarkkinoissa, joissa vuokrat ovat edelleen tarjonneet inflaatiota korkeampaa suojaa. Parissa kohteessa on epäselvää, kuinka paljon lähestyvä linjasaneeraus on vaikuttanut markkinahintaa alentavasti ja kuinka paljon kyseessä on se, että ne asunnot eivät enää tarjoa suojaa inflaatiota vastaan. Ainoastaan yhdessä vuoden 2018 aikana ostetussa asunnossa on vielä omaa käteistä pääomaa kiinni. Kaikkien muiden osalta käteinen sijoitettu pääomani on palautunut kassavirtojen muodossa ja lisää on irrotettu uudelleenrahoituksen kautta, jotka on kaikki sijoitettu sekä tasaisen tylsiin että huumamarkkinoihin.

Opetus 1: Jos ei ole mukana, ei voi hyötyä kassavirroista tai arvonnousuista

Opetus 2: Kun kaikki muut ostavat, kannattaa olla mukana varovaisemmin, jotta voi olla agressiivisemmin ostamassa, kun kaikki muut myyvät

Opetus 3: Alustuskappaleen 7 tuoton elementin sisäistäminen tarjoaa aktiiviselle suoralle asuntosijoittajalle parhaan mahdollisuuden kasvattaa tuottoja ja hyödyntää mahdollisuuksia, joita “arvonnousu ja vuokratuotto” -elementteihin rajoittuva asuntosijoittaja ei pysty näkemään

Ostan Asuntoja Podcast #40 – Yrittäjä Petri Roininen osa 2/2

Kumpi on parempi 500 € käteistä vai 500 € ylimääräistä asuntolainan lyhennystä? YouTube #55

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €. Sen jälkeen joka kuukausi yksi äänikirja 9,95 €. Kokeilujakson voi keskeyttää kuukauden aikana ja pitää sekä ilmaisen kirjan että kaikki 9,95 € hintaan ostetut kirjat. Tuet samalla Ostan Asuntoja -sisällöntuotantoa.