Miten asuntosijoittaja voi hyödyntää vuokratuotto-%:n laskentakaavaa tehdessään tarjouksia – Blogi #91

Kirjoituksiani pitkään lukeneet tietävät, etten tee sijoituspäätöksiäni vuokratuotto-% -tunnusluvun perusteella enkä pidä sitä kovin hyödyllisenä asuntosijoittamisen tunnuslukuna. Tiivistettynä vuokratuotto-% kuvaa huonosti ja jopa harhaanjohtavasti asuntosijoituksen kannattavuuden eri elementtejä.  “Vuokratuotto-% asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina” -kirjoituksesta löytyy tarkemmat perustelut, miksi ajattelen näin.

Samassa kirjoituksessa on selitetty myös, mihin vuokratuotto-% soveltuu. Sen suurimpia etuja on, että valtaosa asuntosijoittajista tunnistaa sen ja osaa laskea sen. Hyvin monella se on jopa asuntosijoittamisen ainoa tunnusluku. Koska valtaosa asuntosijoittajista tietää oman markkinansa vuokratuottotason, se on hyvä pohja tehdä tarjouksia kohteista, joita myy toinen asuntosijoittaja.

Omistusasuja ostaa vertailukauppamenetelmää käyttäen, asuntosijoittaja ostaa vuokratuottomenetelmää käyttäen

Vaikka meille yhä tyrkytetään kansanviisautta “omistusasuminen on vuokralla asumista kannattavampaa”, ei sitä todisteta vuokratuoton laskentakaavaa käyttäen. Harva yksiötä omistusasunnoksi ostava arvioi yksiönsä vuokratasoa ja selvitä taloyhtiön tulevien remonttien kustannuksia ja laske siltä pohjalta vuokratuoton laskentakaavaa käyttäen, kuinka kannattavaa olisi ostaa juuri tietty yksiö omistusasunnoksi naapuritalon yksiön sijaan. Poikkeuksen voi tehdä pieni ryhmä, joka jo ensiasuntoaan ostaessaan miettii jättävänsä asunnon sijoitusasunnoksi, kun tulee aikaa muuttaa esimerkiksi isompaan asuntoon. Omistusasuntoa hankkivat ostavat vertailukauppamenetelmää käyttäen eli he käyttävät samaa menetelmää, jota osa välittäjistä käyttää kohteen listauksen yhteydessä pyyntihinnan määrittelyssä (osa käyttää pyyntihintana myyjän haluamaa lukua, mutta se on toinen tarina) eli vertaillaan saman alueen vastaavien asuntojen hintoja.

Kysymyksiä ja vastauksia asuntosijoittamisen vuokratuotto-%:in liittyen – Blogi #142

Sijoitusasuntoaan myyvä asuntosijoittaja voi sen sijaan olla erilainen eläin. Varsinkin, jos hän myy sijoitusasuntoaan vuokralaisineen. Kun sijoitusasuntoa myydään vuokralaisineen, se voi myös kertoa siitä, että myyjällä on mahdollinen motivaatio myydä asunto nopeammin ja kenties alle markkinahinnan. Muutenhan hän irtisanoisi vuokrasopimuksen, odottaisi asunnon tyhjenemistä, tekisi kenties pienen pintaremontin, ottaisi hyvät valokuvat ja pyrkisi näin saamaan mahdollisimman laajan ostajakunnan huomion saadakseen parhaan markkinahinnan, kun omistusasujat ja asuntosijoittajat kilpailisivat keskenään samasta asunnosta. Monen omistusasujan kiinnostus lopahtaa, jos asunnossa on 6 kuukauden irtisanomisajalla oleva vuokralainen ja osa asuntosijoittajistakin vierastaa näitä, koska eivät ole itse valinneet vuokralaista. Omistusasujien puuttuminen ostajakunnasta tarjoaa mahdollisuuden tehdä nopeita alustavia tarjouksia vuokratuotto-%:n laskentakaavaa käyttäen.

Vuokratuoton laskentakaava alustavan tarjouksen tekemisessä

Vuokratuotto = ((kuukausivuokra – vastikkeet) x 12 / (velaton hinta + remontit + varainsiirtovero))

Kun ostetaan sijoitusasuntoa vuokralaisineen, tiedossa on kuukausivuokra ja vastikkeet. Remonttivara määritetään normaalisti kuten mitä tahansa asuntoa sijoitusasunnoksi ostettaessa. Vuokratuotto-%:na käytetään alueen vastaavien asuntojen vuokratuotto-%, jonka valtaosa asuntosijoittajista tiedostaa. Tyypillisesti tästä on helppo saavuttaa yhteisymmärrys myyvän asuntosijoittajan kanssa. Mikäli välissä on kiinteistönvälittäjä, yhteisymmärrykseen pääsy voi hidastua, mutta se löytyy aikanaan, jos asunto ei mene kaupaksi.

Kun alueen vastaavien asuntojen vuokratuotto-% on tiedossa, ylläolevasta kaavasta pyöräyttäen saadaan kaava, jolla alustavan tarjouksen tekeminen onnistuu:

(Velaton hinta + remontit + varainsiirtovero) = (kuukausivuokra – vastikkeet) x 12 / vuokratuotto, josta edelleen saadaan

Velaton hinta =  (kuukausivuokra – vastikkeet) x 12 / vuokratuotto – remontit – varainsiirtovero

Kuinka paljon sijoitusasunnosta tulisi tarjota – teoreettinen esimerkki

Oletetaan kaksi identtistä asuntoa, joita myy kaksi identtistä asuntosijoittajaa. Molemmissa asunnoissa on identtiset vuokralaiset 6 kuukauden irtisanomisajalla. Molemmat asunnot ovat myynnissä velattomaan pyyntihintaan 80 000 euroa. Molemmat asuntosijoittajat ovat seuranneet markkinavuokria mutta toinen on jättänyt viimeisen 5 vuoden ajalta vuokrankorotukset tekemättä. Toisen asunnon vuokra on 500 €/kk ja toisen 450 €/kk. Vastikkeet ovat 100 €/kk. Molemmat sijoittajat tietävät, että kantakaupungin vuokratuotto-% liikkuu tasolla 4,5 % ja näiden 3 km keskustasta lähiössä sijaitsevien asuntojen käypä vuokratuottotaso on 6 %. Ostajasijoittaja on kiinnostunut molemmista asunnoista ja tyytyy 6 %:n vuokratuottotasoon. Alustavien yhteydenottojen perusteella sijoittaja-sijoittaja -keskustelujen pohjalta on myyjän ja ostajan välillä päästy yhteisymmärrykseen, että kaupat syntyvät käypään 6 %:n vuokratuottotasoon.

Ostaja tekee 2 tarjousta:

Asunto 1

Velaton hinta =  (500 – 100) x 12 / 0,06 = 80 000 euroa

Asunto 2

Velaton hinta = (450 – 100) x 12 / 0,06 = 70 000 euroa

Ostaja tekee siis kaupat kahdesta identtisestä asunnosta, joista toisesta hän maksaa 80 000 ja toisesta 70 000 euroa. Ostaja korottaa asunnon 2 vuokratason 500 euroon seuraavan kahden vuoden aikana, jolloin tämän asunnon uusi vuokratuotto on 7,7 %. Yksinkertaistamisen vuoksi remonttivara ja varainsiirtovero on jätetty esimerkistä pois. Luonnollisesti minimissään 7 %:n vuokratuottotasoa kriteerinään pitävä sijoittaja olisi tehnyt tarjouksen vain asunnosta 2 ja niin edelleen.

Asuntosijoittamisen käytännön huomioita 

Vaikka yllä mainittu esimerkki näyttää teoreettiselta, sen avulla voi kirkastaa omaa ajatteluaan. Jos asuntosijoittaja olisi käyttänyt vertailukauppamenetelmää ja ostanut molemmat asunnot markkinahintaan 80 000 euroa, olisi toisen asunnon vuokratuotto-% 6 ja toisen 5,25. Aikamoinen ero. Jos asunnon 2 myyjä on ajatellut, että vertailukauppamenetelmää käyttäen hänenkin asuntonsa markkinahinta on 80 000 euroa, hän ei ole sisäistänyt, että hänen asuntoaan rasittaa alle markkinavuokraa maksava vuokralainen. Hänkin saa kyllä asuntonsa kaupaksi 80 000 euroon, mikäli kohdalle osuu sijoittajaostaja, joka tyytyy 5,25 %:iin (siis alle käyvän vuokratuottotason) tai omistusasunto-ostaja, jolle vuokralaisen 6 kuukauden irtisanomisaika ei ole ongelma.

Asunnon 2 sijoittajamyyjä voi selittää sijoittajaostajalle, että 80 000 on oikea hinta, koska ostajan täytyy vain käydä korottamassa vuokra 500 euroon, jolloin tuotto olisi 6 %. Ostajan tulisi tässä yhteydessä pysyä tiukkana eikä maksaa myyjälle lisähintaa työstä, jonka myyjä on jättänyt tekemättä ja todeta myyjälle, että myyjän tulisi käydä uusimassa vuokrasopimus 500 euron tasolle, mikäli haluaa sitä vastaavan hinnan. Sama ajattelumalli pätee peruskuntoiseen remonttia vaativaan asuntoon eli koko remontointiin liittyvä vuokrankorotus- ja arvonnousupotentiaali kuuluu ostajalle.

Tätä tekniikkaa voi soveltaa tekemällä nopeita ja alustavia, ei-sitovia tarjouksia kaikkiin oman toiminta-alueen myyntiin tuleviin asuntoihin, joita myy sijoittaja ja varsinkin, jos asuntoa myydään vuokralaisineen. Mikäli asunto on myynnissä välittäjän kautta, samaa tekniikkaa voi soveltaa, mutta kannattaa varautua siihen, että välittäjä ei vastaa tai suuttuu matalasta tarjouksesta. Monissa tapauksissa välittäjä ei ymmärrä asuntosijoittamista ja olettaa, että vuokralaisesta huolimatta vertailukauppamenetelmä on ainoa oikea hinnan määrittelyssä. Vertailukauppamenetelmän hinnoitteluvirheet konkretisoituvat ja korostuvat asuntosijoittajalle usein vierekkäisissä kohteissa, joissa toiseen on linjasaneeraus valmistunut ja toiseen vasta tulossa.

Parasta olisi päästä keskusteluyhteyteen suoraan myyjän kanssa mutta välittäjänkin kautta yhteys syntyy, mikäli myytävä asunto ei mene kaupaksi. Itselläni on tällä hetkellä muutama kohde seurannan alla, joihin olen tehnyt suuntaa-antavan tarjouksen selkeine perusteluineen, jotka sijoittajamyyjä varmasti ymmärtää. Näissä asunnot on kaikki ylihinnoiteltu alueen vastaavien asuntojen käypään vuokratuottotasoon nähden ja ovat olleet viikkoja myynnissä. Mikäli myyjällä on motivaatio myydä, yhteydenotto tulee ennemmin tai myöhemmin. Niitä odotellessa voi pistää uusia alustavia tarjouksia menemään.

PS. Vuokratuoton laskentakaavaa voi myös hyödyntää sijoitusasuntoaan vuokralaisineen myyvä asuntosijoittaja asuntoaan hinnoitellessaan. Jos potentiaalisin ostajakunta on toiset asuntosijoittajat, kannattaa myynti-ilmoituskin laatia ostajakunta huomioiden. Joidenkin välittäjien suosima “soveltuu ensiasunnoksi tai sijoitukseen” on lähes varma merkki siitä, että välittäjän ymmärrys asuntosijoittajan ajatusmaailmasta on rajallinen.

Mikäli olet kiinnostunut sponsoroimaan Ostan Asuntoja -blogia, ota yhteyttä harri@ostanasuntoja.com. Tämän kirjoituksen sponsorin kautta olen ostanut 5 sijoitusasuntoa. Suosittelen tutustumista.

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jossa pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin.

Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

SaveSave