Auringon paistaessa lepotuolissa on hyvä haaveilla asuntosijoittajan urasta ja opiskella vuokraustoimintaa. ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajan arki on vuosien ja vuosikymmenten aikana pääsääntöisesti tyyntä ellei jopa aurinkoista. Välillä kuitenkin tulee matalapaineita ja niistä seuraavia migreenikohtauksia, jos näihin ei ole henkisesti ja fyysisesti varautunut.
1. Hyviä asuntosijoituskohteita on vaikea löytää
Velkavipu on asuntosijoittajan hyvä kaveri. Tällä kaverilla on syklinen luonteenpiirre. Kun sitä on tarjolla kaikille runsaasti ja edulliseen hintaan, sijoituskohteiden ostajia on myös runsaasti, joka tarkoittaa usein hintojen nousua. Tämä on mukavaa keliä niille, jotka ovat jo asuntosijoittamisessa mukana, koska markkina-arvojen nousun myötä nousevat myös vakuusarvot, jolloin voi tehdä myyntejä myös verottajan iloksi tai uudelleenrahoittaa nousseita vakuusarvoja hyödyntäen.
Pohjalta nouseviin hintoihin asuntosijoittaminen on helppoa mutta nyt aletaan olla markkinatilanteessa, jossa tarvitaan osaamista menestyäkseen. Itse vuokrattavan tuotteen eli asunnon tulee olla kunnossa, mutta yhä useammin päälle vaaditaan hyvä vuokranantaja, jonka prosessit ”annetaan vuokralle” -ilmoituksesta vuokrasopimuksen tekemiseen ovat kunnossa. Hyvästäkin asiakaspalvelusta huolimatta vuokralaisen elämäntilanne saattaa muuttua siten, että vuokrasuhde päättyy, jolloin on oltava valmiina toimimaan.
Nykyisen kaltaisessa markkinatilanteessa ei välttämättä edes riitä, että onnistuu löytämään hyvän kohteen ja tekemään kaupat alle markkinahinnan. Kasvukeskuksissakin ja varsinkin niissä voi joutua kilpailemaan vuokralaisista, jos useampi uudiskohde valmistuu samaan ajankohtaan. Jotkut vuokranantajat ovat alkaneet stailaamaan asuntojaan kevyesti tehdäkseen valokuvista parempia. Kaukana ovat ajat, kun keittiön kaappien vetimet vaihtamalla sai 10 kandidaattia jonoon näytölle.
2. Sijoitusasunnon remonteista tulee stressiä
Katon maalaus, seinien tapetointi ja laminaattien laitto lattiaan ovat mukavia pintaremontteja ja moni vuokranantaja tekee niitä itse ja jopa nauttii fyysisen työn vastapainosta toimistotyölle tai oman käden jälkien tuotoksista.
Mitä pidempään on mukana ”osta ja pidä” -asuntosijoittamisessa ja mitä useampi asunto salkussa on sitä todennäköisemmin vastaan tulee tilanne, jossa pintaremontilla ei selviä. Olen jutellut poliisin kanssa, milloin kalmanpoistaja pääsee asuntoon vanhan vuokralaisen ollessa sängyssään pari kuukautta kuolleena, ja ihmetellyt eläinlääkärin kanssa, kuinka hyvän suojan laki tarjoaa pienelle kissalle verrattuna vuokranantajaan, kun kissan omistaja on sotkenut asunnon kissalle asumiskelvottomaan kuntoon. Piilevä pienestä putkivuodosta tuleva tihkuvahinko tulee aina isona yllätyksenä, kun tiedossa on 4-6 viikon kuivaus ennen kylpyhuoneremontin aloittamista.
Välillä lisästressin aihe remontin päälle tulee sen tekemiseen kiinnitetyn urakoitsijan toimesta. Jalkapallon kokoisesta tulehtuneesta polvesta tuleva sairasloma on asia, jota ei pysty edes laajalla referenssi- ja suosituslistatarkistuksella eliminoimaan. Remontin edetessä rakenteista löytyy usein ”tällaista en ole koskaan nähnyt” -yllätyksiä, joihin yleensä aina löytyy ratkaisu mutta stressikäyrä jyrkkenee, jos remontin budjetista unohtui se 15 %:n extra näiden tilanteiden varalle.
Kuinka paljon asuntosijoittajalla pitää olla puskureita? YouTube #60
Turhat remonttistressit voi välttää kahdella tavalla; varautumalla niiden väistämättömään tuloon henkisesti ja pistämällä sivuun puskuriin yhden täysremontin kustannuksen verran euroja.
3. Vuokralaiseksi tulee huijari, hamsteri tai terminaattori
Sisäsiistiksi kerrostaloasukiksi ja säännölliseksi vuokranmaksajaksi kasvamisen kynnys on joillekin vuokralaisille korkeampi kuin toisille. Jos ajatuskin tällaisesta arjesta kauhistuttaa, kannattaa harkita muita omaisuuslajeja sijoituskohteina. Asuntosijoittamisen tuotot, vaikka hyviä taitavissa käsissä ovatkin, eivät ole niin hyviä, että yöunet kannattaa niiden takia pysyvästi menettää.
”Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen on ihmisbisnestä, jota voi myös ulkoistaa sen osaavalle hyvät suositukset omaavalle välittäjälle. Huolelliseen ja perusteelliseen vuokralaisvalintaan käytetyn ajan takaisinmaksua voi oikeastaan päästä laskemaan vasta sitten, kun sen jättää tekemättä.
Liian moni vuokranantaja jättää ihan perusasiatkin yhä tekemättä; luottotietojen tarkistus, kotivakuutustodistuksen vaatiminen ja vakuuden maksu ennen avainten luovuttamista.
Miten vuokranantaja voi välttää huijarin? – 4+1 keinoa YouTube #70
Moni huijari ei lähde käyttämään aikaansa vuokranantajaan, jonka toiminta on edes sen verran ammattimaista, että näistä kolmesta asiasta pidetään kiinni aina ja poikkeuksetta.
Mikäli vuokralaisen tilalle asuntoon pääsee asumaan huijari tai hamsteri, eläinlääkäri voi 2 viikon varoituksella mennä yleisavaimella asuntoon ja hakea kissan sieltä pois. Vuokranantaja voi lisästressiä halutessaan kokeilla samaa, kunhan tajuaa, että rikkoo lakia menemällä asuntoon omilla avaimillaan, tyhjentämällä sen itse tai vaihtamalla lukot. Lieventävänä asianhaarana ei pidetä sitä, että luki ohjeet näin toimimiselle netistä. 
Päänsärkyjen minimoimiseksi vuokranantajan tulee jämptisti edetä kahta rinnakkaista polkua; neuvottelupolkua asukin kanssa ja käräjäoikeuspolkua sähköisten palveluiden kautta nopeasti rinnalle käynnistäen.
Lisälääkityksenä toimii yhden täysremontin suuruisen puskurin kasvattaminen 6 kuukauden maksamatta jääneiden vuokrien suuruisella puskurilla. Sen hupeneminen silmissä motivoi myös ”käteistä avaimista” -tyyppisten keinojen kokeilua osana neuvotteluratkaisun hakemista.
4. Isännöitsijä ei hoida tehtäviään
Minulla on sellainen ikävä luonnevika, että saadessani kuudennen ”ok” -vahvistuksen jälkeenkin yhä sähköpostilla luvatun yhtiökokousmateriaalin vain paperipostina osoitteeseen, jossa en siinä muutaman viikon aikaikkunassa fyysisesti ole, käyn twiittaamassa jotain ilkeää isännöitsijöistä. Twiitti pitää päänsärkyni loitolla ja twiitistäni päänsärkyä saava isännöitsijä voisi käydä sähköpostinlähettämiskurssin, verkkokurssina tietysti. Ja yhä useampi onkin käynyt. Kiitos siitä. Ja pahoittelut kaikille hyville isännöitsijöille; tämä luonnevikani on vaikeasti korjattava mutta yritän uuden etujärjestönne johtajan inspiroimana.
Ostan Asuntoja Podcast #15 – Hyvien Vuokranantajien Rakkausjohtaja Mia Koro-Kanerva osa 1
Paperipostin lähettäminen ei kuitenkaan aiheuta stressitason vahinkoa taloyhtiöille, joissa valtaosan yksityisistä asuntosijoittajista omistama sijoitusasunto sijaitsee. Teknisten järjestelmien huono hallinta ja taloyhtiön kirjanpidon sotkeminen ovat isoja asioita, joiden parissa puuhasteleva ahkera mutta huono isännöitsijä saa enemmän tuhoja aikaan kuin laiska ja huono isännöitsijä. Onneksi jälkimmäisiä on paljon enemmän. Ja vielä parempi uutinen on se, että ahkeria ja hyviä isännöitsijöitä on myös olemassa.
Viime viikolla minulle tarjottiin asuntonippua ostettavaksi yhdeltä sijoituspaikkakunnaltani. Kävin pyörähtämässä pihassa, joka oli surkeasti hoidettu ja ilmoitin suoraan, etten ole huonon hallituksen, omistajien, isännöitsijän, huoltoyhtiön tai näiden yhdistelmän takia kiinnostunut kohteesta. Näiden osapuolten keskiössä on hallitus ja isännöitsijä. Paras stressinvälttämiskeino on pysyä kaukana taloyhtiöistä, joiden hallinnon laatu näkyy jo ulospäin pihan, rappukäytävien ja julkisivun hoidosta. Hyvät vuokralaiskandidaatitkin karttavat näitä.
Seuraava keino on isännöitsijän vaihto. Se on hidas keino, koska se vaatii hallituksen ja muiden omistajien tuen taakseen ja vaatii usein pitkän kypsyttelyajan ennen kuin huonon isännöitsijän potkupäätös syntyy.
5. Sijoitusasunnon jatkuvasti negatiivinen kassavirta
Maksamattomien vuokrien tai remonttien aiheuttamat päänsäryt käytiin jo edellä läpi. Vaikka ne aiheuttavatkin myös negatiivista kassavirtaa, kuten tyhjä kuukausikin, luonteeltaan ne ovat kuitenkin tilapäisiä. Päänsäryn juurisyiden hoidon päätyttyä kassavirta palautuu positiiviseksi ja olo paranee, ellei henkisen valmistautumisen ja puskurien avulla pystynyt päänsärkyä jopa kokonaan ennaltaehkäisemään.
Ostan Asuntoja Podcast #39 – Yrittäjä Petri Roininen osa 1/2
Laajan asuntosijoittajajoukon keskuudessa vielä suhteellisen tuntematon päänsäryn aiheuttaja voi kyteä pinnan alla huomaamatta. Orava tai Huhtanen Capital saattavat olla esimerkkejä tämän päänsärkytyypin oireyhtymästä isossa mittakaavassa; pysyvästi negatiivisesta kassavirrasta. Oravan tapauksessa Investors House käyttää kaikkia tiedossa olevia diagnoosi- ja lääkintäkeinoja päänsäryn poistamiseksi:
- mitkä kustannuserät ovat liian suuria ja miten niitä voi pienentää
- miksi vuokrausaste on liian alhainen ja miten sitä voi nostaa
- onko vuokrataso oikealla tasolla markkinavuokriin verrattuna
- onko salkussa ”osta ja pidä” asuntosijoitustoimintaan huonosti tai kokonaan sopimattomia asuntoja, joiden kassavirran kääntymistä positiiviseksi ei ole riittävän nopeasti odotettavissa” ja miten niistä hankkiudutaan eroon
Yksityistä pientä asuntosijoittajaa ei lohduta ”sijainti, sijainti, sijainti” -viisaus, mikäli viisaus ei riittävän nopeasti generoi vuokratason nousua, joka kääntäisi parikymmentä vuotta kestävän lainanlyhennysohjelman kassavirtavaikutuksen positiiviseksi. Jatkuvasti negatiivinen kassavirta ei välttämättä tunnu päänsärkynä ollenkaan ennen kuin
- muu tulotaso romahtaa työpaikan menetyksen tai muun yritystulon kuihtumisen takia
- eteen tulee avioero tai muu elämän draama, joka aiheuttaa ison tai pysyvämmän menopiikin omaan talouteen
- valmiiksi kroonisesti kassavirtanegatiiviseen sijoituskohteeseen asettuu asukiksi huijari tai terminaattori tai niiden yhdistelmä
Hyvän sijainnin mutta negatiivisen kassavirtakohteen sijoituksia pitkän tähtäimen arvonnousu tai -säilyttämispotentiaali mielessään tekevän tulee muistaa sijoituspäätöstä tehdessään, että hyvä sijainti ei muutu positiiviseksi kassavirraksi hetkessä. Tällaisia sijoituksia tekevän päänsärkylääkekaapista tulee löytyä sekä rahallinen puskuri muun tulotason romahtamiseen varautumiseen että henkinen valmistautuminen siihen, että sijoitus myydään nopeasti tappiollakin, jos henkilökohtainen tai markkinakatastrofi osuu kohdalle.
Ennaltaehkäisy on aina paras lääke
Terveyden hoito on aina parempi keino kuin sairauden hoito. Monella unohtuu tämä arjessa oman terveyden osalta sen ollessa vielä kunnossa. Sama voi tapahtua, kun velkasyklin ansiosta eletään asuntosijoittamisen korkeapaineessa ja mukaan pitäisi päästä liiaksi sen takia, kun kaikki muutkin ovat jo mukana ja saaneet hienoja arvonnousutuottoja. Kun tähän otetaan vielä asuntosijoittajan kaveri eli velkavipu mukaan ja lyödään siihen liikaa steroideja kylkeen, riski päänsäryille kasvaa. Maltti on yksi hyvä keino loiventaa krapulaa.
Mikä asia on aiheuttanut sinulle pahaa asuntosijoituspäänsärkyä?
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Mitä Asuntosalkunrakentaja.fi ajattelee, lue Blogista: Haluatko asuntomoguliksi? Laita nämä neljä osa-aluetta kuntoon
Asuntosijoittava asiakaslähtöinen vuorotyöduunari Sari Bruun Osa ½ – Ostan Asuntoja Podcast #55
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja YouTube: Miten toimia, jos uusi opiskelijavuokralainen saa peruutuspaikan toiselta paikkakunnalta? YouTube #71
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Onko nyt hyvä aika aloittaa asuntosijoittaminen vai pitäisikö odottaa? – Blogi #159
Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2019 – Blogi #155
Sari Bruunilta lähti homma lapasesta 49-vuotiaana, kun hän isojen autojen ja moottoripyörien jälkeen hurahti asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan.
Osassa 1 käytiin läpi
- miten paperikoneella vuorotyötä tekevä ajattelee asiakaslähtöisyydestä työssään
- miten työkaverit suhtautuvat asuntosijoittavaan duunarikaveriinsa
- mihin Sari käytti rahansa 49-vuotiaaksi asti ja mikä muutti kaiken
- miten Sari hankki asunnot 1-3
- miten Sari suhtautuu vuokraustoimintaan
Tässä jaksossa jatketaan ja jutellaan
- miten Sari hankki asunnot 4-6
- miten Sari suhtautuu vuokralaisiin
- minkälaiset tavoitteet hänellä on asuntosijoitustoiminnan kasvattamisen suhteen
- onko Sari työkavereineen tehnyt paperin ”Osta, Vuokraa, Vaurastu” -kirjan seuraavaan painokseen
Myös Ostan Asuntoja Blogi sai kuulla kunniansa isännän punastellessa mikrofoninsa takana.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Marko Kaarto – ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu”; Adlibris Nidottu
Joonas Orava, Olli Turunen – Osta, vuokraa, vaurastu; Adlibris Sidottu, Adlibris E-kirja,* Blogi
Miten vuokranantaja voi välttää huijarin? – 4+1 keinoa YouTube #70
Suomen Vuokranantaja tapahtumat
Konditoria Aleksandra Lappeenranta
Miten vuokranantaja voi välttää huijarin? – 4+1 keinoa YouTube #70
Nina & Tellu Rahamania YouTube
Napoleon Hill – Ajattele oikein – menesty; Adlibris Nidottu, Adlibris Pokkari englanniksi, Adlibris E-Kirja englanniksi, Amazon Audible englanniksi
Sari Bruun LinkedIn
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Mitä Asuntosalkunrakentaja.fi ajattelee, lue Blogista: Asuntosijoittaminen osakeyhtiönkautta Osa 1 – verotus
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Antti “5-kymppisenä asuntosijoittajaksi” Pyykönen – Ostan Asuntoja Podcast #54
Ostan Asuntoja YouTube: Miten toimia, jos uusi opiskelijavuokralainen saa peruutuspaikan toiselta paikkakunnalta? YouTube #71
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Onko nyt hyvä aika aloittaa asuntosijoittaminen vai pitäisikö odottaa? – Blogi #159
Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2019 – Blogi #155
* Adlibris ja Amazon.de -linkkien kautta paperi- tai äänikirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman Ostan Asuntoja sisällöntuotantoa.
* Peab jo kolmatta kertaa peräkkäin ykkönen
Tällä kertaa ajankohtainen kysymys, kun uudet opiskelijat ovat massoittain liikkeellä hakemassa uutta vuokrakotia opiskelupaikkakunnaltaan. Miten vuokranantajan tulisi toimia, jos uusi opiskelijavuokralainen on juuri allekirjoittanut vuokrasopimuksen ja saakin peruutuspaikan ykkösvaihtoehtoonsa toiselta paikkakunnalta?
Videolla käyn läpi kaksi vaihtoehtoista vuokranantajan toimintalinjaa, jotka molemmat ovat ihan hyviä. Itselläni on kysymyksen mukainen tilanne parhaillaan päällä ja käytän tätä esimerkkinä selostaakseni tarkemmin, mitä toinen toimintalinjoista käytännössä tarkoittaa ja miksi itse toimin sen mukaisesti.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa Vuokravälitystä alkaen 500 euron palkkiolla, johon sisältyy ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu.
Tarjolla on lisäksi “avaimet käteen” vuokra-asunnon Huolenpitopalvelu 35 euron kuukausihinnalla. Näin voit ulkoistaa sijoitusasuntosi vuokraustoiminnan kokonaisuudessaan. Palveluun sisältyy pysyvä vuokratakuu.
Asiakkaiden kysynnän vuoksi Asuntopehtoori on kasvanut ja tarjoaa nyt myös asuntojen myyntivälitystä.
Mainitse toimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5 %:n alennuksen palkkiosta.
Lisätietoa asuntopehtoori.fi
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Miten vuokranantaja voi välttää huijarin? – 4+1 keinoa YouTube #70
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Antti “5-kymppisenä asuntosijoittajaksi” Pyykönen – Ostan Asuntoja Podcast #54
”Länsimetron tulo on jo täysin asuntojen hinnoissa” oli asuntomarkkinoiden asiantuntijoiden ja monen asuntosijoittajan yleisnäkemys, jota vastavirtaan lähdin kulkemaan. Oli vuosi 2003 ja paikkana Helsingin Lauttasaari, jossa itse olin asunut reilut 6 vuotta. Ammattilaiset siirtyivät kuulemma pois Helsingistä vuokratuotto-%:n painuessa liian alas kassavirtojen jäädessä negatiiviseksi.
Lauttasaaren asuntomarkkinoista minulla oli 2 vahvaa näkemystä; ajoin autolla Ruoholahteen joka aamu Lauttasaaren ruuhkatonta siltaa pitkin, kun muut seisoa kököttivät Länsiväylällä ja kävin kävelylenkeillä meren rantaa pitkin kulkevalla kävelytiellä. Ajattelin, että saaren tonttimaan määrä ei siitä paljoa kasva ja lähemmäs kaupunkia ei pääse, jos haluaa nauttia luonnon rauhasta ja meri-ilmasta kävelyllä. Ostin pari yksiötä vuonna 2004.
Asuntosijoitus Helsingissä – case yksiö 21 m2 Lauttasaaressa (2014)
Kun hinnat olivat nousseet reilu 10 %, olin jo kokeneempana asuntosijoittajana sitä mieltä, että nyt hinnat alkavat kuvastaa Länsimetron tuloa. Myin toisen yksiöistä 2006. Tämä henkilökohtainen tarina on opettanut minulle, että asuntosijoittamisen kannalta asuntomarkkinoiden ennustaminen on vaikeaa.
Asuntomarkkinoiden ennustaminen on vaikeaa
Saan jatkuvasti kysymyksiä siitä, mihin uskon asuntomarkkinoiden kehittyvän. Se, että hinnat ovat nousseet ja pysyneet nousutrendillä kasvukeskuksissa pitkään, ei tarkoita, että ihan kohta hintojen romahdus olisi edessä. Lauttasaaressa yksiöiden hinnat ovat nousseet 3-numeroisen prosentin siitä, kun itsekin olin aika varma, että ”länsimetro on jo hinnoissa”.
Olin ensimmäisten joukossa suosittelemassa pitkiin korkoihin siirtymisen harkitsemista. Viime vuoden 2018 puolella suosittelijoita alkoi tulla vasemmalta ja oikealta. Opiskeltuani asiaa vuosia luulin jo osaavani nähdä, että pohjat korkotasoissa olisi nähty ja riskillä tulisi pikkuhiljaa olemaan kasvava merkitys korkotasoja määritellessä. Vielä tätä ei ole tapahtunut, päinvastoin. Otin juuri uuden 10 vuoden kiinteällä korolla olevan lainan, jonka korko on %-yksikön alhaisempi kuin vuosi sitten ottamani vastaavan lainan. Ennätyspitkään ennätysalhaalla olleista koroista ei sen perusteella voi ennustaa, että kohta ne kääntyvät nousuun.
Jos joku ihmettelee, miksi taas otin kiinteäkorkoisen lainan ”virheistä oppimatta”, ero muuttuvakorkoiseen minulle tarjolla olevaan vaihtoehtoon oli 0,07 %-yksikköä. Parhaimmillaan ero on ollut 0,01 %-yksikköä eli kohdallani ei suurta ajattelua vaativia päätöksiä.
Asuntosijoittajan korkosuojauskeinot (2017)
USA:n finanssikriisiä edeltäneen kaltaista tilannetta asuntomarkkinoilla ei ole USA:ssa eikä Suomessa eikä samasta syystä tulevaa romahdusta ole tulossa (muista ennustajan lahjani tässä). Pankista ei asuntosijoittaja saa rahaa 100 % sijoitusasunnon hinnasta pelkästään sillä, että vieraskielisenäkin hengitys huuruttaa peiliä pankin tiskillä. Olen yhä vakuuttunut, että jossain vaiheessa sykli kääntyy mutta sen ennustaminen, milloin se kääntyy ja onko kulissien takana olemassa jotain, joka aiheuttaisi siihen romahdukseen johtavan vauhdin, on erittäin vaikea ennustaa.
Se, että voin tilata iPhone XS:n ja käytössä on useamman vuoden mittaisia 0-korkoisia osamaksuvaihtoehtoja, pistää miettimään, onko kaupan hidastuessa seuraavana vaiheena se, että osamaksuun tulee negatiivinen korko. Ainakin Euroopan keskuspankissa ja muissa piireissä tunnutaan uskovan, että 0-korkoja alentamalla talous taas elpyy.
Muutamia epäonnistuneen ennustajan ajatuksiani ennustamisesta:
- kysynnän ja tarjonnan epätasapaino vaikuttaa asuntojen hintoihin ja vuokriin sekä vapailla markkinoilla että säännellyillä markkinoilla
- asuntojen hinnat voivat laskea mutta ne voivat nousta lisää ennen laskua
- ”whatever it takes” -rahaa on tarjolla ennätysmäärä mutta sen saatavuuden kiristyksiä povataan jatkuvasti kotitalouksien velkaantumishuolien lisääntyessä
- asuntoja on voitu ”ylituottaa” paikallisesti mutta niiden kysyntään vaikuttavan työpaikkojen ja niistä seuraavaan aidon kysynnän kehitykseen vaikuttaminen on oman palkkaluokkani yläpuolella
- Suomessa on lukuisia asuntomarkkinoita, joita voisi kutsua vaikka postinumeroalueiksi, kaupunginosiksi tai kortteleiksi, joista tilastotietoa on saatavissa huonosti tai ei ollenkaan
Pitäisikö odottaa, kunnes voi taas ostaa kassavirtapositiivisia sijoitusasuntoja
Tavoitteitani käsittelevissä blogikirjoituksissani olen vuosia toistanut ”kassavirtapositiivisia sijoitusasuntoja on vaikea löytää” -selitystä, kun tavoitteet ovat jääneet saavuttamatta. Koska kassavirta on rahoitukseen liittyvä ominaisuus, olen tarkemmin määrittänyt kriteerini, mitä kyseinen toteamus minun tapauksessani tarkoittaa.
Asuntosijoitustavoitteeni 2019 – Blogi #139
Jos nyt tietäisin, että Lauttasaaren yksiöiden hintakehitys jatkuu lineaarisesti samalla tavalla kuin vuodesta 2004 alkaen, ostaisin lisää kriteerieni mukaisesti kassavirtanegatiivisia yksiöitä Lauttasaaresta. Jos tietäisin, että Saksan 10 vuoden korko on 5 vuoden päästä -3 % nykyisen -0,3 %:n sijaan pysyvän helikopterirahan eli perustulon ollessa käytössä, ostaisin lisää näitä kassavirtanegatiivisia yksiöitä, koska tiedän, että rahan hinta ja saatavuus vaikuttavat asuntojen hintoihin.
Koska en kumpaakaan tiedä, olen odottamisen sijaan valinnut sijoittamisen pääkaupunkiseudun ulkopuolelle. Myös näillä muilla asuntomarkkinoilla kriteerini täyttävien kohteiden löytäminen on vuosia ollut vaikeaa mutta kovalla työllä ja siitä seuranneella onnella joka vuosi niitä on löytynyt, vaikkei viime vuosina tavoitteiden täyttymiseen asti.
Aion silti opiskella, mitä se voisi tarkoittaa, jos Saksan 10 vuoden korko olisi -3 %. Ainakaan inflaatio ei olisi syönyt asuntosijoituslainojani.
Yksi syy, miksi positiivinen kassavirta on tärkeä sijoituskriteerini, on, että se suojaa mahdollisen romahduksen tapauksessa. Vaikka en todistetusti ennustajan kriteerejä omaakaan, olen silti varovainen enkä tässä markkinatilanteessa lähde muuttamaan sijoituskriteeriäni, joka toimii sekä asuntojen hintojen nousu- että laskumarkkinassa.
Mitä haittoja on asuntomarkkinoiden ajoittamisen yrittämisessä
Tässä vaiheessa on hyvä kertoa, että olen 100 %:sti tyhjentänyt osakesalkkuni jo pari vuotta sitten, koska pyrin ajoittamaan osakemarkkinoita (enkä enää ymmärrä ansaintalogiikkaa). Se, että kaikkien seuraamieni arvo-osakkeiden kurssit ovat yli 30 % alle alimpien hintojen, joilla niiden viimeisetkin erät salkustani poistin, ei ole saanut minua ostolaidalle, koska pyrin yhä ajoittamaan osakemarkkinoita. En ostanut osakkeita joulukuussa 2018 enkä tammi-maaliskuussa 2019.
Pääosaamisalueeni ei ole osakesijoittamisessa vaan asuntosijoittamisessa. Se, että pyrin ajoittamaan osakemarkkinoita ei tarkoita sitä, että olen lopettanut sijoittamisen. Kun olen toistaiseksi onnistunut löytämään kassavirtapositiivisia asuntosijoituskohteita 2- ja 3-numeroisilla ROI-tuotto-%:lla, BRRRR-strategiakohteita jopa äärettömillä sijoitetun käteisen tuotoilla, pystyn helposti pysymään poissa osakemarkkinoilta kurssien romahdusta ajoittaen eli odottaen tietämättä, kuinka pitkä odotusaika tulee olemaan.
Miten lasketaan asuntosijoituksen ROI (sijoitetun pääoman tuotto) ja mikä on ROE? YouTube #14
Osakemarkkinoilla ajoittaminen ymmärretään yleensä siten, että ostaa halvalla ja myy kalliilla. Omassa osakesijoittamisessani seuraan tiettyjä osakkeita vuodesta toiseen ja ostan niitä, kun uskon, että niiden liiketoiminnan näkymiin verrattuna kurssissa on runsas alennus ja myyn, kun en enää keksi, miksi niiden liiketoiminnan näkymät voisivat tuoda huomattavaa kurssinousua tulevaisuudessa. En osaa ollenkaan peliä, jossa 2-5 %:n kurssilasku olisi ”oston paikka”. Minulle 50-70 %:n kurssilasku hyvänä pitämieni yritysten kohdalla on signaali aloittaa ostot. Nyt ollaan vasta 35-45 %:n laskuissa myyntihuipuistani ja olen vasta ”tienannut” maksamani verot takaisin, jos nyt ostaisin.
Samalla logiikalla en nyt osta markkinahintaisia uudiskohdeasuntoja enkä myöskään markkinahintaisia hyvin remontoituja asuntoja, koska tällä hetkellä en pysty näkemään, että niiden alla olevan liiketoiminnan eli vuokraustoiminnan näkymät olisivat sellaiset, että sitä kautta tulisi huomattava kannattavuuden parannus sijoittamalleni käteiselle rahalle tulevaisuudessa. Jos markkinahinnat romahtaisivat 50 %, yrittäisin ostaa näitä samoja asuntoja niin paljon kuin mahdollista. 10-20 %:n alennuksilla tutkin jokaisen ostokohteen tarkemmin ja joskus sieltä löytyy kaupantekoon asti etenevä kohde.
Miten voisin kasvattaa sijoitusasuntosalkkuani 2 miljoonalla eurolla vuodessa? Blogi #132
Näillä perusteluilla olen vankkumaton positiivisen kassavirran puolustaja asuntosijoittamisen yhteydessä, mikäli tavoitteena on kasvattaa toimintaa ja toiminnasta saa päätoimeentulonsa. Kalliilla ostaminen uskoen kallistumiseen tulevaisuudessa on vaarallinen strategia jatkuvan kasvun ja oman toimeentulon kannalta. Riittävä hyvän perustan omaavan asuntosijoitussalkun positiivinen kassavirta tarjoaa suojaa myllerryksiä vastaan ja mahdollisuuksia hyötyä, kun myllerrys on rauhoittunut.
Negatiivisten kassavirtasijoitusten tekemistä vieläkin huonompi sijoitusstrategia on sijoittamatta jättäminen.
Täydellisen ajankohdan odottaminen ei yleensä onnistu
Mikäli on aidosti lähdössä mukaan asuntosijoittamiseen, perusopinnot on suoritettu, pääomia on kerätty ja pankkikin on näyttänyt alustavaa vihreää valoa suunnitelmille, pohjien odottaminen strategiana voi johtaa siihen, että asuntosijoittajan ura ei ala koskaan. Suomessa tilastollisesti selkeät ”pohjat” nähtiin 1990-luvun puolivälissä mutta niiden selkeä näkeminen on vaatinut ajan kulumista ja vuosituhannen vaihtumista.
USA:ssa finanssikriisin vaikutuksia ”asuntomarkkinoiden pohjiin” pystyy nyt näkemään erinomaisesti mutta 2008-2010 USA:ssa ei vallinnut asuntosijoitusbuumi, jossa kaikki lähtivät mukaan pohjat selvästi nähtyään. Edes 2012 massat eivät vielä olleet aloittaneet asuntosijoittamista mutta moni finanssikriisin yli seilannut kassavirtasijoittaja kasvatti jo ”osta ja pidä” -salkkujaan erinomaisten kassavirtatuottojen ansiosta ja moni flippaaja eli märkää unta todellisuudessa. Erittäin harva kuitenkin tuli mukaan asuntosijoittamiseen pelkästään sillä perusteella, että näki markkinahintojen nousevan.
Kaikille, jotka nyt pohtivat asuntosijoittamisen aloittamista, oleellinen kysymys ei ole, onko nyt oikea aika omilla markkinoilla aloittaa asuntosijoittaminen, vaan kysymys on, oletko itse valmis aloittamaan asuntosijoittamisen ja ymmärrätkö siihen liittyvät riskit.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Sijoitusasunnot.com Blogista: Sijoitusasunnon ostaminen ilman omaa rahaa – näin se on mahdollista
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Asuntosijoittava asiakaslähtöinen vuorotyöduunari Sari Bruun Osa ½ – Ostan Asuntoja Podcast #55
Ostan Asuntoja YouTube: Miten vuokranantaja voi välttää huijarin? – 4+1 keinoa YouTube #70
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2019 – Blogi #155
Sari Bruunilta lähti homma lapasesta 49-vuotiaana, kun hän isojen autojen ja moottoripyörien sijaan hurahti asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan.
Osassa 1 käydään läpi
- miten paperikoneella vuorotyötä tekevä ajattelee asiakaslähtöisyydestä työssään
- miten työkaverit suhtautuvat asuntosijoittavaan duunarikaveriinsa
- mihin Sari käytti rahansa 49-vuotiaaksi asti ja mikä muutti kaiken
- miten Sari hankki asunnot 1-3 (asunnot 4-6 osassa 2)
- miten Sari suhtautuu vuokraustoimintaan (vuokralaisiin suhtautuminen osassa 2)
Myös Ostan Asuntoja Blogi sai kuulla kunniansa isännän punastellessa mikrofoninsa takana.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Marko Kaarto – ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu”; Adlibris Nidottu
Joonas Orava, Olli Turunen – Osta, vuokraa, vaurastu; Adlibris Sidottu, Adlibris E-kirja,* Blogi
Miten vuokranantaja voi välttää huijarin? – 4+1 keinoa YouTube #70
Kokemuksiani asuntosijoittajan rahoituskierrokselta
Suomen Vuokranantajat nettisivut
Ostan Asuntoja Podcast #43 – 7000 vuokrattua asuntoa – Marita Polvi-Lohikoski osa 1/2
Sari Bruun LinkedIn
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Sijoitusasunnot.com Blogista: Sijoitusasunnon ostaminen ilman omaa rahaa – näin se on mahdollista
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Antti “5-kymppisenä asuntosijoittajaksi” Pyykönen – Ostan Asuntoja Podcast #54
Ostan Asuntoja YouTube: Miten vuokranantaja voi välttää huijarin? – 4+1 keinoa YouTube #70
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Onko tässä mitään järkeä – asuntosijoittamista ja vuokraustoimintaa 24/7 – Blogi #158
Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2019 – Blogi #155
* Adlibris ja Amazon.de -linkkien kautta paperi- tai äänikirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman Ostan Asuntoja sisällöntuotantoa.
* Peab jo kolmatta kertaa peräkkäin ykkönen
Tällä kertaa huru-ukko on hyvin vakavalla naamalla ja äänenpainoilla liikkeellä. Videolla käydään sikahalpoja tai täysin ilmaisia keinoja, joilla vuokranantaja voi välttää vuokralaiskandidaatiksi tekeytyvän huijarin.
Taratu nykkuseo halapaa; Nelkytänelejä euroo!
Äläkä laiskana vuokranantajana syytä niitä hyvien vuokranantajien asiakkaita siitä, että onnistuit läpäisemään huijarin ”hölmö vuokranantaja” -valintaprosessin. Katse peiliin auttaa.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Kesälukemista: Asuntosalkunrakentaja.fi E-kirja asuntosijoittamiseen
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Mitä “osta ja pidä” asuntosijoittaja voi oppia flippaajalta? YouTube #69
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Antti “5-kymppisenä asuntosijoittajaksi” Pyykönen – Ostan Asuntoja Podcast #54
Onko tässä mitään järkeä – asuntosijoittamista ja vuokraustoimintaa 24/7 – Blogi #158
Ostan Asuntoja 