Kun vuokralainen haluaa purkaa vuokrasopimuksen – Blogi #84

Vuokralaisvalinnan yhteydessä tehtävillä vuokralaiskandidaattien haastatteluilla pyritään kartoittamaan ja löytämään paras vuokralainen, jonka useimmissa tapauksissa toivotaan olevan pitkäaikainen. Jotkut vuokranantajat tekevät pääsääntöisesti toistaiseksi voimassa olevia vuokrasopimuksia, joihin lisätään ns. sopimussakkoehto, jolla tyypillisesti pyritään siihen, että vuokralainen ei irtisanoisi vuokrasopimusta ennen kuin vuoden asuminen tulee täyteen. Toiset vuokranantajat, esimerkiksi opiskelija-asuntoihin erikoistuneet, suosivat määräaikaisia vuokrasopimuksia.

Kaikista hyvistä yrityksistä huolimatta aina välillä tulee vastaan tilanne, jolloin vuokralainen ottaa yhteyttä ja kertoo, että hänelle olisi tarve muuttaa asunnosta pois ennen kuin sopimussakkoehto umpeutuu tai määräaikainen sopimus päättyy. Joskus vuokralainen voi ilmoittaa aamulla, että hänen on pakko muuttaa välittömästi tai viimeistään iltapäivällä. Tällaisissa tapauksissa vuokranantajalla on muutamia vaihtoehtoisia tapoja toimia.

“Ei käy” eli pitäytyminen huoneenvuokralain pykälissä ja vuokrasopimuksen ehdoissa

Mikäli kyseessä on toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus, vuokralaisen irtisanomisaika on sopimuksen kestosta ja ehdoista riippumatta yksi kuukausi. Ehto, jolla on pidennetty vuokralaisen irtisanomisaikaa edellä mainitusta, on mitätön.

Toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen ollessa kyseessä vuokranantaja voi haluta lisävarmistaa vuokrasuhteen keston vuokrasuhteen alusta esimerkiksi vuodeksi sopimalla ensimmäisen mahdollisen irtisanomisajan alkamisajankohdan 11 kuukauden päähän. Mikäli vuokralainen käyttää lakiin perustuvaa oikeuttaan irtisanoa vuokrasopimuksen siten, että kuukauden mittainen irtisanomisaika alkaa ennen sovittua ajankohtaa, on hänen maksettava sopimussakkona vuokranantajalle sovittu, esimerkiksi kuukauden vuokraa vastaava summa.

Käytännössä tämä voisi esimerkiksi tarkoittaa sitä, että työntekijä saa tiedon toisella mantereella olevasta ulkomaan komennuksesta kuukauden 4. päivä asuttuaan uudessa vuokrakodissaan 6 kuukautta. Kyseessä on projektityö ja ensimmäinen työpäivä uudessa maassa on kuun 11. päivä. Vuokralainen on yhteydessä vuokranantajaan, joka vahvistaa vuokralaisen epäilyt oikeaksi; vuokralainen menettää koko kuluvan kuukauden vuokran, seuraavan kuukauden eli irtisanomisajan vuokran ja joutuu maksamaan sopimussakkoa yhden kuukauden vuokran.

Mikäli kyseessä on määräaikainen vuokrasopimus, kummallakaan osapuolella ei lähtökohtaisesti ole oikeutta irtisanoa sopimusta vaan se sitoo molempia osapuolia sovitun ajan. Tuomioistuin voi kuitenkin oikeuttaa irtisanomaan määräaikaisen sopimuksen. Vuokralaiselle sopimuksen irtisanomisoikeus voidaan antaa esimerkiksi asumiseen vaikuttavan sairauden tai vamman vuoksi. Syyksi kelpaa myös, jos vuokralainen muuttaa toiselle paikkakunnalle opintojensa, työnsä tai puolisonsa työn takia.

Vuokranantajalla on oikeus saada kohtuullinen korvaus sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä hänelle aiheutuneesta vahingosta. Korvauksena voi tulla kyseeseen esimerkiksi uuden vuokralaisen hankinnasta aiheutuneet kustannukset sekä mahdolliset tyhjät kuukaudet.

Käytännössä tämä voisi tarkoittaa esimerkiksi kampaamoalan opiskelijaa, jolla 2 kuukauden opiskelun jälkeen todetaan paha allergia kampaamossa käytettäville kemikaaleille. Määräaikaista vuokrasopimusta on jäljellä 10 kuukautta ja kampaamoalan opintojen tilalle vuokralaiselle olisi toisen alan vapaa opiskelupaikka 500 kilometrin päässä toisessa kaupungissa. Kumpikaan vuokrasopimuksen osapuoli ei välttämättä tiedä, että vuokralainen saisi tuomioistuimen kautta oikeuden sopimuksen irtisanomiseen, jolloin on mahdollista, että vuokralainen jopa kieltäytyy opiskelupaikasta, koska luulee olevansa sidottu asuntoonsa sopimuksen päättymiseen asti.

“Miten se onnistuu” eli johdonmukainen joustavuus vuokralaisen elämäntilanteen muuttuessa

Vaihtoehtoinen lähestymistapa on pyrkimys hyvän asukaskokemuksen tarjoamiseen, joka yltää vuokrasuhteen päättymiseen asti ja ylikin. Valtaosa vuokralaisista ymmärtää erinomaisesti, että heidän yllättävä tarpeensa purkaa voimassaoleva vuokrasopimus aiheuttaa vuokranantajalle ylimääräistä vaivaa ja kustannuksia ja jopa stressiä. Vastaavasti vuokranantajan tulisi ymmärtää, että tilanne voi aiheuttaa vuokralaiselle samanlaisia menetyksiä ja tuntemuksia. Usein vielä siten, että vuokralainen on taloudellisesti vuokranantajaa heikommassa asemassa eikä välttämättä edes tiedä kaikki oikeuksiaan, jolloin huolet voivat viedä yöunetkin.

Väliotsikon “johdonmukaisella joustavuudella” tarkoitan sitä, että välittömästi tilanteen tullessa tietoon, yhdessä vuokralaisen kanssa lähdetään selvittämään, miten vuokrasopimuksen ennenaikainen irtosanominen voitaisiin hoitaa yhteistyössä siten, että vaiva, kustannukset ja stressi minivoituvat.

Viimeistään tässä vaiheessa kannattaa käydä vuokralaisen kanssa avoimesti ja rehellisesti läpi, mitä huoneenvuokralaki ja vuokrasopimus tässä tilanteessa tarkoittavat. Itse käyn tämän keskustelun ensimmäisen kerran jokaisen vuokralaisen kanssa, kun vuokrasopimusta tehdään. Tarkoitukseni on herättää vuokralaisessa luottamus, että hän voi kertoa tilanteensa ja suunnitelmansa heti, kun mahdollinen muutostarve on tiedossa. Useammin kuin kerran on tämän keskustelun ansiosta käynyt siten, että vuokralaisella on ehdottaa uusi vuokralainen lennosta, kun hänen täytyy muuttaa asunnosta pois.

Kun laki- ja sopimustekstit on kerrattu, voidaan siirtyä keskustelemaan toimenpiteistä, miten asuntoon saadaan mahdollisimman nopeasti uusi vuokraa maksava vuokralainen. Tässä sekä vuokranantajan että vuokralaisen intressit yhtyvät varsinkin, jos vuokranantaja ajattelee aidosti, että hänen ei tarvitse tehdä ylimääräistä voittoa vuokralaisen elämäntilanteen muuttumisella. Tilanteen optimaaliseen ratkaisuun voi liittyä seuraavia toimenpiteitä:

• vuokralainen, mikäli ei jo ole niin tehnyt, kartoittaa lähipiirinsä, olisiko joku mahdollisesti kiinnostunut vuokraamaan asunnon
• vuokranantaja aloittaa asunnon markkinoinnin täydellä teholla kaikissa käyttämissään kanavissa sisällyttäen tekstin “tarvittaessa viikon päästä ja viimeistään x.x. vapautuva…”
• vuokralainen siivoaa asunnon ja pitää sen mahdollisimman hyvin esittelykunnossa
• vuokralainen pysyy hyvin vuokranantajan tavoitettavissa mahdollisia esittelykäyntejä varten ja tarvittaessa, mikäli soveltuvaa ja turvallista, esittelee asuntoa vuokranantajan puolesta
• vuokranantaja yrittää sovittaa lähtevän ja uuden vuokralaisen intressejä mahdollisimman hyvin yhteen

Jos käytetään aikaisempaa, kuun 11. päivä ulkomaan komennukselle lähtevää vuokralaisesimerkkiä, tilanne voisi onnistua seuraavasti

• uusi vuokralainen tarvitsee asunnon viimeistään seuraavan kuun 1. päivä mutta arvostaa sitä, että saa tehdä muuttoa rauhassa ja saa asunnon haltuunsa suoraan lähtevältä vuokralaiselta kuun 11. päivä. Vastineeksi tästä hän maksaa 2 viikon vuokran eikä edellytä, että asunnon ikkunat on pesty, kun hän saa asunnon haltuunsa
• lähtevä vuokralainen ei joudu maksamaan irtisanomiskuukauden vuokraa, koska uusi vuokralainen maksaa täyden vuokran siltä kuukaudelta
• lähtevä vuokralainen ei joudu maksamaan sopimussakkoa
• vuokranantaja vähentää asunnon vuokraukseen liittyvät markkinointi- ja esittelykulunsa uuden vuokralaisen maksamasta 2 viikon vuokrasta ja tilittää loput yhdessä vakuuden kanssa lähteneelle vuokralaiselle, kun uusi vuokralainen on vahvistanut, että hänkään ei ole löytänyt mitään vaurioita asunnosta

Yhteenveto

Ensimmäisen vaihtoehdon mukaan toimimisessa ei ole mitään väärää varsinkin, jos vuokranantaja toimii rehellisesti eikä käytä hyväksi vuokralaisen mahdollista tietämättömyyttä oikeuksistaan. Joissain tapauksissa vuokralainen voi vaikeuttaa asunnon uudelleenvuokrausta vastineeksi vuokranantajan joustamattomuudelle. Tämä voi käytännössä toteutua siten, että asuntoa ei ole siivottu näytön ajaksi tai vuokralainen on hyvin vaikeasti tavoitettavissa. Vastaavasti vuokranantaja voi sopimussakon tai määräaikaisen vuokrasopimuksen purkamisen kautta tehdä ylimääräistä voittoa.

Toisen vaihtoehdon mukaan toimiessa vuokranantaja ei taloudellisesti häviä eikä, ainakaan välittömästi voita mitään. Asunnon uudelleenvuokrauksen vaivaa lukuunottamatta tilanne pankkitilillä näyttää samanlaiselta kuin se olisi näyttänyt, mikäli vanha vuokralainen olisin jatkanut asumista sopimuksen mukaisesti. Mahdollinen pitkän aikavälin tuottopotentiaali tulee siinä, että lähtevä vuokralainen kertoo lähipiirilleen välittömästi, kuinka hienosti vuokranantaja häntä kohteli. Sen lisäksi seuraavan 10 vuoden ajan jokaisessa ruokapöytä- ja ravintolakeskustelussa, missä joku mainitsee huonon vuokranantajan, tämä vuokralainen kertoo oman kokemuksensa hyvästä vuokranantajasta. Myös uusi vuokralainen saa hyvän kuvan vuokranantajastaan heti vuokrasuhteen alussa eikä epäröi jatkossa olla yhteydessä vuokranantajaansa. Ja hän kertoo kokemuksensa omalle lähipiirilleen ja jokaisen kuulemansa huonon vuokranantajakokemuksen vastineeksi hän kertoo omansa. Kun tätä toistaa systemaattisesti vuodesta toiseen asuntojen määrän kasvaessa, tunnettuus hyvän asukaskokemuksen tarjoavana vuokranantajana kasvaa. Ja joka kerta se tuntuu tosi hyvältä.

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

SECURENT-verkkokauppa on suunnattu suomalaisille asuntosijoittajille. Asunnon vuokraamiseen liittyy monia riskejä, joiden minimointi on vuokranantajille elintärkeää. SECURENTin avulla voit vähentää sijoituksesi riskiä ja helpottaa omaa elämääsi. 

Tutustu vuokranantajan verkkokauppaan: www.securent.fi

SaveSave