Asuntosijoitus Helsingissä – case yksiö 21 m2 Lauttasaaressa – Blogi #10

Viime aikoina on käyty keskustelua lainakatosta, asuntomarkkinoiden mahdollisesta kuplasta, johon itsekin esitin näkemyksiä, ja asuntosijoittamisen suosion kasvusta. Tarkastelen näitä asioita oheisen esimerkin avulla.

Ostin ensimmäisen varsinaisen sijoitusasuntoni vuonna 2004 Helsingin Lauttasaaresta. 21 neliön parvekkeellinen yksiö oli ostettaessa peruskuntoinen eli asuttava mutta ei miltään osin silmää miellyttävä. Asunnon hankintameno (velaton hinta varainsiirtoveroineen) oli 74,500 euroa. Asunto oli putkiremontoidussa taloyhtiössä, jossa itse asuin eli tunsin yhtiön hyvin. Olin seurannut yksiöiden hintoja taloyhtiössä olevan lunastuspykälän avustuksella ja ostamani yksiön hinta vastasi käypää markkinahintaa.

Vuonna 2004 luin lehdistä artikkeleita, joissa viesti oli, että asuntosijoittajat karttavat pääkaupunkiseutua asuntojen hintojen noustessa liikaa ja vuokratuottojen painuessa aivan liian alas. Kuullostaa kovin ajankohtaiselta jälleen. Itse uskoin kuitenkin, että perhekoko jatkaa pienentymistään, muuttoliike pääkaupunkiseudulle jatkuu, kaavoituksen lukkoja ei saada purettua, länsimetro tulee ja Lauttasaaren merenläheinen rauhallisuus ja ruuhkaton pääsy keskustaan takaavat arvonnousun jatkossakin. Aloittelevana vuokra-asuntosijoittajana osasin suurinpiirtein laskea, että positiivista kassavirtaa ei juuri ollut odotettavissa mutta uskoni arvonnousuun oli vahva. Asunnon hinta samassa kunnossa on nyt noin 133,000 euroa. Oliko tämä ja onko tämä edelleen hyvä sijoitus?

Edelleen peruskuntoisen asunnon toteutunut vuokratuotto (ilman arvonnousua, veroja ja rahoituskuluja) alkuperäiseen hankintamenoon verrattuna vuonna 2013 oli 6,6%. Se on pysynyt samalla tasolla viimeiset 5 vuotta. Vuokrankorotukset ovat kompensoineet korotukset vastikkeessa. Voiko tästä jo tehdä johtopäätöksen, että ihan kelpo sijoitus? Vastaava vuokratuotto laskettuna tämän päivän markkinahinnalla olisi 3,6% eli surkea. Ainoastaan syvässä arvonnousu-uskossa oleva käteissijoittaja voisi tarttua tällaiseen asuntoon.

Ostin tämän asunnon 100% lainarahalla. Voin vakuuttaa, että sekä Nordeassa että silloisessa Sampo Pankissa lainan sai vain täysiä vakuuksia vastaan. Tämä ei riittänyt vaan tulot ja menot käytiin läpi perusteellisesti. Laina on seuraavilla ehdoilla: 25 vuotta, tasalyhenteinen, marginaali 0,5%, aluksi 12 kuukauden ja myöhemmin 3 kuukauden Euriboriin sidottu. Tällä hetkellä asunnon velkaosuus on hieman alle 70%. Vuoden 2013 osalta keskimääräinen oman pääoman tuotto oli 18,7% ja kassavirta 1,500 euroa positiivinen alkuperäiseen hankintamenoon verrattuna. Äkkiseltään katsottuna oman pääoman tuotto ja kassavirta näyttävät ihan kelvollisilta.

Sama asunto sijoittajan näkökulmasta tarkasteltuna tämän päivän tilanteessa näyttää aika murheelliselta. Sijoituslainan saa tänä päivänä suurinpiirtein seuraavin ehdoin: 20 vuotta, tasalyhenteinen, marginaali 1,8%, 3 kuukauden euribor 0,3%. Samalla 70% velkaosuudella laskettuna oman pääoman tuotto olisi 6,9% ja kassavirta 3,900 euroa negatiivinen. Jotta sijoitus asuntoon arvonnousun perusteella olisi tuotoltaan edes välttävä, pitäisi asunnon arvon nousta yli 5,000 euroa vuodessa eli noin 4%.

Kaikki laskelmassa käytetyt luvut vastaavat tilannetta, jossa asunto on 100% vuokrattu, asunnon ja yhtiön korjauskulut ovat 0 euroa ja korkotaso pysyy ennätysmatalana ikuisuuden. Jokainen asuntosijoittaja ymmärtää, että näin tapahtuu vain kauniissa unissa. Lisäämällä näitä elementtejä ym. laskelmiin voidaan kompensoida esim. mahdollista liian alhaisen perityn vuokran aiheuttamaa vääristymää.

Asuntosijoittajan näkökulmasta tämä asunto on ollut kuplahinnoiteltu jo pitkään. Tarkastelen jatkossa samaa asuntoa ensiasunnon ostajan kannalta ja asuntosijoittajan näkökulmasta, kun asunto on läpikäynyt täyden pintaremontin ja on vuokrattu remonttia vastaavaan vuokratasoon. Perustelen myös jatkossa, miksi en myy asuntoa.

Omistatko sijoitusasunnon Kalliosta? Entä Vantaalta? Näyttävätkö laskelmasi saman suuntaisilta vai löytyykö jostain päin pääkaupunkiseutua kassavirtasijoittajalle kohteita?