Vuokralaisvalinta etätyöskentelynä – Blogi #194
Oma kirjoitusvire on hukassa koronavirustartuntojen määrän kasvaessa eri puolilla Eurooppaa ja suomalaisten ihmetellessä, mistä maasta oikein pitäisi ottaa mallia. Tartuntojen määrä pitäisi saada minimoitua ja ne pitäisi saada hajautettua ajallisesti mahdollisimman pitkälle ajanjaksolle, jotta hoitohenkilökunta ja -kapasiteeetti eivät ylikuormittuisi kohtuuttomasti.
Juuri nyt kaikki tavoitteisiin ja asuntosijoitustoiminnan kannattavuuteen liittyvät valmiit kirjoitukset tai aihiot eivät tunnu sopivilta julkaistaviksi, kun lukijakunnastakin varmaan joku miettii, pitäisikö lapsi ottaa pois koulusta huomenna ja mitä omille vanhemmille tai isovanhemmille kuuluu. Omissa vuokralaisissakin on sekä hoitajia että muissa palveluammateissa työskenteleviä, joille etätyö ei ole vaihtoehto. Eläkeläisiäkin vuokralaisten joukossa on. Myös tupakoitsijoita löytyy.
Osakesijoittajat muistavat aina säännöllisin väliajoin muistuttaa, että parhaimmat kaupat tehdään, kun ”veri virtaa kadulla”. Tällä ei kirjaimellisesti tarkoiteta veren virtaamista vaan sitä, kun lähes kaikki muut myyvät paniikissa, silloin hyvin valmistautunut sijoittaja ostaa. Koronavirus voi hyvinkin olla se katalysaattori, joka saa veret virtaamaan finanssikaduilla, mutta syyllinen mahdollisiin virtauksiin se ei ole. Finanssikatujen vaaroista seuraaviin uhkiin ja mahdollisuuksiin palaan tulevissa kirjoituksissa, kun siltä tuntuu.
Vuokraustoiminta ei pysähdy koronaviruksen takia kokonaan
Kun yhteiskunta siirtyy hitaalle vaihteelle virustartuntojen määrän hidastamiseksi, poistuu samalla ainakin osa syistä, miksi vuokrakotia pitää vaihtaa. Tämä voi osittain pienentää tarvetta uuden vuokralaisen valintaan liittyviin aktiviteetteihin juuri nyt. Normaalisti ylioppilaskirjoituksia seuraa pääsykokeet, joista seuraa monen uuden opiskelijan muutto opiskelujen perässä ensimmäiseen omaan vuokrakotiin. Juuri nyt ei ole varmaa, miten tämä kuvio toimii tänä vuonna.
Airbnb-strategiaa harjoittavalle voi olla edessä varausten peruuntumisia ja tätä kautta voi syntyä tarve vuokrata asuntoa perinteisemmällä mallilla. Joillain paikkakunnilla on ollut kysyntää kalustetuille asunnoille mutta niidenkin osalta voi tulla hiljaisempia viikkoja tai kuukausia.
Vuokraustoimintaa ajasta ja paikasta riippumatta
Olen vuosikausia rakentanut vuokrastoimintaani mallia, jotta voisin tehdä sitä ajasta ja paikasta riippumatta. Paikasta riippumattomuus tarkoittaa käytännössä sitä, että vuokraustoimintaa tehdään etätyönä. ”Luja kädenpuristus ja silmiin syvälle katsominen” ovat olleet perinteisiä vuokralaisvalinnan peruselementtejä. Juuri nyt ollaan tilanteessa, joita näitä suositellaan vältettäväksi ja hyväkin vuokralaiskandidaatti voi pistää kädet selän taakse ja tulla yksityisnäytölle maski suun ja nenän päällä ja suojalasit silmillä.
Olen koonnut tähän kaikki kirjoitukseni vuokrausprosessin etenemisvaiheista, miten kussakin vaiheessa voisi toimia ”etätyönä”, mikäli lähiviikkoina pitäisi omaan sijoitusasuntoon löytää uusi vuokralainen ja pohtia, mitenkä asioita voisi hoitaa fyysistä etäisyyttä kasvattaen kokonaan sosiaalista läheisyyttä menettämättä.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
Vuokralaisvalinnan ydinprosessi saa lähtösykäyksensä siitä, kun vuokralainen irtisanoo vuokrasopimuksensa. Ensimmäisenä vaiheena käynnistetään markkinointi ”annetaan vuokralle” -ilmoituksin. Nyt tulisi kiinnittää huomiota siihen, että ilmoituksessa on mahdollisimman kokonaisvaltaiset kuvat ja kaikki vuokranantajan käytössä olevat tiedot asunnosta, taloyhtiöstä ja sen ympäristöstä. Näin varmistetaan, että ”pääsiskö sitä asuntoa katsomaan” -yhteydenottoja tulee vain kandidaateilta, jotka ilmoituksen tietojen perusteella ovat aidosti kiinnostuneita asunnosta.
Kun yhteydenottoja vuokralaiskandidaateilta alkaa tulla, ensimmäisenä vaiheena on esikartoitus. Esikartoitus tarkoittaa sellaista kartoitusta, joka tehdään täysin etätyönä ennen vuokra-asunnon näyttöä. Mikäli kaikissa vuokralaiskandidaatin tärkeissä elämäntapahtumakuvissa Facebook-seinällä osallisena on käteen liimautunut kaljatölkki, tarvetta fyysisen kädenpuristuksen välttämiselle ei kenties synny ollenkaan.
Vuokralaiskandidaattien esikartoitus
Vuokralaiskandidaattien esikartoitushaastattelu tehdään myös etätyönä puhelimella. minulla on monia erinomaisia introvertteja vuokralaisina eli en itse usko perinteiseen katsekontaktiin ollenkaan vuokralaisvalinnan menetelmänä. Mikäli kuitenkin haluaa katsekontaktia ottaa, puhelun voi ottaa videopuheluna, joka onnistuu vaikkapa WhatsAppilla, Skypellä tai FaceTimella.
Vuokralaiskandidaatin puhelinhaastattelu – 4 periaatetta – Blogi #146
Näillä keinoilla voidaan päästä siihen, että yleisnäyttöjä ei ole tarvetta järjestää vaan asuntoa näytetään yksitysnäytöillä. Mitä selkeämmät vuokralaisvalintakriteerit vuokranantajalla on etukäteen mietittynä sitä paremmin on mahdollista laittaa vuokralaiskandidaatin kriteerien mukaiseen sopivuusjärjestykseen ja järjestää yksi näyttö kerrallaan, kunnes asunnon haluava kandidaatti löytyy.
Vuokralaisen minimikelpoisuuskriteerit
Teoriassa lähtevä vuokralainen on velvollinen päästämään vuokranantajan vuokrakotiinsa esittelemään asuntoa tuleville vuokralaiskandidaateille. Käytännössä koronavirustilanteen ollessa mikä se on, lähtevä vuokralainen voi olla haluton päästämään vuokralaiskandidaatteja asuntoonsa. Omilla avaimillaan ilman vuokralaisen lupaa vuokranantaja ei asuntoon saa mennä. Sellaisella toiminnalla voi myös karkoittaa uudet hyvät vuokralaiskandidaatit.
Vuokralaiskandidaattien kartoitus asuntonäytön yhteydessä
Ennakkotapauksia oikeusasteista. on turha hakea, miten asuntoa pääsisi näyttämään, vaan kyse on vuokranantajan kyvystä neuvotella lähtevän vuokralaisen kanssa siitä, minkälaisilla järjestelyillä asuntoa voisi näyttää. Suojatossut, maskit ja käsidesit järjestämällä voi asiaa kenties edistää. Myös kuvaus siitä, kuinka perusteellisesti yksityisnäytölle tuleva kandidaatti on haastateltu, voi lisätä luottamusta siihen, että näyttöjä tulisi kenties vain yksi tai kaksi.
Viime kädessä lähtevän vuokralaisen haluttomuus näyttöjen järjestämiseen voi tässä tilanteessa johtaa tyhjään kuukauteen vuokralaisten välissä. Mikäli näin kävisi, siihen kannattaa suhtautua rauhallisesti ja ajatella sen vuokraustoimintaan kuuluvaksi osaksi.
Vuokralaiskandidaatin lopullinen kartoitus – asuntohakemus ja Vuokralaiskandidaatin tietojen tarkistus ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista
Ennen vuokrasopimuksen tekemiseen siirtymistä tehdään vielä lopullinen tietojen kartoitus, joka taas on etätyönä täysin mahdollista. Vuokrasopimusluonnoksen läpikäyminen onnistuu helposti sähköpostin ja puhelimen avulla etätyönä.
Vuokrasopimus – välttämätön turhake vai onnistumisen elementti– ja Uuden vuokralaisen perehdyttäminen – hyvän vuokranantajan markkinointipuhe -kirjoitusten kautta pitäisi löytyä oppia ja ajatuksia siitä, miten vuokrasopimuksen sisältöä voi käydä läpi ilman fyysistä läsnäoloa mutta samalla luottamusta vuokrasuhteen alussa vahvistaen.
Vuokralaisvalintaprosessi päättyy vuokrasopimuksen allekirjoittamiseen sähköisesti.
Miten allekirjoitetaan vuokrasopimus sähköisesti ja miksi? – YouTube #102
Olin Sijoitusoven haastateltavana oman toimintamallini osalta ja siinä yhteydessä kuvasin myös, miten toimin muuttotarkastusten yhteydessä ja osalta. Toimintatapani saattaa monen mielestä olla huono, mutta omalta kohdaltani se on toiminut mainiosti. Siitä voi saada ajatuksia, miten ja miksi myös muuttotarkastukset voisi hoitaa perinteisestä mallista poiketen etätyönä.
Astuin Sijoitusovesta juttelemaan “sähköinen vuokranantaja” -aiheesta – Blogi #189
Tätä 15.3.2020 kirjoitettaessa on vielä epävarmaa, miten koronavirustilanne Suomessa kehittyy. Vuokranantajan etätyöskentelyyn virustilanteen vuoksi voi olla enemmän tai vähemmän tarvetta mutta monen muunkin asian osalta on jo esitetty, kuinka koronavirus voi muuttaa ihmisten käyttäytymistä pitkällä aikajänteellä tai pysyvästi. Kenties ne muuttavan vuokranantajienkin toimintamalleja. Itse olen näiden kirjoitusten mukaan toiminut jo vuosia.
Tuomas Viljamaa – Asuntosijoittajan poliittisten riskien vuosi Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #90
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Miten kuunnella Ostan Asuntoja Podcastia ja muita hyviä podcasteja? Blogi #191
Mitä koronavirus ja pörssien heiluriliike voisivat tarkoittaa asuntosijoittajalle? – YouTube #105
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja 