Astuin Sijoitusovesta juttelemaan ”sähköinen vuokranantaja” -aiheesta – Blogi #189
Jos nyt joku Ostan Asuntoja Blogin lukija ei olisi koskaan kuullut Sijoitusovi.com:sta, lyhyt tiivistys tähän alkuun sivuston omin sanoin.
Sijoitusovi.com on asuntosijoittajan informatiivinen ystävä. Sivusto jakaa tietoa, vinkkejä ja inspiraatiota asuntosijoittajille sekä asuntosijoittamisesta kiinnostuneille.
Ja mulle tuttuun tapaan tiivistäminen ei ole helppoa eli vähän useammalla sanalla lisää. Sijoitusovi tuottaa kirjoituksia, joissa ei liipata pintaa mutu-tuntumalla vaan ennen juttujen julkaisemista asiaan perehdytään. Ehdottoman hyvää kahvi- tai teehetkiseuraa asuntosijoittajalle ja vuokranantajalle huonoa fiilistä aiheuttavien negatiivistinen päivän klikkiuutisten sijaan. ”Kohuvuokralainen sitä”- tai ”asumistuilla rikastuva vuokranantaja tätä” -juttujen sijaan voi hakea oppia, miten välttää löytämästä vuokralaisten heinäsuovasta sitä kohuneulaa ja miten oppia reiluksi ja jämptiksi hyväksi vuokranantajaksi.
Astuin Ovesta juttelemaan ”Vuokraustoimintaa ajasta ja paikasta riippumatta” -otsikon alla omasta tarinastani, miten pikkuhiljaa olen rakentanut omaa toimintamalliani. Klikkaa kohutonta otsikkoa ja käy lukemassa juttu, jonka jälkeen tästä kirjoituksesta löytyy vielä lisäpohdintaa aiheesta.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
Facebookin Vuokranantajapalstalla oli mielenkiintoinen ketju siitä, kuinka automatisoida vuokranantajan kirjanpitoa mahdollisimman paljon. Huomasin sitä ketjua lukiessani, että teknologian hyödyntämiseni on lähtenyt liikkeelle aivan eri lähtökohdista kuin kirjanpitotransaktioiden automatisoinnista.
Ketjua lukiessani huomasin olevani jonkin verran analooginen manualisti joidenkin asiaatuntevien toimintamallien rinnalla. Toisaalta joku oli tullut samansuuntaiseen johtopäätökseen, että nykyisten mobiilipankkien ja kasvojen-/sormenjälkitunnistuksen aikakaudella vuokranmaksuseuranta on sekuntien tapahtuma ja vastikkeet hoituvat e-laskuilla, jonka asettaminen on kertatoimenpide. Näistä kommenteistani huolimatta uskon, että etenen myös tällä saralla digitaalisempaan ja automatisoidumpaan toimintaan, vaikka joiltain osin se ei vielä ole ihan ilmaista lystiä.
Itselläni teknologian hyödyntäminen lähti siitä, että halusin taloudellisen vapauden saavutettuani luoda asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintaani toimintamalleja, jotka eivät edellyttäisi fyysistä läsnäoloani sijoitusasunnon tai vuokrakodin koordinaattipaikalla.
Kun luit Sijoitusoven jutun toimintamallistani, sieltä tuli kenties vastaan ajatuksia, jotka olivat jopa oppikirjasuositusten vastaisia. Sellaisen voisi poimia vaikka asuntojen tarkastusten parista. Aikoinaan kävin tarkastamassa asuntoja tsekkilistan kanssa. Sitten ryhdyin maksamaan alihankkijoille, että he kävisivät puolestani tekemässä tarkastuksen tsekkilistani kanssa. Vuosien kuluessa huomasin, että ”kaikki ok” oli lähes poikkeuksetta tarkastuksen lopputulos.
Vastaavasti huomasin, että vastaanottotarkastusten yhteydessä ei pakastettu mansikoita, lämmitetty saunaa, paistettu pizzaa tai pesty koneellista pyykkiä eli moni asunnon vika löytyy vasta siellä asuessa. Tehdessä vastaanottotarkastusta marraskuun iltapimeällä moni pintavirhe jää huomaamatta, joista sitten kuulee, kun valaisimet on asennettu tai aurinko paistaa joulukuun lumisena pakkaspäivänä. Euroja taulukoista ynnäämällä huomasin, että pääosin löytyi kahden tyyppisiä ongelmia:
- joiltain osin loppusiivous ei ollutkaan niin hyvä kuin lähtevän vuokralaisen avainta luovutettaessa oli uudesta vuokralaisesta näyttänyt
- asunnosta löytyy pintavikoja, jotka uusi vuokralainen huomaa vastaa yöpöydän lamppua sytyttäessään
Molemmat asiat hoidetaan kuntoon minun vastuullani siten, että uusi vuokrasuhde alkaa hyvillä fiiliksillä enkä lähde niitä kuluja enää vakuutensa jo saaneelta edelliseltä vuokralaiselta penäämään. Keskimäärin tämän toimintamallin kustannus on minulle noin 5-10 euroa/vuosi/asunto.
Vuosien varrella olen oppinut, kuinka paljon 200 kilometrin ajomatkan kustannus asuntoa näyttämään suurinpiirtein on. Kun aloin lisäksi hinnoittelemaan omaa aikaani, alihankkijoiden käyttö alkoi tuntumaan yhä mielekkäämmältä. Joku ajattelee, että vuokralaiskandidaatit on erittäin tärkeää tavata henkilökohtaisesti, mitä en kiistä. Olen kuitenkin heitä perusteellisesti esikartoittanut ja jututtanut oman sabluunani mukaisesti, joten minulle itse asiassa toisen henkilön toimesta kandidaattien paikan päällä tapaaminen tuo lisäarvoa, kun saan heidän näkemyksensä kustakin kandidaatista.
Mikäli aihe kiinnostaa lisää, kokosin alle linkit seitsämään Ostan Asuntoja Blogin kirjoitukseen viimeisen vajaan vuoden ajalta, joissa käydään eri näkökulmista asioita, joita ei aina ole pakko tehdä niin kuin ne on aina ennenkin tehty vaan toimintatapoja ja työkaluja kehittämällä voi tehostaa toimintaansa joko ajan säästämiseksi tai pystyäkseen hoitamaan kasvava määrä sijoitusasuntoja samalla työmäärällä:
Anteeksi isännöitsijät ja stoialaisen filosofian soveltamiscaseja – Blogi #186
Asuntosijoittaja- ja vuokranantajaurani tärkein tuottavuuskeino – Blogi #173
Vuokrakodin valokuvaus älypuhelimella ja “Moment Wide 18 mm” -laajakuvalinssillä – Blogi #167
Vuokranantajan toimiston 10 tärkeintä elementtiä – Blogi #154
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan verotuksen ja OmaVeron käytön ohjeet – Blogi #149
Asuntosijoittaminen ja vuokralaisten hallinta etänä by Niina Huhtala – Blogi #147
Vuokralaiskandidaatin puhelinhaastattelu – 4 periaatetta – Blogi #146
Jos et jo Sijoitusoven kirjoituksen kautta lukenut tätä vuoden 2016 kirjoitustani, siitä voi vähän verrata, onko ajatukset ja tekeminen juurikaan muuttuneet teknologian hyödyntämisen oleellisten elementtien osalta; Teknologian hyödyntäminen asuntosijoitustoiminnassani
Johanna “asunnot ei kiinnosta yhtään” Pietilä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #85
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Viisi uudenvuodenlupausta passiiviselle ”osta ja pidä” -asuntosijoittajalle – Blogi #185
Trackbacks & Pingbacks
- Johanna ”asunnot ei kiinnosta yhtään” Pietilä Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #86 | Ostan Asuntoja
- Pekka ”Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24 | Ostan Asuntoja
- Pekka ”Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #25 | Ostan Asuntoja
- Suvi Schwabin vieraana Harri Huru Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #87 | Ostan Asuntoja
- Vuokralaisvalinta etätyöskentelynä – Blogi #194 | Ostan Asuntoja
Ostan Asuntoja 
Selvän teki, olen tehnyt päätökseni ryhtyä asuntosijoittajaksi vastoin kaikkia median peloitteluja. Olen vuosia vatvonut asiaa ja suunnitellut ja nyt lähtee asiat etenemään. Syyt ovat seuraavat. Minulla diagnosoitiin tänään perinnöllinen sairaus. Se ei lyhennä elinikää mutta voivat voivat vähentyä aikajanalla 10-15 vuotta. taudista paranee kun saa siirrännäisen ja sen ennusteet on erittäin hyvät. Ei siis huolta tästä asiasta. Minulla on kotitila joka vaatisi remonttia. Tontti on todella halutulla paikalla rannalla. Mietin asiaa vaihtoehtoiskustannuksen kautta. Miksi ottaa velkaa rakentaakseen sinne uuden talon kun voi hyväksyä sen asian, että mikään ei ole ikuista, ei edes kotitila ja myydä paikan. Myynnillä rahoitan velattoman uuden valmiin kodin ja saan 50% vipua käyttämällä useita sijoitusasuntoja samaan syssyyn. Mininoin omat elämisen kulut saamalla velattoman kodin itselle ja lisätuloa sijoituasunnoista. Lisäksi voin vielä käyttää tätä ostettavaa omaa taloa lisävakuutena ja ostaa pari asuntoa 100% velkavivulla. Samalla kerään tulopuoleltani hyvät puskurirahastot ja sijoitan vuosittain yhden asunnon lisää 50% vivulla.
Jos pitäisin kotitilan ja ottaisin velkaa sinne rakentamiseen tulisi vaihtoehtoiskustannus valtavan kalliiksi. Hurun videot on katseltu kahteenkin kertaan ja aihetta opiskeltu joten uskon pärjääväni terveellä järjellä tässäkin markkinassa. Oma stategiani on sijoittaa useissa kaupungeissa joissa asuntojen hinnat ovat maltilliset mutta kylä ei ole kuitenkaan kuihtuva. Sijoitan hieman sivummalla mutta hyvistä taloyhtiöistä ostettuihin asuntoihin joissa remonttihuolet eivät romuta sijoitusta. Remontoin ne siisteiksi niin, että ne edustaa kyseisen alueen parhaimmistoa. Yritän myös löytää kohteista sijoituasunnot.com- sivuston kautta kun tulee sellaisia sopivan hintaisia missä on yhtiölainaa rutkasti. Hintaluokaltaan asunnot liikkuisi todennäköisesti luokassa 30-50K. Yritän ostaa alle markkinahintain ja luotan tässä siihen, että kun tekee muuten sopivista kohteista vain riitävän paljon tarjouksia, joku kerta nappaa.
Näin 40-50 ikävuoden välissä ehtii vielä saada asunnoista osaksi velattomia ennen 60 ikävuotta. Ja jos eivät kokonaan olekaan velattomia niin aina voi myydä asunnoista yhden tai kaksi ja maksaa loput velattomiksi jos tarvii enemmän passiivista tuloa. Tokihan pidän huolen siitä että ovat kassavirtapositiivisia velankin kanssa. Kaikki vuokratulot rahaston passiivisiin indeksirahastoihin ja haen korkoa korolle-efektiä sitä kautta. Uudet asuntohankinnat rahoitan omilla tuloillani ja tällä hetkellä ne mahdollistaisi yhden sijoitusasunnon oston per vuosi 50% vivulla.
On mukavampi sitten olla myöhemmin jos sairaus rasittaa voimia kun ei tarvi stressata talonrakennuslainoja vaan voi olla stressittä ja odotella siirrännäistä vanhuuden porteilla ja nauttia elämästä. Paskat sitä murehtimaan jotain kotitilaa ja siihen liityviä tunteita, kaikki täällä lopuksi on kaupan koska emme ole ikuisia.
Se miksi tällaisen monologin tänne kirjoitin on ihan puhtaasti siksi että herra asuntoGuru..eikun siis Huru ( sekä että) on saanut ajatukset kirkastumaan asuntosijoittamisesta videoillaan ja kirjoituksillaan. Kiitän siis niiden tietojen jakamisesta. Moni asia olisi jäänyt huomioimatta ilman näitä kanavia. Jos jonakin päivänä vanhana nautin stressitöntä elämää saaden eläkkeen päälle mukavasti passiivista tuloa asunnoista, muistan Hurun olleen isossa roolissa sen onnistumisessa. Nyt tiedän ainakin sen että olen jo ekaa asuntoa ostaessa paremmissa lähtöasetelmissa kuin keskiverto asuntosijoittaja ja osaan välttää pahimmat sudenkuopat.
Uskon vakaasti että asuntojen halpeneminen ei ole ongelma osta ja pidä-asuntosijoittajalle joka hakeekin kassavirtaa. Ja tuskin vuokrien hinnat olennaisesti laskee.