Vuokrasopimus – välttämätön turhake vai onnistumisen elementti – Blogi #118

Viime viikkojen aikana olen seurannut ja osallistunut keskusteluihin, joissa on käsitelty vuokranantajan ja vuokralaisen välisiä epäselvyyksiä vuokrasuhteen päättyessä. Lähes kaikki epäselvyydet olisi voitu välttää, jos vuokranantajat olisivat käyttäneet puoli tuntia vuokrasopimusten tekemiseen liittyvään opiskeluun ja 15 minuuttia niiden opintojen kautta saatujen tietojen tulkkaamiseen vuokralaisille vuokrasopimuksen tekemisen yhteydessä.

Näissä keskusteluissa on ollut mukana myös toisia vuokranantajia, jotka kertovat mielipiteensä “käsittääkseni”-kommenteilla täydennettynä, joskus täysin “musta tuntuu” -pohjalta ja huoneenvuokralaista piittaamatta ja joskus jopa sen vastaisesti, joka on peruste kumoamaan ”näkemykselliset” vuokrasopimusehdot kokonaan.

Käyn tässä kirjoituksessa läpi, minkälaisia vuokrasopimustyyppejä on olemassa ja miten ne eroavat toisistaan, mistä hyvän vuokrasopimuspohjan löytää ja lopuksi, miksi vuokrasopimuksen tekovaihe on erinomainen elementti hyvälle vuokranantajalle nostaa onnistuneen ja kannattavan vuokrasuhteen todennäköisyyttä.

Mikä se vuokrasopimus oikeastaan on?

Vuokrasopimus on huoneenvuokralakiin perustuva, vuokralaisen ja vuokranantajan keskenään lain puitteissa sopima, vuokrasuhteen ehdot ja säännöt sekä osapuolien vastuut ja velvollisuudet yhteenkokoava asiakirja. Sopimusvapaus mahdollistaa sen, että vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia sopimuksen ehdoista ja vuokrasuhteen säännöistä suhteellisen vapaasti. 

Sopimusosapuolista vuokranantaja on se osapuoli, jonka tulisi pyrkiä toimimaan ammattimaisesti, vaikka asuntosijoitustoimintaa harrastuksena pitäisikin, eli opiskella ja ymmärtää lain pakottavat säännökset, joista ei voi sopia toisin niitä sopimukseen kirjaamalla. Lisäksi vuokranantajan tulisi ymmärtää, että lain silmissä hänet katsotaan vahvemmaksi osapuoleksi ja vuokralainen heikommaksi ja laki on tehty suojaamaan heikompaa osapuolta enemmän.

Vuokrasopimustyypit; toistaiseksi voimassa oleva ja määräaikainen

Lain mukaan vuokrasopimus voi olla joko määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva. Vuokranantajien keskuudessa esiintyy kolmas sopimustyyppi, ns. hybridi, jossa yhteen sopimukseen on kirjattu sen voimassaolo määräaikaisena vuoden, jonka jälkeen sama vuokrasopimus jatkuu toistaiseksi voimassa olevana. Tällä hybridisopimusmuodolla haetaan sitä, että vuokrasuhde kestäisi vähintään vuoden. Malli ei ole irtisanomisen osalta selkeä ja mikäli osapuolille syntyy eriävä näkemys asiasta, oikeus tulkitsee epäselvää sopimusta laatijan eli vuokranantajan vahingoksi.

Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus jatkuu, kunnes vuokralainen tai vuokranantaja irtisanoo sen. 

Vuokranantajan kannalta toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen hyvä puoli on se, että sitä ei tarvitse uusia määräajan umpeuduttua. Mikäli vuokranantajalla ei ole tarkoitus myydä sijoitusasuntoaan, toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen avulla hän voi löytää vuokralaisen, joka asuu vuokrakodissaan vuosia, jopa vuosikymmeniä. Tällöin molempien osapuolien intressit kohtaavat hyvällä tavalla. 

Vuoranantajan kannalta huonona puolena on se, että vuokralainen voi irtisanoa sopimuksen ajankohtana, jolloin uuden vuokralaisen löytäminen on vaikeaa, jolloin tyhjiä kuukausia voi tulla vuokralaisten välissä ja vuokratasosta voi joutua tinkimään vuokralaisen löytääkseen.

Jos vuokralainen ei tiedä etukäteen, kuinka kauan aikoo asunnossa asua, tämä sopimusmalli on hänelle hyvä vaihtoehto, koska sopimukseen liittyy lakisääteinen 1 kuukauden irtisanomisaika, jota ei voi sopimusehdolla muuksi muuttaa.

Vuokratasosta sovittaessa vuokranantaja määrittelee sen yleensä minimissään noin vuoden asumisen perusteella. Tämän varmistamiseksi toistaiseksi voimassa olevaan vuokrasopimukseen lisätään usein ehto, jossa sovitaan ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajan alkamispäivä tyypillisesti noin vuoden päähän sopimuksen alkamispäivästä. Tällä ehdolla ei voi poistaa vuokralaisen lakisääteistä, toistaiseksi voimassa olevaan sopimukseen liittyvää yhden kuukauden irtisanomisaikaa, mutta sen laskemisajankohdan alkua voi näin siirtää.

Saman ehdon yhteyteen voidaan lisätä ns. sopimussakkoehto. Maksamalla sopimussakon, tyypillisesti 1-2 kuukauden vuokraa vastaavan summan, voi vuokralainen mitätöidä sovitun ehdon irtisanomisajan ensimmäisestä mahdollisesta alkamispäivästä ja kuukauden irtisanomisaika lasketaan irtisanomiskuukauden viimeisestä päivästä alkaen. Mikäli sopimussakkoehtoa ei kirjata sopimukseen, Suomen Vuokranantajien päälakimiehen Sanna Hughesin mukaan vuokralainen voi hakea tuomioistuimelta oikeuden purkaa ehto, joka siirtää irtisanomisajan alkamispäivän. Tällöin tuomioistuin toimii samoilla perusteilla kuin seuraavassa kohdassa kuvataan määräaikaisen vuokrasopimuksen osalta. Perustelu tälle on se, että toistaiseksi voimassa oleva sopimus ei voi olla määräaikaista vuokrasopimusta tiukempi.

Ostan Asuntoja YouTube -video: Mikä on vuokrasopimuksen “ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä” -ehto?

Hybridisopimuksen sijaan vuokranantajan kannattaa tehdä toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus, johon sovitaan ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajan alkamispäivä. Jos tietoisesti ei ole tarkoitus jättää sopimussakkoa pois lisäehtona, kannattaa siitä sopia jo vuokrasopimuksen tekovaiheessa ja kirjata vuokrasopimukseen, jolloin vuokralainen tietää, kuinka suuri vahingonkorvaus hänen tulee vuokranantajalle maksaa, mikäli haluaa irtisanomisajan alkavan sopimuksessa sovittua aikaisemmin.

Määräaikainen vuokrasopimus tarkoittaa, että vuokranantaja ja vuokralainen sopivat vuokrasuhteen alussa, milloin vuokrasuhde päättyy. Määräaikainen vuokrasopimus päättyy automaattisesti ilman irtisanomista sinä päivänä, joka on kirjattu sopimukseen. Mikäli vuokrasuhdetta halutaan jatkaa tämän jälkeen, silloin on tehtävä uusi vuokrasopimus, joka voi olla määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva. Alle 3 kuukauden määräaikaisia sopimuksia voi tehdä peräkkäin kaksi mutta vuoden mittaisissa sopimuksissa tällaista rajoitusta ei ole.

Määräaikainen vuokrasopimus sitoo kumpaakin osapuolta eli sitä ei voi kumpikaan osapuoli yksipuolisesti tai itsenäisesti irtisanoa vuokrasopimuksen voimassaoloaikana

Tämä koskee sekä vuokralaista että vuokranantajaa. Määräaikaiseen vuokrasopimukseen ei siis kirjata mitään irtisanomisajoista eikä sopimussakoista. 

Vuokralainen voi hakea käräjäoikeudelta oikeutta irtisanoa määräaikaisenkin vuokrasopimuksen laissa määritetyillä erityisillä perusteilla, kuten vakavan sairauden tai vamman tai toiselle paikkakunnalle työn tai opiskelun perässä muuttamisen vuoksi. Purkuperusteeksi ei riitä tarve isompaan asuntoon uuden parisuhteen vuoksi eikä kivemman tai halvemman asunnon löytäminen. Mikäli tuomioistuin myöntää irtisanomisoikeuden, määrää se samalla kohtuullisen korvauksen toiselle osapuolelle ennenaikaisesta päättymisestä aiheutuneesta vahingosta.

Vuokranantajan tulisi ymmärtää nämä lailliset irtisanomisperusteet ja oikeutensa vahingonkorvauksiin ja kertoa ne vuokralaiselle mieluummin jo määräaikaista vuokrasopimusta tehtäessä tai viimeistään siinä vaiheessa, kun vuokralainen ilmoittaa tarpeensa muuttaa ennen määräajan täyttymistä. Näin on mahdollista välttää väärinkäsityksistä aiheutuvat riidat ja neuvotella sekä yhteistyössä hakea uutta vuokralaista, jolla minimoidaan vuokranantajan vahingot ja vuokralaisen vahingonkorvausvastuu. Vaikka lakisääteistä erityistä perustetta ei olisikaan, voivat vuokranantaja ja vuokralainen keskenään sopia vuokrasopimuksen purkamisesta ja vahingonkorvauksesta. 

Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomisen vaikeuden vuoksi, sitä ei kannata tehdä kevyin perustein. Toisaalta juuri tämä on esimerkiksi opiskelijoille asuntoja vuokraavalle vuokranantajalle erityisen hyvä puoli, kun hän voi säätää määräaikaisuudella vuokrasopimuksen päättymään samaan ajankohtaan, kun vuokra-asuntojen kysyntä on kiivaimmillaan. Opiskelijallekaan tämä ei ole kohtuutonta, koska pääsääntöisesti hän opiskelee lukuvuoden loppuun ja erikoistapauksissakin voi hakea oikeutta irtisanoa vuokrasopimus kesken lukuvuoden, mikäli opiskelupaikka vaihtuisi toiselle paikkakunnalle tai opiskelu ei terveydellisistä syistä onnistukkaan. 

Mikäli omistaja myy kotinsa asuntosijoittajalle ja haluaa jäädä siihen vuokralle, silloin pitkäkestoinen määräaikainen sopimus voi olla vuokralaisen kannalta turvallisempi vaihtoehto.

Mistä hyvän vuokrasopimuspohjan löytää

Vuokrasopimusmalli kannattaa valita ajatuksella. Internetistä löytyy monenlaisia sopimusmalleja ja -lomakkeita, mutta kaikki niistä eivät ole lain määräysten mukaisia ja joukkoon on saatettu ujuttaa “Hyvän vuokratapa”-ohjeen vastaisia pykäliä. Mikäli joku pykälä on selvästi lainvastainen, muuttuu se sopimuksessa mitättömäksi, mikä ei yleensä ole sopimuksen laatijan eli vuokranantajan tavoite.

Suomen Vuokranantajien jäsensivuilta löytyy molempiin sopimuksiin mallit sekä ladattavassa ja muokattavassa muodossa että digitaalisesti “Sopimuskone” -palvelun kautta. Vuokranantajien palveluksessa on useampi juristi, jotka päätyökseen neuvovat vuokranantajia. Tuomioistuinten ja erilaisten muiden elimien päätökset, näkemykset ja suositukset päivittyvät sopimusmalleihin. Tästä syystä en suosittele käytettäväksi mitään muita netistä saatavia sopimusmalleja.

Mikäli koko vuoden jäsenmaksu (alkaen 88 €, nyt 30.9.2018 loppuvuosi alkaen 44 €) tuntuu sadan tonnin asuntoinvestoinnin rinnalla kohtuuttoman suurelta, käytä sellaisia netistä ladattavia sopimusmalleja, että tiedät varmasti pohjan tarjoajan olevan itse kokenut vuokranantaja ja/tai juristi, jolloin heidänkin pohjansa on todennäköisemmin tarkastettu Vuokranantajien malliin verraten. Joidenkin välittäjien yhä suosimaa sataan kertaan kopioitua paperista A4-sopimuspohjaa tulisi välttää sen suppeuden vuoksi. 

Asuntosalkunrakentaja.fi -kirjoitus: Vuokrasopimus – millainen on hyvä vuokrasopimus

Vuokranantajien jäsensivuilta löytyy myös päivitetty opas kimppakämpän vuokraamiseen, jossa käydään läpi, miten toimia

• kun vuokralaisena on pariskunta
• mitä tarkoittaa kimppakämpässä erillisten vuokrasopimusten tai yhden yhteisen vuokrasopimuksen tekeminen ja
• millainen on päävuokralaisen ja alivuokralaisen vuokrasuhde

Vuokrasopimuksen tekovaihe – onnistumisen elementti

Vuokrasopimuksen tekovaihe on vuokranantajan paras mahdollisuus saada tulevan vuokralaisen huomio siihen, miten vuokranantaja haluaisi vuokralaisen toimivan, jotta vuokrasuhde parhaiten tukisi vuokranantajan strategiaa ja tavoitteita. Itselläni ei ole tavoitteena tehdä ylimääräistä voittoa vuokrasopimuksen pykälien kautta mutta tavoittelen korkeaa vuokrausastetta (98,5 %) ja hyväkuntoisiksi remontoitujen asuntojen pysymistä hyväkuntoisina sekä minua hyvänä vuokranantajana suosittelevia tyytyväisiä asiakkaita, joilla on suuri vaikutus kannattavuuteeni. Käytännössä se tarkoittaa esimerkiksi tätä:

• Selitän, miksi toistaiseksi voimassa olevassa sopimuksessa on 1. mahdollinen irtisanomisajan alkamispäivä, miten sitä aikaisemmin voi sopimussakon maksamalla irtisanoa sopimuksen ja miten vuokralainen voi saada maksamansa sopimussakon kokonaan takaisin => vuokralainen on heti yhteydessä minuun, kun lähtötarve ilmenee, ja hän on motivoitunut ehdottamaan uutta vuokralaista sekä yhteistyöhaluinen näyttämään asuntoa uudelle vuokralaiskandidaatille
• Selitän, miten irtisanomisaika lasketaan ja että hän voi irtisanoa vuokrasopimuksen vaikkapa kuun 10. päivä ja silti asua koko seuraavan kuun loppuun eikä hänen tarvitse muuttaa pois kuukauden kuluttua 10. päivä. Kerron myös kirjoittavani suosituksen kaikille hyville vuokralaisilleni (lukee myös vuokrasopimuksessa) ja että yhteystietoni saa antaa uudelle vuokranantajalle heti, kun kiinnostus uuteen vuokrakotiin on olemassa => näin saan tiedon vuokralaisen lähtöaikeista heti, kun hänelle sellainen syntyy ja pääsen aloittamaan markkinoinnin hyvissä ajoin
• Selitän, että kiireellisesti lähtiessä myös irtisanomiskuukauden vuokraa voi saada osin tai kokonaan takaisin, mikäli uusi vuokralainen löytyy lennosta => näin maksimoin mahdollisuuden välttää tyhjä kuukausi, kun vuokralaisen motivaatio irtisanoa asunto mahdollisimman aikaisin on korkea ja yhteistyöhalu esitellä asuntoa on hyvä
• Selitän, miten vakuus toimii, mitä tarkoittaa normaali kuluminen ja kuinka vakuus palautuu vuokralaiselle. Kerron, että hän ottaa asunnon vastaan lähtevältä vuokralaiselta ja kertoo minulle asunnon siisteystason olevan häntä tyydyttävä, joka vapauttaa heti lähtevän vuokralaisen vakuuden => näin vuokralainen tietää, että tulevaisuudessa hänen oman vakuutensa vapautuminen edellyttää seuraavalta vuokralaiselta samaa “ok” -signaalia
• Selitän, miten vuokraa korotetaan ja kertaan vielä sopimukseenkin kirjatun tekstin, että hänen ei tarvitse tehdä mitään itse ennen kuin minulta tulee ilmoitus perusteluineen vuokran korottamisesta => näin lisään hieman vuokralaisen turvallisuuden tunnetta, jos hän sattuisi lukemaan juttuja, joissa vuokranantaja on vaatinut takautuvasti korotettua vuokraa, kun vuokralainen ei ole itse kaivanut Tilastokeskuksen sivuilta kaavaa, miten vuokraa korotetaan elinkustannusindeksin noustua
• Selitän, että kodissa saa olla tauluja ja peilejä seinillä ja kerron, minkälaiset taidot ja työkalut pitää olla ja että koukut pitää jättää seinään, koska vahingot syntyvät niitä poistettaessa, jolloin korjauskulu pidätetään vakuudesta => näin varmistan, että vuokralainen tuntee olonsa kotoisaksi viihtyen mahdollisimman pitkään eikä riko seinäpintoja

Keskustelusabluunaani kuuluu vielä muutamia kohtia kuten irtisanomisilmoituksen tekeminen WhatsApp-viestillä tai kylpyhuoneen lisäkoukkujen asentaminen 2-puoleisella teipillä mutta kuvatut esimerkit antavat hyvän kuvan siitä, mitä tavoittelen ja millä keinoin.

Näin toimien oma vastuuni on enemmän markkinoinnissa, että saan uuden vuokralaiskandidaatin huomion kiinnitettyä ja kiinnostumaan asunnostani. Lähtevän vuokralaisen esitellessä asuntoa hän parhaiten myy minut vuokralaiskandidaatille “Hyvänä Vuokranantajana”.

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

Flatcolla hoidan toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti.

Flatco on täysin uudenlainen, kevyt ja ketterä palvelu onnistuneeseen kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen hallintaan. Flatcolla hallinnoin vuokrasopimukset, vikailmoitukset ja niiden tilanneseurannan sekä kommunikoinnin vuokralaisten kanssa. Flatcolla teen lisäksi muun kiinteistön omistamiseen, hallintaan ja huoltamiseen liittyvän dokumentoinnin.

UUTTA: Visma Sign integroitiin osaksi Flatcoa. Integraation myötä käyttäjä voi luoda vuokrasopimuksen, lähettää sen sähköisesti allekirjoitettavaksi ja arkistoida sen digitaalisesti. 4 sähköistä vuokrasopimuksen allekirjoitusta / asunto / vuosi: 0€ (voimassa toistaiseksi)

Flatco on ilmainen ensimmäisen 3 asunnon osalta. Mainitse Ostan Asuntoja tilauksen yhteydessä ja saat kolme asuntoa ylittävälle osalle 50%:n alennuksen 6 kuukauden ajaksi.

Lisätietoja osoitteesta flatco.fi