Vuokralaiskandidaatin tietojen tarkistus ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista – Blogi #116

Yhä useammalle vuokranantajalle on selvinnyt vuokralaisvalintaprosessin tärkeys; joillekin käytännön oppimiskokemuksen kautta ja enemmistölle tällaisten kokemusten jakamisen myötä. Vaikka valtaosa vuokralaisista onkin hyviä, myös huonoja vuokralaisia suojaavat täysin samat lakipykälät, jotka ovat vuokranantajan kannalta sellaisia, että vuokra-asunnon hallinnan saaminen voi kestää useampia kuukausia siitä kuin vuokralainen lopetti vuokranmaksun. Tästä syystä myös moni hyvä vuokralainen joutuu läpikäymään perusteellisemman vuokralaisvalintaprosessin ja aikaisemmin pienillä maksuhäiriömerkinnöillä vuokra-asunnon saanut voi yhä useammin tulla karsituksi. Tässä kirjoituksessa käydään läpi asuntohakemuksen yhteydessä toimitettujen tietojen tarkistamista.

Riippumatta siitä, onko asuntohakemuksen sisältämät tiedot hankittu vuokralaiskandidaattia haastattelemalla, paperilomakkeella asuntonäytön yhteydessä, digitaalisella vuokra-asuntohakemuksella vai näiden kombinaatiolla, tietojen tarkistus on vuokralaisen valintaprosessin viimeisin vaihe ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista.

Tietojen tarkistukseen kuuluu 3 päävaihetta:

• tulotietojen tarkistus
• luotto- ja ulosottorekisteritietojen tarkistus
• edellisten vuokranantajien suositusten tarkistus

Tulotietojen tarkistus

Tulotietojen osalta tärkeää on tarkistaa ja arvioida tulojen riittävyys, säännöllisyys ja jatkuvuus

Eläkeläisen ollessa kyseessä tulot ovat säännöllisiä ja jatkuvia, jolloin jäljelle jää arvioi siitä, onko eläketulon taso riittävä vuokratasoon nähden. Moni opiskelija ei ole vielä tottunut säännöllisiin tuloihin ja pystyy asettamaan menonsakin pieniksi, jotta vuokranmaksu onnistuu. 3 kuukauden kesätauko opiskeluissa ei vie opiskelijalta yleistä asumistukea mutta kesätyöt voivat parantaa opiskelijavuokralaisen vuokranmaksukykyä. Opiskelijalle tulojen epäjatkuvuuskohta tulee, kun hän valmistuu, mutta epäjatkuvuuskohta tarkoittaa enemmän sitä, että opiskelijan tuet muuttuvat työttömän työnhakijan tueksi, mikäli työpaikkaa ei valmistumisen jälkeen heti löydy. Vuokranantajan kannalta tämä tarkoittaa sitä, että viimeisen opiskeluvuotensa aloittava opiskelijavuokralainen, joka haluaa vaihtaa vuokrakotiaan, ei vuoden kuluttua tapahtuvan valmistumisen seurauksena ole tulotasonsa osalta muita opiskelijoita jotenkin huonompi vuokralaiskandidaatti.

Tulotason voi tarkistaa esimerkiksi palkkakuiteista, työnantajan myöntämästä palkkatodistuksesta tai vuokralaiskandidaatin toimittamista tiliotekopioista vaikkapa 6 kuukauden ajalta, joista kaikki muut tiedot on peitetty mutta palkanmaksu näkyy. Mikäli tällaisilla tiliotteilla näkyy myös edelliselle vuokranantajalle säännöllisesti suoritetut vuokrien maksut, on vuokralainen todistanut hyvin sekä tulotasonsa että kykynsä maksaa vuokra sovitusti. 

Mikäli vuokralaiskandidaatin Facebook-aikajanassa näkyy valmistuminen ammattiin 3 vuotta sitten, työpaikan saanti 2,5 vuotta sitten ja nämä vastaavat vuokralaiskandidaatin kertomuksia ja luovuttamia tietoja, minulle ei ole vielä tullut kohdalle ketään, joka olisi näin pitkäjänteisesti rakentanut tarinaansa vuokranantajaa huijatakseen vaan poikkeuksetta vuokranmaksu on hoitunut sovitusti.

Vuokralaiskandidaatin työnantajalle voi myös soittaa tai lähettää sähköpostia, jossa pyydetään kertomaan tulotaso ja työsuhteen mahdolliset jatkuvuusnäkymät sekä tarjota mahdollisuus työnantajalle antaa muita kommentteja vuokralaiskandidaatista. Työnantaja ei näitä tietoja ilman vuokralaiskandidaatin lupaa luovuta eli tällainen tiedustelu täytyy ja kannattaa tehdä vuokralaiskandidaatin myötävaikutuksella. Työnantajankin etu on, että työntekijän asumisasiat järjestyvät.

Jos nettotuloista yli 50 % menee vuokraan, todennäköisyys toimeentulovaikeuksille on jo suuri. Asukasliiton mukaan, jos 30-40 % nettotuloista menee asumiseen, noin 40 %:lla tällaisista henkilöistä on jonkinmoisia toimeentulovaikeuksia. Toki tämä tarkoittaa toisin päin sitä, että noin 60 %:lla henkilöistä, joilla menee asumiseen 30-40% nettotuloista, ei ole toimeentulovaikeuksia eli tällaiset rajat eivät suinkaan ole absoluuttisia totuuksia mutta auttavat myös hieman vuokranantajaa päättelemään, onko vuokralaiskandidaatti vuokraamassa tuloihinsa nähden ylimitoitettua vuokrakotia.

Luotto- ja ulosottorekisteritietojen tarkistus

Luottotiedot. Luottotietojen tarkistuksen tavoitteena on selvittää, onko vuokralaiskandidaatilla kyky ja halu maksaa laskunsa ja hoitaa taloudelliset asiansa vastuullisesti. Luottorekisteristä selviää henkilön maksuhäiriöiden lisäksi myös käräjäoikeuksien henkilölle asettamat tuomiot sekä ulosottomenettelyssä todetut varattomuudet. Maksuhäiriömerkinnän saamiseksi ei riitä pelkkä maksun myöhässä maksaminen vaan myös perintäkirjeet tai maksukehoitukset täytyy laiminlyödä ennen merkinnän syntymistä.

Minulle ei ole vielä tullut vastaan vuokralaiskandidaattia, joka olisi väittänyt, että luottotiedot ovat puhtaat ja tarkistuksen yhteydessä olisi ilmennyt, etteivät ole.

Silti luottotiedot kannattaa poikkeuksetta tarkastaa joka kerta tarkastuskustannuksen ollessa pieni ja lisäksi verovähennyskelpoinen

Sen sijaan vastaan on tullut useita tapauksia, joissa vuokralaiskandidaatti on maalannut kuvaa, että luottotietomerkintöjä on muutama vanha ja tarkistuksessa löytyy sivukaupalla ulosotossa olevia tuhansien eurojen velkoja, joista osa tuoreita. Puhtaat luottotiedot eivät silti ole tae maksukyvystä mutta yksi tärkeä osa sen tarkistamista.

Maksukykyisiä ja hyviä vuokralaisia saattaa löytyä sellaisista, jotka jo haastattelussa kertovat, miksi luottotiedot ovat menneet ja mitä asialle on jo tehty ja kun nämä kertomukset vastaavat luottotieto- ja ulosottorekisteriraporttien kertomaa. Mikäli uusia luottohäiriömerkintöjä ei ole tullut ja ulosottoraportissa näkyy ulosottovelkojen poismaksua, se osoittaa, että vuokralaisandidaatilla on kyky ja halu hoitaa taloutensa kuntoon, jonka motivaatiota voi lisätä halu ja tarve saada sekä säilyttää vuokrakoti. Jokaisen vuokranantajan täytyy päättää omat vuokralaisen valintakriteerinsä ja puhtaiden luottotietojen edellyttäminen on tietysti selkeä kriteeri. Mikäli puhtaat luottotiedot eivät ole vuokranantajan ehdoton asuntohakemuksen hylkäyskriteeri, mahdollisuus kasvattaa vuokralaiskandidaattien määrää on selkeä mutta vastapainoksi se edellyttää enemmän kartoitustyötä, jonka avulla varmistetaan maksukyky. 

Edullisimmillaan luottotiedot voi hakea Suomen Perintätoimiston Extranet -palvelusta. SPT:n sivuston käytettävyys on huonohko ja tiedon hakeminen ei ole kovin helppoa. Kertakysely maksaa 3,95 euroa ja sen lisäksi tulee 9,90 euron vuosimaksu (korjattu 17.9.2018). Palveluun täytyy ensin rekisteröityä ja sitten luottotietokyselyn voi käydä tekemässä extranet-palveluun kirjautumalla. Palvelusta ei saa raporttia ja laskutus tulee jälkikäteen. Laskussa voi olla useampi kysely, joten kirjanpitomerkinnät kannattaa tehdä heti kyselyn tekemisen yhteydessä. Kyselyt tallentuvat extranet-palveluun eli tieto on sieltäkin tarkistettavissa jälkikäteen. Totuttelun jälkeen palvelun käyttö on niin edullinen, että en keksi mitään syytä jättää luottotiedot tarkastamatta.

Toinen tapa tarkistaa luottotiedot on Vuokranantajat ry:n tarjoaman jäsenpalvelun käyttö, joka maksaa 8,50 euroa per kysely. Bisnoden tarjoamaa palvelua käytetään jäsensivuston kautta ja se on hyvin helppokäyttöinen ja tuloksena on selkeä PDF-raportti. Samaa palvelua voi käyttää 9,90 euron hintaan ilman jäsenyyttä.

Luottotietoraportin yhteydessä esiintyy erilaisia lyhennekoodeja. Niiden selitykset löytyvät esimerkiksi Asiakastiedon sivuilta. Myös Asiakastiedon kautta voi selvittää luottotiedot.

Todistus ulosottorekisteristä. Vuokranantajalla on oikeus saada ulosottoviranomaiselta vuokralaiskandidaattia koskeva todistus ulosottorekisteristä. Todistuksesta ilmenee vuokralaiskandidaatin kahden vuoden ulosottohistoria:

• ulosottoasia, vireilläoloaika ja passiivisaatavaksi rekisteröinti
• velkojan saatavan määrä ja velkojalle tilitetty määrä
• estetodistuksen laatu ja päivämäärä

Todistus tulee ulosoton tietojärjestelmästä ja mikäli rekisterissä ei kyseisiä merkintöjä ole, annetaan myös siitä todistus. Netistä tilattuna todistus maksaa 6 euroa eli jälleen kerran kustannus ei ole perustelu jättää ulosottotodistus tilaamatta. 

Edellisten vuokranantajien suositusten tarkistus

“Edellisen vuokranantajan kommenttia ei kannata kysyä, kun hän kuitenkin suosittelee, koska haluaa päästä eroon huonosta vuokralaisesta” on yleisin kommentti, jolla perustellaan edellisten vuokranantajien suositusten hyödyttömyyttä. Viime viikolla vastasin kolleegan soittoon ja kerroin, että olenkin sitä edeltävä vuokranantaja. Entinen vuokralaiseni oli maininnut minut suosittelijana muttei ollut ymmärtänyt laittaa lisätietona, etten ole hänen nykyinen vuokranantajansa. Itse soittelin yhden kandidaatin nykyiselle vuokranantajalle, kun oli ensin pidetty vuokralaiskandidaatin kanssa videopalaveri, jota kautta välittyi hienosti pidetty ja sisustettu asunto: “tosi siisti kaveri, ei ole vielä koskaan maksanut vuokraansa, älä vuokraa”. Kannatti siis soittaa. Silti on hyvä pitää mielessä, että  nykyisen vuokranantajan suosituksen motiivina voi olla halu päästä vuokralaisesta eroon mutta sen mahdollisuus ei ole riittävä syy jättää suositus tarkistamatta.

Edellisten vuokranantajien suositukset ovat parhaita tietolähteitä, jotka täydentävät palkkatodistusten ja luottotietoraporttien katveeseen jäävää kuvaa siitä, onko vuokralaiskandidaatilla halu ja kyky maksaa vuokra ja pitää asunnosta huolta sovitusti

Kyky asettua asumaan kerrostaloon naapurit huomioiden selviää ainoastaan edellisten vuokranantajien suositusten kautta. 

Joskus vuokralaiskandidaatti on voinut värvätä tuttunsa esittämään suosituksen antavaa vuokranantajaa. Tämän pystyy selvittämään muutamalla peruskysymyksellä vaikkapa “minkälainen vuokrasopimustyyppi teillä on nyt käytössä” ja “kuinka pitkän irtisanomisajan olette sopineet vuokrasopimukseen”. Aito vuokranantaja vastaa tällaisiin kysymyksiin empimättä.

Edelliselle vuokranantajalle esitettävät kysymykset kannattaa esikartoitushaastattelun tapaan rajoittaa vuokraustoiminnan kannalta oleellisiin kysymyksiin:

• maksoiko vuokralainen vuokran sovitusti
• oliko lemmikkiä
• tupakoiko asunnossa
• pitikö asunnosta hyvää huolta
• tuliko valituksia naapureilta tai taloyhtiöltä
• vuokraisitko asunnon uudestaan hänelle

Vastauksista riippuen jokainen kysymys voi johtaa jatkokeskusteluun mutta “kyllä-ei-ei-kyllä-ei-kyllä” -vastaussarja tekee keskustelusta hyvin lyhyen mutta niissäkin tapauksissa valtaosa vuokranantajista täyttää keskustelua lisätiedoilla, jotka vahvistavat kuvaa hyvästä vuokralaiskandidaatista.

Ulkopuolisen takaajan käyttö

Mitä pienempi paikkakunta sitä helpompi on kysellä omasta verkostosta suosituksia paikallisesta vuokralaiskandidaatista mutta isoissa kaupungeissa tämä ei enää toimi. Opiskelujaan aloittavan, kotoaan ensimmäiseen vuokrakotiin muuttavan nuoren osalta puuttuvat edellisten vuokranantajien suositukset ja puhtaat luottotiedotkin kertovat vajaavaista tarinaa eikä tulotietojenkaan puuttuminen nykyään tarkoita, että kyseessä olisi huono kandidaatti. Tällöin esikartoituksen ja asuntonäytön aikana syntynyt käsitys kandidaatista muodostaa suuren osan kriteeristöstä, jonka pohjalta päätös tulee tehdä. 

Tällaisessa tapauksessa omavelkaisen takaajan merkitys kasvaa ja se onkin yksi hyvä tapa pienentää vuokranantajan riskiä, kun mukana on kolmas osapuoli, joka tuntee ja luottaa vuokralaiskandidaattiin niin hyvin, että myöntää takauksen. Käytettäessä henkilötakaajaa tämän osalta tulee tehdä osin samanlainen kartoitus kuin itse vuokralaiskandidaatista. Takaajan kanssa kannattaa myös käydä keskustelu, että hän ymmärtää ottavansa allekirjoituksellaan korvausvastuun siitä, jos vuokralainen laiminlyö vuokrasopimuksissa sovittuja velvoitteitaan. Tällöin vuokranantaja voi vaatia sopimuksen mukaista suoritusta suoraan takaajalta. Henkilötakaaja toimii samalla myös lisäkontaktihenkilönä, mikäli vuokralaista ei saa yrityksistä huolimatta kiinni.

Vuokranantajien keskustelupalstoilla kiukutellaan yllättävän usein, että “ei koskaan enää Kelan asiakasta”. Monella vuokranantajalla tuntuu olevan väärä käsitys siitä, että Kelan tai minkä tahansa ulkopuolisen takaajan mukaan ottaminen jotenkin vähentää vuokranantajan omaa vastuuta vuokralaisvalinnasta. Kelan vakuuden käyttäminen ei tee vuokralaiskandidaatista millään tavalla parempaa tai huonompaa kandidaattia vaan jokainen tapaus on yksittäinen. Kela ei tee vuokralaisvalintaa vakuuden myöntämispäätöksiä tehdessään vaan vastuu siitä on kokonaan vuokranantajalla. Mikään ulkopuolinen takaaja, yksityinen tai esimerkiksi Kela, ei voi estää huonoa vuokralaista laiminlyömästä vuokrasopimuksen velvoitteita eli takaajaa ei tule käyttää tekosyynä valita huono vuokralaiskandidaatti.

Käsittelyn lopputulos

Mikäli tietojen tarkistuksen yhteydessä ilmenee jotain, miksi näin pitkälle edennyt vuokralaiskandidaatti tuleekin hylätyksi, silloin on hyvä ilmoittaa perusteltu päätös vuokralaiskandidaatille välittömästi. Vuokralaiskandidaatin odotusten hallinnan kannalta on tärkeää ja reilua edetä vuokralaisvalintaprosessissa siten, että tämä voi suunnitella omaa elämäänsä siten, että valintakriteerien täyttyessä, hän myös vuokra-asunnon saa. Tietojen tarkistusvaiheeseen ei siis pitäisi edetä epävarmoin aikein vaan ehdollinen myönteinen päätös tehtynä, mikäli tiedot tarkistuksessa vastaavat aikaisemmin sanallisesti kerrottua. Mikäli esikartoitus ja asunnon esittelyn yhteydessä tehty kartoitus on tehty perusteellisesti, harvemmin tietojen tarkistusvaiheessa enää tulee yllätyksiä ja matka jatkuu vuokrasopimuksen tekemiseen. 

Mikäli tätä kirjoitusta lukiessa tuli epämukava olo ajatuksesta, että vuokralaiskandidaatin tulotietoja pitäisi kysellä ja varmistella sekä soitella edellisille vuokranantajille, kannattaa harkita joko suositusten pohjalta hyvän vuokravälittäjän käyttöä tai asuntorahastoihin sijoittamista, koska vuokralaisvalintaan liittyvät vaiheet ovat oleellinen osa vuokraustoimintaa.

Tämän  blogikirjoituksen sponsoroi:

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Vuokrasopimuksen irtisanominen ja purkaminen