Asuntosijoitustavoitteeni 2021 – tilinpäätös – Blogi #290
Pitkään Ostan Asuntoja Blogin matkassa olleet lukijat voivat yllättyä, kun kuudennen perättäisen vuoden tilinpäätöskirjoitus tulee vain pari viikkoa myöhemmin kuin kaikki muut bloggaajat ovat jo vastaavat kirjoituksensa julkaisseet.
Asuntosijoitustavoitteeni 2016 – Blogi #29
Tänä vuonna tilinpäätöksen julkaiseminen pörssiyhtiöitä ripeämmin on helppoa, koska kaikki näyttää vähintäänkin yhtä epäselvältä ja epävarmalta kuin viime kuukausina on kaikki näyttänyt. Tämä voi yllättää lukijoita, koska valtamediasta saa kuvan, että sijoittajan kannalta kaikki näyttää hyvin selkeältä keskuspankkien osaavassa ohjauksessa.
Näyttäisi, että Yhdysvaltain keskuspankki (joka ei ole keskuspankki) FED (joka ei edusta liittovaltiota eikä sillä ole reservejä), tulee nostamaan ohjauskorkoja keskimäärin 4,26 kertaa vuoden 2022 aikana, 0,2500 %-yksikköä kerrallaan, joka tule laskemaan kuluttajahintojen nousun suurinpiirtein 2,0053-2,0064 %:n tavoitehaarukkaan 6,47 kuukauden kuluttua, joka kymmenillä keskuspankin käytössä olevilla ohjauskeinoilla ja 800 tohtoritutkinnon suorittaneen keskusohjaajan toimesta on helppo saavuttaa. Näiden faktojen pohjalta tiedetään diskonttokorkojen tulevan nousun perusteella, että teknologiaosakkeiden kurssit “romahtavat” 20,34 % ja osakemarkkinoilla tapahtuu siirtymää kohti laatu- ja arvoyhtiöitä, koska sijoittajat painottavat juuri tämän muutoksen verran enemmän tulevaisuuden kassavirtoja osakkeiden arvostuskertoimia määrittäessään. Älä sovella näitä sarkastisia sijoitusnäkemyksiä, vaan muodosta omasi.
Teen paljon enemmän pohdintatyötä kuin näistä kirjoituksista käy ilmi. Minulla on myös muita tavoitteita kuin asuntosijoittamiseen liittyviä, mutta olen aina rajannut nämä kirjoitukset koskemaan asuntosijoittamista. Yritän miettiä mieluummin vain 3-4 mitattavaa tavoitetta, joiden saavuttamiseksi teen paljon enemmän suunnitelmia ja toimenpiteitä, jotka ollessaan enemmän oikeansuuntaisia kuin vääriä, vievät toimintaani visioimaani suuntaan.
Lue yrittäjän vastaava kirjoitus ja mieti, oletko enemmän yrittäjä vai sijoittaja: Sijoitusasunnot.comin vuosi 2021
Tavoite 1 – Hallituksen veronkiristys- ja sääntelysuunnitelmien toteutumiseen varautuminen
Mittari: Toteuta 100 000 euron verosuunnittelutoimenpiteet ja jälleenrahoita vapaata vakuusarvoa 150 000 euron edestä. Toteutui 80 000 euroa ja 130 000 euroa.
Tehdessäni suunnitelmia tavoitteen saavuttamiseksi yhtenä ajatuksena oli, että maksaisin reilun 40 000 euron suuruisen kustannuserän täyden linjasaneerauksen osalta siten, että taloyhtiö tulouttaa sen kirjanpidossaan ennen kuin taloyhtiölaina nostetaan ja koko remontin kustannus aktivoidaan taseeseen.
Tein kohtuuttoman paljon töitä tämän asian eteen, mutta lopulta epäonnistuin siinä, vaikka käytössä oli Isännöintiliiton tuloutusopas ja perusteellinen ohjeistus siitä, miten asiassa tulisi toimia sekä vieno pyyntö konsultoida jäsenmaksunsa vastineena liittonsa asiantuntevaa organisaatiota.
En tiedä, onko kyseessä erityisen huonosti asiansa osaava hallitus ja isännöitsijä, vai onko kyseessä vuokranantajavastaisuus yleisellä tasolla, vai pohdittiinko siellä asioita nimenomaan siten, miten voisi asiat Hurun kannalta tehdä vaikeimman kautta. Etäosallistumismahdollisuuksien käyttämättä jättäminen ja pelkkään paperikirjepostiin panostaminen ainakin mahdollistivat sen, etten koko linjasaneeraushankkeen aikana päässyt osallistumaan yhteenkään kokoukseen. Itse saneerausvaihe meni hyvin, koska urakoitsija pystyi viestimään ripeästi kaikkea modernia teknologiaa hyödyntäen, ja isännöitsijä tai hallitus eivät paperiviestineet mitään.
Aina ei voi onnistua eikä tässäkään nyt suurta katastrofia tullut, koska itse linjasaneeraus, vaikka 2-3 vuotta liian myöhään aloitettunakin, on nyt onnellisesti tehty ostopäätökseni aikaisen oletuslaskelman kustannusraameissa. Koko taloyhtiön isot remontit on nyt tehty.
Syksyllä valtaosa eli tyytyväisenä uskoen, että ministerien parhaimmiston totaalinen vaikeneminen yksityisten vuokranantajien veronkiristyssuunnitelmista tarkoitti niiden hautaamista. Kun oma 40 000 euron verosuunnittelutoimenpiteeni näytti yhä pienenevää onnistumisen todennäköisyyttä, kehitin syksyn aikana uusia toimenpiteitä, joilla sain alkuperäisestä 100 000 euron tavoitteesta toteutumaan 80 000 euroa.
Koska ministerit jättivät asian pois budjettiriihestä vaikenemalla, tarkoitti tämä käytännössä sitä, että epävarmuuden aika veronkiristysten suhteen jatkuu. Toisaalta se tarkoitti sitä, että vuoden 2022 tuloutettavat taloyhtiölainasuoritukset voi yhä vähentää vuokratulojen verotuksesta. Salkuissani ei ole yhtään sijoitusasuntoa, joiden taloyhtiölainat eivät lyhenisi vuoden 2022 aikana, mikä enemmän kuin reilusti kompensoi epäonnistumiseni takia 40 000 euron linjasaneerauksen kertamaksun verovähennyshyödyn menettämisen.
Vapaan vakuusarvon jälleenrahoitustavoitteesta jääminen johtuu vain siitä, että siirsin jälleenrahoituksen vuoden 2022 puolelle. Tämänkin tavoitevajeen voin kuitata tuon epäonnistuneen linjasaneerauksen kertamaksun tapauksella excel-rahana. Linjasaneerauksen valmistumisen vaikutus markkina-arvoon oli noin 30 000 euron lisäys, joka 70 %:n velkavipua käyttäen tarkoittaisi 21 000 euron suuruista lisäosuutta lainasalkussani, jota en ollut olettanut.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Tavoite 2 – Vuokrausaste 98 %
Mittari: Asiakasvalinnan tärkeydestä johtuen tavoite pysyi samana kuin 2016, 2017, 2018, 2019 ja 2020, vaikka kaikkina vuosina olen tavoitteen ylittänytkin; vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %. Toteutui 99,7 % ja 97,9 %.
Välitilinpäätöksessä kerroin, että Vuoden 2021 alkupuoliskoon osui vuokrasopimuksen purku käräjäoikeuden kautta ja häätö ulosoton toimesta. Toteutin molemmat verkkopalveluiden kautta ja erityisesti häädön nopeus yllätti positiivisesti. Vieläkään en tiedä, miten kiitoksen osuus jakautuu sähköiselle asiointipalvelulle, ulosoton organisaatiouudistukselle ja ulosottovirkailijalle. Heidän ansiostaan toteutui alkuvuoden vuokrausasteeksi 98,3 %.
Tällä kertaa kävi siten, että koko loppuvuoden olen saanut ulosoton kautta tilityksiä ja vuokrarästit on kuitattu, mikä lopulta johti siihen, että vuokrausasteeni koko vuoden osalta ylitti tavoitteeni reilusti, kun alkuvuoden vuokrausaste korjaantui.
Kaikki loppuvuosipuoliskon remonttitoimenpiteet onnistuivat useammasta eri syystä vuokrasuhteiden aikana, joten myös tavoite suunniteltujen remonttien osalta ylittyi.
Vuosikausia olen pyrkinyt remontoimaan asuntoja aina kuin mahdollista. Lisäksi strategiani on johtanut minua tekemään asuntosijoituksia paikkoihin, kohteisiin ja asuntotyyppeihin, joihin muut eivät ole kiinnittäneet suurta huomiota. Koronan aikana ensinnäkin vuokralaisten vaihtuvuus on ollut erittäin vähäistä ja hyväkuntoisiin asuntoihin on aina uusi vuokralainen löytynyt huolimatta siitä, että yhteydenottojen määrä on ollut aikaisempaa pienempi.
Vieläkään en osaa arvioida, kohdistuuko omaan asuntosalkkuuni tästä syystä patoutunutta poismuuttopainetta ja/tai vaikeutuuko vuokralaisen löytäminen, kun korona on päättynyt ja osa palaa alueille ja kohteisiin, jotka ovat kärsineet uudisrakentamisen lisääntyneestä tarjonnasta ja koronan aiheuttamasta kysynnän samanaikaisesta laskusta. Helsingistä en ole vienyt yhtään asuntoa omistusasujien nenän edestä vuoden 2004 jälkeen. Kuulemma nyt olisi sijoittajilla kova myynti-into päällä. Olisko diskonttokorot nousussa ja megatrendit laskussa vai ihan vaan koronan tilapäinen häiriö.
Lue toisen yrittäjän vastaava kirjoitus ja mieti taas, oletko enemmän yrittäjä vai sijoittaja, ja kirkasta itsellesi miksi: Asuntopehtoorin vuosi 2021
Tavoite 3 – Kasvata Ostan Asuntoja -kanavien tuloja 100 %
Tämä tavoite ylittyi koko vuoden osalta kirkkaasti jo alkuvuodesta, kun “Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” -kirjan printtiversio saatiin ennakkotilattavaksi ja toimitukseen vuoden alkupuoliskon aikana.
Kirjan suosio ja tilausmäärät ovat ylittäneet kaikki odotukset, mistä olen erittäin kiitollinen ja tiedän, että myös Marko Kaarto on.
Olen myös pysynyt terveenä (taas yksi syy olla kiitollinen päivittäin) ja sitä kautta viikkorytmit kaikkien Ostan Asuntoja -kanavien eli Blogin, Tiistaiaudion ja Podcastin osalta jatkuivat jälleen katkeamattomina läpi vuoden. Kiitollinen olen myös pitkään mukana pysyneille sponsoreille, joiden rinnalle on vuoden aikana tullut myös muutama uusi alan toimija, joiden palvelujen käyttäjä itsekin olen.
Niina Huhtala: Yllättävä kasvun vuosi 2021
Kutsun kaikkia näitä taloudellisia tukijoita “sponsoreiksi”. Syy tähän on se, että jokainen on aidosti vapaaehtoinen ilmaisen sisältöni tuotannon tukija. Sponsorointiin ei liity mitään ehtoja, ettenkö saisi vapaasti olla kriittinen tai esittää jonkun sponsorin tarjoaman kanssa ristiriitaisia näkemyksiä, jos omasta asuntosijoittamis- tai vuokraustoiminta-ajattelustani sellaista kumpuaa.
Jokainen sponsori on suostunut siihen, että sponsoriviestit käyvät henkilökohtaisen mankelini läpi ja viestejä on tarvittaessa muutettu yhdessä siten, että ne sopivat minulle luontevasti luettaviksi. Juuri tällaisista sponsoreista olen erittäin kiitollinen.
“Asuntosijoitustavoitteeni 2021” -kirjoituksen yhteydessä viittasin myös sijoitustoimintani hajauttamissuunnitelman toteuttamiseen. Hajauttamistoimien perusoletuksiin sisältyi globaalien tilaus-toimitusketjujen rikkoontuminen, keskuspankkien ja hallitusten elvyttävien raha- ja finanssipolitiikkojen toteutuksen jatkuminen sekä aikaisempien koronavirheiden toteuttaminen uudestaan. Kaikki perusoletukset ovat toteutuneet ja jatkuneet.
Silti aliarvioin kaikki eli jalostusketjut ovat pahemmin rikki, keskuspankit ja hallitukset olivat agressiivisempia kuin oletin ja koronavirheet toteutuivat suurempina kuin oletin. Näistä on seurannut se, että pääomien säilyttämiseen tähdänneet hajautustoimet ovat tuottaneet aivan liian hyvin ja kasvattaneet pääomia myös vuoden 2021 jälkipuoliskolla.
Tähän olisi hieno laittaa samanlaisia kaakkoon osoittavia graafeja, joita moni on Nordnetissä olevista salkuistaan julkaissut. Minullakin hajaustusgraafi osoittaa kakkoon, mutten julkaise sitä enkä sen sisältöä, koska en koe itseäni asiantuntijaksi omaisuuslajeissa, joista hajautukseni koostuu. Olen koko vuoden 2021 ajan jakanut Twitterissä sisältöä, josta olen jalostanut ajatukseni eli niiden twiittien perässä kulkeminen olisi johtanut samoihin tietolähteisiin ja tietäjiin, jotka ovat vierailleet korvanapeissani podcastien kautta monta kertaa.
Tämä hajautussalkku koostuu eristä, jotka noudattavat sitä samaa vastavirta-ajattelua, jota olen aina soveltanut. Esimerkkinä voisi mainita, että jokaisen vaahdotessa vastuullisuudesta, öljyn ja maakaasun jalostamiseen ja tuotantoon keskittyvä ETF on vuodessa tuottanut noin 75 %:n arvonnousun. Yksi maailman suurimmista uraanin tuottajista on vuodessa noussut samat noin 75 %. Jokainen omilla aivoillaan ajatteleva saa itse päättää, onko ydinvoiman sulkeminen ja sitä kautta uraanin tuotantoinvestointien alasajo ollut vastuullista vai vastuutonta.
Itse tavoittelen pitkällä aikajänteellä sitä, että minulla olisi omia pääomia käytössä tarjota hyvän asumisen kohtuuhintaisia vuokrakoteja jatkossakin. Poliittisten päättäjien yksityisten vuokranantajien veronkiristyslinjausten ympärillä pitkittämä epävarmuus tarkoittaa sitä, että näiden odotuksiani paljon paremmin tuottaneiden hajautustoimien tuotot voivat sulaa päättäjien aiheuttaman epävarmuuden pitkittyessä.
Se, mikä menee ylös, tulee joskus alas. Se, mikä menee lujaa ylös, tulee joskus lujaa alas.
PS. Parikymmentä ovea tuli lisää matkalla kohti visiotani ”olen mukana tarjoamassa 1000 hyvän asukaskokemuksen vuokrakotia”.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -ekirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä ja kovakantinen kirjan nettisivuilta. Äänikirja on nyt työn alla!
B-Luokan Asuntosijoittaja YouTube -kanavallaan: BRRRR Strategia Case – Lumipalloefekti käytännössä
Lue Lavitaebella -blogista kirjan arvostelu
Lue Asuntoasiaa.fi Suvi Schwabin arvio kirjasta
Suomen Vuokranantajien jäsenetuhinta 45 €
Ostan Asuntoja 
Trackbacks & Pingbacks