Asuntosijoitustavoitteeni 2022 – tilinpäätös – Blogi #343

Olen julkaissut Ostan Asuntoja Blogissa asuntosijoitustavoitteeni joka vuosi vuodesta 2016 alkaen. Samaan sarjaan kuuluu vuoden alkupuolikkaan jälkeen ilmestynyt “välitilinpäätös” ja viimeisten bloggarien joukossa ilmestyy myös vuosittainen “tilinpäätös”. Tänään on vuorossa tilinpäätös vuoden 2022 tavoitteiden osalta.

Asuntosijoitustavoitteeni 2022 – Blogi #295

Asuntosijoitustavoitteeni 2022 – välitilinpäätös – Blogi #316

Lähdetään purkamaan tavoitteiden saavuttamista vastaamalla ensin joitain pohdituttavaan kysymykseen.

Miksi en asettanut asuntosalkun kasvattamistavoitetta vuodelle 2022?

Tämä voi muuttua tulevaisuudessa, mutta tällä hetkellä näkymäni tulevaisuuteen on yhä sumun peitossa. Sijoittaja-minäni on paljon voimakkaampi persoona kuin yrittäjä-minäni, mikä tarkoittaa käytännössä sitä, että yritän ostaa sijoituskriteerini täyttäviä kohteita ja varmistaa, etten menetä jo kerryttämääni varallisuutta. Vuokraustoiminnan pitää olla positiivista kassavirtaa tuottavaa. Käytännössä se tarkoittaa, että operatiivinen toiminta, korkokustannukset ja lainojen hoitomenot pitää hoitua toiminnan tulovirroista.

Tavoitteet, jotka asetin vuodelle 2022, olivat vuoden 2022 alun markkina- ja talousnäkymässä sellaisia, että mielestäni niihin keskittymällä ylläpidin ja loin mahdollisuuksia tehdä kauppoja, jos mielenkiintoisia kohteita osuu kohdalle. Kun mielenkiintoinen kohde oli vuoden 2022 aikana käsillä, ennen kaupantekoa otin aikalisän ja yritin miettiä tarkkaan, mitkä asiat voisivat mennä pieleen ja mitä niiden toteutuminen tarkottaisi käytännössä.

Toiminnan kehittämis- ja kasvattamistyöskentelyäni ohjaa “näkymä” eli yritysjargonilla visio, jonka olen asettanut vuoden 2018 aikana saavutettuani edellisen vuodelle 2020 asetetun visioni vuonna 2017.

Ostan Asuntoja on mukana tarjoamassa 1 000 hyväkuntoista ja turvallista vuokrakotia Suomessa vuoteen 2025 mennessä.

Olen tätä hyvin tarkkaan pohtinut ja se ei ole muuttunut mihinkään viimeisen 5 vuoden aikana. “On mukana tarjoamassa” ei tarkoita, että omistan 100 %:sti. Kappalemäärä 1 000 on syntynyt siitä, että “10X -ajattelun” mukaisesti luvun piti olla niin iso, että tiesin vain, että samaan malliin jatkamalla en pääse lähellekkään. Vuosiluku 2025 on vähiten merkittävä. Pandemiatoimet ja pakotteet ovat niin kaukana omasta palkkaluokastani, että välillä aikajanaa on pakko sopeuttaa ulkoisten tekijöiden muuttuessa. 

Vuoden 2022 aikana matka kohti visiota eteni siten, että olen puolensataa asuntoa lähempänä visiota. Vision saavuttaminen on edelleen hyvin kaukana.

Tavoite 1 – Hallituksen mahdollisesti tekemään vuokranantajan veronkiristykseen varautuminen

Tavoite/mittari: Toteuta verosuunnittelutoimenpiteitä ja jälleenrahoita vapaata vakuusarvoa yhteensä 250 000 euron edestä

Tilanne 31.12.2022: Koko vuoden tavoite saavutettu jo 30.6.2022 mennessä. Vuoden loppupuoliskolla tämä ei oleellisesti enää työllistänyt.

Yksityishenkilöiden maksimivelkamäärää koskeva sääntelysuunnitelma tuli peruttua hallituksen suunnittelemana. Tämä tarkoitti sitä, etten enää joutunut maksimoimaan omaa henkilökohtaista velkavipuprosenttiani, koska loppuelämäni aikana en olisi enää henkilökohtaista tulonhankkimislainaa saanut, mikäli hallitus olisi tässä sääntelyssä edennyt. 

Vuoden 2022 loppupuoli meni lainoja maksuohjelmien mukaisesti lyhentäessä. Kaikissa salkussani olevissa uudisasunnoissa oli lyhennysvapaat jo loppuneet ja niissäkin velkamäärät pienenivät suunnitellun mukaisesti.

Tarkistin kaikkien lainojeni osalta, sekä omani että yritykseni, milloin korkosuojausjaksot päättyvät, jotta olen hyvin etukäteen valmistautunut. Yritykselläni on yksi pieni laina, jonka korkosuojaus päättyy vuoden 2023 loppupuolella.

Tähän tavoitteeseen liittyvä poliittinen riski oli juuri poistunut, kun Hanna Isbom kävi vieraana: Mukava suhdepäällikkö Hanna Isbom – Ostan Asuntoja Podcast #211.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.

Tavoite 2 – Vuokrausaste 98 %

Tavoite/mittari: Asiakasvalinnan tärkeydestä johtuen tavoite pysyy samana kuin 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 ja 2021, vaikka kaikkina vuosina olen tavoitteen ylittänytkin; vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %.

Tilanne 31.12.2022: Vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98,9 %, suunnitellut remontit huomioiden 98,2 %. Tavoite saavutettu.

Välitilinpäätöksessä listasin erilaisia syitä, miksi silloin olin tavoitteista jäljessä. 

Vuoden 2021 loppupuoliskolla kävi samalla tavalla eli vuokraustoimintajalka osui lankulle lähes täydellisesti tämänkin vuoden loppupuoliskolla. Sain jälleen alkuvuoden takamatkan kurottua kiinni ja molemmat tavoitteet toteutumaan.

“Taloudellinen vuokrausaste” on mittarina sellainen, jossa yritetään mahdollisimman hyvin arvioida markkinavuokratasoa, jonka pohjalta vuokrausasteet kullekin asunnolle lasketaan. Pyrin omassa toiminnassani vuokraamaan asuntoja käyvillä markkinavuokrilla enkä käytä markkinointikeinoina vuokranalennuksia tai ilmaisia kuukausia. Siksi en erikseen lisää sanaa ”taloudellinen” joka väliin. 

Jos asunto on ollut puoli kuukautta tyhjänä vuokralaisten välissä, tämä pienentää vuokrausastettani. 

Vuoden 2022 aikana en joutunut purkamaan yhtään vuokrasopimusta enkä häätämään yhtään asukasta.

Tavoite 3 – Ostan Asuntoja -kanavien tulojen lineaarinen kasvu jatkuu 100 %:n vuositasolla

Tavoite saavutettu.

Asettaessani tavoitetta kirjoitin: ”Tavoitteen sanamuotoon on kätketty porsaanreikä, joka mahdollistaa vuoden 2021 toteumaa pienemmän kasvun. Vaikka Marko Kaarton kanssa uskomme vahvasti, että Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja tulee myymään monta vuotta eteenpäin ikivihreiden asuntosijoittamisoppiensa ansiosta, julkaisuvuoden 2021 myyntimäärä ei tule kaksinkertaistumaan vuonna 2022.”

Käytännön tekemisen kannalta kirjasin kolme pääkeinoa:

• Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -äänikirjan julkaiseminen
• Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin julkaiseminen yhdessä Rahamedian Niina Huhtalan kanssa
• Ostan Asuntoja Blogin, Ostan Asuntoja Podcastin ja Ostan Asuntoja Tiistaiaudion sisällön mielenkiintoisena pitäminen, jonka avulla sponsorit kokevat tuotannon tukemisen mielekkäänä

Äänikirjaan emme ole vielä löytäneet haluamaamme toteutustapaa, mutta muutama erilainen vaihtoehto on selvityksessä. 

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi on julkaistu.

Tammikuussa 2023 kurssin tilanneiden kesken arvotaan ilmainen tunnin sparraussessio. Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.

Ostan Asuntoja -kanavien pitkäaikaiset sponsorit ovat pysyneet uskollisesti mukana ja muutama uusikin on tullut. Kiitos kaikille sponsoreille. Ilman sponsoreiden tukea ilmaista sisältöä ei olisi viikottain tarjolla. 

14.8.2022 julkaisin Voiko “massive action” auttaa asuntosijoittamisessa? – Blogi #320 -kirjoituksen. Havahduin siihen, että olin tehnyt massiivisen virheen, kun asetin vuodelle 2022 laskevan tavoitteen Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilausmäärälle. Tästä seurasi mentaalinen passiivisuus ja kirjan laskevien tilausmäärien pasiivinen seuranta. Olihan tavoitteeksi asetettu laskeva tilausmäärä ja se tavoite näytti toteutuvan itsestään hyvin.

14.8. kirjoituksessa asetin 10X -tavoitteen ja ryhdyin toimenpiteisiin. Ensimmäisen kuukauden tuloksista kirjoitin Kokemuksia ja tuloksia ensimmäisestä “massive action” -kuukaudesta – Blogi #324.

10X-tavoite ei ole toteutunut, mutta kirjan tilausmäärät elpyivät loppuvuoden ajaksi selvästi 14.8. kirjoituksen mukaisten toimenpiteiden ansiosta. Toivottavasti tämä huru-ukkomainen äksöni innosti joitain nuoria ottamaan enemmän vastuuta omasta menestyksestään. Vaikka kirja on saanut runsaasti erinomaisia palautteita ja varsinkin IG:ssä hienon määrän jakoja, joista olemme kovasti kiitollisia, omakustannekirjailijan pitää silti itse tehdä jatkuvaa työtä kertoakseen kirjan olemassaolosta. 

Makrotalouden seuraaminen ja suojautumistoimet sijoituksia hajauttamalla

Toteutin tähän aiheeseen liittyvää välitilinpäätöksessäni kirjoittamaani suojautumisen ja varovaisuuden periaatteita. Nämä periaatteet ovat toimineet haluamallani tavalla vuoden 2022 aikana. 

Twitterissä kyseltiin, voisinko muiden tavoin julkaista osakesalkkujani ja muita sijoituksia. Käytän viikottain paljon aikaa asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan ajatusteni julkaisemiseen. Muissa omaisuuslajeissa löytyy Twitteristä paljon parempia suomalaisia ajattelijoita. 

Lisäksi olen pärjännyt aina sijoittamisessa kulkemalla omia polkujani. Näiden ajatusten julkaiseminen johtaa tänä päivänä helposti salaliittoteoreetikko-, foliohattu- ja hörhönimityksiin. Sijoittajana ajattelen asioita mahdollisimman neutraalisti ja siltä pohjalta teen sijoituksia. Kaikki mediateatteri häiritsee tätä, kun tunteita tulee väkisinkin liiaksi mukaan.

Mihin olen sijoittanut viimeisen vuoden aikana? – Top 5 – Blogi #297

Lopetin välitilinpäätöksen seuraaviin sanoihin:

Loppuvuodeksi odotan omassa elämässäni pientä tasapainottumista ja rauhoittumista. Globaaleilla finanssimarkkinoilla odotan päinvastaista, mutten juuri enää keksi uusia toimia jo tunnistettujen rinnalle, joiden avulla voisin suojautua, joten rauhoittuminen tulee sitäkin kautta automaattisesti.

Tämä varsinainen tilinpäätös jatkaa samoja tunnelmia. Vuosi 2023 alkaa hämärissä näkymissä. Yleisesti olen kuitenkin positiivisempi sen suhteen, että Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjassa kuvattuja oppeja pääsee tulevina vuosina soveltamaan käytännössä laajemmin.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Tutustu ja tilaa kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.

Tammikuussa 2023 kurssin tilanneiden kesken arvotaan ilmainen tunnin sparraussessio. Voittaja saa itse valita, onko sparraajana Niina tai Harri.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan 8. luku – Verosuunnittelu osana lumipalloefektiä – Tiistaiaudio #252

Tuoretta sisältöä:

Alle markkinahintainen asunto haki Karri Salosen kotisohvalta Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #239

Mistä löytyy lattia asuntojen ja vuokrien hinnoille? – Tiistaiaudio #254

Mitä, jos vuokralainen haluaisi maksaa Bitcoinilla? – Blogi #342