Siirry sisältöön

Tavoitteena 100 %:in vuokrausaste

18/10/2013

DSC07470

Elo-syyskuu 2013 on ollut kiireistä aikaa. Vuokralaiset ovat vaihtuneet neljässä sijoitusasunnossani. Tavoitteenani on 100 %:in vuokrausaste ja se on valtaosin toteutunut mutta välillä on tullut vastoinkäymisiä, jotka ovat osin olleet omaa syytäni.

Ensimmäinen ja tärkein asia vuokrausasteen maksimoimisessa on hankkia sijoitussalkkuun sellaisia asuntoja (usein käytännössä yksiöitä), joille on kysyntää vuokramarkkinoilla. Kaksiot ovat hieman haastavampia vuokrata kuin yksiöt, koska ne usein eivät ole ensiasuntoja. Tämä tarkoittaa usein sitä, että uusi vuokralainen joutuu irtisanomaan vanhan asuntonsa ennen kuin voi muuttaa uuteen.

Korkean vuokrausasteen ylläpitämiseksi tärkeysjärjestys on seuraava:

  • Pidä vuokralaiset tyytyväisenä, jotta he eivät vaihda asuntoa
  • Mikäli vuokralainen kuitenkin lähtee, etsi uusi vuokralainen ennen kuin vanha muuttaa pois
  • Mikäli asunto on jo tyhjä, on viimeistään otettava kaikki keinot käyttöön uuden vuokralaisen löytämiseksi

Aseta itsellesi tavoite

Joillekin asuntosijoittaminen voi olla passiivista toimintaa ja salkun tuoton seuranta ja optimointi ei ole tärkeysjärjestyksessä korkealla. Kun olen asettanut tavoitteeksi 100 %:in vuokrausasteen, ei sen saavuttamiseksi ole varaa lepsuilla vaan toimeen on ryhdyttävä ripeästi, jos ja kun tilanne niin vaatii.

Pyri yhteistyöhön lähtevien vuokralaisten kanssa

Yhteistyölle luontevin pohja löytyy, mikäli vuokralainen joutuisi maksamaan sopimussakkoa tai haluaisi lähteä ennen irtisanomisajan loppua. Itselläni ei ole tavoitteena maksimoida omaa tuottoani vuokralaisen elämäntilanteen muutoksen takia vaan en peri sopimussakkoa kuluja lukuunottamatta tai palautan irtisanomisajan vuokraa, jos lähtevän vuokralaisen kanssa yhteistyössä saadaan uusi vuokralainen lennosta siten, että vuokrausastetavoite toteutuu. Elo-syyskuun aikana kahden lähteneen vuokralaisen kohdalla tilanne oli juuri tällainen ja yhteistyö toimi hyvin.

Suunnittele mahdolliset korjaukset etukäteen

Syksyn kolmannessa tapauksessa olin jo suunnitellut asuntoon täyden pintaremontin. Vuokralainen luovutti avaimet 5 päivää etuajassa ja remontti saatiin heti käyntiin. Uusi vuokralainen löytyi nopeasti ja remontin piti valmistua siten, että vuokrausastetavoite toteutuu. Tein asunnossa kuntotarkastuksen. Rutiineihini kuuluu pesutilojen laattojen naputtelu lattianrajassa ja läpivientien ympärillä ja kaikki näytti olevan kunnossa. Yksiön huoneen pinnat oli jo remontoitu, kun viimeisenä pesuhuoneen paneelikattoa petsatessa huomattiin, että seinälaattoja oli pari riviä irti yli metrin matkalla katosta alaspäin. Nykymääräysten mukaan kaikki vanhat laatat irrotettiin, mahdolliset kosteusvauriot poissuljettiin, määräysten mukainen vesieristys tehtiin ja laitettiin uudet lattia- ja seinälaatat. Vuokrausastetavoite kärsi pahoin remontin viedessä 3 viikkoa yli suunnitellun. Ensi kerralla en varmasti unohda tarkastaa laattoja myös katonrajasta.

Mikäli teet remonttia, suorita hankinnat etukäteen ja varaa työmiehet

Tällä kertaa kaikki materiaalihankinnat suunnittelemattomaan kylpyhuoneremonttiinkin menivät nappiin ja yhtään turhaa odotushetkeä ei tullut. Tosin tarjousten perässä ei ollut aikaa juosta vaan tutun rautakaupan alennukset saivat riittää. Ota mitat valmiiksi sijoitusasunnoistasi, jolloin voit tehdä esim. laminaatti-, tapetti- ja laattahankintoja etukäteen edullisemmin. Käytä aikaa ammattimiesten töiden ajoituksen suunnitteluun. Esim. kylpyhuoneremontissa on monia työvaiheita, jotka vaativat kuivumista. Sähkö- ja putki- sekä kosteuseristetyöt kannattaa ja täytyykin teettää ammattilaisilla, vaikka muuten tekisitkin itse. Muista myös tehdä ilmoitukset taloyhtiölle etukäteen, sallia asiat eivät etene salamavauhtia.

Markkinoi, markkinoi ja markkinoi

Käytä kaikki mahdolliset keinot vapautuvan asunnon markkinointiin. Kirjoitin käyttämistäni asuntosijoittajan markkinointikeinoista yksityiskohtaisemmmin syyskuussa. Vuokraovi.com, paikallislehdet ja niiden nettipalstat sekä nykyiset vuokralaiset ovat parhaita markkinointikeinoja. Yksi nykyisistä vuokralaisistani löysi minulle uuden vuokralaiskandidaatin ja toinen vaihtoi asuntoa pienemmästä isompaan jatkaen vuokralaisenani. Asunnoista kannattaa ottaa hyvät ja kattavat valokuvat ja laittaa ne nettiin. Tällä tavalla vuokralaiskandidaatit saavat jo hyvän käsityksen asunnosta eivätkä haaskaa omaa tai sinun aikaasi turhiin näyttökäynteihin.

Esittely kalustettuna

Mikäli tiedät, että lähtevällä vuokralaisella on hyvä sisustusmaku ja siistinä pidetty asunto, kannattaa pyrkiä esittelemään asunto kalustettuna, mikäli se suinkin lähtevälle vuokralaiselle sopii. Monille on vaikea hahmottaa, miltä asunto näyttää kalustettuna. Kun se on toisen toimesta hyvällä maulla tehty, kiinnostus lisääntyy. Tämän asian kanssa kannattaa olla varovainen, sillä täyteen ahdettu epäsiisti asunto saattaa tehdä juuri päinvastaisen vaikutuksen.

Pidä yhteyttä kaikkiin vuokralaiskandidaatteihin

Kiireiden lomassa tämä puoli tuli omalta osaltani hoidettua tällä kertaa vain välttävin arvosanoin. Yhtä asuntoa kohti voi valita vain yhden vuokralaisen, johon tietysti vuokranantajana on yhteydessä avainten luovutukseen asti ja sen jälkeenkin. Muille vuokralaiskandidaateille tulisi ilmoittaa, kun päätös on tehty, sillä heille tieto kielteisestä päätöksestäkin voi olla tärkeä. Lisäksi he voivat olla potentiaalisia vuokralaisia seuraavaksi vapautuvaan asuntoon.

Onko sinulla näkemyksiä ja kokemuksia, miten tehokkaasti maksimoidaan vuokrausaste?

5 kommenttia
  1. Krista permalink

    Hei, mieleeni tuli, että miten saat remonttiajan riittämään niin että ehdit tehdä remontit ennen kuin uusi vuokralainen muuttaa asuntoon. Monestihan on, että vanha vuokralainen lähtee kuun 30. päivä ja uusi muuttaa kuun 1. päivä? Sovitko usein, että vanha vuokralainen lähtee aikaisemmin ja hyvität hänelle loput viimeisen kuun vuokrasta?

    • Hei. Tähän ei ole yhtä oikeaa sabluunaa vaan kaikki keinot käytössä:

      – jos uusi vuokralainen haluaa uuden keittiön, hän on hyvin joustava, jos vuokrasuhteen alussa on 4-6 päivää keittiöasennus käynnissä
      – joskus vuokralainen luovuttaa asunnon vaikka viikkoa ennen muuttaessaan toiselle paikkakunnalle
      – joskus tietoisesti otetaan tyhjä kuukausi
      – joskus uusi vuokralainen tarvitsee asunnon kuun puolivälistä, jolloin väliin jää aikaa
      – joskus uusi vuokralainen voi muuttaa joustavasti, jolloin sovitaan päivävuokran pohjalta alennus siihen asti, kunnes remontti valmistuu
      – joskus tehdään vuokralaisen asumisen aikana, kun tämä on lomalla, mökillä, työmatkalla jne.

      En ”aja” lähtevää vuokralaista pois maksamalla siitä vaan hän lähtee, jos lähtee aikaisemmin joka tapauksessa. Usein lähtö menee niin päin, että lähtevä vuokralainen saa vaikka sopimussakon anteeksi, kun uusi on tulossa lennosta tai hän saa osan irtisanomiskuukauden vuokraa takaisin, kun uusi tulee lennosta.

      Oleellista on hyvä kommunikointi vuokrasuhteen aikana ja näiden asioiden ja mahdollisuuksien selittäminen jo ennen kuin laitetaan nimet vuokrasopimukseen.

Trackbacks & Pingbacks

  1. Sijoitusasunnon remonttipäiväkirja – Osa #1 Budjetointia | Ostan Asuntoja
  2. Asuntosijoittamisen tuoton osatekijät – vuokratuotto ei kerro koko potentiaalia – osa 2/2 | Ostan Asuntoja
  3. Asuntosijoitustavoitteeni 2016 | Ostan Asuntoja

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google photo

Olet kommentoimassa Google -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: