Hyvää alkanutta vuotta kaikille!
Vuoden viimeiset päivät menivät lomailun lisäksi kuluneen vuoden asuntosijoitustoiminnan tarkastelussa. Vuosi 2013 oli monelta osin paras vuoteni asuntosijoittajana. Alhainen korkotaso tietysti näkyi asuntojen tuottoluvuissa ja kassavirrassa. Keskeisimmät omat toimenpiteet kannattavuuden parantamisessa olivat:
- Kalustettuna vuokratun yhden Helsingin sijoitusasunnon muuttaminen kalustamattomana vuokrattavaksi pitkäaikaisen vuokralaisen lähdettyä. Asuntoon löytyi uusi vuokralainen välittömästi, jolloin vuokrausaste pysyi 100%:ssa.
- Kokemäen asuntojen vuokrauksen hoitaminen itse. Parempien vuokralaiskontaktien kautta pystyin aloittamaan markkinoinnin jopa ennen irtisanomisajan alkua. Yhteistyössä lähtevien vuokralaisten kanssa kaikkiin asuntoihin löytyi uusi vuokralainen ennen edellisen irtisanomisajan päättymistä. Vuokrausaste oli yhtä omasta syystä venynyttä remonttikuukautta huomioimatta 100%. Vain pieni osa välittäjien käyttämättä jättämisen palkkiosäästöistä meni omiin ilmoitus- ja muihin vuokrauskuluihin.
- Pintaremontit nostivat asuntojen vuokrattavuutta ja mahdollistivat samalla vuokratasojen pienet korotukset, johon myötävaikuttivat myös kasvanut vuokra-asuntojen kysyntä ja alhaisempi tarjonta. Vuokrien korotukset toivat 20-50% tuoton remontointikustannuksiin nähden.
Tammikuussa 2013 en omannut mitään osaamista tai ymmärrystä WordPressistä, Twitteristä, Facebook -sivuista tai Google+ -sivuista. Minulla oli muutama surkea valokuva osasta asunnoista. En seurannut yhtään asuntosijoittamiseen liittyvää blogia ja työvälineinä oli tietokoneella olevan taulukkolaskennan lisäksi kynä ja paperi. Vuoden 2013 aikana olen tehostanut omaa oppimistani ja työskentelyäni seuraavilla tavoilla:
- Perustin WordPressin avulla omat nettisivut ostanasuntoja.com
- Aloitin kirjoittamaan blogia asuntosijoittamisesta ja linkkasin sen nettisivuihini
- Avasin Twitter -tilin @ostanasuntoja ja ryhdyin seuraamaan ja twiittaamaan asuntosijoittamisesta
- Loin oman Facebook -sivun. Tämän sivuston logiikan oppimiseen minulta meni kuukausia mutta vihdoin joulun alla tajusin, miten operoidaan sivu ja oma henkilökohtainen profiilini erillään pitäen
- Loppuvuonna kävin vastaavan jumpan Google+ -tilin kanssa ja avasin oman Google+ -sivun
- Hootsuiten ja Bufferin avulla harjoittelin sosiaalisen median tehokkaampaa hyödyntämistä
- Feedlyn avulla seuraan sekä suomalaisia että kansainvälisiä asuntosijoittamisen blogikirjoituksia, joista olen saanut kymmeniä uusia ajatuksia
- Valokuvasin kaikki asunnot, jotka vuokralaisten vaihtuessa pystyin kuvaamaan ja tallensin kuvat Flickr -palveluun
- Applen Mavericks -käyttöjärjestelmäpäivityksen myötä siirsin Numbers -taulukkoni ja Pages -dokumentit iCloudiin, jolloin voin päivittää dokumentteja mobiilisti iPhonen ja iPadin avulla. Kaikki vuokraustoimintaan liittyvät dokumenttini ovat nyt sähköisessä muodossa ja tallennettuna pilveen
- Evernote -sovelluksen avulla siirsin kaikki muistiinpanoni sähköiseen muotoon. Scanner Pro -appsin avulla tallennan sinne myös kaikki kuitit
- Docusign -appsin avulla voin allekirjoittaa vuokrasopimuksia sähköisesti
WordPress julkaisee tammikuun 2014 ajan blogipostauksia, joiden tavoitteena on opastaa aloittelevia bloggaajia parantamaan blogia ja kehittymään bloggaajana. Aion seurata tätä päivittäin ja pyrkiä tekemään pieniä parannuksia nettisivuihini ja blogiini. Tänään lisäsin kuvan otsikkoon, vaihdoin taustaväriä ja päivitin suosikkiblogieni ja -nettisivujeni listauksen.
Joku voisi sanoa, että kaikki yllä mainittu teknologian ja sosiaalisen median kanssa puuhastelu on pois varsinaisesta asuntosijoittamiseen liittyvästä toiminnasta ja voi olla oikeassakin. Kaikki yllämainittu on kuitenkin linkitetty asuntosijoittamiseen oli kyse sitten uuden oppimisesta, verkostoitumisesta, vuokra-asuntojen markkinoinnista, uusien asuntojen ostamisesta, kannattavuusseurannasta tai vaikkapa veroilmoituksen tekemisestä. Muutamien blogikirjoitusten kirjoittaminen on pakottanut ajattelemaan aihealueita syvällisemmin ja joka kirjoituksen yhteydessä olen löytänyt kehitettävää omassa sijoitustoiminnassani. Toimintani on sekä tarkentunut että tehostunut. Kaiken tämän päälle olen kokenut sen analogista mieltä virkistävänä uuden oppimisena.
Vuodelle 2014 on tavoitteet asetettu ja edellisen vuoden pohjille pitäisi olla helppo rakentaa. Ainakin joulupukin tuomat uudet työkalut helpottavat hommaa.
Elo-syyskuu 2013 on ollut kiireistä aikaa. Vuokralaiset ovat vaihtuneet neljässä sijoitusasunnossani. Tavoitteenani on 100 %:in vuokrausaste ja se on valtaosin toteutunut mutta välillä on tullut vastoinkäymisiä, jotka ovat osin olleet omaa syytäni.
Ensimmäinen ja tärkein asia vuokrausasteen maksimoimisessa on hankkia sijoitussalkkuun sellaisia asuntoja (usein käytännössä yksiöitä), joille on kysyntää vuokramarkkinoilla. Kaksiot ovat hieman haastavampia vuokrata kuin yksiöt, koska ne usein eivät ole ensiasuntoja. Tämä tarkoittaa usein sitä, että uusi vuokralainen joutuu irtisanomaan vanhan asuntonsa ennen kuin voi muuttaa uuteen.
Korkean vuokrausasteen ylläpitämiseksi tärkeysjärjestys on seuraava:
- Pidä vuokralaiset tyytyväisenä, jotta he eivät vaihda asuntoa
- Mikäli vuokralainen kuitenkin lähtee, etsi uusi vuokralainen ennen kuin vanha muuttaa pois
- Mikäli asunto on jo tyhjä, on viimeistään otettava kaikki keinot käyttöön uuden vuokralaisen löytämiseksi
Aseta itsellesi tavoite
Joillekin asuntosijoittaminen voi olla passiivista toimintaa ja salkun tuoton seuranta ja optimointi ei ole tärkeysjärjestyksessä korkealla. Kun olen asettanut tavoitteeksi 100 %:in vuokrausasteen, ei sen saavuttamiseksi ole varaa lepsuilla vaan toimeen on ryhdyttävä ripeästi, jos ja kun tilanne niin vaatii.
Pyri yhteistyöhön lähtevien vuokralaisten kanssa
Yhteistyölle luontevin pohja löytyy, mikäli vuokralainen joutuisi maksamaan sopimussakkoa tai haluaisi lähteä ennen irtisanomisajan loppua. Itselläni ei ole tavoitteena maksimoida omaa tuottoani vuokralaisen elämäntilanteen muutoksen takia vaan en peri sopimussakkoa kuluja lukuunottamatta tai palautan irtisanomisajan vuokraa, jos lähtevän vuokralaisen kanssa yhteistyössä saadaan uusi vuokralainen lennosta siten, että vuokrausastetavoite toteutuu. Elo-syyskuun aikana kahden lähteneen vuokralaisen kohdalla tilanne oli juuri tällainen ja yhteistyö toimi hyvin.
Suunnittele mahdolliset korjaukset etukäteen
Syksyn kolmannessa tapauksessa olin jo suunnitellut asuntoon täyden pintaremontin. Vuokralainen luovutti avaimet 5 päivää etuajassa ja remontti saatiin heti käyntiin. Uusi vuokralainen löytyi nopeasti ja remontin piti valmistua siten, että vuokrausastetavoite toteutuu. Tein asunnossa kuntotarkastuksen. Rutiineihini kuuluu pesutilojen laattojen naputtelu lattianrajassa ja läpivientien ympärillä ja kaikki näytti olevan kunnossa. Yksiön huoneen pinnat oli jo remontoitu, kun viimeisenä pesuhuoneen paneelikattoa petsatessa huomattiin, että seinälaattoja oli pari riviä irti yli metrin matkalla katosta alaspäin. Nykymääräysten mukaan kaikki vanhat laatat irrotettiin, mahdolliset kosteusvauriot poissuljettiin, määräysten mukainen vesieristys tehtiin ja laitettiin uudet lattia- ja seinälaatat. Vuokrausastetavoite kärsi pahoin remontin viedessä 3 viikkoa yli suunnitellun. Ensi kerralla en varmasti unohda tarkastaa laattoja myös katonrajasta.
Mikäli teet remonttia, suorita hankinnat etukäteen ja varaa työmiehet
Tällä kertaa kaikki materiaalihankinnat suunnittelemattomaan kylpyhuoneremonttiinkin menivät nappiin ja yhtään turhaa odotushetkeä ei tullut. Tosin tarjousten perässä ei ollut aikaa juosta vaan tutun rautakaupan alennukset saivat riittää. Ota mitat valmiiksi sijoitusasunnoistasi, jolloin voit tehdä esim. laminaatti-, tapetti- ja laattahankintoja etukäteen edullisemmin. Käytä aikaa ammattimiesten töiden ajoituksen suunnitteluun. Esim. kylpyhuoneremontissa on monia työvaiheita, jotka vaativat kuivumista. Sähkö- ja putki- sekä kosteuseristetyöt kannattaa ja täytyykin teettää ammattilaisilla, vaikka muuten tekisitkin itse. Muista myös tehdä ilmoitukset taloyhtiölle etukäteen, sallia asiat eivät etene salamavauhtia.
Markkinoi, markkinoi ja markkinoi
Käytä kaikki mahdolliset keinot vapautuvan asunnon markkinointiin. Kirjoitin käyttämistäni asuntosijoittajan markkinointikeinoista yksityiskohtaisemmmin syyskuussa. Vuokraovi.com, paikallislehdet ja niiden nettipalstat sekä nykyiset vuokralaiset ovat parhaita markkinointikeinoja. Yksi nykyisistä vuokralaisistani löysi minulle uuden vuokralaiskandidaatin ja toinen vaihtoi asuntoa pienemmästä isompaan jatkaen vuokralaisenani. Asunnoista kannattaa ottaa hyvät ja kattavat valokuvat ja laittaa ne nettiin. Tällä tavalla vuokralaiskandidaatit saavat jo hyvän käsityksen asunnosta eivätkä haaskaa omaa tai sinun aikaasi turhiin näyttökäynteihin.
Esittely kalustettuna
Mikäli tiedät, että lähtevällä vuokralaisella on hyvä sisustusmaku ja siistinä pidetty asunto, kannattaa pyrkiä esittelemään asunto kalustettuna, mikäli se suinkin lähtevälle vuokralaiselle sopii. Monille on vaikea hahmottaa, miltä asunto näyttää kalustettuna. Kun se on toisen toimesta hyvällä maulla tehty, kiinnostus lisääntyy. Tämän asian kanssa kannattaa olla varovainen, sillä täyteen ahdettu epäsiisti asunto saattaa tehdä juuri päinvastaisen vaikutuksen.
Pidä yhteyttä kaikkiin vuokralaiskandidaatteihin
Kiireiden lomassa tämä puoli tuli omalta osaltani hoidettua tällä kertaa vain välttävin arvosanoin. Yhtä asuntoa kohti voi valita vain yhden vuokralaisen, johon tietysti vuokranantajana on yhteydessä avainten luovutukseen asti ja sen jälkeenkin. Muille vuokralaiskandidaateille tulisi ilmoittaa, kun päätös on tehty, sillä heille tieto kielteisestä päätöksestäkin voi olla tärkeä. Lisäksi he voivat olla potentiaalisia vuokralaisia seuraavaksi vapautuvaan asuntoon.
Onko sinulla näkemyksiä ja kokemuksia, miten tehokkaasti maksimoidaan vuokrausaste?
Numeroiden pyörittäminen kuuluu välttämättömänä osana asuntosijoittajan arkeen. Kirjoitin aikaisemmin kaupanteon tukemiseen käyttämästäni laskennasta ja taulukosta. Tämä kirjoitus kuvaa toteutuneiden kauppojen seurauksena salkussani olevien sijoitusten asuntokohtaista kannattavuuden suunnittelua ja analysointia.
Omassa sijoitustoiminnassani merkittävä osa on ns. kassavirtasijoittamista, jossa asunto ostetaan ja vuokrataan, jolloin vuokraustoiminnan tulee generoida positiivista kassavirtaa verojen ja lainanlyhennysten jälkeenkin. Seuraan jokaista sijoitustani asuntokohtaisen suunnittelu- ja toteumalaskelman avulla.
Kaupanteon yhteydessä laskelmani ovat vuositasolla mutta salkkuseuranta on kuukausitasoista. Suunnittelu- ja seurantamallini pitää sisällään seuraavat perustiedot:
- vuokrauksen perustiedot: vuokralainen, sopimuskausi, vuokrankorotuspäivä, kotivakuutuksen voimassaolo
- hankintameno: ostohinta, varainsiirtovero, lainan järjestelypalkkio, yhtiölainan poismaksu, rahastoitavat vastikkeet, heti kaupan jälkeen tehdyn hankintahintaan laskettavan remontin kustannukset
- lainan tiedot: pääoma, laina-aika, eräpäivä, viitekorko, marginaali, lyhennyksen määrä, koron tarkistuspäivämäärä
Varsinainen suunnittelu- ja toteumataulukko koostuu seuraavista pääkohdista:
- vuokratulo
- kuukausittain toistuvat maksut: hoitovastike, vesimaksu, muut kuukausittaiset maksut
- muut epäsäännölliset kulut: vakuutus, välittäjän palkkio, korjaus- ja ylläpitokulut, muut vuokraustoimintaan liittyvät kulut
- velan suuruus ja velkaosuus
- korkoprosentti, korko, lainan suoraveloitusmaksu, lainan lyhennys, vuokralaisen vakuus
- rahoitusvastike
Näiden tietojen perusteella lasken seuraavat välisummat:
- Vuokratuotto: vuokratulo – maksut – kulut
- Kassavirta: vuokratuotto – korko – suoraveloitusmaksu – lyhennys – vakuus
Mikäli jonkin taloyhtiön remontin seurauksena maksan ei-tuloutettavaa rahoitusvastiketta kuukausittain, tämä pitää lisätä hankintahintaan eikä siis sisälly vuokratulosta vähennettäviin kuluihin.
Suunnittelun ja seurannan keskeisin painopisteeni on kassavirta. Kassavirran pitää olla positiivinen, jotta kassavirtasijoittamisen perusperiaate toteutuu. Tämä tarkoittaa sitä, että vuokraustoiminta kattaa kaikki sijoitusasunnon hankintaan, pitämiseen ja vuokraustoimintaan liittyvät kustannukset. Kun lainapääoma on kokonaan maksettu, sijoittajan varallisuus on kasvanut asunnon arvon verran generoiden samalla pientä kuukausituloa koko laina-ajan. Rahoituskulujen poistuessa yhtälöstä kassavirta on merkittävästi positiivinen ja sijoittaja voi todella nauttia työnsä hedelmistä. Omassa laskennassani en sisällytä veroja vuokratuottoon, koska ne määräytyvät lopulta vasta kaikkien vähennysten jälkeen. Lasken veroille kuitenkin oman arvion, jolloin varmistan, että kassavirta säilyy positiivisena verojen jälkeenkin.
Vuoden vaihtuessa teen suunnitelman seuraavasta vuodesta. Arvioin vuokrankorotukset, muutokset vastikkeisiin ja maksuihin, budjetoin yleensä kuukauden vuokran verran muihin kuluihin sekä arvioin korkotason kehityksen. Tätä kautta saan todennäköisen kassavirta-arvion, jonka pyrin vuoden kuluessa ylittämään. Mikäli kassavirtaa kertyy reilusti yli tavoitteen, voin olla yhteydessä vuokralaiseen ja keskustella remontointitarpeesta ja käytän kassavirtaa asunnon parantamiseen, mikäli siihen perusteita löytyy. Mikäli vuokralainen vaihtuu, pintaremontoin asuntoa, joka vähintään nopeuttaa vuokralaisen löytymistä mutta voi mahdollistaa myös vuokran korotuksen, joka taas maksaa remontin nopeasti takaisin.
Yllämainittujen tietojen avulla seuraan myös muutamia tunnuslukuja. Ensimmäinen tarkastelemani tunnusluku on vuokratuotto -%. Se saadaan, kun vuokratuotto jaetaan hankintamenolla. Lasken vuokratuotolle 2 lukuarvoa; ilman korko- ja lainanhoitokuluja ja ne mukaan lukien. Korko- ja lainanhoitokuluista puhdistettu vuokratuotto mahdollistaa asuntojen keskinäisen vertailun.
Toinen tarkastelemani tunnusluku on oman pääoman tuotto -%. Se saadaan jakamalla lainanhoitokulujen jälkeinen vuokratuotto kauppaan käytetyllä omalla pääomalla (hankintahinta – lainapääoma). Pankit ovat lyhentäneet sijoitusasuntojen maksimilaina-aikoja, joka on aiheuttanut painetta kassavirtaan. Kassavirran pitämiseksi positiivisena pitää asunto ostaa halvemmalla tai tinkiä oman pääoman tuottotavoitteesta nostamalla omarahoitusosuutta.
Kassavirta huomioi myös lainanlyhennykset, joita ei lasketa mukaan vuokra- ja oman pääoman tuottoa laskettaessa. Mikäli sijoitusasunto on ostettu ilman lainarahaa, ovat vuokratuotto ja kassavirta siis identtiset lukuunottamatta vakuudesta aiheutuvaa muutosta kassavirrassa.
Olenko unohtanut jotain tärkeää? Mitä painotat omissa laskentamalleissasi? Odotan innolla Osta, Vuokraa, Vaurastu -kirjan ilmestymistä saadakseni uusia ajatuksia tai vahvistuksia omille ajatuksilleni. Mikäli itse et osaa tai halua rakentaa laskentaa tukevia taulukoita, sellaiset löytyy ainakin Marko Kaarton tekemänä ja nyt myös nettiversiona.
Ulkomaisesta kirjallisuudesta asuntosijoittajan tunnusluvuista laajimmin kirjoittaa Frank Gallinelli: What Every Real Estate Investor Needs to Know About Cash Flow... And 36 Other Key Financial Measures.
Olen asuntosijoittajana erikoistunut yhden muuttotappiollisen maalaiskunnan asuntomarkkinoihin. Monet asiantuntijat tuntuvat olevan sitä mieltä, että tällaisilta markkinoilta pitäisi pysyä kaukana. Olen aikaisemminkin pärjännyt sijoittamisessa vastavirtaan kulkijana, joten lähden siitä, että tällaisiltakin markkinoilta voi tuottoa löytyä. Yhtenä tärkeänä tekijänä on markkinointi, jonka tavoitteena on löytää vuokralaisia ja ostokohteita ainakin yksi välittäjän palkkio välttäen (jos ostat välittäjän kautta ja haet vuokralaisen välittäjän avulla ketjussa on kaksi välityspalkkiota sisällä). Tämä kirjoitus on jonkinlainen väliraportti, koska osa tekniikoista on jo käytännössä toimivaksi todettu ja osa on vasta tuoreita.
1. Taloyhtiöiden ilmoitustaulut
Kun pienellä paikkakunnalla ollaan, kerrostalojen alaovia ei pidetä lukossa ja jokaisessa rapussa on ilmoitustaulu. Olen laittanut A5 -kokoa olevia, itse Keynotella väännettyjä ”Ostan Asuntoja” -ilmoituksia näille ilmoitustauluille. Kun ne eivät ole räikeitä ja niitä ei ole laitettu muiden ilmoitusten päälle, osa niistä on saanut olla rauhassa kuukausia. Olen ostanut useamman asunnon soitoista, jotka ovat näiden ilmoitusten perusteella tulleita.
2. Paikallislehdet ja niiden nettipalstat
Pieni ”Ostan yksiöitä ja kaksioita” tai ”Yksiö Vuokrattavana” -ilmoitus paikallislehdessä maksaa 10-20 euroa/ilmoitus ja tavoittaa hyvin analogisen kansan, joista osa on eläkeläisiä, jotka miettivät omia asumisratkaisujaan. Ilmoituksessa voi jättää puhelinnumeronsa lisäksi nettisivujen osoitteen, jolloin se saattaa kiinnittää myös sellaisten huomiota, jotka eivät juuri nyt ole myymässä tai etsimässä vuokra-asuntoa mutta pistävät tiedon talteen jatkoa varten. Esimerkiksi ”Myy ja Osta” on paikallislehtiin linkattu palvelu, johon voi nettiin jättää ilmoituksen ilmaiseksi, sen voi jakaa sosiaaliseen mediaan ja lisänäkyvyyttää saa ostamalla ilmoitustilaa paikallislehdestä.
3. Vuokraovi.com, Oikotie.fi jne.
Sijoitusasuntojeni vuokraamiseen olen käyttänyt myös Vuokraovi.com -palvelua. Varsinkin nuorempi vuokra-asuntoa etsivä sukupolvi hyödyntää vahteja ja uuden ilmoituksen laittamisen yhteydessä kävijöiden määrä on heti runsas. Tässä ostavuokraavaurastu.com :sta hyvä kirjoitus, miten löytää vuokralainen itse.
4. Omat nettisivut ja sosiaalinen media
Minulla on ollut muutaman kuukauden ajan itse tekemäni nettisivut http://www.ostanasuntoja.com, joilta löytyy laajin tietopaketti harjoittamastani asuntosijoittamistoiminnasta. Siellä on nettilomakkeet, joilla voi tarjota asuntoaan myyntiin, ilmoittautua vuokra-asunnon hakijaksi tai blogin tilaajaksi. Listaan sinne tiedot kaikista vapautuvista vuokra-asunnoista ja myytävistä asunnoista sekä päivitän tilannetta jatkuvasti. Nettisivujen tekoon WordPress.com:lla meni yksi viikonloppu, joista ensimmäinen päivä opiskeluun ja toinen tekemiseen. Koodausosaamista ei vaadita ollenkaan ja olen todiste siitä. Myös Twitter -tilin ja Facebook -sivun olen avannut ja linkannut ne nettisivuilleni. Twitter toimii kuin unelma mutta Facebookin logiikasta en ole vieläkään täysin jyvällä. Avasin ensin uuden Facebook -profiilin mutta totesin heti, että iPhonen ja iPadin appsit ei tue kahden eri Facebook -tilin käyttöä, joten avasin sivun oman henkilökohtaisen profiilini alle. Sen käyttö on periaatteessa helppoa mutten ole vielä keksinyt, miten pitää sen erillisenä henkilökohtaisesta profiilistani.
5. Nykyiset ja entiset vuokralaiset
Alkuvaiheessa varjelin liian tiukasti omaa kassavirtaani ja pyysin markkinakäytäntöä korkeampaa vakuutta ja pidin kiinni sopimussakoista. Sittemmin olen pyrkinyt olemaan tiukka mutta reilu vuokraisäntä ja tätä kautta saada luotua tilannetta, jossa lähtevä vuokralainen hakee uuden vuokralaisen tilalleen tai ainakin levittää tietoa vapautumassa olevasta asunnosta lähipiirilleen. Tämä toimii erityisen hyvin tilanteissa, joissa vuokralaisen pitäisi muuttaa pois ennen irtisanomisajan loppua tai ennenaikaisesti, jolloin sopimuksen perusteella menisi sopimussakko. Mikäli vuokralaisverkoston kautta löytyy uusi vuokralainen siten, että vuokranmaksussa ei ole taukoa, olen palauttanut irtisanomisajan vuokraa ja enkä ole perinyt sopimussakkoa kuluja lukuunottamatta.
6. Kiertoajelut ja -kävelyt
Uusien sijoituskohteiden löytämisessä autoilu kohdealueilla ja jalkautuminen sekä paikallisten asukkaiden jututtaminen ei yleensä välittömästi johda kauppoihin mutta on erinomainen keino löytää kohteita, joissa asunto ei ole vielä tullut julkisesti myyntiin eikä välttämättä muuten olisikaan tulossa. Kesäpäivänä pihakeinussa istuvien eläkeläisten kanssa jutustelu on nopea keino saada tietoonsa, miten taloyhtiötä hoidetaan, mikä asunto on tyhjillään tai kohta tulossa myyntiin ja missä kauppahinnat ovat liikkuneet. Näissä keskusteluissa voi myös kertoa omasta asuntosijoittamistoiminnastaan ja jättää yhteystietonsa. Posteljooni voi myös olla hyvä tietolähde. Tästä löytyy Marko Kaarton ajatuksia, miten asunnon voi ostaa alle markkinahinnan.
Käytän jatkuvasti kaikkia yllämainitsemiani markkinointikeinoja ja jokaisen kautta saan yhteydenottoja. Nettisivuni ovat markkinointini ydin ja pyrin ohjaamaan liikennettä sinne kaikkia muita markkinointikeinoja hyödyntäen ja näen osittain, että se myös toimii. Toisaalta en ole lähelläkään tilannetta, jossa voisin vähentää muiden keinojen käyttöä ja jättäytyä nettisivujeni varaan. Tämän hetkisen näkemykseni mukaan vuokralaisen löytämiseen 3 parasta markkinointikeinoa ovat:
- nykyiset vuokralaiset
- paikallislehdet ja niiden nettipalstat
- vuokraovi.com
Motivoituneiden myyjien ja edullisten ostokohteiden löytämiseen 4 parasta keinoa ovat (päivitetty 30.8.2014):
- omat nettisivut (lisätty 30.8.2014)
- taloyhtiöiden ilmoitustaulut (toimii kerrostalokohteissa muttei omakoti- ja rivitaloissa)
- paikallislehdet
- kiertoajelut ja jalkautuminen
Millaisia kokemuksia sinulla on markkinoinnista omassa asuntosijoittamistoiminnassasi? Miten löydät edullisia diilejä? Miten löydät vuokralaisia? Erityisesti minua kiinnostaisi, jos joku osaisi kertoa kokemuksistaan ja neuvoa Facebookin käytössä.
Löysin kohteen, joka tuntui erittäin kiinnostavalta. Kyseessä oli rivitaloyksiö, joita erikoistumisalueellani ei ole kovinkaan usein myynnissä. Asunto löytyi paikallislehden Myydään -palstalta. Soitto myyjälle ja selvisi, että perikunta oli myymässä 2 vuotta tyhjänä ollutta asuntoa. Hintapyyntö oli hieman yli vastaavien kohteiden käyvän markkinahinnan, mikä ei ole harvinaista, kun kyseessä on yksityinen myyjä, joka ei ole alalla toimija.
Sain perustiedot puhelimessa ja sovimme näytön. Asunto oli sijoittajan kannalta hyvä. Se oli tyhjennetty ja siivottu mutta sähkösopimusta ei oltu irtisanottu, jolloin myös pesuhuoneeseen ja saunaan sai valot päälle. Täyden pintaremontin tekemällä asunnon pystyi tuomaan nykypäivään mutta rakenteellisesti se oli hyvässä kunnossa ja pohjaratkaisu oli toimiva. Länteen aukeava piha oli rikkaruohojen peitossa mutta muuten hyvä. Keskustelut naapurien kanssa antoivat kuvan, että yhtiössä asioita hoidetaan ja omistajat ovat aktiivisia.
Soitto isännöitsijälle oli positiivinen kokemus, sillä langan toisessa päässä oli asiantuntevan oloinen henkilö. Puhelinkeskustelun aikana selvisi, että rivitaloyhtiön hallitus oli päättänyt kattoremontin tekemisestä, jossa kate uusitaan ja piilorännit poistetaan. Remontin esisuunnitteluvaiheen pohjalta kustannusvaikutus olisi vajaat 9,000 euroa kiinnostuksen kohteena olevan yksiön osalta. On mahdollista, että kustannus siitä hieman laskee, jos remontti ajoitetaan hiljaiseen vuodenaikaan ja rakennusalan matalasuhdanne jatkuu. Se ei kuitenkaan oleellisesti muuta suuruusluokkaa.
Myyjä oli olettanut, että remontti koskee vain autokatoksia ja sen arvioitu kustannusvaikutus tuli täytenä yllätyksenä. Tein asunnosta tarjouksen remonttivaran huomioiden mutta se ei luonnollisestikaan miellyttänyt myyjää, koska hän oli vasta saanut tiedon kattoremontista ja oli odottanut saavansa asunnosta hinnan, joka olisi hyvin lähellä markkinahintaa ilman kattoremontin vaikutusta. Itseänikin harmitti, koska olin jo silmissäni nähnyt asunnon remontoituna osana sijoitussalkkuanani.
Asuntosijoittajan kannalta itselleni selkeytyi taas muutama tärkeä asia:
- Tee kotiläksyt huolella. Kysy kaikki tiedot myyjältä, juttele naapureiden ja mahdollisesti muiden yhtiöön sijoittaneiden asuntosijoittajien kanssa
- Ole yhteydessä isännöitsijään. Isännöitsijäntodistuksen ja yhtiökokouksen pöytäkirjan lisäksi isännöitsijältä saa usein arvokasta tietoa, joka papereista ei löydy
- Alä rakastu tarjoamaasi kohteeseen. Asunto on tarkoitettu sijoitukseksi eikä omaksi kodiksesi. Älä muuta faktoja ja numeroita tuottolaskelmassasi saadaksesi kaupan näyttämään paremmalta, jotta voisit korottaa tarjousta
- Jatka yhteydenpitoa myyjään. Ehkä joku rakastuu tähän asuntoon ja myyjä saa siitä hyvän hinnan, jolloin saat ainakin tietoosi yhden toteutuneen kaupan lisää. Mikäli asunto ei kuitenkaan mene kaupaksi myyjän haluamaan hintaan ja kattoremontin vastikemaksut lähestyvät, myyjä voi muuttaa mielensä ja hyväksyä tarjouksesi
Onko sinulla vastaavia kokemuksia? Kuinka suuri osuus kattoremontin hinnasta pitäisi huomioida käypää markkinahintaa alentavana tekijänä?
Tällä hetkellä monet epävarmuustekijät saavat asuntosijoittajat varovaisiksi. Tällaisessa tilanteessa sijoittajan tulee etsiä uusia keinoja riittävän tuoton saamiseksi. Yksi tällainen keino on perikunnilta ostaminen. Perikunnalla voi olla tarpeita, jotka tyydyttämällä saa asunnon ostettua alhaisemmalla hinnalla.
Perikunta haluaa myydä nopeasti
Usein perikunta ei halua pitää asuntoa, joka on saatu perintönä. Kun päätös myynnistä on tehty, perikunta voi edetä nopeasti. Mitä useampi henkilö perikunnassa on, sitä pienempi vaikutus on halvemmalla hinnalla myymisessä kunkin henkilökohtaiseen perintöosuuteen. Usein perikunta haluaa vapauttaa asunnossa kiinni olevan pääoman mutta ei halua myymiseen liittyvää taakkaa.
Jotkut perikunnat haluavat yrittää maksimoida saatavan myyntihinnan ja antavat asunnon kiinteistövälittäjälle myytäväksi. Mikäli asunto on ollut myynnissä kuukausia, mieli voi muuttua ja kaupat syntyvät suoraan sijoittajan kanssa.
Asuntoon ei haluta panostaa lisää rahaa ja aikaa
Erityisesti huonokuntoiset asunnot, jotka vaativat tyhjentämistä, siivoamista ja jopa remontointia ennen julkista näyttöä, voidaan myydä nopeasti asuntosijoittajalle. Kaupat saattavat syntyä sijoittajalle sopivaan hintaan erityisesti, jos asunto vaatii remontoimista, johon ei ole varaa tai siihen ei muuten haluta ryhtyä. Mikäli asunto ei ole velaton, lainojen korot ja lyhennykset syövät perikunnan jakokelpoisia varoja. Myös hoitovastikkeet ja tulevat taloyhtiöremontit tuovat kuluja perikunnalle. Yhdellä tai useammalla perikunnan jäsenellä voi olla henkilökohtaisia taloudellisia tarpeita, jotka eivät ehdi odottaa parhaan mahdollisen tarjouksen saantia, jolloin myynti suoraan sijoittajalle voi olla paras vaihtoehto.
Monet ajattelevat, että perikunnilta ostaminen on jollain tavalla epäeettistä pyrkimällä hyödyntämään toisten elämää kohdannutta tragediaa. Tämän ajatuksen voi kääntää päälaelleen esittämällä yksinkertaisen kysymyksen pesänhoitajalle tai suoraan perikunnalle: “Voinko jotenkin auttaa tekemällä tilanteen helpommaksi?”. Asunnon tyhjentäminen ja siivoaminen voivat olla hyvinkin vaikeita varsinkin, jos kyseessä on ollut lähiomainen. Jollekin kiinteistönvälittäjän ilmoitteluun ja asuntoesittelyihin liittyvän julkisuuden ja stressin välttäminen voi olla tärkeää. Asuntosijoittajan tarjoutuminen huolehtimaan näistä asioista voi tuoda helpotusta myyjän tilanteeseen.
Mitä paremmin asuntosijoittaja on erikoistunut tiettyyn alueeseen, sitä helpompaa on löytää keinoja tällaisten myyjien löytämiseksi. Joissain tapauksissa kuluu pitkäkin aika ennen kuin perikunta on valmis tarttumaan kuolinpesän asioihin. Tällöin tulee muistaa, että perikunnan jäsenten yksityisyyttä tulee kunnioittaa ja antaa heille aikaa.
23.6.2013 kirjoitin vaihtoehdosta, jossa myyjä haluaa jatkaa asunnossa vuokralaisena.
Ostan Asuntoja 