Skip to content

Remontti voi myös onnistua – case yksiö 21 m2 Lauttasaaressa

27/05/2014
Vaatekomero ja keittokomero jälkeen

Helmikuussa 2014 kirjoitin ensimmäisen osan tähän asuntoon liittyvästä case-kirjoituksesta tarkastellen lähinnä vuokratuottoa ja kassavirtaa alkuperäiseen ja nykyiseen hankintahintaan verrattuna. Asunto on nyt käynyt läpi täyden pintaremontin ja vuokrattu uudelle vuokralaiselle.

Lähtötilanteeni täyden remontin tekemiselle oli haasteellinen. Olin nimittäin matkoilla ja paluu ajoittuisi vasta remontin valmistumisen jälkeiseen aikaan eli ”tee-se-itse” -hankinnatkin sai unohtaa. Lähdin ensin hakemaan luotettavaa suunnittelijaa remontille. Suunnittelijan tehtävänä olisi ollut tehdä ensin huoneistokortti ja pari piirustusta keittokomerosta. Näiden pohjalta olisi sitten pyydetty 2-3 tarjousta toteutuksesta, jonka suunnittelija olisi valvonut puolestani. Sähköpostien, nettipuheluiden ja vanhojen valokuvien avulla asia eteni jouhevasti. Sain nopeasti vertailukelpoiset tarjoukset suunnittelijoilta ja myös 3 alustavaa tarjousta remontin toteutuksesta. Ongelmia oli tasan yksi; kaikki ylittivät budjetin 100-150%!

Olin muutamaa kuukautta aikaisemmin tehnyt maakunnassa vastaavan remontin, joten laatan, laminaatin ja seinätasoitteen yksikköhinnat olivat tiedossa. Budjettia tehdessä kaksinkertaistin tämän summan ”pääkaupunkilisät” huomioidakseni. Päästäkseni budjettiin, oli löydettävä jonkinlainen kokonaisratkaisu, jossa suunnittelu, hankinnat ja toteutus tulisivat samasta lähteestä. Tämä malli ei sisältäisi riippumatonta valvojaa, joten luottamus olisi tärkeä elementti. Kun itsellä tällaista toteuttajaa ei pääkaupunkiseudulla ollut tiedossa, piti ottaa koko oma kontaktiverkosto käyttöön. Sieltä tuli suosituksena Kati Helanto-Väätänen.

Kati kävi nopeasti asunnolla. Seuraavana päivänä sain pohjapiirustuksen mittoineen sähköpostiini. 5 päivän kuluttua työseloste materiaaleineen oli käyty läpi ja muutostyöilmoitus urakoitsijoiden tiedot mukaanlukien oli toimitettu isännöitsijälle. Työt käynnistyivät 11 päivää ensimmäisen yhteydenoton jälkeen. Taloyhtiön hallituksen puheenjohtajaa oli informoitu ja alakerran ilmoitustaululle oli jätetty yhteystiedot yhtiön muille asukkaille. Katilla on myös kiinteistönvälittäjätausta, jonka ansiosta remontin asuntosijoittajalähtöisyyttä ei tarvinnut erikseen selitellä: tehdään kunnolla ja riittävän hyvää samalla remontti-investoinnin tuottopuoli huomioiden. ”Avaimet käteen” -tarjous ylitti alkuperäisen budjettini 20%:lla, joka pääosin selittyi tarpeella uusia märkätilan kalusteet.

Aikataululle sovittiin joustovara ja sen mahdollisesta ylittymisestä myöhästymissakko. Maksupostit jaettiin 3 yhtäsuureen osaan; ennen töiden aloitusta, noin puolivälissä ja remontin valmistuttua. Sain useamman kerran viikossa raportin sähköpostiini valokuvien kera. Myös ongelmista raportoitiin välittömästi ja vaihtoehtoisia, perusteltuja ratkaisuehdotuksia tuli pyytämättä.

Asuntosijoittajan kannalta tärkeitä asioita olivat seuraavat:

1. Nopeus. Remontti saatiin nopeasti käyntiin ja valmiiksi sovitun aikataulun puitteissa, jolloin uusi vuokralainen pääsi muuttamaan ja, mikä tärkeintä, vuokranmaksu käynnistyi. Tässä tapauksessa lisäbonuksena oli, että remonttiporukan kautta tuli kaksikin vuokralaiskandidaattia, jotka kävivät katsomassa asuntoa remontin edetessä. Asunto oli vuokrattu muutama viikko ennen remontin valmistumista ilman kuluja.

2. Sovitussa urakkasummassa pysyminen. Tekemällä täyden pintaremontin on mahdollista nostaa vuokratasoa. Urakkasummaa määritettäessä tavoitteena oli vähintään 15% tuotto remontille koronneen vuokratason kautta. Tavoite ylittyi. Tähän osaltaan vaikutti varmasti se, että remontin toteuttajalla, Martin Woodbridge tmi, on myös sähkömiesoikeudet. Myös suunnittelijan ymmärrys materiaalivalintojen ja suunnitteluratkaisujen vaikutuksesta budjettiin oli tärkeässä asemassa. Muutama oma ajatukseni tuli hyvin perusteluin tyrmätyksi.

3. Luotettavuus. Sain suunnittelijan kontaktitiedot lähipiirin kautta, jolloin pystyin luottamaan suositukseen. Kävin myös tutustumassa sekä suunnittelijan nettisivuihin ja remontin toteuttajan FB-sivuihin, josta löytyi lisää suosituksia tyytyväisiltä asiakkailta.

4. Yhteydenpito. Minulle oleellista oli yhteydenpito sähköpostein ja runsaiden valokuvien sekä loppudokumentaation avulla, olinhan maapallon toisella puolella koko prosessin ajan. Tiesin koko ajan, missä mennään eikä missään vaiheessa tullut epävarmaa tunnetta. Toisen ja kolmannen maksupostin suorittaminen osalta ei tarvinnut miettiä, mistäköhän sitä nyt maksaa.

Sijoittajan kannalta hienoa oli myös, että asunnon täysi loppusiivous sisällytettiin tarjoukseen. Tätä ei voi urakoitsijalta kohtuudella odottaa mutta se oli ehdoton lisäbonus. Urakoitsijan jäljiltä asunto oli muuttovalmis.

Tällä kertaa remontti siis onnistui jopa yli odotusteni. Olisi kiva kuulla kommentteja, mitä mieltä itse olet. Alla joukko ”ennen ja jälkeen” -kuvia, joista näkyy minkälaisesta remontista oli kyse. Kuviin on lisätty perusteluja, miksi valittuihin ratkaisuihin päädyttiin. Osa ”ennen” -kuvista on otettu 10 vuotta sitten eivätkä siksi ole täysin teräviä.

Lisää tietoa suunnittelijasta ja urakoitsijasta löytyy:

www.katinsisustusnavetta.fi

Martin Woodbridge tmi Facebook Page

 

 

 

7 kommenttia
  1. paula permalink

    Paljonko remontin kokonaishinnaksi kaikenkaikkiaan tuli?

    • Hei Paula,

      Tämän remontin yhteydessä jouduttiin jonkin verran tarkastamaan ja korjaamaan rakenteita mutta, jos niiden töiden kustannukset poistaa, täyden pintaremontin ”avaimet käteen” kustannukseksi tuli noin 12-13000 € sisältäen siis suunnittelun, hankinnat ja valvonnan.

      Tässä tapauksessa maksoin itse sekä keittokomeron että märkätilan hanat ja wc-istuimen. Taloyhtiö maksoi ns. rättipatterin vaihdon todettuaan sen olevan huonossa kunnossa. Pitkässä juoksussa kustannus on sama riippumatta siitä, kuka nämä maksaa mutta olen myös tehnyt remontteja, joissa taloyhtiö on maksanut nämä kaikki. Vuotavat hanat ja wc-istuimet kuluttavat paljon vettä ja voivat aiheuttaa muitakin vahinkoja.

      Olen myös tehnyt remontteja, joissa olen itse hoitanut suunnittelun, hankinnat ja valvonnan ja arvioisin, että näin toteutettuna vastaavan remontin kustannus olisi n. 7-8000 €. Tekemällä itse maalaus ja lattiatyöt voi säästää lisää. Tässäkin tapauksessa pohjatyöt veivät paljon enemmän aikaa kuin itse lopullisten pintojen toteutus eli itse tehtäessä pitää miettiä, osaako tehdä myös pohjatyöt. Jos esim. seinät voi uudelleen tapetoida tai maalata vanhan pinnan päälle, työtä on huomattavasti vähemmän.

      Itse tekemisessä kannattaa aina miettiä vaihtoehtoiskustannus. Jos olet hyväpalkkaisessa työssä etkä taitava remontoija, loman ottamisen sijaan voi olla kannattavampaa maksaa ammattilaiselle työstä. Sijoittajalle voi olla kannattavampaa hakea esim. uusia kohteita ja järjestää rahoitusta remontoimisen sijaan.

      Toivottavasti tästä oli apua.

  2. Matti permalink

    Upea kasvojenkohotus asunnolle kaiken kaikkiaan! 🙂

Trackbacks & Pingbacks

  1. Sijoitusasunnon remonttipäiväkirja – Osa #1 Budjetointia | Ostan Asuntoja
  2. Sijoitusasunnon remonttipäiväkirja – osa #2 Suunnittelua ja hankintoja | Ostan Asuntoja
  3. Sijoitusasunnon remonttipäiväkirja – osa #3 Keittiökalusteiden ja -koneiden tilaus ja asunnon listaus | Ostan Asuntoja

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: