Miten ostaa kohteita motivoituneilta myyjiltä alle markkinahinnan? YouTube #23
Tällä videolla käydään läpi:
- mikä on motivoitunut myyjä
- miksi myyjän motivaation selvittäminen on tärkeää
- minkätyyppisiä motivoituneita myyjiä on
- missä tilanteissa myyjä voi olla motivoitunut
- mitä motivoitunut myyjä edellyttää ostajalta
- mitä asuntosijoittajan tulee muistaa kauppaa tehdessään
Tämä video on perusta jatkovideoilla, joissa perehdytään tarkemmin eri tilanteisiin, joissa myyjällä voi olla joku tarve tai ongelma, joiden tyydyttämisen tai ratkaisemisen vastapainoksi tämä on valmis myymään kohteensa alle markkinahinnan.
Tämän YouTube -videon sponsoroi:
Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa vuokravälitystä kiinteällä 500 euron hinnalla, johon sisältyy myös ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu. Mainitse vuokravälitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5%:n alennuksen palkkiosta.
Lisätietoa löytyy osoitteesta asuntopehtoori.fi
Asuntopehtoorin blogista tuore kirjoitus: Voiko asunnon arvo nousta?
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Trackbacks & Pingbacks
- Myyjä jää vuokralaiseksi – mikä on motivoitunut myyjä osa 1 | Ostan Asuntoja
- Happamoitunut kohde – mikä on motivoitunut myyjä osa 2 | Ostan Asuntoja
- Perikunta myy – mikä on motivoitunut myyjä osa 3 | Ostan Asuntoja
- Asunto myydään vuokralaisineen – mikä on motivoitunut myyjä osa 4? YouTube #40 | Ostan Asuntoja
- Miten voisin kasvattaa sijoitusasuntosalkkuani 2 miljoonalla eurolla vuodessa? Blogi #132 | Ostan Asuntoja
- Asuntosijoituskohteen myyjä etsii toiminnalleen jatkajaa – mikä on motivoitunut myyjä osa 5 – YouTube #77 | Ostan Asuntoja
Ostan Asuntoja 
Hölötykset siitä miten tuotto tehtään ostohetkellä on silkkaa potaskaa. Jokainen voi ottaa laskimen käteen ja laskea pitkäaikaista asuntosijoitusta esim 20 vuoden ajalta. Paljonko tuona aikana on tullut vuokratuloja? Paljon ostohintaa tärkeämpää on valita kohde jossa ei tule 15000 euron putkiremonttia sotkemaan kuviota, kuin esim 5000 euron säästäminen ostohinnasta.
Pidän myös jossain määrin kyseenalaisena ostaa sellaisilta motivoituneilta myyjiltä halvalla joilla on kiire esim talousongelmien tai kriisien vuoksi myydä asunto. Olen aina arvostanut sitä, että tehdään reilua kauppaa. Annan tästä esimerkin. Olin joskus ostamassa moottorin suuttimia firmasta X. Tässä firmassa oli tuotetta tarjolla, mutta sanoi että firma Y pystyy myymään sen paljon halvemmalla. Astelin toiseen firmaan ja palasin myöhemmin firmaan X asiakkaaksi muissa yhteyksissä.
Itse haluan sekä antaita rahaa, että olla reilu. Jos tiedän jonkun olevan taloudellisissa vaikeuksissa, sanon hänelle neuvon että saat tällä tavalla paremman hinnan myymästäsi asiasta, enkä halua käyttää hänen häntäänsä hyväkseen. Täysin eri asia on jos joku myy asunnonn kiireellä esim sijoittaakseen toiseen tarjolla olevaan asuntoon ja myy siksi halvalla, tai myy työn perässä jne.
Rahaa voi tehdä myös toimimalla niin että ollaan reiluja ja syntyy win-win tilanteita. Itse en tee nykyisin yhtään kauppaa missä ei toteudu win-win tilanne. se antaa rahaakin arvokkaampaa hyvää oloa itselle. Ulosotossa oleva asuntonsa kiireellä myyvä ansaitsee saada markkinahinnan asunnostaan jotta pääsee korjaamaan talouttaan ja olemaan yhteiskunnan jäsenenä jatkossakin.
Kiitos kommenteista. Katsoitkohan videota loppuun asti?
Upeasti ajateltu! Näin itsekin pyrin toimimaan, eettisesti kestävällä pohjalla! Toisten hätää hyväksikäyttäen ansaitut voitot vetävät oman mielen matalaksi enkä halua sellaista elämää. Arvoni ovat siis vielä järjestyksessä. Tuota videota en ole vielä katsonut, joten em. Kommenttini ei liity siihen.
Asia kerrotaan juuri näin videon loppupuolella. Kun toisella on joku tarve tai ongelma, jonka ratkaisemisen vastapainoksi tämä on valmis myymään kohteen alle markkinahinnan ja minä pystyn tarjoamaan ratkaisun, silloin lähtökohtaisesti ollaan jo win-win-tilanteessa. Jos sen sijaan tietää, että toisen ongelmaan voi olla parempi ratkaisu, sen kertominen on oikein. Mikäli se ei tuo ratkaisua, asiaan voi aina palata.
Eikö tuotto kuitenkin tehdä pitkälti vuokratulojen kautta, varsinkin osta ja pidä mentaliteetilla? Sinänsä arvon todellinen päivittäminen ja sen realisointi tuotoksi lienee aina mahdollista vasta, kun kohteen on myynyt, sitä ennen lienee kyse spekuloinnista tai enemmän tai vähemmän valistuneista arvioista (arvailuista)? Vakuusarvoja voi aina (ainakin yrittää) päivittää, mutta ei pankitkaan siihen aina liene suostuvaisia. Erityisesti jos joskus asuntomarkkinoilla lähdetään alamäkeen lienee jälleenlainoittaminen huomattavasti hankalampaa juuri kun uusia kohteita voisi alkaa harkita, kun hinnat palautuvat potentiaalisille tasoille.
Paljonko olet omissa laskelmissa tai arvioissa huomioinut jälleenrahoittamisen mahdolliset tulevaisuuden hankaluudet? Tai jopa varautunut siihen, että vakuusarvoja aletaan päivittämään alaspäin?
Pientä pohdintaa itselläni aiheesta alla:
http://vuokranantajantarina.blogspot.com/2017/05/tulos-tehdaan-ostaessa-ei-myydessa.html
Kiitos palautteesta.
Asuntosijoittaminen on moniulotteinen omaisuuslaji ja olen kirjoittanut siitä ”asuntosijoittamisen tuoton osatekijät” -kirjoituksissa ja muuallakin. Yksi viidestä tuoton osatekijästä on kassavirta, joka voidaan tässä rinnastaa vuokratuloihin.
Olen realisoinut arvonnousut tuotoiksi uudellenrahoituksen kautta lukuisia kertoja eikä siinä ole mitään mystistä. Myynnissä tuotoista osansa ottaa verottaja eli saman summan saa käteen uudelleenrahoituksen kautta ja tulevaisuuden tuotot tulevat itselle jatkossakin. Myös ROE:sta olen kirjoittanut eli ilman uudelleenrahoitusta oman pääoman osuus kasvaa ja sen tuotto heikkenee.
Kaikki rahoitus vaikeutuu, jos/kun markkinoilla lähdetään alaspäin. Vakuusarvojen lasku ja uusien kohteiden hintojen lasku tapahtuvat samanaikaisesti ja luonnollisesti heikentää uudelleenrahoituksen mahdollisuutta. Varaudun tähän kiinteillä koroilla, pitämällä velkavivun 50-65 %:n haarukassa, lyhentämällä jatkuvasti tasalyhenteisiä lainoja ja pitämällä huolta riittävästä kassavirrasta.
Kirjoituksessasi olet vähän kategorisesti jakanut alle markkinahintaan ostettavat asunnot vähän niinkuin huonoiksi ja markkinahintaan ostettavat asunnot paremmiksi. Pointtisi on sinänsä hyvä, että halpa ei suinkaan tee sijoituksesta hyvää ja korkealle vuokratuotollekin voi olla syynsä, jotka tekevät sijoituksesta huonon. ”Alle markkinahinnan ostamisen” konsepti tarkoittaa kuitenkin sitä, että ostetaan omiin tavoitteisiin ja kriteereihin sopivia asuntoja alle sen hinnan, mikä todennäköisesti olisi velaton markkinahinta. Jos ostamme identtiset asunnot ja sinä maksat markkinahinnan ja minä 90 % siitä, takaan, että kaikki mahdolliset tunnusluvut näyttävät mun kalkyyleissä paremmalta. Teoriassa ja myös usein käytännössä voin uudelleenrahoituksen kautta irrottaa pääomaa seuraavaan kohteeseen, jonka jälkeen meidän molempien asunnot näyttävät kaikin luvuin identtisiltä paitsi, että minulla on tililläni likvidiä rahaa sijoitettavaksi seuraavaan kohteeseen.
Asuntosijoittaminen on aina aihe josta on hauska keskustella, joten tältä osin ei kyse ollut osaltani kritiikistä tai palautteesta, vaikka toki myönnän kirjoitustyylini kallistuvan välillä kärjistyvään suuntaan (vetoan osaamisen puutteeseen). Tästä kielinnee myös tuon yli vuoden vanhan postauksen kategorisoitu kirjoitustyyli. Sinänsä en ota kantaa, että mikä on hyvä ja mikä huono, tottakai jos saat 100e maksamalla itse siitä 90e on hyvä. Lähinnä ehkä kritisoin, että vakuusarvojen päivitys ja laina jota nostetaan vakuutta vastaan olisi tuottoa ja oikeastaan vähän alan muoti-ilmiöitä, kuten flippaamisten uutisointeja.
Jos kuitenkin arvonnousua ottaa ulos lisälainoittamisen muodossa, niin haluaisin ehkä itse nostaa esille, että arvonnousua ei lisälainoittamisen yhteydessä realisoida. Realisointi voi tuottaa myöhemmin vielä tappioita jos asunto myydään lopulta alle hankintahinnan. Ja tällöin uudelleenrahoitus voi kostautua, jollei uusi sijoituskohde ole jo tuottanut yli uudelleenrahoituslainan pääoma+kulut.
Tunnusluvut näyttävät esimerkissäsi kyllä paremmalta ja paremman diilin myönnän, että olet tehnyt. Toki jos viedään hanketta eteenpäin niin, että realisoin aidon tuoton myymällä 100te maksaneen asunnon 130te ja sinä esim. uudelleenrahoitat oman kohteesi samalla 130te arvolla. Itselleni jää rahat käteen ja tuotosta karkeasti kolmannes verottajalle. Sinulle jää asunto (kyllä tuottaa yhä kassavirtaa)+20te (n. 2/3 30te arvonnoususta lainana, eli 70% vakuusarvo), mutta samalla otat lainaa (et tuottoja) vakuutta vastaan ulos, eikä lainakaan ilmaista ole (ei tosin vedä vertoja verottajan osuudelle tuotoista). Jos joutuisitkin myöhemmin myymään kohteen 70te hintaan, niin mikä olisi tuottosi? Toki lisärahoituskin (20te uudelleenluotoitus arvonnousua vastaan) tulisi maksaa takaisin tai vakuus vaihtaa (joka sekin yleensä maksaa) eli se voi sotia loppupeleissä hanketta vastaan.
Ratkaisevaa lienee mitä uudelleenrahoituksella saa aikaan ja miten hallinnoi riskejään. En epäile yhtään ettetkö itse hallitse riskejä, mutta jos haluaa uudelleenrahoittaa ja vielä myöhemmin myydä niin riskit ovat hitusen erilaiset. Sijoittamisessa joutuu aina puntaroimaan mikä on paras diili, kannattaako myydä ja koska. Buy low sell high, taitaa olla aika utopiaa sijoituksista kuin sijoituksista puhuttaessa.
Kiitos pitkästä pohdinnasta.
Itse, kuten olet huomannut, ajattelen rahaa eri tavalla. Kun oma pääoma on kiinni seinissä, se on vain excel-rahaa, mutta voi olla laskelmassa kyllä tuottoa mutta silloin se on alttiina kiviseinän arvon laskulle eli menetät tuoton.
Jos realisoin tuoton joko myymällä tai uudelleenrahoittamalla, silloin sama summa käteistä on tililläni. Molemmissa tapauksissa sillä rahalla on kustannus. Jos se on tilillä pitkään, se on kallista verrattuna siihen, että se tuottaisi 2-numeroisesti jossain muualla. Asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä puuhaa ja oletus, että joutuisin myymään kohteen 30%:n tappiolla on minulle vieras. Ei mun salkkuun tule kohteita tuollaisella oletuksella. Jos arvo laskee 30%, oletukseni ja riskinhallintani perustuu siihen, miten surffaan muilla tuoton elementeillä, kunnes arvo on palautunut takaisin 100%:iin ja yli.
Missaatko nyt sen pointin, että meillä on molemmilla 100 k€ arvoiset asunnot samansuuruisella velkavivulla. Minulla on lisäksi kohteesta jo kotiutettuna alennusta vastaan otettu likvidi raha. Tällä kotiutuksella pääsen samaan velkatilanteeseen kuin sinä.
Jos molemmat myymme saman asunnon samanaikaisesti ja maksamme samansuurisen velkamme pois samanaikaisesti ja verottajalle myyntivoitot, minulla on alennuksen uudelleenrahoituksen kautta enemmän rahaa tililläni kuin sinulla. Jos en olisi uudellerahoittanut alennusta ja olisimme molemmat pitäneet asunnon 10 vuotta ja sitten myisimme. Minulla olisi yhä enemmän rahaa kuin sinulla mutta paljon vähemmän, koska en olisi vapauttanut pääomaa ja sijoittanut sitä uudelleen 2-numeroisella tuotolla.
”Buy right and refinance until you die” on minun mottoni. Se voisi myös olla ”Buy right, refinance right and exit (sell) right”.
Näen, että pystyt ajattelemaan pitkälle. Sulla on joku uskomuslukko päällä, joka estää seuraavan tason. Tämä ei ole kritiikkiä vaan rohkaisu lukea kirjoja aiheesta avoimin mielin ja pyörittämään ”mitä jos vertailuja” kalkylaattorissa. Huomaat, ettei kyse ole muoti-ilmiöstä.
Tappion tai arvonnousun realisoituminen ei ole kiinni velan määrästä. Jos 100 k€ asunnon arvo nousee 30 k€, sen saa täytenä sekä 50% velkavivun omaava että asunnon velattomana omistava. Yhtälö toimii myös toisin päin. Molemmille tulee sama arvonlasku. Velkaa käyttävän on toki täytynyt suunnitella sijoituksensa siten, että hän kestää laskun. Jos vipu on korkea 80-90%, korko muuttuva ja kassavirta negatiivinen valmiiksi, myrsky voi kaataa paatin äkkiä. 50 %:n vivulla, kiinteällä korolla ja positiivisella kassavirralla voi surffata pitkään ja kenties täydentää salkkua halvoin hinnoin ja hyvin ehdoin.
Veikkaan, että oma ”mitä jos”- ajatteluni nyt ennemminkin vaikuttaa uskomuslukolta. Lähinnä yritän tuoda ilmoille myös näkemystä siitä, että refinance ei aina toimi, varsinkaan jollei ole kykyä surffailla 100% molemmin puolin, erityisesti odottaen tappioasemassa, että arvo nousee takaisin yli 100%. Exel raha on lähes sama kuin tyhjää, uudelleenrahoittamalla tai myymällä se on konkreettista, siitä taidamme olla samaa mieltä. Kieltämättä ajattelemme rahasta ehkä loppupeleissä hitusen eri tavoin.
Jos ollaan rinta rinnan esittämäsi laskelman kanssa, jossa olen ostanut (10% yksikköä) kalliimmalla, häviän 100-0. Toivoakseni en koskaan moisia diilejä tee, ainakaan enää. Avasin omaan laskelmaani arvon alentumisen scenaarion, koska se on täysin mahdollinen. Ja kuten laitoit niin jollei sitä pysty surffaamaan läpi (eli takaisin yli 100% tilanteeseen) niin voi olla pulassa, varsinkin jos laskelmat on alun alkaen olleet vähän löysällä. Korostit halvemmalla ostamisen hyötyjä, itse korostin refinancen mahdollisia pimeitä puolia (welcome to the dark side).
En olettanut, että myisit 30% alennuksella, olet Suomen asuntosijoittamisen Silver Surfer, läpi jään ja kiven jne., uskon, että sinulla on laskelmat ja suunnitelmat valmiina. Oletan ja toivon, että myös itselläni ne ovat kondiksessa…
Hei Harri!
Olisiko mahdollista avata tarkemmin tuota termia uudelleerahoittaminen?
Mitä silloin asuntosijoittaja silloin käytännössä tekee?
Otetaanko silloin pankista uusi laina vanhan tilalle ja lainaa otetaan tällöin enemmän kuin vanhaa lainaa oli jäljellä? Jos on näin, niin voiko tämän lainan koron edelleen kokonaisuudessaan vähentää verotuksessa?
Jos tarkoituksena on hankkia toinen sijoitusasunto, niin onko järkevämpää käyttää vanhaa asuntoa uuden asunnon hankinnassa vakuutena vai ottaa vanhasta asunnosta rahaa ulos arvonnousun myötä uuden lainan muodossa?
Kiitos kaikista näistä videoista, niistä on saanut hyvää tietoa ja vastauksia mielessä olleisiin asioihin.
Kiitos palautteesta,
Hyvä idea. Laitan sen työlistaan ja teen videon aiheesta.
Terve,
Ensinnäkin, kiitoksia hienosta ja hyödyllisestä blogista. Automatkoilla tulee kuunneltua kaikki bodcastit ja videot.
Asuntoijoittaminen on minulla vasta alkumetreillä, eli pitkällisenbopiskelun jälkeen yksi asunto on yhden blogisponsorisi kautta hankittu. Voin suositella!
Motivoituneelta myyjältä ostamisesta olen samoilla linjoilla. Olen itse tätä harrastanut metsätilojen hankinnassa. Samat kriteerit pätenevät asuntoihin. Joillain myyjillä on nopea rahantarve ja jotkut eivät halua myyntiaikeilla paikallista tunnettavuutta / ”kylillä puhumista”. Joskus taas välittäjän kautta toimiminen koetaan työlääksi ja ehkä kasvottomaksi.
Toki tämä ostokohteiden etsiminen ja läpikäyminen on työlästä. Erittäin tärkeässä roolissa on myös luottamuksen luominen ja siinä saa ehkä useammankin kerran kahvia juoda. Ihmisten kanssa pitää tulla juttuun.
Yksi tärkeä asia metsässä on ollut myös se, että myyjälle on usein tärkeää, että kohde tulee osaaviin käsiin ja hyvään hoitoon. Tunnesiteet voivat olla voimakkaitakin. Saattaa olla näin myös asuntojen kanssa jos pitkäaikainen omistaja on myymässä. Silloin ei välittäjäkauppa ehkä ole otollisin. Onko sinulla Harri tästä minkälaisia kokemuksia?
Kiitos mukavasta palautteesta ja hienoa, että hyödyt näistä jutuista.
Itse asiassa kaikista mainitsemista asioista on kokemusta ja niistä lisää tulevissa videoissa. Tunnesiteet ehdottomasti vaikuttaa ja olen ostanut asuntoja myös siten. Kerran käytiin katsomassa perheen kanssa yhtä asuntoa ja myyjä tuli niin hyvin juttuun vaimoni ja tyttöni kanssa, että myi meille, vaikka tarjouksemme, perusteltu sellainen, oli alhaisin.
Odotan yhä mutta uskon sellaisen kerrostalon tulevan kohdalle, jossa myyjä tuntee vuokralaisensa ja haluaa myydä sellaiselle ostajalle, joka jatkaa hyvää huolenpitoa hänen vuokralaisistaan ja talostaan.