Vuokrankorotus; kuka, mitä, häh! – Blogi #111

Vuokrankorottaminen vuokrasuhteen aikana ei ole ratkiriemukasta puuhaa mutta se on oleellinen osa vuokraustoimintaa ja sen kannattavuudesta huolehtimista. Vuokraustoiminnan kannattavuuden pysyessä tavoitteiden mukaisena vuodesta toiseen, mahdollistaa se asunnon hyväkuntoisena pitämiseksi vaadittavat remontit ja taloyhtiön yhtiökokouksissa käden ylösnostamisen, kun pitää päättää taloyhtiön arvoa ylläpitävistä ja joskus korottavistakin korjausinvestoinnesta, ettei korjausvelka pääse kasvamaan. 

Myös vuokralaiset odottavat ja ymmärtävät, että vuokrat nousevat ajan kuluessa ja usein vuosittain tai ainakin muutaman vuoden välein. Mikäli vuokralaisen vuokranmaksukyvyssä ei ole tapahtunut selkeää heikennystä ja vuokrankorotus vastaa markkinoiden vuokratasoa, ei vuokralainen yleensä lähde rustaamaan irtisanomisilmoitusta, vaikka ei iloisesti korotuksesta kiittäisikään.

Lehtien palstoilla on aina silloin tällöin katkeria ja joskus ikäviäkin tarinoita, kun vuosikausia tai -kymmeniä korottamatta jätettyä vuokraa lähdetään uuden vuokranantajan myötä korottamaan kohti markkinavuokratasoa. Ellei vuokralainen ole täysin kuuromykkäerakko, hän on ollut kyllä tietoinen siitä, että asuu naapureitaan paljon alhaisemmalla vuokralla, johon ennemmin tai myöhemmin tulee korjaus. Kokonaan toinen asia ovat taloyhtiöt, joiden tukea tarvitseville asukkaille on annettu ymmärtää, että he saavat asua ns. kohtuuhintaisissa asunnoissa 30-40 % alle markkinavuokrien ja sitten yht’äkkiä tulee joku politiikka- tai omistajamuutos, jossa taloyhtiö muuttuukin markkinaehtoiseksi asunto-osakeyhtiöksi tai vuokrankorotustahti muuttuu aikaisempaa agressiivisemmaksi jostain muusta syystä.

Miksi vuokraa pitäisi korottaa?

Suomen Vuokranantajien yhdessä PTT:n kanssa vuosittain tekemässä “Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot” -tutkimuksessa, jonka tuorein versio julkaistiin 20.6.2018, esitetään seuraavia ennusteita

• asuinkerrostalojen hoitokulut kasvavat keskimäärin 2,7 % vuodessa jaksolla 2018-2022 eli hoitokulujen kasvun ennustetaan taas kiihtyvän, josta tulee painetta hoitovastikkeiden korottamiseen
• uusien asuntolainojen keskikoroksi ennustetaan 0,9 % vuonna 2018 ja vuoteen 2022 lähes 2 %, joka tarkoittaa korkokustannuksen nousua muuttuvakorkoisia lainoja käyttäville sijoittajille. Vaikka sijoitusasunto olisi velaton, taloyhtiölainat ovat usein muuttuvakorkoisia ja sitä kautta korkojen nousu aiheuttaa rahoitusvastikkeiden nousua
• inflaation ennustetaan olevan vuonna 2018 1,0 %, 2019 1,5 % ja 2020-2022 2,0 % eli vuokrien korottamatta jättäminen tarkoittaa vuokratulon ostovoiman heikennystä inflaation verran
• vanhojen kerrostaloasuntojen nimellishintojen ennustetaan kasvavan keskimäärin noin 2 % vuodessa

Inflaatiokehitys on huomattavasti asuntojen hintakehitystä vähemmän riippuvainen asunnon sijainnista eli 2 %:n keskimääräinen arvonnousu tarkoittaa käytännössä sitä, että monien asuntojen ja paikkakuntien reaalinen arvonnousu voi olla negatiivinen. Ennustaminen on aina ennustamista, mutta tutkimuksessa tehtyjen ennusteiden pohjalta vuokranantajien tulisi varautua vuokrankorotuksiin, mikäli markkinatilanne sen suinkin mahdollistaa, koska kaikki muuttujat ennustavat vuokraustoiminnan kannattavuuden heikentymistä, mikäli jättää vuokrankorotukset tekemättä.

Milloin vuokraa voi korottaa?

Vuokranantajalla ei ole yksipuolista oikeutta korottaa vuokraa vuokrasuhteen aikana, mikäli sitä koskevaa ehtoa ei ole kirjattu vuokrasopimukseen. Sopimuksen vuokrankorotusehdosta tulee käydä ilmi sekä vuokrankorotusperuste että korottamisen ajankohta. Yleisimmin käytettyjä korotusehtoja ovat prosentuaalinen tai indeksiin sidottu korotus tai niiden yhdistelmä. Aikaisemmin oli yleistä sitoa vuokra elinkustannusindeksiin (kuluttajahintaindeksi) mutta sen ja markkinavuokrien kehitys eivät ole seuranneet toisiaan enää pitkään aikaan. 

Vuokrankorotusperusteena voi olla esimerkiksi vuokran korottaminen asuinkerrostalon ylläpidon kustannusindeksin mukaisesti, kuitenkin vähintään 2 prosenttia. Pitkään jatkuneiden 0-korkojen ja matalan inflaation aikana moneen vuokrasopimukseen on tullut ehtona “kuitenkin enintään 4 %”. Mikäli korot ja inflaatio lähtisivät ennusteiden vastaisesti hurjempaan nousuun, tällainen ehto rajoittaa vuokrien korotusmahdollisuutta, vaikka markkinavuokrat nousisivatkin.

Jos vuokrankorotusperuste on sellainen, että vain vuokranantaja pystyy määrittämään vuokrankorotuksen määrän, on vuokranantajan ilmoitettava vuokralaiselle uusi vuokra ja sen voimaantulopäivä. Ilmoitus kannattaa tehdä hyvissä ajoin ja vähintään kuukautta ennen korotuksen voimaantuloa. Vuokrasopimusta tehdessä kannattaa muistaa asiakastyytyväisyyteen liittyen, että jouluna ja juhannuksena ei kannata lähettää asiakkaalle vuokrankorotuskirjettä varsinkin, jos naapurin vuokralainen saa vuokranantajaltaan suklaarasian tai kuohuviinipullon.

“Hyvä vuokratapa” suosittelee, että vuokranantaja ilmoittaa vuokrankorotuksesta myös silloin, kun vuokralainen pystyisi itsekin laskemaan korotuksen ja tietäisi ajankohdan, jolloin hänen tulisi alkaa maksamaan korotettua vuokraa. Itse kirjaan tämän selkeästi vuokrasopimukseen, jolloin vuokralaisen ei tarvitse elää epätietoisuudessa sen osalta, pitääkö hänen itse laskea ja korottaa vuokraansa.

Miten asuinkerrostalon ylläpidon kustannusindeksiin sidottu vuokrankorotus lasketaan?

Indeksin perusteella tapahtuva vuokrankorotus lasketaan pistelukujen avulla. Asuinkerrostalon ylläpidon kustannusindeksin pisteluvut löytyvät Tilastokeskuksen sivuilta. Mikäli uusi vuokra laskentaan indeksiä käyttäen, on laskentakaava seuraava: 

(viimeisin tiedossa oleva pisteluku / sopimuksen tekohetken pisteluku) x sopimuksen tekohetken vuokra

Vuokrasopimuksessa voisi olla seuraavanlainen ehto:

”Vuokraa korotetaan vuosittain 1.2. asuinkerrostalon ylläpidon kustannusindeksin muutoksia vastaavasti. Jos indeksin pisteluku laskee, vuokraa ei kuitenkaan alenneta. Korotuksesta ilmoitetaan kuukautta ennen korotuksen voimaantuloa.”

Mikäli vuokrasopimus olisi allekirjoitettu tammikuussa 2016, silloin vuokraa voi korottaa ensimmäisen kerran 1.2.2017 ja vuokranantaja ilmoittaa korotuksesta joulukuun 2016 aikana. Asuinkerrostalon ylläpidon kustannusindeksi julkaistaan elinkustannusindeksistä poiketen vain 4 kertaa vuodessa. Tällöin viimeisin julkaistu indeksin pisteluku olisi vuoden 2016 Q3:n pisteluku, joka on 100,7. Sopimuksen tekohetkellä tiedossa ollut viimeisin julkaistu indeksin pisteluku on ollut 100,0 (Q3 2015). Sopimuksessa sovittu vuokra on 500 euroa/kk. Näin ylläesitettyä kaavaa käyttäen uusi vuokra lasketaan:

100,7 / 100,0 x 500 € = 503,50 €

Mikäli ensimmäisen vuoden jälkeen vuokraa ei koroteta, mutta vuokranantaja päättää, että 1.2.2018 on ensimmäisen korotuksen aika, silloin uusi vuokra lasketaan

101,7 / 100,0 x 500 € = 508,50 €

Vaikka vuokraa olisi korotettukin heti ensimmäisen mahdollisuuden tullen vuoden asumisen kohdalla, toisen vuokrankorotuksen tekemisen yhteydessä uusi vuokra lasketaan käyttäen sopimuksen tekohetken vuokraa, ei vuotta aikaisemmin korotettua vuokraa.

Voiko vuokraa korottaa, jos siitä ei ole sovittu vuokrasopimuksessa?

Jos vuokrankorotuksesta ei ole sovittu vuokrasopimuksessa tai se on jäänyt reilusti markkinavuokrien alle, vuokranantaja voi pyrkiä korottamaan vuokraa sopimalla asiasta vuokralaisen kanssa neuvottelemalla. Neuvottelut tulee aloittaa vähintään 6 kuukautta ennen aiottua korotusta. Tällöin puhutaan ns. tasokorotuksesta.

Tasokorotuksenkin tulisi olla kohtuullinen ja korotetun vuokran tulee vastata huoneiston markkinavuokra-arvoa. Korotukset eivät saa ylittää vuosittain 15 %:a muutoin kuin tilanteissa, joissa tehdään merkittäviä kiinteistön tai huoneiston vuokra-arvoa kohottavia korjauksia. Vaikka ohjeistuksissa sanotaankin, että 15 %:n korotus olisi vielä “kohtuullinen”, kannattaa varautua neuvotteluissa siihen, että vuokralaisen mielestä tai hänen maksukykyynsä nähden 15 %:n korotus ei ole läheskään kohtuullinen. 

Jos neuvottelujen tuloksena päästään sopimukseen vuokrankorotuksesta, on siitä hyvä tehdä kirjallinen sopimus. Samalla kannattaa sopia ja kirjata tasokorotuksen jälkeen tehtävien vuosittaisten vuokrankorotusten peruste, ajankohta ja määrä. Näin vuokralaisen turvallisuus lisääntyy oleellisesti, kun hänen ei tarvitse jännittää, tuleeko 6 kuukauden päästä uusi kutsu tasonkorotusneuvotteluihin. Jos neuvottelut eivät tuota tulosta, on vuokranantajalla viime kädessä lain mukaan oikeus irtisanoa toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus.

Hyvän vuokratavan mukaista on, että irtisanomisen yhteydessä vuokranantaja ilmoittaa, millä vuokralla sopimus voisi jatkua sekä missä ajassa vuokraa koskeva muutos viimeistään olisi hyväksyttävä, jotta irtisanominen raukeaisi. Mikäli vuokralainen vielä 6 kuukauden epäonnistuneiden neuvottelujen jälkeen hyväksyisi muutoksen, tarkoittaa se suurella todennäköisyydellä sitä, että hän ei ole vielä löytänyt uutta hänen tarpeensa ja kriteerinsä täyttävää vuokrakotia.

Voiko vuokrattuna ostetun sijoitusasunnon vuokraa korottaa?

Kun ostaa sijoitusasunnon vuokralaisineen, siirtyy voimassa oleva vuokrasopimus pääsääntöisesti sellaisenaan huoneiston uudelle omistajalle. Uudella vuokranantajalla ei ole velvollisuutta eikä oikeutta tehdä uutta vuokrasopimusta. Koska vuokrasopimus siirtyy sellaisenaan, uusi vuokranantaja ei voi tehdä sopimukseen yksipuolisia muutoksia. Mikäli vuokrasopimukseen halutaan muutoksia, on niistä neuvoteltava ja sovittava yhdessä vuokralaisen kanssa.

Kun ostaa sijoitusasunnon vuokralaisineen, sijainnin, taloyhtiön ja asunnon lisäksi tulee perehtyä sekä vuokralaiseen että vuokrasopimukseen. Vuokrattu kohde ostetaan ehtoineen ja velvollisuuksineen. Jos vuokrasopimuksessa ei ole vuokrankorotusehtoa tai vuokra on selkeästi jäänyt jälkeen ns. normaalista tasosta, on nämä otettava huomioon tuottolaskelmissa ja kauppahintaneuvotteluissa myyjän kanssa. Ostajan ei kannata maksaa myyjälle työstä, jonka myyjä on jättänyt tekemättä tai tehnyt huonosti vaan hyöty kuuluu ostajalle. Parhaassa tapauksessa vuokralainen voi olla tyytyväinen uuteen omistajaan, joka on valmis kuuntelemaan hänen toiveitaan asunnon kunnon parantamiseksi ja vastineeksi suostuu vuokrankorotukseen käyvälle tasolle, kun on tiennyt vuosikausia hyötyneensä edellisen vuokranantajan ammattitaidon puutteesta ja kärsineensä huonokuntoisesta asunnosta.

Ostan Asuntoja Youtube-kanavalla: Miten toimia, kun ostaa sijoitusasunnon vuokrattuna

Vuokrankorotuksen kylkeen lisäarvoa 

Hämmästyttävän moni vuokranantaja ei kuuntele asiakastaan. Mitä paremmassa kunnossa vuokrakoti on sitä parempi on sen vuokrattavuus. Parempi vuokrattavuus näkyy sekä vuokrasuhteen pituudessa että vuokrausasteessa eli asuntoon löytyy helpommin uusi vuokralainen ennen kuin edellinen vuokralainen on edes muuttanut pois. Yleensä vuokrakodin kunto heijastuu myös vuokran suuruuteen.

Vuokrasopimuksen mukainen vuokrankorotusajankohta on hyvä mahdollisuus tarjota vuokralaiselle mahdollisuutta tehdä remonttia asunnossa esimerkiksi näin:

• sopimuksen mukainen vuokrankorotus 8 euroa kuukaudessa
• uusi laminaattilattia ja jalkalistat 20 euron vuokrankorotuksella
• uusittu kylpyhuone tai keittiö 50 euron korotuksella

Näin vuokralaisella on mahdollisuus valita eri vuokrankorotusvaihtoehtojen väliltä. Parhaassa tapauksessa vuokralainen on jo pitkään hakenut uutta vuokra-asuntoa, jossa ei olisi viime vuosituhannen kylpyhuonetta ja ottaa ilolla vastaan uuden kylpyhuoneen, kun hänen ei näin tarvitsekaan muuttaa. Vuokranantaja saa kylpyhuoneremontin tehtyä vuokralaisen asuessa eli tyhjiä kuukausia ei tule, vaikka on toki reilua hyvittää vuokralaista siitä, että tämä joutuu käymään taloyhtiön saunatiloissa pesulla remontin ajan. Osaatko laskea, minkälaisen tuoton saa 8 500 euron kylpyhuoneremontille, jos vuokra nousee 50 euroa/kk?

Mitä tapahtuu vuokraustoiminnan kannattavuudelle, jos jättää vuokran korottamatta

Käytetään esimerkkinä 100 000 euron hintaista asuntoa, joka on hankittu 70 %:n velkavipua käyttäen ja jonka vuokra on 500 euroa/kk ja hoitovastike 130 euroa.

Kerrostalon ylläpidon kustannukset kasvavat. Viimeisen 4 vuoden aikana asuinkerrostalon ylläpidon kustannusindeksi osoittaa noin 1,4 %:n vuosittaista kasvuvauhtia. Jos se tuodaan 130 euron hoitovastikkeeseen, on se alle 2 euroa. Jotta tämän saisi kompensoituisi 500 euron vuokrassa, kyse olisi 0,4 %:n vuokrankorotuksesta. Vuokranantajien ja PTT:n ennustama 2,7 %:n kustannusten vuosikasvuvauhti kompensoituisi vastaavasti 0,7 %:n korotuksella.

Pääomatuloverojen nosto. Vuonna 2012 tehtiin pääomatulojen vero-%:in 7 %:n kertakorotus, kun se nostettiin 28 %:sta 30 %:iin. Silloin tuotiin myös progressioelementti mukaan, jota vielä korotettiin lisää vuonna 2014. 7 %:n kertakorotus tuntuu kovalta mutta sitä ei joka vuosi koroteta eli sen voi jakaa useammalle vuodelle.

Jostain syystä yksityisten vuokranantajien vuokratulot ovat Suomessa kaikista tiukemmin verotettuja pääomatuloja ja siltä pohjalta on parempi varautua siihen, että sama kehitys jatkuu. Jos vero-%:a korotettaisiin 30:stä 32 %:iin eli 6,7%, tulisi yksityisen vuokranantajan korottaa 500 euron vuokraa noin 2 %:lla pitääkseen kannattavuutensa muuttumattomana. 

Korkojen nousu. Vaikka keskuspankkien koronnostot eivät suoraan korreloikaan Suomen yleisimpään asuntolainakorkoon eli 12 kk euriboriin, USA:n keskuspankki on nostanut korkoja nyt 6-7 kertaa ja vuodelle 2019 ennakoidaan 3 koronnostoa. Korkoa on nostettu 0,25 %-yksikköä joka kerta. EKP ei näihin nostoihin ole vielä lähtenyt mutta nyt on hyvä aika asuntosijoittajan miettiä, mitä se tarkoittaa.

Esimerkin mukaiseen 70 000 euron asuntosijoituslainaan tai uudiskohteen taloyhtiölainaan kohdistuva 0,25 %-yksikön koronnousu olisi vuositasolla 175 euroa eli 14,60 euroa kuukaudessa. Yhden tällaisen korotuksen vieminen vuokraan tarkottaisi noin 2,9 %:n korotusta esimerkkiasunnon 500 euron kuukausivuokraan. Vuokranantajien ja PTT:n korkoennusteen toteutuminen 2018-2022 edellyttäisi vuosittaista 0,25 %-yksikön nousua koroissa, jolloin vuokranantajan tulisi joka vuosi tehdä noin 2,9 %:n vuokrankorotus pitääkseen kannattavuutensa muuttumattomana.

Mikäli Vuokranantajien ja PTT:n ennusteesta toteutuisi sekä ylläpidon kustannusten kasvuvauhti että korkojen nousu, ja kohtuuhintaista asumista juhlapuheissaan painottavat sijoitussäästötiliä puuhaavat päättäjät tekisivät vuokratulojen vero-%:iin edelläesitetyn korotuksen, silloin vuokranantajan tulisi tehdä yksi, noin 6 %:n vuokrankorotus pitääkseen kannattavuutensa muuttumattomana. Sen jälkeen vuokraa tulisi korottaa noin 3,5 % vuosittain. Mikäli Euroopan Keskuspankki yrittäisi edes puoliksi seurata USA:n keskuspankkia ja tekisi 2 vuosittaista 0,25 %-yksikön korotusta, jotka oletettaisiin menevän muuttuviin lyhyisiin korkoihin sellaisenaan, olisi vuokrankorotustarve vastaavasti suurempi.

Vaikutus kassavirtatuottoon. Jos esimerkin asunto tuottaisi 100 euroa kuukaudessa positiivista kassavirtaa ja oma sijoitettu käteinen on ollut 30 000 euroa, kassavirtatuotto ennen veroja olisi 4 %, verojen jälkeen noin 1 %. 0,25 %-yksikön muutos korkomenoihin alentaisi kassavirtatuoton noin 3,4 %:in ennen veroja eli laskua olisi 15 %, mikäli vastike ei nouse eikä pääomatulovero-%:in kosketa ja vuokranantaja ei tee vuokrankorotuksia. USA:n keskuspankin 3 kertaa vuodessa korotustahti 0,25 %-yksikön korotuksin veisi kassavirtatuoton 2,2 %:iin, jolloin laskua olisi 45 %. 

Kannattaako vuokralainen pitää tyytyväisenä jättämällä vuokra korottamatta?

Yksityisten vuokranantajien tekemät vuokrankorotukset ovat olleet viime vuosina maltillisia. Moni vuokranantaja jättää vuokrankorotuksen tekemättä ajatellen, että korotus automaattisesti kasvattaisi riskiä vuokralaisen vaihtumisesta. Vaikka vuokranantaja voisi sopimuksen mukaan tehdä vuokrankorotuksen, kannattaa korotusta  harkita vuokramarkkinoiden tilannetta vasten. 

Mikäli sijainti, taloyhtiö ja asunto ovat sellaisia, että asunnon vuokrattavuus on hyvä, asunnon vuokraamiselle reilusti alle markkinahinnan ei ole mitään vuokraustoiminnan kannalta hyviä perusteluja. Vuokraustoiminnan tavoitteena ei tietenkään ole korottaa vuokria vain, koska sopimuksessa niin lukee, vaan varmistua siitä, että vuokra vastaa markkinavuokraa tai on kilpailullisesti vähän sen alapuolella. Vuokralaisenkin kannalta useammin tulevat 5-10 euron korotukset ovat helpompia sulattaa kuin 50-100 euron kertakorotus. Mikäli vuokralaiset vaihtuvat usein, silloin vuokrankorotus vastaamaan markkinavuokraa on helppo toteuttaa vuokralaisten vaihtuessa.

Jos vuokrankorotus saa vuokralaisen irtisanomaan sopimuksensa, korotuksen tuomat lisäeurot muuttuvat helposti tyhjiksi kuukausiksi, mikäli korotettu vuokra on yli markkinavuokran. Jos vuokrankorotuksen jättää jonakin vuonna tekemättä, myös siitä kannattaa ilmoittaa vuokralaiselle, jolloin tältä poistuu epätietoisuus siitä, onko vuokranantaja vain unohtanut korottaa vuokraa. Tämän hetkisessä vuokramarkkinatilanteessa, jossa vuokra-asuntojen tarjonta on kasvanut uudistuotannon myötä ja kilpailu hyvistä vuokralaisista on koventunut, vuokranantajan on oltava markkinavuokrien tasosta tietoinen.

Onko vuokralaisesi irtisanonut vuokrasopimuksen, jos olet korottanut vuokria markkinavuokria seuraten? Kerro kokemuksistasi kommenttikentässä.

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Blogikirjoitus sijoitusasunnot.com -sivustolta: Sijoitusasunnon kassavirran laskeminen