Jo vuoden ”Asuntosijoitustavoitteeni 2019 – Blogi #139” -tekstin yhteydessä pahoittelin sen ilmestymistä vasta helmikuun lopussa. Tämä välitilinpäätös -kirjoitus ilmestyy vielä pari viikkoa enemmän myöhässä. Vaikka jo 2019 tavoitteiden yhteydessä viittasin, että ”osta ja pidä” -asuntosijoittajalle kalenterivuosi on toiminnan pitkäjänteisyydestä johtuen vähemmän merkityksellinen, halusin silti siirtää tätä kirjoitusta, jotten tulisi kirjoittaneeksi jotain kesäkuussa saavutetuksi, joka ei toteutunutkaan.
Kesäkuussa 2019 oli tavoitteiden toteumaan vaikuttavan tarjouksen hyväksyminen ja käsirahan maksu mutta varsinainen kauppa toteutui vasta kesäkuun jälkeen. Kaupan yhteydessä ostetuista asunnoista muutama vapautui ilman dramatiikkaa juuri kaupan solmimisen jälkeen, joka on vaatinut suunniteltua enemmän haltuunottoon, aktiivisia remontointiin ja vuokraukseen liittyviä toimia.
Tavoite 1 – Älä tee yhtään huonoa sijoitusasuntokauppaa
Tämän tavoitteen taustalla olevaa ajattelua on avattu ”Asuntosijoitustavoitteeni 2019 – Blogi #139” -kirjoituksessa, josta selviää se, etten tietenkään pysty näkemään tulevaisuuteen, kuinka hyviä tai huonoja tekemäni sijoitusasuntokaupat tulevat olemaan.
Tiivistettynä tavoite tarkoittaa sitä, etten juokse liian sokeasti visioni ja siitä johdetun kalenterivuoden tavoitteen perässä vain saadakseni kirjoittaa blogiini, että yhden vuoden numeeriset tavoitteet täyttyivät sijoituksilla, jotka liian korkean riskin takia voivat viedä edellytykset vision saavuttamiselle tulevina vuosina. 54-vuotiaalla Harrilla pääoman säilyttämisen tärkeys suhteessa pääoman kasvattamisen tärkeyteen on erilainen kuin 24- ja 34-vuotiaalla Harrilla oli.
Tämän tavoitteen saavuttamisen johtavana mittarina (lead indicator) on ollut, että joka aamu mietin päivän 3 tärkeintä tehtävää, jotka vievät minua, välillä kenties mutkitellenkin, kohti visiostani johdettua kalenterivuoden tavoitetta. Mittarini näyttää 100 %:n toteutumista. Minulla on iPhonen ”Shortcuts” -ominaisuudella luotu ”3 Things” -workflow, johon kirjaan nämä 3 tehtävää, jotka siirtyvät automaattisesti Day One -päiväkirja-appiini, josta käyn kuittaamassa ”ok”, kun tehtävä on hoidettu. Joskus joku tehtävä jää kesken ja viimeistään viikkoa yhteenvetäessä se tulee kuittaamattomana vastaan.
Vuodessa tulee siis 1095 tärkeäksi toteamaani tehtävää, jotka tekemällä tavoite ja visio takuulla tulevat lähemmäksi.
Minulla ei ole täydellistä mittaria siihen, miten jälkikäteen seuraan (lagging indicator) tämän tavoitteen toteutumista enkä siksi ole varma, onko tämä oppikirjojen mukaisesti edes mikään tavoite. Kun pomo katsoo peilistä, teorioiden noudattamisen poikkeuksista on joskus helppo päättää. Käytännössä tämä on tarkoittanut ”EI” -päätösten tekemistä muun muassa seuraavien tyyppisten asuntosijoituskohteiden osalta:
- yksittäisten asuntojen ostaminen taloyhtiöistä tai mikromarkkinoilta, joita en tunne
- hinnoittelukriittisyyden lisääminen pienten ei-muuttovoittoisten paikkakuntien asuntojen osalta
- sähkölämmitteisten rivitalokohteiden hankinnasta luopuminen
- uudiskohdeasuntojen alennus-% -vaatimuksen kasvattaminen ”rinteenhallitus” -varalla
- uudiskohteiden ylitarjontamarkkinoiden välttäminen
Nämä eivät ole yleissuosituksia vaan omaan tilanteeseeni ja tavoitteeseeni liittyviä esimerkkejä. Oman asuntosijoituspolkunikin alkumatka eteni tyyppilliseen tapaan yksi asunto kerrallaan. Ensimmäisen kahden asunnon nipun taisin hankkia vasta, kun salkussa oli jo parikymmentä yksittäin, toki samoista taloyhtiöstä, hankittua sijoitusasuntoa. Tällä hetkellä olen itse oman toimintani pullonkaula, joka kapenee, jos hankin uusia yksittäisiä sijoitusasuntoja, joista ei jollain tavalla löydy selkeää synergiahyötyä aikaisempia hankintoja täydentämään. Siksi tällainen rajoite.
Monet ei-muuttovoittoiset paikkakunnat selvisivät finanssikriisistä ilman merkittäviä markkinahintojen mullistuksia. 0-korkoisen rahan vaikutus on näkynyt kasvukeskuksissa markkina-arvojen nousuna mutta muualla markkinahinnat ovat laskeneet. Tätä on vauhdittanut se, että 70-luvulla rakennettiin paljon ja koko tämä asuntokanta on tullut teknisen käyttöikänsä päähän, jolloin taloyhtiö- ja kylpyhuoneremontteja ei voi enää lykätä. Kaupungistuminen ja demograafiset muutokset tähän päälle ja vanhojen kohteiden ostamisessa hinnassa tulee olla enemmän tilaa kaikille näiden tekijöiden yhteisvaikutukselle, jotta tavoite ei vaarannu.
Sähkölämmitteisiin rivitaloasuntoihin ei ulotu sähkökäyttöisten autojen mielikuvat vaan niiden vuokrattavuus on huonompi, koska lämmitys näkyy vuokralaisen sähkölaskussa eikä ”sähkön puhtaus” todellakaan näy asuntojen lämmitysmuotojen vertailuissa eikä energiatodistusten viesteissä. Monissa rivitaloyhtiöissä myös yhtiön pieni koko vaikeuttaa päätöksiä isojen remonttien tekemisestä.
Mitä poliittinen riski tarkoittaa asuntosijoittajalle? YouTube #65
Poliittisena riskinä on hallituksen selvitys tuloutettavien taloyhtiölainojen rahoitusvastikkeiden vuokratuloista verovähennyskelpoisuuden poistaminen. Monet ovat sitä mieltä, että tämä olisi katastrofi uudisrakentamisen kysynnälle eikä sitä siksi tulla koskaan toteuttamaan. Viime viikkoisten uutisten perusteella nykyinen hallitus voi jättää toteuttamatta tai toteuttaa ihan mitä tahansa ilman mitään insinöörin aivoihini sopivaa logiikkaa. Tämän tavoitteeni mukaisesti juuri nyt minulla ei ole lyhennysvapaapakon lisäksi tarvetta kasvattaa asuntosijoitussalkkuani uudiskohdeasunnoilla, joiden alennus-% ei ole riittävän suuri kattamaan verosuunnitteluhyödyn poistamisriskiä.
Mitä, jos taloyhtiölainan verosuunnitteluetu poistuisi vuokranantajan verotuksesta? – Blogi #153
Kassavirtapositiivisuus on edelleen tärkeä sijoituskriteerini. Vaikka kasvukeskuksissa onkin luvassa pitkällä tähtäimellä paras arvonsäilyttämispotentiaali, minulla ei ole tarvetta hankkia uudiskohdeasuntoja mikromarkkinoilta, joilla tällä hetkellä vuokralaiskysyntä alittaa vuokra-asuntojen tarjonnan ja uusia kohteita on valmistumassa seuraavien 1-2 vuoden aikana alueelle lisää. Pyrin keskittymään mikromarkkinoihin, joissa hyväkuntoisten ja turvallisten vuokrakotien kysyntä ylittää tarjonnan.
Tavoite 2 – Sijoitusasuntosalkun kasvattaminen 2 miljoonalla eurolla
Vuodelle 2019 kirkastin tämän tavoitteen määritelmää, jotta kalenterivuosi ei liikaa rajoittaisi ajattelua ja toiminnan suunnittelua sekä tukisi tavoitetta numero 1. Aikaisemman asuntojen ostamisen ja markkina-arvoja korottavan remontoimisen jatkeeksi kolmanneksi elementiksi tuli ”valmius tehdä kauppoja”. Tästä kirjoituksesta löytyy myös kriteerit, joiden sisällä tavoitetta pyrin saavuttamaan, ja määritelmä, mitä ”kassavirtapositiivisuus” omassa tavoiteasetannassani ja kriteeristössäni merkitsee.
Näiden kolmen tekijän summa on tammi-kesäkuun 2019 aikana yhteensä reilut 1,3 miljoonaa euroa, josta merkittävin osa on tehtyjä kauppoja. Silti ilman tämän kolmannen elementin lisäystä miljoona ei tulisi täyteen. Vuoden 2019 aikana tehtyjen kauppojen osuus tavoitteista on laskettu kauppakirjassa olevien velattomien hintojen osalta. Arviokirjojen ja kauppahintojen välissä olevaa vapaata vakuusarvoa ei ole huomioitu tässä luvussa. Toisaalta mukana on excel-rahaa eli vapaata vakuusarvoa, joka on syntynyt seuraavilla keinoilla:
- omien ja oman sijoitusyhtiöni tulonhankkimislainojen lyhennysten myötä
- omistamieni asuntojen taloyhtiölainojen lyhennysten myötä
- omistusosuuteni suhteessa toisen sijoitusyhtiön lainojen lyhennysten myötä
- omistusosuuteni suhteessa sijoitusyhtiön omistamien asuntoihin kohdistuvien taloyhtiölainojen lyhentymisen myötä
Markkina-arvojen muutoksia ei ole huomioitu tässä summassa. Vuoden 2019 aikana toteutetuille asuntoremonteille ei ole haettu uusia arvioita eli ne eivät ole mukana luvussa. Niiden likvidejä varoja pienentäneet kustannukset ovat jo mukana.
Tätä tarkkaan lukeva löytää epäjohdonmukaisuuksia siitä, miten 2 miljoonan euron tavoite muodostuu keskenään yhteensopimattomista tai jopa päällekkäisistä luvuista. Tämä ei ole toimintani kannalta oleellista vaan oleellista on se, että tavoite toimii minulle hyvin visiotani kohti johdattavana mittarina. Tämä ei siis ole esimerkiksi nettovarallisuuden kasvamista mittaava tunnusluku. Nettovarallisuus kyllä kasvaa itsestään (lagging indicator), jos pääsen tavoitteisiini kriteereistäni tinkimättä.
Excel-rahan muodossa olevaan vapaaseen vakuusarvoon liittyy aina riski, että markkina-arvojen myötä vakuuksien arvot laskevat. Mikäli 100 000 excel-euron arvoisen vapaan vakuusarvomassan arvo tippuisi 10 %, olisi jäljellä 90 000 euroa. Samalla kaikkien uusien ostokohteiden hankintahinnat tippuisivat vähintään 10 %. ”Vähintään” -sana tulee mukaan siksi, että 10 %:n tiputus markkinahinnoissa voisi synnyttää myyjiä, joilla on motiivi myydä kohteita mahdollisimman nopeasti suuremmalla alennus-%:lla. Välillisesti tulee huomioida myös seikka, että pankkirahoituksen saatavuus voi vaikeutua, jolloin excel-rahan muuttaminen jälleenrahoituksen kautta oikeaksi valuutaksi voi myös vaikeutua. Myös tähän varautumiseksi on olemassa tavoitteeni numero 1.
Miten se jälleenrahoitus asuntosijoittamisessa käytännössä toimii? YouTube #72
Tavoite 3 – Vuokrausaste 98 %
Jaksolla tammi-kesäkuu 2019 vuokrausasteeni oli 100 %. Tämän mittarin yleiseen käsitteistöön kuuluu vielä tarkennettu termi ”taloudellinen vuokrausaste”, joka tekee mittarista ankaramman huomioiden vielä alle markkinavuokrien vuokrattujen asuntojen vaikutuksen vuokrausastetta alentavasti.
Minulla ei ole käytössäni markkinavuokrista sellaista tilastoaineistoa, josta voisin päätellä, ovatko vuokrani markkinahintatasoa ja vai sen alle ja kuinka paljon alle. Jonkinmoinen yleisviisaus on, että 100 %:n vuokrausaste indikoisi sitä, että vuokrat ovat liian alhaiset. Korjaavana yleistoimenpiteenä olisi vuokrien korottaminen vuosittain vuokrasopimusten ehtoja poikkeuksetta noudattaen, jolloin liian korkea vuokrataso saisi vuokralaiset hakemaan edullisemman vuokrakodin.
Mittaan asiakaspalautekyselyin ”hyvän asukaskokemuksen vuokrakoteja” -palvelulupaukseni toteutumista. Tältä pohjalta tiedän, että asiakkaani eivät vaihda asuntoa minusta, asunnosta tai vuokratasosta johtuen. En pysty kuitenkaan päättelemään, pystynkö asunnoista ja omasta toimintatavastani johtuen pitämään vuokratasoa 10-20 euroa yli markkinavuokrien vai ovatko ne kenties 10-20 euroa alle.
Johtavia mittareita tavoitteen saavuttamiseksi ovat 24 tunnin reagointiaika asiakaspalautteisiin ja aktiivisen markkinoinnin käynnistäminen välittömästi (max. 48 tuntia) irtisanomisilmoituksen jälkeen. Nämä mittarit ohjaavat aamujani, kun päätän päivän 3 tärkeintä tehtävää.
Tavoite 4 – Julkaise 1. kirja
Tavoite saavuttamatta.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Sijoitusasunnot.com Blogista: Sijoitusasunnon ostaminen ilman omaa rahaa
Tavoite 5. – Kasvata Ostan Asuntoja -kanavien tuloja 100 %
Tavoite saavutettu vuoden 2018 tammi-kesäkuuhun verrattuna.
Viikottaisen sisällön tuottaminen Ostan Asuntoja Blogiin, Ostan Asuntoja YouTube -kanavalle, Ostan Asuntoja Podcastiin ja Ostan Asuntoja IGTV:lle on ollut teknisesti haastavampaa kuin koskaan osasin kuvitellakaan. Tässä vaiheessa oletin, että kaikkien kanavien osalta prosessit olisivat hioutuneet tasolle, jossa ainoastaan itse sisällön miettiminen ja tuottaminen vie aikaani.
”Hanki Huru kunnon mikki” -palaute tuli aikoinaan tarpeeseen ja siltä osin olen oppinut lisää sekä mikrofoneihin että äänittämiseen liittyvästä tekniikasta kuten myös äänen editoinnista. Nyt on ratkottavana sitten ”nosta Huru vieraiden äänen laatua” -palaute, joka sekin on ansaittua ja menee Skypen piikkiin kuten myös Applen piikkiin, joka lisäsi turvatasoa sellaiseksi, että FaceTime -puheluita ei pysty enää nauhoittamaan siten, että saisi 2 erillistä ääniraitaa editoitavaksi. Sponsorit ovat mahdollistaneet sen, että olen voinut investoida tekniikkaan kaivamatta omaa pussiani. Juuri eilen investoin uuden palvelun vuosimaksuun, jolla pitäisi haastateltavien äänen laatua saada nostettua ilman, että haastateltavilla menee tuntia tekniikan kanssa pyörittelyyn.
Ostan Asuntoja YouTube -videoiden myötä olen saanut yhden Mac:in ja kaksi ulkoista kovalevyä kyykähtämään eli ne kaikki on pitänyt päivittää kuten myös internet -liittymät. Ensimmäisiin YouTube-videoihin verrattuna pari valoa on tullut lisää ja kameran ja mikrofonin käyttö on kehittynyt sekä tekniikan että taitojen osalta. Silmätkään eivät enää räpsy jatkuvasti puheen tahdissa. Vieläkään en ole saanut toimimaan kahden kameran käyttöä siten, että kuvan laatu pysyisi tasaisena eikä ääni kulkisi eri tahdissa toisen kameran kuvan kanssa.
Sponsorien avulla, kiitos heille, olen pystynyt näitä investointeja tekemään pakon sanelemana tai sitä mukaan kuin omat taidot ja oppimiskyky ovat kehittyneet. Nettisivujen päivittäminen modernimpaan muotoon ja mobiiliystävällisemmäksi on myös ollut pitkään työlistalla mutta pysyy sisällön tuottamisen alapuolella.
Tulojen kerryttämisen rinnalle yhä arvokkaammaksi komponentiksi on noussut se, että niin moni on saanut uutta potkua asuntosijoitus- ja vuokraustoimintaansa kanavilla tarjolla olevan sisällön avulla. Luen yhä kaikki palautteet ja pyrin niihin vastaamaan. Mikäli en ole vastannut, vastaaminen on vain unohtunut päällä olevien akuuttien tilanteiden vuoksi.
Yhteenveto
Vuoden 2019 tavoitteita asettaessani valitsin nämä 5 tavoitetta, jotka katsoin parhaiten ohjaavan toimintani kokonaisuutta. Uskoin, että fokusoitumalla näihin viiteen tavoitteeseen, kaiken muun pitäisi loksahtaa paikoilleen. Tavoitemielessä näin on toistaiseksi käynyt.
Sisällön tuottamiseen liittyneet odotuksia suuremmat tekniset haasteet ovat vieneet enemmän aikaa kuin oletin, joka on ollut pois 4. tavoitteen eli kirjan kirjoittamiseen suunnitellusta ajasta. Olen myös pyrkinyt viestittämään, että päämäärissäni on muitakin kuin asuntosijoittamiseen liittyviä asioita ja niistä johdettuja tavoitteita, jotka ovat osin tärkeämpiä kuin unelma-ammattiini liittyvät. Tällä saralla on myös asioita, jotka ovat vieneet aikaani, joka on myös näkynyt siinä, että aikaisempaa vähemmän olen käynyt asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan liittyviä keskusteluja sosiaalisessa mediassa tai sähköposteihin vastaaminen on vähentynyt tai kestänyt viikkoja tai kuukausia.
Miten omat vuoden 2019 tavoitteesi ovat tähän asti toteutuneet ja miksi näin?
Olli Turunen – Ostan Asuntoja Podcast feat. Jenni From the Block #64
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja YouTube: Onko sijoitusasunnon ostaminen “alle markkinahinnan” totta vai tarua? YouTube #79
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2019 – Blogi #155
Kevätalvella 2014 aloitti paikallinen nettiradio nimeltään Radio Rapu. 11.9.2014 alkoi monen asuntosijoittajan ja vuokranantajan kannalta merkityksellinen ja uraauurtava asuntosijoittamisohjelma nimeltä ”Jenni From the Block”. Siinä Jenni Witikkala haastatteli asuntosijoittajia ja vuokranantajia 45 jakson verran. Radio Rapu lopetti lähetyksensä keväällä 2016 ja jonkin ajan kuluttua siitä Jenni From the Block -radio-ohjelman jaksot katosivat netistä.
Sen seurauksena Ostan Asuntoja Podcast on voinut kutsua itseään kiistatta Suomen parhaimmaksi ja kauneimmaksi asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan keskittyväksi podcastiksi. Kun on ainoa, voi keksiä kaikenlaisia lennokaita lauseita ilman suurta faktaperustetta. Faktapohjaa jouduin hakemaan, kun Ostan Asuntoja Podcastin kuuntelijoilta alkoi tulla kysymyksiä, että olen kuunnellut kaikki jaksot jo 3 kertaa, mitä muita suomalaisia asuntosijoituspodcasteja voisit suositella. En voinut suositella mitään. Matkan varrella on tullut kysymyksiä, että missä on se Jennin ohjelma ja olen vain vastaillut, etten tiedä. Kunnes tajusin, että onpa Suomen huonoin ja rumin vastaus.
Otin yhteyttä Jenni Witikkalaan, joka otti yhteyttä Timo Uusi-Kerttulaan, yhteen Radio Ravun omistajista. Timon ja Jennin avustuksella ja luvalla Ostan Asuntoja Podcastilla on käytössään kaikki ”Jenni From the Block” -radio-ohjelman jaksot, joiden ensiesitykset ovat olleet Radio Ravussa 11.9.2014-14.5.2016 välisenä aikana. Tulevien kuukausien ja vuosien aikana on luvassa remasteroituna Suomen parhaan ja kauneimman asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan keskittyneen nettiradio-ohjelman jaksot ”Ostan Asuntoja Podcast featuring Jenni From the Block” -teeman alla. Jaksot tulevat olemaan kuunneltavissa kaikilla podcast -alustoilla.
Suurkiitos Jennille ja Timo Uusi-Kerttulalle. Jaksoista löytyy mittaamattoman arvokas määrä ikivihreää asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintatietoa ja -kokemusta.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Jenni Witikkala LKV, LVV, KTM www.jenniwitikkala.fi, puh. 0503076539, email jenni@snooa.fi
Ostan Asuntoja Podcast #10 – OVV:stä ORM:ään Olli Turunen osa 1
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja YouTube: Onko sijoitusasunnon ostaminen “alle markkinahinnan” totta vai tarua? YouTube #79
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Tällä kertaa palataan taas oleellisen äärelle eli yhteen parhaaksi asuntosijoittajan keinoksi parantaa omin toimin asuntosijoitustoimintansa kannattavuutta. Joidenkin mielestä koko keinoa ei ole olemassakaan. Videolta selviää, onko kyseessä satu vai onko se kenties vain puoliksi totta.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Mitä Asuntosalkunrakentaja.fi ajattelee, lue Blogista: Mitkä ovat parhaat asuntosijoituskaupungit?
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Rakkaasta harrastuksesta ammatti – Jussi Takala – Ostan Asuntoja Podcast #63
Vuokrakodin valokuvaus älypuhelimella ja “Moment Wide 18 mm” -laajakuvalinssillä – Blogi #167
Kirjoitin aiheesta hyvin samanlaisen kirjoituksen Sijoitusasunnon valokuvaus älypyhelimella – joko laatutaso riittää. Siinä puhelimena oli iPhone 7 ja kuvasin ilman jalustaa ”lonkalta”.
Olen päivittänyt puhelimen iPhone Xs:ään ja nyt mukana kuvatessa oli monopod eli yksijalkainen vaellussauvan näköinen keppi, jonka päässä oli puhelinpidike. Näin sain saman napakorkeuden jokaiseen kuvaan linssillä ja ilman linssiä. Linssinä oli edelleen sama Momentin ”Wide 18 mm Lens” kuin reilu vuosi sitten kirjoitetussa blogitekstissä. Puhelinmallin vaihtuminen edellytti uuden kuoren tilaamista, sillä Momentin linssi kiertyy mallikohtaisen kuoren avulla napakasti iPhonen linssin päälle.
Otetaan sama aihe uudestaan käsittelyyn ja lisänä hieman erilaista vertailua.
Riittääkö älypuhelimen kameran laatu vuokralaisen löytämiseen sijoitusasuntoon?
Molemmat kuvat on otettu iPhone Xs:llä sateisena syyskuun alun päivänä. Ylempi kuva on ilman linssiä ja alempi Moment -linssin kanssa. Kuvia ei ole käsitelty eikä kuvattu minkään appin avulla vaan asetukset ovat olleet samat, jotka tulevat kameran aukaisemalla.
Miten valo vaikuttaa vuokra-asunnon valokuvien laatuun älypuhelimella kuvatessa?
Ylempi kuva (alla) on otettu sateisena syyskuun alun päivänä ilman linssiä ja alempi kuva aurinkoisena elokuun lopun päivänä linssin kanssa. Seinien väri on harmaaseen taitettu valkoinen.
Kuinka paljon älypuhelimeen asennettava laajakulmalinssi vie valovoimaa asuntoa kuvatessa?
Molemmat kuvat alla on otettu sateisena syyskuun alun päivänä. Kun ollaan ikkunattomassa eteisessä, linssin vaikutus kuvan kirkkauteen näkyy. Ensimmäisessä keittiön kuvaparissa tätä eroa ei juuri huomaa. Toisessa kuvaparissa aurinkoisen päivän vaikutus on selvästi suurempi kuvien onnistumiseen kuin linssin valovoimaa vievä vaikutus.
Itse en ole valokuvaamisen taitaja enkä osaa käyttää kuvienkäsittelyohjelmia kovinkaan hyvin eli tarkoituksella kuvat on käsittelemättömiä eikä niiden ottamiseen ole käytetty mitään appia. Hyvin kevyellä opettelulla alla olevan kuvaparin oikean puoleisen kuvan saisi yhtä kirkkaaksi kuin vasemman puoleisen kuvan.
Onnistuuko kylpyhuoneen kuvaus älypuhelimella, jos sähköt on poikki?
Tämän kuvaparin kohdalla unodin ottaa samanlaisen vertailukappaleen mutta kuvat ovat sentään samanlaisesta ikkunattomasta kylpyhuoneesta, jossa toisessa ei ollut valoja ja toisessa oli peilikaapin päällä valaisin. Molemmat kuvat on otettu linssin kanssa.
Vaikka vasemman puoleisessa kylpyhuoneessa esimerkiksi alakulman putkissa näkyy jo selvää rakeisuuttaa, lopputulos on silti hämmästyttävän hyvä. Asiaa voi hahmottaa lisää, jos kotona on kylpyhuone eteisessä, johon kumpaankaan ei tule ikkunavaloa. Kannattaa kävellä kylpyhuoneen ovelle seisomaan, jolloin näkee, kuinka pimeä se on. Jälleen kerran vasemman puolen kuvaakaan ei ole käsitelty mitenkään.
Onko noin 150 euroa maksavasta älypuhelimen laajakuvalinssistä hyötyä vuokrakodin asuntokuvauksessa?
Kysymys on pitkälti siitä, kuinka tehokkaasti haluaa informaatiota välittää valokuvien kautta ja kuinka suureen lisäarvoon uskoo.
Allaolevaa kuvaparia voi lähteä katsomaan oikeasta reunasta, josta molemmista selviää, että makuuhuoneessa on tuuletusikkuna. Ylemmästä kuvasta juuri ja juuri selviää, että katossa on verhokisko ja ikkunan alla kaukolämpöpatteri. Alimmaisesta kuvasta selviää, että makuuhuone on asunnon ovelta heti vasemmalle. Ilman linssiä saman informaation välittäminen olisi vaatinut kaksi kuvaa. Kuvapareja samalla tavalla tarkastelemalla voi itse miettiä, kuinka paljon arvoa linssi toisi omaan vuokrakotien valokuvaamiseen.
Tori.fi:ssä kuvien määrä on rajattu, jolloin sitä kautta vuokralaisia paljon hakevalle linssi voi tuoda keskimääräistä enemmän hyötyä. Vuokraovessa kuvia saa niin paljon, että yhden kuvan sijasta kahden kuvan kautta saman informaation välittäminen ei jää kuvien sallitusta latausmäärästä kiinni.
Onko linssin kanssa 2000 euroa maksava digijärjestelmäkamera automaattisesti 1200 euroa maksavan älypyhelin+linssi -yhdistelmän peittoava asuntokuvausinvestointi?
Jos mielikuvissa on, että rahaa tiskiin latomalla saa pakasta digijärjestelmäyhdistelmän, jonka automaattiasetuksilla pesee kirkkaasti lisälinssillä varustetun modernin älypuhelimen kuvan laadussa ja pääsee lähelle niitä valovoimaisia taideteoksia, joita ammattivalokuvaaja loihtii arvoasuntojen myyntikuviin, kannattaa katsoa näitä kuvapareja.
Vasemmalla on iPhone Xs + Moment Wide 18 mm Lens ja oikealla alle vuoden vanhalla linsseineen (24 mm asti zuumautuva eli ei laajakuvalinssi) yli 2000 euroa maksavalla Canonilla otetut kuvat. Kaikki kuvat on samasta asunnosta samana päivänä perusasetuksilla paitsi ylärivin vasen kuva on iPhonella sadepäivänä ja oikea Canonilla aurinkoisena päivänä. Canonilla otettuja kuvia on hieman korjattu pystylinjoja oikaisemalla. Canonin kuvissa pixelien määrä on tippunut sähköpostilähetyksen vuoksi.
iPhonella kuvatessa täytyy ottaa säätöjä tai appeja käyttöön, joilla voi yrittää säätää valotusta siten, että ikkunat eivät esimerkiksi ole liian ylivaloittuneita. Vuokra-asuntojen kuvauksessa ongelmaa voi kiertää aika pitkälle siten, että ottaa huoneiden kuvat ikkunaseinältä asuntoon päin ja erilliset kuvat maisemista.
Mikäli ei ole aikaa tai halua opetella järjestelmäkameran käyttöä automaattiasetuksia pidemmälle, suosittelen älypuhelimen ja laadukkaan laajakuvalinssin käyttöä, jolloin kuvista saa todennäköisesti parempia. Lisäksi puhelinta voi käyttää sataan muuhun asiaan. Näin otetuilla kuvilla asunnon vuokraus ei jää kuvista kiinni ja varmasti erottuu vuokranantajien ja -välittäjien massasta keskimääräistä paremmilla kuvilla.
Mikäli haluaa oppia uutta ja digijärjestelmäkameran koko ja raskaus eivät ole ongelmia, manuaaliasetuksia hetken opiskelemalla pääsee selvästi parempaan kuvan laatuun. Samaan haluun oppia kytkeytyy usein jonkin kuvankäsittelysoftan opiskelu, joka tuo mahdollisuuden tehdä huimiakin korjauksia kuviin jälkikäteen. Jalustan kanssa osaava kuvaaja ottaa kuvan ikkunaan päin siten, että yhdessä kuvassa huone on oikein valaistu ja toisessa ikkunasta näkyvä maisema, jonka jälkeen ne yhdistetään samaan kuvaan.
Asuntojen valokuvaus myyntiin on täysin eri asia kuin vuokra-asuntojen valokuvaus eikä tämän kirjoituksen suosituksia tulisi yhdistää myyntikuvien ottamiseen.
Käytössäni olevat releet
iPhone Xs
Moment Wide 18 mm linssi ja puhelinkuori, linssi sopii iPhone-, Galaxy-, One Plus- ja Pixel-puhelimiin mutta edellyttää puhelinmallikohtaisen kuoren tilaamista. Tätä kirjoittaessa linssin, kuoren ja linssinputsauskynän setti (149,96 dollaria) on halvempi kuin linssin ja kuoren tilaaminen erikseen.
Zeadio -puhelinpidike, joka myös kääntyy 90 astetta eli sopii myös Instagram -videoiden tekijöille.
Manfrotto monopod. Tässä mallissa on kepin päässä käännettävät kierteet, jolloin alla linkattua adapteria ei tarvita. Mikäli päädyt toiseen malliin, kannattaa katsoa, että kierteet sopivat yhteen oman puhelinpidikkeen kanssa. Hiilikuitua olevat mallit ovat alumiinisia noin 100-150 grammaa kevyempiä mutta samalla kalliimpia.
Adapterisetti, josta löytyy kullanvärinen pala, jolla saa tarvittaessa monopodin ja puhelintelineen kierteet sopimaan. Kullanvärisen sovitinpalan tilasin joskus erikseen AliExpressistä, mutten löytänyt sitä tähän.
Kaupallinen varoitus
Mikäli kiinnostut hankkimaan edellämainittuja tuotteita, voit ylläolevien kumppanilinkkien sijaan googlata tuotteiden nimet. Näin maksat tuotteista saman hinnan mutta pystyt varmistamaan sen, että Ostan Asuntoja -kanavat eivät saa pientäkään siivua hinnasta.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa Vuokravälitystä alkaen 500 euron palkkiolla, johon sisältyy ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu.
Tarjolla on lisäksi “avaimet käteen” vuokra-asunnon Huolenpitopalvelu 35 euron kuukausihinnalla. Näin voit ulkoistaa sijoitusasuntosi vuokraustoiminnan kokonaisuudessaan. Palveluun sisältyy pysyvä vuokratakuu.
Asiakkaiden kysynnän vuoksi Asuntopehtoori on kasvanut ja tarjoaa nyt myös asuntojen myyntivälitystä.
Mainitse välitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5 %:n alennuksen palkkiosta.
Lisätietoa asuntopehtoori.fi
Asuntopehtoorin Blogista: Kumpi oli ensin: asunnon arvo vai vuokra
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Rakkaasta harrastuksesta ammatti – Jussi Takala – Ostan Asuntoja Podcast #63
Ostan Asuntoja YouTube: Miten ylittää ensimmäisen sijoitusasunnon hankkimisen esteet? YouTube #78
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
“Omistusasuminen on vuokra-asumista kannattavampaa” – totta vai tarua – Blogi #166
Jussi Takala on ollut hyvissä palkkatöissä ja sijoittanut siinä sivussa asuntoihin. Maailmanympärysmatkalla, tiätysti Ostan Asuntoja Podcastia kuunnellessa, syntyi lopulta päätös, että hän hyppää puoliksi tyhjän päälle ja käynnistää projektin, jossa asunnoista tuleekin ammatti ja Jussista yrittäjä.
Tässä jaksossa käydään laajasti Jussin tarinaa kohti yrittäjyyttä asuntojen parissa. Huolimatta useammista virheistä tai ehkä juuri siksi Jussilla on paljon hyviä vinkkejä jaettavana. Kuuntelemalla selviää avovaimon tärkeä rooli parissa käännepisteessä ja mistä ja miten löytyi viimeinen rohkaisu irtisanoutua palkkatöistä.
Podcastissa Jussi kertoi perustavansa uutta yritystä. Nyt sillä on nimi ja se on perustettu; Versus Asunnot Oy, jonka sivuilta löytyy myös Blogi.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Ostan Asuntoja Podcast #24 – Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen, osa 1
Poliisiauton etupenkiltä asuntosijoittamisen pariin; Hannu Takala – Ostan Asuntoja Podcast #45
Robert Kiyosaki – Rich Dad Poor Dad; Adlibris Nidottu, Amazon Kirja, Kindle, Audible * (suomenkieliseen löysin vain ”kirja ei tilattavissa” -linkkejä)
Joonas Orava, Olli Turunen – Osta, vuokraa, vaurastu; Adlibris Sidottu, Adlibris E-kirja*
Marko Kaarto – ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu”; Adlibris Nidottu
David M. Greene – Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat; Adlibris Nidottu, Audible
Thomas Erikson – Idiootit ympärilläni; Adlibris Nidottu, Adlibris E-kirja, Adlibris Äänikirja
Psykopaatit ympärilläni; Adlibris Nidottu, Adlibris E-kirja, Adlibris Äänikirja
Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1
Jussi Takala LinkedIn
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa Vuokravälitystä alkaen 500 euron palkkiolla, johon sisältyy ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu.
Tarjolla on lisäksi “avaimet käteen” vuokra-asunnon Huolenpitopalvelu 35 euron kuukausihinnalla. Näin voit ulkoistaa sijoitusasuntosi vuokraustoiminnan kokonaisuudessaan. Palveluun sisältyy pysyvä vuokratakuu.
Asiakkaiden kysynnän vuoksi Asuntopehtoori on kasvanut ja tarjoaa nyt myös asuntojen myyntivälitystä.
Mainitse välitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5 %:n alennuksen palkkiosta.
Lisätietoa asuntopehtoori.fi
Asuntopehtoorin Blogista: Kumpi oli ensin: asunnon arvo vai vuokra
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2019 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #196
Simo “Väläys” Paanala Osa 2/2 – Ostan Asuntoja Podcast #62
Ostan Asuntoja YouTube: Miten ylittää ensimmäisen sijoitusasunnon hankkimisen esteet? YouTube #78
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Olen koonnut asuntosijoittamisen esteisiin liittyviä kysymyksiä ja kerron niihin omia ajatuksiani tällä videolla, miten niitä voi madaltaa. Esteitä on 8 kappaletta ja jokaiseen olen listannut 3-4 tapaa, jolla niistä pääsee yli. Osa tavoista on hyvinkin konkreettisia ja osa sisältää myös enemmän korvien välissä olevien lukkojen avaamista.
Ostan Asuntoja YouTube -kanavalla lähestyy 80 000 katselukertaa ja 1 100 tilaajaa. Kiitos!
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Sijoitusasunnot Blogista: Sijoitusasunnon ostaminen ilman omaa rahaa – näin se on mahdollista
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Simo “Väläys” Paanala Osa 2/2 – Ostan Asuntoja Podcast #62
“Omistusasuminen on vuokra-asumista kannattavampaa” – totta vai tarua – Blogi #166
Ostan Asuntoja 