Mitä, jos taloyhtiölainan verosuunnitteluetu poistuisi vuokranantajan verotuksesta? – Blogi #153
Iltalehden 1.6.2019 julkaisemien tietojen mukaan
”Rinteen hallitus selvittää mahdollisuutta uudistaa asuntosijoittamisen verotusta siten, että laissa rajoitetaan oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta”.
Tällä kertaa Ostan Asuntoja Blogissa pohditaan, voisiko tällä keinolla kerryttää verotuloja valtion kassaan.
Mikäli lukijoina on alan ulkopuolisia henkilöitä, pieni terminologian selvitys on paikallaan. Yleisiä asumismuotoja Suomessa ovat omistusasunnossa asuminen ja vuokra-asunnossa asuminen. Paljon puhuttu asuntosijoittaja tarjoaa näistä toista eli koteja niille, jotka haluavat tai joutuvat valitsemaan vuokra-asunnon asumismuodokseen. Yksityinen asuntosijoittaja ja yksityinen vuokranantaja ovat siis yksi ja sama henkilö.
Ostan Asuntoja Blogista: “Omistusasuminen on vuokra-asumista kannattavampaa” – totta vai tarua
Miten yksityisen asuntosijoittajan ja vuokranantajan verotus toimii?
Yksityisen vuokranantajan verotus toimii siten, että vuokralaisen maksamista vuokratuloista voi vähentää vuokraustoimintaan suoraan kohdistuvat kulut, joista hoitovastike on tyypillisin. Näiden erotuksesta lasketaan vuokranantajan maksettavaksi tuleva vero 30-34 %:n verokannalla.
Tässä kohtaa jokainen voi miettiä, kuinka suuri on oma ansiotulovero-%. Jos olisi teoriassa mahdollista vaihtaa se silmänräpäyksessä vuokranantajan hommaksi asuntosijoittajan riskit sisältäen, vaihtaisitko. Moni tekee siten, että tarjoaa vuokra-asuntoja toisille kodeiksi euroilla, joista ovat ensin maksaneet ansiotuloverotuksen mukaisesti veroja ja säästämisen ja tulonhankkimislainan avulla siirtyneet maksamaan hankituista vuoratuloista vuokranantajan veroja. Omaa vuokraustoimintaan käytettyä aikaansa vuokranantaja ei saa vuokratuloista vähentää.
Mikäli vuokranantaja on käyttänyt sijoitusasunnon hankintaan tulonhankkimislainaa, hän voi asuntosijoittajana vähentää sen korot vuokratuloista ennen verotusta eli maksettavat verot hieman pienenevät. Vuokranantajan tilille verojen jälkeen jääneellä rahalla hän maksaa tulonhankkimislainansa lyhennyksiä, jotka vievät rahaa hänen tililtään mutta eivät ole verovähennyskelpoisia. Mikäli tilille verojen jälkeen jäävä summa on suurempi kuin tulonhankkimislainapääoman lyhennys, puhutaan positiivisesta kassavirrasta. Positiivinen kassavirta on sitä aidosti toiminnasta tilille jäävää rikastumista kasvattavaa rahaa, jota voi heti kuluttaa. Moni säästää seuraavan vuokrakodin omarahoitusosuuteen tai tekee remontin sijoitusasuntoonsa. Remontin kulut saa vähentää verotuksessa.
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan verotuksen ja OmaVeron käytön ohjeet – Blogi #149
Asuntosijoittajan taidoista ja asunnon sijainnista riippuen tämä summa voi olla muutama kymmenen euroa kuukaudessa. Muuttotappiopaikkakunnilla summa voi olla suurempi kompensoimassa asunnon arvon laskua. Yleisen vuokratason nousun myötä summa voi olla suurempikin, mikäli sijoitusasunto on hankittu vaikkapa 10 vuotta sitten. Taitava asuntosijoittaja voi käyttää enemmän verovähennyskelvotonta aikaansa toiminnan kehittämiseen ja parantaa sen kannattavuutta ajan kuluessa pääoman tehokasta käyttöä lisäämällä.
Mikäli kassavirta on negatiivinen, mitä se kasvukeskuksissa tänä päivänä usein on, tulonhankkimislainaa käyttävä asuntosijoittaja joutuu käyttämään muita tuloja tai varoja lainapääomien lyhennykseen. Vuokraustoiminnan tuloista ei siis asuntosijoittajalle ole suurtakaan iloa ennen kuin tulonhankkimislainan pääoma on maksettu kokonaan pois, joka tyypillisesti kestää 15-25 vuotta. Kassavirran vie negatiiviseksi se, että vuokratuloista pitää maksaa ensin verot ja vasta sitten lainojen lyhennykset.
Yksityisten vuokranantajien massoille asuntosijoittaminen on korkean verotuksen takia matalan kassavirran sijoituskohde, joka suhteellisen suurella varmuudella kasvattaa vaurautta hitaasti mutta varmasti. Moni onkin ”sijoitusasuntosäästäjä” eli säästää omistusasujan tavoin sijoitusasuntoaan velattomaksi.
Verotulojen kerryttämismielessä omistusasuja on hallitusten kannalta vuokra-asuntoja tarjoavaa asuntosijoittajaa paljon huonompi, koska hänen omistusasuntotulonsa on veroista vapaa. Itsekin kuulun tähän veronkiertäjien harmaaseen ryhmään. Tästä verovapaasta omistusasuntotulosta on saanut tehdä omistusasuntolainan korkovähennyksiä verotuksessa mutta tätä etua ollaan karsittu pikkuhiljaa ja se poistuu kokonaan.
Aikaisemmin yksityinen asuntosijoittaja ei juuri ostanut sijoitusasuntoja uudiskohteista vuokraustoimintaansa varten, koska niiden verojen jälkeinen kassavirta painui korkean hankintahinnan takia niin paljon negatiiviseksi, mikäli asuntosijoittaja käytti omaa tulonhankkimislainaa kohteen hankinnan rahoittamiseen. Poikkeuksen tekivät käteisostajat, joille näistäkin asunnoista jäi positiivista kassavirtaa. Yksityinen asuntosijoittaja ei juuri generoinut valtiolle verotuloja sijoittamalla uudiskohteiden asuntoihin niitä vuokraten.
Joku perusti työryhmän, jonka tarkoituksena oli kerätä valtiolle lisää varainsiirtoverotuloja varainsiirtovero-% kaksinkertaistamalla ja laajentamalla sen laskentapohja asunnon koko velattomaan hintaan eikä vain omarahoitusosuuteen. Joku kenties perusti työryhmän kehittämään taloyhtiölainojen ominaisuuksia. Joku toinen keksi konseptin lyhennysvapaista, jotta saatiin ihmisiä taloustalkoisiin. Joku kolmas kenties keksi pidentää taloyhtiölainojen lyhennysvapaita talkoopanoksen kasvattamiseksi. Kuten sanamuodoista selviää, minulla ei ole oikeaa tietoa, miten asiat etenivät ja mikä johti mihin ja mikä tuli ensin.
Lopputuloksena syntyi kuitenkin tilanne, jossa asuntosijoittajat innostuivat pintaremontin kustannusten ja taloyhtiön remonttivarausten arvioimisen sijaan ostamaan sijoitusasuntoja uudiskohteista.
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan verotus taloyhtiölainallisessa uudiskohdeasunnossa
Uudiskohteiden, kuten myös vanhojen kohteiden taloyhtiölainoissa on yksityisen “osta ja pidä” -asuntosijoittajan korkean vero-%:n vastapainoksi merkittävä verosuunnitteluetu, jonka toteuttaminen on mahdollista, kunhan taloyhtiölle tehtävät taloyhtiölainojen maksusuoritukset vain tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa. Tällöin vuokranantaja-asuntosijoittaja voi verotuksessaan vähentää nämä maksusuoritukset vuokratuloista.
Verosuunnitteluhyöty tulee siitä, että taloyhtiölainan maksusuoritukset pitävät sisällään sekä koron että lyhennykset. Henkilökohtaisessa pankkilainassa verovähennyskelpoisia ovat vain korot. Tämä verosuunnitteluhyöty mahdollistaa verojen siirtämisen tulevaisuuteen asunnon myyntihetkeen asti, jolloin tuloutetut taloyhtiölainan maksusuoritukset eivät ole mukana hankintahinnassa eli silloin verot realisoituvat maksettaviksi myyntivoiton verotuksen kautta.
Miten uudiskohteen rahoitusvastike toimii vuokratulon verotuksessa? YouTube #63
Siis, mikäli asuntosijoittaja päättää lopettaa vuokraustoiminnan ja myydä taloyhtiölainalla rahoitetun sijoitusasuntonsa, hänen myyntivoiton veronsa lasketaan myyntihinnan ja omarahoitusosuuden välisestä myyntivoitosta.
Jos on ostanut 100 000 eurolla sijoitusasunnon ja rahoittanut sen 70 %:sti omalla tulonhankkimislainalla ja myy sen 100 000 eurolla 20 vuoden päästä, maksettava myyntivoiton vero on 0. Jos on ostanut samaan hintaan asunnon, jossa on ollut 70 % 20 vuoden taloyhtiölainaa ja myy sen 100 000 eurolla 20 vuoden päästä, myyntivoitto on 100 000 € – 30 000 € eli myyntivoittoa syntyy 70 000 euroa, josta maksetaan verot.
Ovatko päättäjät ollet viisaita tarkoituksella vai vahingossa?
Ennätystiukan vuokratulojen verotuksen rinnalle taloyhtiölainojen verosuunnitteluhyöty näyttäisi ikäänkuin siltä, että päättäjät haluaisivat tarjota korkean verokepin rinnalle verovähennysporkkanaa, jolla vauhditetaan korjausvelan takaisinmaksua vanhoissa taloyhtiöissä ja rohkaistaan yksityishenkilöitä sijoittamaan vuokra-asuntoihin uudiskohteissa, jotta niitä rakennettaisiin lisää kysyntää vastaamaan.
Tätä jalolta kuullostavaa ajatusta ei ole viety loppuun asti vaan taloyhtiöiden kirjanpitoon on jätetty “tuloutus”- ja “rahoitus”-vaihtoehdot erilaisine asuintalovarauksineen, jotka saavat isännöitsijät ja asuntosijoittajat hikoilemaan yhtiökokouksissa erilaisten “näin se on aina ennenkin tehty” -ideologien keskellä, kun sijoittajat yrittävät varmistaa verosuunnitteluhyödyn omistusasujille usein merkityksettömässä kirjanpitokysymyksessä.
Naapurissa saattaa olla kokonainen ison yhtiömuotoisen asuntosijoittajan omistama kiinteistö, josta ei voi ostaa yksittäistä asuntoa itselleen asunto-osakeyhtiön tapaan vaan kaikki kiinteistön asunnot ovat vuokrakoteja. Siellä ei kirjanpidon kanssa hikoilla vaan tehdään kirjanpidollisia poistoja, jotka vähentävät verotettavaa tulosta. Maan hallitukset eivät perusta työryhmiä poisto-oikeuden poistamiseksi eikä lehdistä saa lukea isojen asuntosijoittajien tekemistä voitoista kirjanpitolainsäädäntöön kuuluvan poisto-oikeusporsaanreiän ansiosta. Poistoista verottaja ei penää kuitteja, koska niitä ei ole.
Poistot eivät siis ole aitoja mitattavia kuluja vaan niiden tarkoituksena on vähentää hyödykkeiden hankintameno vaikutusaikanaan niistä tuloista, jotka hyödykkeen myötävaikutuksella saadaan. Siis vaikkapa asuntosijoittajan kielellä tulkattuna ”poistojen tarkoituksena on vähentää sijoitusasunnon hankintameno niistä tuloista, jotka vuokraustoiminnan aikana sijoitusasunnon myötävaikutuksella saadaan”.
Mahtavaa. Paitsi, että asunto-osakeyhtiössä sijaitsevan asunto-osakkeen hankintamenosta ei verotuksessa voi tehdä poistoja.
Mitä yhtiölainan lyhennyksen verovähennysoikeuden poisto käytännössä tarkoittaisi asuntosijoittajalle?
Lyhennysvapaa jakso
Nykytilanteessa taloyhtiölainojen 3-5 vuoden pakkolyhennysvapaat syövät asuntosijoittajan verosuunnitteluhyödyn. Lyhennysvapaan jakson osalta taloyhtiölainallisen uudiskohteen ja vanhan omalla tulonhankkimislainalla hankitun kohteen välinen ero verotuksessa ja verokertymässä on olematon. 3-5 vuoden lyhennysvapaalla alkavaa taloyhtiölainaa ei lyhennetä kun taas asuntosijoittajan omaa tulonhankkimislainaa aloitetaan lyhentämään tyypillisesti lainan nostoa seuraavan kuukauden aikana. Ensimmäisen 3-5 vuoden aikana lyhennettävien omien lainojen kassavirtaa rasittavat korot pienenevät hieman, koska lainapääoma pienenee. Lyhennysvapaalla olevan taloyhtiölainan korot pysyvät samassa maksimissa 3-5 vuotta, koska pääomaa ei lyhennetä.
Uudiskohdeasunnon taloyhtiölainan lyhennysvapaa – asuntosijoittajan uhka vai mahdollisuus
Lyhennysvapaallista taloyhtiölainaa käyttävä asuntosijoittaja kasvattaa lyhennysvapaiden aikana verottajan kassavirtaa lähes yhtä paljon kuin taloyhtiölainan henkilökohtaisella pankkilainallaan poismaksanut asuntosijoittaja. Eli 3-5 ensimmäisen vuoden aikana taloyhtiölaina ei tarjoa asuntosijoittajalle verosuunnitteluhyötyjä vaan kasvattaa verokertymää.
Vain heti lyhentyvän taloyhtiölainan löytänyt asuntosijoittaja saa verosuunnitteluhyödyn alusta alkaen ja maksaa yli 80 % vähemmän veroja vuokratuloistaan kuin omaa pankkilainaa tai lyhennysvapaata käyttävä asuntosijoittaja. Tällaisia taloyhtiölainoja ei juuri ole uudiskohteissa käytössä.
Lyhennysvapaan loppumisen jälkeinen jakso
Kun lyhennysvapaat loppuvat, vuokranantajan lyhennysvapaan aikainen kassavirta romahtaa. Veronmaksajana hänestä tulee erittäin huono, koska hän saa vähentää omaan tulonhankkimislainaansa verrattuna myös pääoman lyhennysosuuden vuokratuloistaan. Vähän niinkuin se naapuritalon vuokrakiinteistön omistaja saa tehdä poistoja ennen maksettavaksi tulevien verojen määrittämistä.
Vaikka verottaja näkeekin pienemmän määrän asuntosijoittajalta tulevia euroja kuin lyhennysvapaan aikana näki, myöskään asuntosijoittaja ei tilillään juuri euroja vuokraustoiminnastaan näe, koska kalliin uudiskohteen osalta hänen taloyhtiölainansa lyhennykset syövät kassavirran pieneksi ja usein etumerkiltään jopa negatiiviseksi. Ellei vuokrataso ajan kuluessa merkittävästi nouse, vuokranantaja näkee merkittävän muutoksen kassavirrassaan vasta noin 20 vuoden kuluttua, kun taloyhtiölaina on maksettu pois. Erittäin monelle vuokranantajalle tämä aikajana sopii erinomaisesti, koska ajatuksena ei ole saada rikkauksia käyttöön nopeasti vaan varmistaa vuokratulojen kautta omaa lisäeläketurvaa tulevaisuudessa, kun palkkatöiden aika on ohi.
Miksi asuntosijoittajat ostavat taloyhtiölainallisia uudiskohteita, vaikka kassavirtatuotto-% on matala tai negatiivinen?
Joukossa on spekulatiivisia sijoittajia, jotka hakevat lyhytjänteisemmin tuottoa arvonnoususta kohteen valmistumishetkellä tai muutaman vuoden sen jälkeen myymällä. Heille taloyhtiölainan verovähennysedulla ei ole merkitystä ja he ovat voittoa tehdessään hyviä veronmaksajia. Jos turskaa tarttuu verkkoon, tappiot voi vähentää muista pääomatuloista. Turskaparven tiheyteen vaikuttavat monet tekijät, joista politiikka on vain yksi.
”Osta ja pidä” -asuntosijoittajaa houkuttelee vuokraustoiminnassa uudiskohteen hyvä vuokrattavuus ja oletus siitä, että remonttieuroja ei juuri 20-30 vuoden aikana asuntoon kulu. Vanhoissa kohteissa pitää tällaisella ajanjaksolla tehdä kattavat saneeraukset taloyhtiössä ja asuntokin käy läpi ainakin yhden pintaremontin sinä aikana. Moni uudiskohde sijaitsee myös kasvavavalla tai kasvaneella paikkakunnalla, jolloin lisäbonuksena on ajatus mahdollisesta arvonnoususta tai ainakin sen tarjoamasta inflaatiosuojasta tulevaisuudessa.
Onko negatiivista kassavirtaa tuottavaan sijoitusasuntoon sijoittamisessa mitään järkeä? Blogi #136
Uudiskohteen taloyhtiölainan verosuunnitteluetu ei ole asuntosijoittajan kannattavuuden huikeaksi kasvattava porsaanreikä vaan se on elementti, joka ylipäätään mahdollistaa matalalla kannattavuus- ja kassavirtatasolla asuntosijoittamisen uudiskohdeasuntoihin. Samalla tavalla toimii taloyhtiölaina vanhoissa kohteissa. Sen verosuunnitteluetu rohkaisee osaavia asuntosijoittajia puoltamaan välttämättömiä saneeraushankkeita, joilla ylläpidetään ja joskus jopa lisätään vanhojen kohteiden arvoa. Tätä kautta vanhoihin kohteisiin sijoittanut vuokranantaja pääsee hyötymään ”poistomaailmaa” jollain tavalla vastaavasta ominaisuudesta.
Johtopäätös
Taloyhtiölainojen verosuunnitteluedun poistaminen ei tekisi asuntosijoittajien uudiskohdeasunnoista uutta verotulojen lähdettä vaan poistaisi uudiskohteet yksityisten asuntosijoittajien kiinnostuksen kohteena. Kun rakentamisen kustannuksista noin 45 % on veroja, niitä kertyy euroina aika paljon vähemmän, jos rakentamisen volyymi tätä kautta laskisi.
Vastaava ilmiö toteutuisi lievempänä linjasaneerausta lähestyvissä tai juuri linjasaneeratuissa kohteissa. Niissä korjaava vaikutus markkinahintojen laskujen kautta toimisi nopeammin, koska laskun ottaisi vastaan tai se olisi pakko ottaa vastaan yksittäisten asunnonomistajien toimesta. Linjasaneerauksia ei voi jättää tekemättä samalla tavalla kuin uudiskohteiden aloituksia voi lykätä, vaikka negatiivisia vaikutusia silläkin olisi koko arvoketjuun.
Poliittiset riskit asuntosijoittamisessa ja vuokraustoiminnassa
Petteri Orpon elokuussa 2018 asettama työryhmä, jonka työn piti valmistua 31.3.2019, lähti tarkastelemaan kotitalouksien velkaantumista, jonka yhtenä elementtinä oletettiin taloyhtiölainojen olevan. Työryhmä on ilmeisesti pohtinut joko lyhennysvapaiden vuosien rajoittamista tai taloyhtiölainan %-osuuden suhdetta asunnon arvoon. Työ ei valmistunut 31.3. mennessä ja ryhmä sai lisäaikaa. Tämän työryhmän motiivina näyttäisi olleen, että kotitalouksien velkaantumisen tahti on liiankin kova ja sitä pitäisi hieman rauhoittaa.
Mitä poliittinen riski tarkoittaa asuntosijoittajalle? YouTube #65
Näinkin pienten muutosten tekemiseen puoli vuotta ei ole ollut riittävä aika, koska vaikutukset ovat erittäin moniulotteiset ja vaikeat hahmottaa. Jo pelkän velkavipu-%:in laskeminen 70 %:sta 60 %:in tarkoittaisi jonkinmoista rumbaa pankeissa, kun asuntosijoittajat hakisivat 10-15 %:n lisävelkavipua nostaakseen sen tämän päivän maksimiin.
Antti Rinteen hallitusohjelmasta tihkuneet tiedot olivat hallituksen vero-ohjelman yhteydessä, jolloin voisi olettaa, että selvitystä tarvitaan siihen, kuinka paljon verotuloja valtio saisi rajoittamalla oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta. Toistaiseksi kaikista vuotaneista veronkiristyskohteista on näkynyt vain veroina kertyvät lisämiljoonat ilman negatiivisia vaikutuksia. Velkaantuminen ei mahdollisen tulevan hallituksen agendalla ole päähuolenaiheena vaan valtion velkaantumisen osalta keinovalikoimassa, vaikka toki puhutaan julkisesta velasta.
Nykyisellä hallitusohjelmakokoonpanolla asuntosijoittajan kannattaa pohtia, kuinka paljon sijoittajan ansaintalogiikan ymmärrystä joukossa on mukana. Asunosijoittajista tai pääomatuloja ylipäätään saavista ei päättäjissä ole ylitarjontaa. Pohdintaa voi tehdä myös kotitalousvähennyksen pienentämisen logiikan kautta samalla kuin puhutaan tavoitteesta luoda 30 000 uutta työpaikkaa lisää.
Tässä vaiheessa on täysin mahdotonta arvioida, koskisivatko mahdolliset muutokset jo valmistuneita tai rakentamisen alla olevia kohteita vai vain uusia aloittamattomia kohteita.
Mahdollisesti oletettua pysyvää välitöntä verokertymän nousua taloyhtiölainojen verosuunnitteluhyödyn poistamisesta tuskin tulisi, koska se saisi osan sijoittajista ja rakentajista luopumaan uudiskohdeasunnoistaan jopa tappiolla, joka on verotuksessa vähennettävä kulu.
Tämä poistaisi arvonnoususpekulantit sijoitusasuntojen markkinoilta toistaiseksi, jolloin myyntivoittojen verotulot poistuisivat. Ne ovat voineet jo poistua ilman Rinteenkin hallituksen lisäkannustinta, koska kotitaloussijoittajakysyntä on ainakin jonkinmoisella tauolla.
”Osta ja pidä” -asuntosijoittajien kiinnostus aloitettaviin uudiskohteisiin sijoittamiseen romahtaisi kassavirtatuoton painuessa liikaa negatiiviseksi, ellei hintojen romahdus nopeasti tai vuokrien nousu hitaammin sitä poistaisi.
Omat ensimmäiset johtopäätökseni asuntosijoittajille ja vuokranantajille
- Ei kannata ottaa stressiä asioista, joille ei mitään voi, vaan pitää seurata tilannetta ja valmistautua sopeutumaan mahdollisimman nopeasti, mikäli ajatus ei jäisi selvityksen tasolle
- Kyseessä on vasta tietovuoto selvityksestä, jonka lopputulos voi myös olla järkipohjainen liian suurten negatiivisten vaikutusten vuoksi
- Kaikki omat kohteet kannattaa laskea uudestaan läpi huomioiden, että taloyhtiölainan verosuunnitteluhyöty poistuisi, jotta ymmärtäisi sellaisen muutoksen vaikutukset
- Vaikka toisen uhka on toisen mahdollisuus, kannattaa muistaa, että asuntosijoittaminen ei ole pörssisijoittamista eikä ostoksille tarvitse kiirehtiä juosten
Toistaiseksi en ole mitenkään pystynyt näkemään tilannetta, että uudiskohteissa syntyisi lyhennysvapaiden loppumisen jälkeen sellainen myyntipaine, että ensin sulaisi kaikki arvonnousu ja sen jälkeen 70 %:n taloyhtiölainalla hankitun sijoitusasunnon 30 %:n omarahoitusosuus. Ensimmäistä kertaa pystyn nyt jotenkin sellaisenkin skenaarion hahmottamaan.
Joka tapauksessa jo pelkästään tieto siitä, että tällainen selvitys on tulossa, lisää epävarmuutta koko toimintakentässä. ”Epävarmuus on pahempaa myrkkyä kuin varmuus huononnuksesta” sanovat monet bisneksiään Brexit-epävarmuuden alla pyörittävistä.
Laita kommenttikenttään rakentavia ajatuksia perusteluineen oman asuntosijoitus- ja vuokraustoimintasi kannalta, mitä mielestäsi pelkkä tieto selvityksestä, siihen liittyvä epävarmuus ja lopulta mahdollinen toteutus voisivat omassa toiminnassasi aiheuttaa.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Mitä Asuntosalkunrakentaja.fi ajattelee, lue Blogista: Lyhennysvapaa taloyhtiölainassa – hyvä vai huono juttu?
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja YouTube: Voiko vuokraustoimintaa harjoittaa ilman stressiä? YouTube #64
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Trackbacks & Pingbacks
- Mitä poliittinen riski tarkoittaa asuntosijoittajalle? YouTube #65 | Ostan Asuntoja
- Miten rahoitusvastikkeiden veromuutos näkyisi omassa asuntosalkussani? – Sijoittaja-Tursas
- Asuntosijoittamista, vuokraustoimintaa, yrittämistä, Lappeenrantaa… – Ville Vesterinen osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #50 | Ostan Asuntoja
- Vuokranantajan toimiston 10 tärkeintä elementtiä – Blogi #154 | Ostan Asuntoja
- Asuntosijoitustavoitteeni 2019 – välitilinpäätös Blogi #168 | Ostan Asuntoja
Ostan Asuntoja 
Merkittävää on tosiaan se, että (poliittisen) päätöksen tekijöiden joukossa ei välttämättä ole asian ja sen juonteiden ymmärrystä. Päätös voi syntyä myls poliittisella perusteella. Poliittista kiimaa voi taas rauhoittaa vaikka ohutkin leikkaus vähennysoikeuteen. Esimerkiksi ”jatkossa tuloutetun lyhennyksen ja koron osuudesta saa vähentää 90 prosenttia…”
Tämä on hyvä kirjoitus ja olisi omiaan luettavaksi asiasta päättäville poliitikoille.
Tuo velkaantumisen hillintä tässä asiassa lienee pelkkä tekosyy. Sitä voisi hillitä varmasti myös sillä, että uudiskohteen (vähennettävälle) taloyhtiölainalle asetettaisiin katto. Oma juttunsa on sekin, koskisiko muutos ”vanhoja lainojakin” vaiko vain uusia. Sekin vähentäisi velkaantumista, jos koskisi vain uusia, mutta asuntokeinottelijaporvaria se ei rankaisisi… 🙂
Veikkaanpa, että metsäomaisuuteen sijoittaminen on seuraavan neljä vuotta valtion erityisessä suojeluksessa, sen sisältöihin ei muutoksia tule ja metsänparannustuet juoksee… 🙂
Jos haluaa tällä hetkellä hankkia uudisasunnon niin laskelmat voi /kannattaa tehda sillä oletuksella, etta yhtiölainasta menee vero
Kyllä. Siis rahoitusvastikkeet eivät olisi vuokratuloista verovähennyskelpoisia.
Moikka, kiitos hyvästä kirjoituksesta!
Pari tarkentavaa kysymystä on pakko heittää:
1) kirjoitit näin:
”Jos on ostanut 100 000 eurolla sijoitusasunnon ja rahoittanut sen 70 %:sti omalla tulonhankkimislainalla ja myy sen 100 000 eurolla 20 vuoden päästä, maksettava myyntivoiton vero on 0. Jos on ostanut samaan hintaan asunnon, jossa on ollut 70 % 20 vuoden taloyhtiölainaa ja myy sen 100 000 eurolla 20 vuoden päästä, myyntivoitto on 100 000 € – 30 000 € eli myyntivoittoa syntyy 70 000 euroa, josta maksetaan verot.”
-> Hetkonen, eli entäs jos olen ostanut 100 000e asunnon jossa mh 30 000e ja täten siis taloyhtiönlainaa 70 000e ja on vaikka 2v lyhennysvapaa rahoitusvastikkeesta ja myyn asunnon juurikin 2v päästä hintaan 110 000e. Miten tällöin maksetaan veroa?
2) Jossakin toisessa blogikirjoituksessasi olit hyvin laskelmoinut taulukkoon hyötyjä ja haittoja lyhennysvapaasta vs jos lähennetään heti lyhentämään taloyhtiönlainaa vs jos on oma laina otettu pankista. Siellä muistelen että jäi plus miinus nolla hyödyt suhteessa toisiinsa. Sen sijaan tässä kirjoituksessa annettiin ymmärtää että ei missään nimessä verotuksellisista syistä kannata ostaa asuntoa jossa taloyhtiön lainan lyhennysvapaa on jopa 3-5 vuotta. Kummin siis näet asian?
Hyviä tarkennuksia:
1) Et ole vielä vähentänyt mitään rahoitusvastikkeita vuokratuloista eli maksat veroa 10 000 euron myyntivoitoista toki kulut ensin vähentäen.
2) Muistelet vähän väärin; ero oman pankkilainan ja pitkän lyhennysvapaan välillä on pieni mutta kallistuu pitkän lyhennysvapaan puolelle. Valmistumiseen loppuva (vuokratuloa alkaa kertymään) lyhennysvapaa on paras, koska se minimoi verottajan kitaan pysyvästi valuvan määrän.
Vastailen iPad:llä eikä linkkaus tuohon kirjoitukseen oikein onnistu. Yritän muistaa laittaa linkin, kun olen koneen äärellä.
Kiitos nopeasta kommentoinnista.
1) Hmm, ajattelenkos nyt ihan kieroutuneesti mutta oman pankkilainan ollessa kyseessä verotettava myyntivoittoko on siis paaaaaaaljon pienempi kuin velkavivulla hommatun asunnon, jolloin myös veroja maksetaan myyntihetkellä paljon vähemmän? Eihän se noin voi mennä eli joku logiikkavirhe mulla nyt on…
2) Miksiköhän sitten rakennusfirmat nykyisin tuppaa laittamaan uudiskohteille hyvin yleisesti 2v lyhennysvapaita jaksoja? Vai tuleeko nuo ehdot pankeilta… Olen aiemmin pitänyt tuota houkuttimena sijoitusasunnon ostajille sillä kassavirta saadaan täten (hetkellisesti) reilusti positiiviseksi mutta samallahan siinä tosiaan ammennetaan roposia verokarhun kitaan ihan kunnolla.
Pidätkö itse jopa kannattamattomina uudiskohteita joissa 3-5v taloyhtiön lainalle lyh.vapaat? Niitä tuskin voi ”väkisin” lähteä lyhentämään vaikka haluja olisikin.
Hyviä pointteja lisää.
1) Julkisuudessa on luotu mielikuvaa, että taloyhtiölainojen ”veroetu” on jonkinlainen porsaan reikä, joka on vahingossa jäänyt vuokranantajien hyödynnettäväksi. Siitä ei ole kyse vaan juuri tuosta eli verot maksetaan joka tapauksessa joko vähän kerrallaan vuosittain (oma laina, rahastointi) tai myydessä paljon kerralla (tuloutus). Eli kieroutunut ajattelusi on oikein eikä logiikkavikaa ole.
Hankintameno-olettama on myös käytössä ja merkityksellinen pitkän pidon jälkeen myyvälle. Jos ei myy koskaan, verot ei tule maksuun.
2. Kolme syytä; 1) lyhennysvapaalla rakennusliike ei joudu myymättöminen valmiiden asuntojen taloyhtiölainojen maksajaksi, 2) omistusasuja saa maksuvapaata, jolloin voi muilla tuloilla kalustaa asunnon lainojen maksun sijaan ja 3) sijoittajat tykkää lyhennysvapaista ja helpottaa myyntiä
3. Verosuunnittelumahdollisuus ei ole koskaan sijoitusasunnon primääri ostokriteeri mulla. RS-lainoissa on korkoriski, lainaehtoriski ja jäykkyysriski (eli ei voi lyhentää tai neuvotella uusiksi yksin). Näitä riskejä kompensoivia elementtejä pitäisi löytyä riittävästä, jotta kiinostun uudiskohteesta, jossa on 2-5 vuoden pakkolyhennysvapaa. Minulla on vain 4 lyhennysvapaallista uudiskohdetta salkussani. Hallituksen selvitellessä taloyhtiölainojen verovähennyskäytäntöä, maltan hyvin odotella selvityksen tuloksia nykyisessä markkinatilanteessa.
”lyhennysvapaalla rakennusliike ei joudu myymättöminen valmiiden asuntojen taloyhtiölainojen maksajaksi” -> Aivan, joo eli saavat halvemmalla lisää peliaikaa koittaa saada myytyä valmistumishetkellä olevat asunnot ja kenties jo vähän alelappua päälle x kuukauden päästä.
”sijoittajat tykkää lyhennysvapaista ja helpottaa myyntiä” -> Hmm, enpä tuota tajua että miksi sijoittajat tykkäisi lyhennysvapaista, koska euroissa katsottunahan se ei ole järkevää. Paitsi jos osaa sijoittaa positiivisesta kassavirrasta tulleet rahat jonnekin bitcoineihin tms… mites se mielestäsi
myyntiä helpottaa, juuriko houkuttelevuussyystä että kassavirta on positiivinen?
Mitä RS-lainojen riskeihin tulee, niin monestihan noissa on 12kk euribor eli se nyt ei ainakaan vuoteen muutu (on tosin lyhyt ajanjakso sinänsä) mutta monessa kohteessa on ollut jopa 3v rahoituslainasopimus eli ainakaan sen aikana ei pääse muuttumaan. Oletko kuullut tai onko kokemuksia että sen jälkeen voi ”pommi” odottaa? Mitenhän tällaista voisi koittaa kohteesta selvitellä vai voiko mitenkään?
”Sijoittajat tykkää” eli vapaat on monen piensijoittajan mielestä hyvä juttu (eivät tee laskelmia eivätkä sisäistä verottajalle menetettävää rahaa), rahastot tykkää, arvonnoususpekuloijat tykkää (myynti ennen lyhennysvapaiden loppua) ja ihan moni haluaa sen veroilla vähennetyn kassavirran tietoisesti ottaa.
Taloyhtiölaina on yrityslaina eikä siihen päde kuluttajasuojat. 12 kk on lyhyt aika ja korkosuojauspäätös ei helposti yhtiökokouksissa synny eli muuttuvalla menee moni taloyhtiö, jos korot sattuisi nousemaan. Mitään pommeja ei kannata maalailla vaan ihan miettiä itse, kuinka uskoo korkojen kehittyvän ja arpoa, mistä joku musta joutsen voisi ilmestyä ja kuinka siihen varautuu.
Mietin että, miten tämä taloyhtiölainojen verovähennysmahdollisuus toimisi tilanteessa, jossa uudisasunnon ostaja on asunut asunnossaan ensin vähintään kaksi vuotta ja jättää sen sitten sijoutuskäyttöön (vuokralle ja odottamaan arvonnousua), kun taloyhtiölainan lyhennykset alkavat juosta. Oletuksena tässä siis, että taloyhtiössä rahoitusvastikkeet pääosin tuloutetaan ja verovähennysmahdollisuutta olisi mahdollista hyödyntää.
Millaiseksi verovelvollisuus muodostuu sitten asunnon myyntivaiheessa, onko mahdollista että asunnon voi myydä verovapaasti? Vaikuttaako tähän se että onko ensiasunnon ostaja vai ei?
Asunnon voi myydä verovapaasti, mikäli kahden vuoden asumisjakso on yhtämittainen ja on ollut asunnossa kirjoilla eli aidosti asunut siinä. Asunnon ei tarvitse olla ensiasunto eli ”2 vuoden” sääntöä voi hyödyntää useamman kerran.