Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 1/X – Blogi #273

Päättyneen viikon aikana on osunut kohdalle muutama sattuma, jotka kaikki ovat ohjanneet kohti tämän kirjoituksen syntymistä. Tai itse asiassa otsikosta voi päätellä, että ajatuksissa on useampi kirjoitus samasta aiheesta. Tekstit ovat vielä kirjoittamatta ja siksi lukumäärä on X kappaletta.

Monelle voi tulla mieleen, mihin neuvottelutaitoja ylipäätään tarvitaan, kun kaikki kelvolliset asunnot viedään käsistä, kun ostajat ostavat neuvottelematta. Hyvien diilien etsiminen voi tuntua kannattamattomalta, koska siihen kuluu niin paljon aikaa. Koska hyviä diilejä on erittäin vaikea löytyy, pitäisikö ostaa vähemmän hyviä sijoitusasuntoja. 

Tämä onkin kaikessa sijoittamisessa yksi suuria haasteita. Ensinnäkin pitäisi osata ostaa sellaisia hyviä sijoitusasuntoja, joiden vuokrattavuus on hyvä ja joilla on suhteessa hyvä arvonsäilyttämiskyky. Tämä on monelle helppo ymmärtää. Toiseksi tällaisia asuntoja pitäisi ostaa hyvällä hinnalla, joka jättää turvamarginaalia erilaisia myrskyjä vastaan. Tämä onkin vaikeampi sisäistää ja vielä vaikeampi toteuttaa.

Jos molemmat kohdat eivät toteutu, oma ohjeeni ja toimintatapani on käsien päällä istuminen. Tämä tarkoittaa todellakin sitä, että menettää ostamattomien sijoitusasuntojen vuokratuottoja ajalta, jonka käsiensä päällä istuu. Joskus tämä istumisaika voi venyä pitkäksi. Silloin yksi tapa kuluttaa aikaa on opiskella taitoja, joille jonain päivänä tulevaisuudessa on käyttöä.

Myyjän markkinat

Kun asuntosijoituskohteita etsiviä on enemmän kuin hyviä asuntosijoituskohteita myyviä, puhutaan ”myyjän markkinoista”. Ostajat kilpailevat samoista kohteista. Myyjät huomaavat nopeasti tilanteen. Ensin tulee tarjouksia pyyntihintoihin ja sitten pyyntihintojen yli. Ostajien kilpajuoksun seurauksena myyjät voivat siirtää maalilinjaa eteenpäin eli korottaa hintoja. 

Asuntosijoittamisen tunnuslukutermein tämä tarkoittaa sitä, että ostajat ovat valmiita tekemään tietyllä mikromarkkinalla sijoitusasuntokauppoja yhä pienemmillä vuokratuotto-%:lla. Jos vuokratuotto-% alkaa 2:lla, turvamarginaalia erilaisten negatiivisten tilanteiden varalle ei sijoituskohteessa juuri ole. Silti on mahdollista, että vuokratuotto-% samalla mikromarkkinalla painuu seuraavaksi alle kahden prosentin. 

Onko viisasta istua käsiensä päällä ja odottaa markkinoiden viilentymistä vai pitääkö lähteä mukaan tienaamaan kahden prosentin ympärillä pyöriviä vuokratuottoja? Jos ne kohta ne pyörivät yhden prosentin ympärillä, silloinhan markkinahinnat ovat jatkaneet nopeaa nousua? Tähän ei ole yhtä oikeaa vastausta, vaan nämä ovat sijoittajakohtaisia päätöksiä. 

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.

UUTTA Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Sijoitusasunnon remontoinnin ABC

Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24

Myyjän markkinoilla ostajan neuvottelumahdollisuudet ovat rajalliset

Saan paljon viestejä ja kysymyksiä siitä, miten ihmeessä löytää niitä ”kassavirtapositiivisia diilejä”. Ensinnäkin yritän ohjata kysyjiä ymmärtämään asuntosijoittamisen moniulotteisia kannattavuuden elementtejä, joista kassavirta on vain yksi. 

Laskemalla velkavipu-%:a lainapääoman määrä laskee. Pienempi lainapääoma jaettuna samalla laina-ajalla tarkoittaa pienempää kuukausilyhennystä. Pitempi laina-aika toimii samalla tavalla. Jos myyjän markkinoilla ostaa sijoitusasunnon ja positiivinen kassavirta on tärkeä, silloin on käytettävä vähemmän vierasta pääomaa. Tai toivottava, että rahoittajapankki myöntää laina-ajaltaan pidemmän lainan.

Osalle on syntynyt ajatus, että asuntosijoittamisessa olisi kaksi vaihtoehtoista strategiaa:

• positiivisen kassavirran strategia
• negatiivisen kassavirran strategia

Näihin ajatuksiin liittyy helposti seuraava olettamus:

• positiivisen kassavirran strategia tarkoittaa tulevaisuudessa markkina-arvon laskua 
• negatiivisen kassavirran strategia tarkoittaa tulevaisuudessa markkina-arvon nousua

Kassavirta ja markkina-arvon nousu eivät ole asuntosijoittamisen vaihtoehtoisia strategioita vaan asuntosijoittamisen kannattavuuden elementtejä. 

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -ekirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta ja Adlibriksestä

Kun ollaan myyjän markkinoilla ja sijoitusasuntokauppoja tehdään alentuviin vuokratuottoprosentteihin, asuntojen markkinahinnat nousevat ja kassavirtatuottoprosentit pienenevät. Tämä tarkoittaa laskennassa sitä, että viivan alla eli jakajana oleva luku kasvaa nopeammin kuin viivan yläpuolella oleva luku eli vuokra nousee. 

Neuvottelujen kannalta tämä tarkoittaa:

• Ostajalla ei juuri ole valtteja kädessä vaan ne ovat myyjällä.
• Ostajan pitää olla mukautuvampi myyjän ollessa kuskin paikalla.
• Ostokohteita on tarjolla vähemmän ja ne menevät nopeasti.
• Ostaja on altavastaajana.

Yksinkertaisesti tämä tarkoittaa sitä, että yhä useamman asuntosijoitussalkkuaan kasvattamaan pyrkivän asuntosijoittajan papereissa hyvän seuraavan sijoitusasunnon hinta näyttää vähemmän ja vähemmän hyvältä. Kassavirtatuotto-% on huono. Turvamarginaali on pieni.

Saman asuntosijoittajan sijoitusasuntosalkussa jo olevien samojen hyvien sijoitusasuntojen hinta sen sijaan näyttää samalle asuntosijoittajalle paremmalta ja paremmalta. Markkina-arvonnousu on hyvä. Turvamarginaalia on tullut lisää.

Huomaatko edellisestä konkreettisesti, että sama asuntosijoittaja ei ole tehnyt eikä ole tekemässä asuntosijoitusstrategista valintaa, vaan ”osta ja pidä” -asuntosijoitustrategian valinneen asuntosijoittajan kannattavuuden elementit kulkevat eri suuntiin. 

Helsingin Bulevardilla olevat vanhat sijoitusasunnot tiedettiin vuokrattavuudeltaan ja arvonsäilyttämiskyvyltään hyviksi jo 10 vuotta sitten. Ne ovat yhä sitä. Niiden hintataso oli 10 vuotta sitten sellainen, ettei niitä moni ”osta ja pidä” -asuntosijoittaja tarkkaillut Suomen kiinnostavimpina asuntosijoituskohteina. Eikä tarkkaile tänäänkään. 

Käsiensä päällä istuvalle on hyvä aika opetella ja kerrata neuvottelutaitoja

Itse en ole tehnyt päätöstä lopettaa asuntosijoittamista epämääräiseksi ajaksi, kunnes hyviä diilejä on taas helpommin saatavilla. 

En myöskään ole tehnyt päätöstä sijoituskriteereistä ja -suunnitelmasta luopumisesta. Tämä tarkoittaa sitä, että hyvistä sijoituskohteista neuvottelemiseen ei nyt kulu kovin paljon aikaa, koska ollaan myyjän markkinoilla.

Taloyhtiö- ja asuntoremonttien sekä vuokraustoiminnan parissa riittää kyllä tekemistä. 

Ajattelin tulevien viikkojen aikana kerrata asuntosijoittajan neuvottelutaitojani. Minulle toimivaksi opiskelutavaksi on osoittautunut kirjoittaminen. 

Tulevan viikon aikana yritän saada tämän alustuksen jälkeen ajatuksia kirkastettua siten, että ensimmäinen varsinainen kirjoitus olisi valmiina ja aiheena olisi ”Asuntosijoitusneuvotteluihin valmistautuminen”.

Neuvotteluihin valmistautuminen – Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 2/X – Blogi #274