Miksi osta ja pidä -asuntosijoittajana nukun suhteellisen rauhallisesti? – Blogi #272

Jos haluaisi käyttää kaiken vapaa-aikansa erilaisten salaliittoteorioiden tutkimiseen, nyt olisi tutkittavaa yllin kyllin. Voisi miettiä, miksi kukaan ei enää vaadi länsimaiden johtajan älykkyyden kuntotestiä tai seuraa tämän jälkikasvun bisneksiä kriittisellä silmällä. Tai mitä kummaa tapahtuu Australiassa tai Kanadassa ja onko niiden pääministerien puheet YouTubessa aitoja vai väärennöksiä. Israelin rokotevauhtia seuranneiden valtamedioiden määrän romahdustakin voisi ihmetellä. 

Jos näitä koko ajan ihmettelisi, voisi äkkiä unohtaa, että mustikat ja kanttarellit kasvaa kotometsissä vuodesta toiseen. Siksi otsikossa lukee ”suhteellisen rauhallisesti”. Kaikkiin omaisuuslajeihin sijoittamisessa on omat riskinsä ja tämä pätee myös asuntosijoittamiseen. Jos koko ajan analysoisi, kuinka vasemmiston kansanedustajien silkkisolmioiden määrä on kasvanut, voisi nähdä, että todennäköisyys yksityisomistuksessa olevien asuntojen takavarikoinnille Helsingissä on kasvussa, koska jostain pitää rahat solmioihin saada. Siihen ehtii vielä hyvin varautua, koska todennäköisesti tätä ennen kiristetään verotusta muutama kierros.

Tuleeko taloudellista taantumaa lamasta puhumattakaan enää koskaan?

”Talous kasvoi 3 %” -uutinen on tuttu näky, kun eri maiden kansalaisille viestitään positiivisuutta siitä, että kaikki kääntyy yhä paremmaksi. Pieni ihminen voi jäädä pohtimaan, kuinka hurjaa talouden meno olisikaan, jos sitä ei haittaisi koronasulut ympäri maailmaa ja erilaiset tilaus-toimitusketjuongelmat sekä mannerten välisen lentämisen puolimahdottomuus. Joku voisi jo laskea, kuinka paljon positiivista talouskasvua syntyykään, jos koronasulkutoimien rinnalle otetaan ay-sulut ja ilmastouhkasulut.

USA:ssa korkeatahoinen viranomainen selitti naama peruslukemilla ylipainoiselle grilli- ja burgerikansalle, että poistamalla 2-numeroisia hintojen nousuja näyttävät naudan, porsaan ja lintujen lihat laskennasta, ruoan hintainflaatio on normaalin puitteissa. Eli ryhtymällä kasvissyöjäksi, inflaatiota tuskin huomaa.

Suomessa parhaimmiston superrakastama superveronmaksaja Supercell on ilmeisesti jo maksanut riittävästi, kun nyt on keksitty säätää uusi kannustinvero, joka ohjaa tulevaisuuden supersellejä tasapuolisemmin muualle.  Meno näyttää yhä sekopäisemmältä. Suomessa hallitus tekee budjetin, jossa alijäämässä on 9 nollaa. Kaikkien huomio keskittyy siihen, kuinka tätä hoidetaan uudella verolla, jonka luvataan tuottavan luvun, jossa on 6 nollaa. Ja sitten tapellaan, tuottaako se tuon 6 nollaa plus- vai miinusmerkkisenä. 9 nollan alijäämä nuijitaan ilman suurempaa kohua.

Hallitus poistaa kaikkien kansalaisten kaikki veroporkkanat poistamalla ansio- ja pääomatulot – Blogi #271

”Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen tarjoaa suhteellista tyyneyttä

Voisin kirjoittaa loputtoman määrän näitä sarkasmia sisältäviä alustuskappaleita. Niistä ei kuitenkaan olisi tämän blogin kirjoittajalle eikä lukijalle mitään lisähyötyä. Tässäkin kirjoituksessa niiden tavoitteena on kirkastaa 2 asiaa:

1. Meno kotimaassa ja maailmalla on koko ajan sekopäisempää
2. Minulla ei ole mitään käsitystä, milloin se taas muuttuu järkevämmäksi

Mitä enemmän oma arki on kiinni maailman menon volatiilisuuden jatkumisesta, sitä parempi voisi olla hajauttaminen omaisuuslajeihin, jotka toimivat eri tavalla kuin oma arjen tekeminen. Itse olen pysynyt ja kasvattanut omaa asuntosijoitustoimintaani, kun olen kaivannut omien yöunieni rauhallisuuden kasvattamista. Olen hakenut salkkuuni sellaisia (asunto)sijoituksia, joissa toteutuisi oman käsitykseni mukaan seuraavat ominaisuudet:

1. Niillä olisi matala korrelaatio arvopaperimarkkinoihin ja populistipäättäjiin
2. Ne eivät liikkuisi syklien mukana tai liikkuisivat syklien vastaisesti
3. Ne generoisivat kassavirtoja suurella todennäköisyydellä

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.

Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.

Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.

OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com

OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook

Asuntosijoittamista, vuokraustoimintaa, yrittämistä, Lappeenrantaa – Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #49

Pirjo Timonen vuokravälitystä 2:lla vuosituhannella Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #112

Matala korrelaatio tuo unen laatua parantavaa tylsyyttä 

Vaikka osakesijoittajilla ei olekaan kuukauden viimeisen päivän jännitysmomenttia siitä, tuleeko vuokrasopimuksen irtisanomisviesti vai ei, vuokraustoiminta on suhteellisen immuuni uutisille, joita pörssianalysoidaan päivittäin. Jukka Lepikön treidausta on kiva seurata ja huomata samalla, että vuokrasuhteita treidaamalla ei ole mitään mahdollisuutta päästä samoihin tuottoihin. Dogecoinin liikkeitä ei pysty asuntosijoittaja ikinä oppimaan, vaikka mitä namuja tarjottaisiin.

”Osta ja pidä” -asuntosijoittajana arvostan sitä, että voin pörssin romahdusuutisten keskellä twiitata, että vuokria tulee ihan saman suuruisina tilille kuin viime kuussa. Kolikon toisella puolella pitää tietysti hyväksyä se, ettei ole mukana twittaamassa minkään pörssiosakkeen noususta. Kaikille tylsä asuntosijoittaminen ei ole oikea tai hyvä omaisuuslaji.

Asuntosijoittamisessa markkinat ovat tehottomat. Moni pysyttelee poissa asuntosijoittamisesta juuri tästä syystä. Itse kuljen syvemmille vesille, joissa asuntosijoitusteni arvo olisi mahdollisimman hyvin riippuvainen niissä vuokrakotiaan pitävien tarpeista. Nämä tarpeet korreloivat erittäin vähän ja hitaasti minkään markkinauutisen tai pölhöpoliitikon uhkauutisen kanssa.

Viimeinen lause pitää osata lukea siten, etten ensisijaisesti ole kiinnostunut asuntosijoittamisesta, jossa asuntojeni arvo olisi vahvasti riippuvainen vastaavissa asunnoissa omistusasuntokotiaan pitävien haluista. Tämä voi olla toissijaisena kriteerinä asuntosijoitussalkkuani hajauttaessani.

Aidosti kohtuuhintaisten asuntojen tarve kasvaa niitä lisää lupaavien päättäjien lisääntyessä

Suomen ilmastossa ympärivuotinen leirintäalueasuminen ei tarjoa aidosti kohtuuhintaista asumista. Sitä ei tarjoa myöskään sitä jatkuvasti lisää lupaava päättäjien parhaimmisto. Tällaisia asuntoja tarvitsevien määrä kuitenkin kasvaa ja tätä kasvua vielä vauhdittaa tämä päättäjien parhaimmisto tiedostamattaan tai tietoisesti.

Jos vielä kävisi niin, että kaikesta elvyttämisestä huolimatta vain hieman kasvava talous kääntyisi vielä vähemmän kasvavaksi tai taantuvaksi, näiden aidosti kohtuuhintaisten talvilämpimien hyvien vuokrakotien tarve ja kysyntä kasvaisi. 

Jos hyvää tarkoittavat asumisväljyyslisääjät ja hyvää tarkoittavat viherrakentamiskokeilijat saavat vaatimuksiaan sääntelyyn asti, perhekooltaan pienentyvä ja valitettavasti köyhtyvä kansa on pakotettu käyttämään yhä suuremman osan nettotuloistaan asumiseen. Oikeasti kohtuuhintaisten asuntojen kysyntä ei silloin seuraa muun talouden trendejä. 

Kukaan ei sijoita pääomiaan eteisvessayhdistelmäasuntoihin, jos ei usko niille olevan kysyntää. Välillä tällaiset kokeilut eivät ole onnistuneita, mutta jokainen omilla aivoillaan ajatteleva ymmärtää, mistä kyseinenkin innovaatio on saanut alkunsa. Riippumatta siitä, pitääkö toteutusta hyvänä, huonona vai hyvin huonona.

Ennustettava kassavirta kompensoi huonoa likviditeettiä

Treidaaja Lepikkö varmaan on opettanut monelle, että positiot suljetaan päivän päätteeksi ja ennen lomia suuresta volatiliteettiriskistä johtuen. Olen oppinut, että hyvä treidaaja voi tehdä muutakin kuin teknistä analyysiä ja omistaa myös pitkää salkkua. Osa treidaajista säätää sisäistä kelloaan ameriikan aikaan, mikä ei välttämättä ole unien kannalta hyvä keino.

Asuntosijoittajalla ei ole tällaista volatiliteettiä muttei toisaalta vastaavaa likviditeettiä käytössä laisinkaan. Siinä on sekä hyvät, jo kuvatut puolensa, että huonoja puolia.  Huonojen puolien vastineena ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan kassavirrat ovat sekä vakaita että pidemmälle tulevaisuuteen ennustettavia. Reaalisen sijoitusvarallisuuden yhtenä tunnusmerkkinä on pidetty sitä, että se generoi kassavirtaa. Kulta tai bitcoin ovat eri keskusteluja ja sivuutan ne tässä.

Tilaa uunilämpimän Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan 1. painos, kun sitä vielä hetken saa ennen loppumista. 2. painos on jo kirjapainoon tilauksena lähtenyt.

Verottaja vie huolimattoman sijoittajan kassavirroista liian ison osan ja ohjaa riskiä ottavien sijoittajien ajankäyttöä yhteiskunnan kannalta liiaksi verosuunnitteluun. Itseäkin tämä harmittaa, mutta ”osta ja pidä” -asuntosijoittaminen sentään tarjoaa mahdollisuuksia tehdä verosuunnittelua tavalla, joka työllistää suomalaisia. Tätä on selitetty Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjassa kootusti satoja sivuja ja tässä blogissa hajasijoitettuna vuosikausia.

Passiivista tai aktiivista, mukanaolo on pakollista

Itse olen aktiivinen ”osta ja pidä” -asuntosijoittaja, joka on aloittanut työnteon ja sijoittamisen nuorella iällä. 

Joku kysyi twitterissä, mikä on muistamasi tapahtuma, jossa olet ollut ja jota ei enää järjestetä. Muistin Tampereen Pyynikillä järjestetyt vuosittaiset motskarikisat, jotka ajettiin viimeisen kerran 1971. Kisoista koin vain äänet, koska olin 6-vuotias, kun kisat järjestettiin viimeisen kerran. Olin mukana yleisön joukossa useampana vuonna. Polvenkorkuisena en nähnyt kisoja, mutta keräsin tyhjiä pulloja kisojen aikana katsojien jaloissa puikkelehtien ja niiden jälkeisinä päivinä mustikan varpujen seasta Pyynikin metsässä. Niillä teki hyvän tilin viikkorahatulojen päälle. Yhtään en osaa selittää sitä, miten uskalsin siellä puikkelehtia, kun 7-vuotiaana alahuuli väpätti pari ensimmäistä viikkoa, kun piti kouluun mennä.

Aloitin sijoittamisen nuorella iällä enkä voi mitenkään kehua, että olisin jollain tavalla pystynyt näkemään, miten korkoa korolle -efekti toimii. Ostan Asuntoja Podcastissa olen päässyt haastattelemaan nuoria yrittäjähenkisiä ja sijoittamisesta kiinnostuneita, joilla tuntuu olevan jo samat opit käytössä ja tiedossa, joita itse sisäistin vain pikku hiljaa ja pala kerrallaan 30 ja 50 vuoden ikähaarukassa.

Mansen Maalarit Rasmus ja Veeti Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #161

Jostain syystä näin kuitenkin, että mitä tahansa sijoittamista pitää harjoittaa siten, ettei koskaan joudu myymään pakosta tai myy paniikissa, kun hintatasot ovat pohjilla. Ajoittaminen on vaikeaa, mutta erilaisten paniikkien, pakkomyyntien ja taloudellisten lamojen näkeminen niiden ollessa päällä ei ole vaikeaa. Jos pystyy tekemään sijoituksia myös silloin, on helpommin mahdollista ostaa lähellä pohjien ympärillä ja nouseviin hintoihin. Loppuaika onkin sitä, että pysyy mukana eikä haaskaa pääomiaan turhiin siirtoihin verottajalle.

PS. Vaikenen tässä kirjoituksessa kokonaan taloyhtiölainoihin liittyvästä veronkiristyksestä. Siitä vaiettiin budjettiriiheen liittyvissä veronkiristyksiä käsittelevissä kirjoituksissa kokonaan. Minulla ei ole mitään käsitystä, millä järjellä tästä voi päätellä yhtään mitään. Tiedän vain, että minulla ei ole sellaista järkeä yhtään.