Kuinka monta sijoitusasuntoa on tarpeeksi? – Blogi #152

Mielenkiintoisissa palkkatöissä ollessani työn parissa vietetty aika ylitti säännöllisesti normaalin 40 tunnin työviikon. Joskus jopa kaksinkertaisesti, kun valtaosa työstä tapahtui oman asuinpaikkakunnan ulkopuolella, välillä ulkomailla. Silloin ajatus perheestä, omakotitalosta kaikkine huolto- ja korjaustarpeineen sekä isosta määrästä sijoitusasuntoja siihen päälle tuntui mahdottomalta. 

Osakkeisiin sijoittaminen oli houkuttelevampaa ja pari sijoitusasuntoa oli vuokravälittäjän hoidossa täyden palvelun sopimuksella. Nyt viitisentoista vuotta myöhemmin 20 sijoitusasuntoa tuntuu kevyen lempeältä tuulahdukselta menneestä ajasta. Hallitusneuvottelujen seuraaminen on ollut hyvä syy ottaa vähän happea ja katsoa, minkälaiseen toimintaympäristöön asuntosijoittaminen ja vuokraustoiminta asettuvat uuden hallituksen ohjelman myötä ja vaikuttaako se jollain tavalla omaan vuodessa 2025 siintävään visiooni.

Asuntosijoitustavoitteeni 2019 – Blogi #139

Tämä oli pari palasta omasta tarinastani, joiden pohjalta tämä kirjoitus on syntynyt. Kirjoituksessa pohditaan siis, miten voisi määritellä itselleen sopivan määrän sijoitusasuntoja pitkän tähtäimen tavoitteita asetettaessa 

1. Henkilökohtaiset päämäärät ja taloudelliset tavoitteet

Valtaosalla meistä asuntosijoittaminen, vaikka olisikin ensin pankin ja kenties sen jälkeen myös omasta mielestämme ammattimaista ja liiketoimintamaista, tapahtuu sekä omin henkilökohtaisin että pankista omiin nimiin lainatuin varoin. Vaikka kuvioihin tulisi yhtiömuodoksi osakeyhtiö, senkin rahoittaja on usein asuntosijoittaja itse omin varoin ja vakuuksin.

Mukavuusaste velkarahan käyttämiselle

Mikäli asuntosijoitustoimintaa haluaa kasvattaa, se vaatii pääomia. Mikäli niitä ei ole omasta takaa esimerkiksi oman yritystoiminnan kautta, pääomia pitää hankkia velkaa ottamalla. Toimintaansa kasvattava, mikäli se suinkin on kannattavaa kasvua, asuntosijoittaja ei menetä uniaan siitä, että asuntosijoitussalkun kasvun myötä velkasumma kasvaa sadoista tuhansista miljooniin euroihin. Suurin huoli on pikemminkin, että lisärahoitus järjestyy aina, kun uusi kannattava sijoitusmahdollisuus tulee kohdalle. Velkamäärän kasvun rajoittaminen tai velkavivun pienentäminen eivät kuulu tämän asuntosijoittajan tavoitteisiin, koska hän näkee asuntosijoittamisen liiketoimintana, jonka kasvattamisvaihe vaatii velkarahan käyttöä.

Yhdestä sataan asuntoon 2 vuodessa tarkasti suunnistaen – Hannu Airila osa ½ – Ostan Asuntoja Podcast #47

Janan toisessa päässä on velkaa vierastava käteissijoittaja. Tällainen sijoittaja voi satunnaisesti käyttää velkarahaa rauhallisten yöuniensa kustannuksella mutta yhtenä päätavoitteena on velan poismaksu mahdollisimman nopeasti, jolloin unen laatu samalla paranee, kun velkavipu-% lähestyy nollaa. Tällaisella asuntosijoittajalla on yleensä selkeät taloudelliset tavoitteet, joihin voi kuulua taloudellinen riippumattomuus siten, että hän voi tehdä jotain täysin muuta kuin palkkatyötä tai asuntosijoitustoiminnan kehittämistä sen kasvattaminen mielessä.

Suuret lisäeläketulot parinkymmenen vuoden päästä vai passiivinen tulo nopeammin

Mikäli asuntosijoittamisen aloittaa 3-kymppisenä ja ajattelee jatkavansa palkkatöissä normaaliin eläkeikään asti, 25-30 vuoden mittaisillakin tulonhankkimislainoilla vivutetut sijoitusasunnot ovat velattomia ilman yhtään ylimääräistä lainanlyhennystä, kun eläkkeelle jäämisen aika koittaa. Mikäli sijoitusasuntoja ei ole kerralla hankittu hintasyklin huipulla ja palkkatulot jatkuvat keskeytyksettä, viimeistään 50 ikävuoden lähestyessä tällainen sijoittaja huomaa ns. lumipalloefektin vaikutukset, kun hankittujen sijoitusasuntojen lainat ovat lyhentyneet vakuusarvoa vapauttaen markkina-arvojen samanaikaisesti mahdollisesti noustua. Entistä suurempien lisäeläketulojen hankkiminen on mahdollista sijoitustoimintaa jatkamalla ja edelleen kasvattamalla. Jotta suurista eläketuloista pääsisi nauttimaan, mikäli nautinto niistä on riippuvainen, pitää muistaa pysyä terveenä ja hengissä eläkeikään asti ja sen yli.

Passiivisia tuloja nopeammin tavoitteleva tyytyy pienempään sijoitussalkun kokoon keskittyen sen tuottamaan kassavirtaan, jota voi oleellisesti parantaa maksamalla tulonhankkimislainoja pois yksi kerrallaan. Jokainen pois maksettu laina lisää sen pääomalyhennyksen suuruisen määrän kassavirtaa jokaiseen kuukauteen käytettäväksi heti. Korkojen ollessa ennätysalhaiset, verojen lisääntyminen lainojen poismaksun myötä on suhteellisen merkityksetöntä kokonaisuuden kannalta. 

Kannattaako sijoitusasunnon arvonnousu kotiuttaa myymällä? YouTube #18

Mikäli samainen 3-kymppinen palkkatöissä käyvä ostaa yhden sijoitusasunnon kerrallaan ja keskittää sen tulonhankkimislainan poismaksuun kaiken ylimääräisen vuokra- ja palkkatulonsa, 50 ikävuoden lähestyessä mahdollisuus jäädä kokonaan passiivisten tulojen varaan tai ainakin siirtyä osa-aikaisiin töihin velattomien sijoitusasuntojen tuomien lisätulojen ansiosta on hyvinkin mahdollista. Eläkeiän koittaessa vuokratulojen taso ei ole niin suuri kuin ensimmäisessä vaihtoehdossa eikä eläkevuosista ole tulossa niin lukratiivisia mutta kokemuspakissa saattaa olla jo 15 vuoden ajalta asioita, jotka eivät ilman pienempiä passiivisia tuloja olisi olleet mahdollisia.

2. Käytettävissä oleva aika

Kun miettii asuntosijoitussalkun kokoa, sen yhteydessä tulee miettiä sen edellyttämää aikapanostusta ja vaihtoehtokustannusta. Asuntosijoittaminen ja vuokraustoiminta ei koskaan ole täysin passiivista.

Itse tekeminen

Sijoitusasuntojen ostaminen, sen edellyttämän rahoituksen hankinta, asuntojen remontointi, vuokraustoiminta, taloyhtiön hallitus- ja yhtiökokoustyöskentely… listaa voisi jatkaa ja viedä yksityiskohtaisemmalle tasolle. Kaiken itse tekemällä pystyy minimoimaan ulkopuolisille palveluntoimittajille maksetut palkkiot mutta vastineeksi aika ajoin toiminta on kaikkea muuta kuin passiivista.

Mikäli on samanaikaisesti palkkatöissä tai harjoittaa muuta yritystoimintaa, asuntosijoitustoiminta voi ajoittain viedä vapaat illat ja viikonloput, kun päällä on ensin asunnon remontti ja perään sen vuokraus. Jollekin tämä voi olla virkistävää vaihtelua istumatyölle mutta toiselle ahdistavaa, kun aikaa perheelle tai läheisille ei juuri liikene.

Blogista: Miten kasvattaa asuntosijoitustoimintaa palkka- tai yritystöiden ja muiden kiireiden ohessa

Palvelutoimittajien käyttäminen

Remonttitöiden ulkoistaminen tai vuokravälittäjän käyttö ovat kelvollisia ratkaisuja ajan vapauttamiseksi mutta palvelutoimittajien käyttö maksaa, mikä voi syödä liikaakin sijoituksen kannattavuutta. Mikäli asuntosijoittajauran alussa suunnittelee tekevänsä paljon itse ja myöhemmin siirtyvänsä käyttämään palvelutoimittajia, kannattaa jo alkuvaiheessa laskelmissa huomioida tämä, jotta syntyy käsitys, kuinka paljon (tai vähän) kohteesta voi maksaa, jotta se yhä on kannattavaa ulkopuolisia toimittajia käytettäessä.   

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Korkoa korolle laskuri – laske kuinka varallisuutesi kasvaa vuosien saatossa

3. Asuntosijoitusstrategia

Jokainen itseään asuntosijoittajaksi kutsuva on jollain tasolla sisäistänyt, että sijoitustoiminnan on tarkoitus tuottaa voittoa. Moni asuntosijoittamista harrastuksekseen kutsuva tekee sitä kuitenkin käytännössä voitontavoittelu mielessä, mikä ei vaikkapa kalastus- tai kuntosaliharrastuksiin yhdisty juuri koskaan. Hyvää tahtoviakin toiselle kotia tarjoavia harmittaa taloudelliset menetykset vietävästi, jos hyväntekeväisyyden kohde jättää vuokrat maksamatta ja aiheuttaa asunnolle vahinkoa.

Kun voiton tavoittelu on sisäistetty asuntosijoitustoimintaan kuuluvaksi, on aika pohtia strategiaa, jolla se toteutuu.

Mikäli strategiana on sijoittaa kassavirtapositiivisuutta painottaen, voi sijoitusten kappalemäärää joutua kasvattamaan suuremmaksi kuin pitkän tähtäimen arvonnousupotentiaalia painottava. Tai sijoitukset voi joutua hankkimaan paikkakunnilta, jotka eivät ole oman kotikasvukeskuksen läheisyydessä, jolloin aikaa kuluu enemmän. Tai molemmat samanaikaisesti.

Arvonnousupotentiaalia painottava voi joutua hankkimaan asuntosijoituksensa alueilta, joissa moni haluaa asua, jolloin hintataso nousee sellaiseksi, että yhden asunnon hankinta ei ihan pienellä velkavivulla tai käteisellä valtaosalta onnistu. Mikäli velkavipu on niin korkea, että asuntosijoitus tuottaa negatiivista kassavirtaa, sijoitussalkun kasvulle tulee rajat siinä vaiheessa, kun muut tulot alkavat loppua negatiivisten kassavirtojen kattamiseen.

Kumpikaan painotus ei välttämättä ole väärä ja asuntosijoitussalkkua voi kasvattaa painopistettä välillä vaihdellen tai strategialla, joka tähtää sekä pieneen positiiviseen kassavirtaan että näkymään markkina-arvon mahdollisesta noususta tai ainakin säilymisestä.

Yhteenveto

Selkeää vastausta ei siis voi antaa, kuinka monta sijoitusasuntoa on tarpeeksi tai milloin niitä on liikaa. Kysymykseen vastausta täytyy hakea jokaisen henkilökohtaisesta arvomaailmasta, päämääristä, taloudellisista tavoitteista ja käytettävissä olevasta ajasta lähtien. Tärkeää on myös muistaa, että asuntosijoittamisen tuottona kasvava pankkitilin saldo ei lisää ihmisen onnellisuutta vaan se, mitä sillä tekee.

Raha ei ole pahasta, rakkaus rahaan on.

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube: Miten uudiskohteen rahoitusvastike toimii vuokratulon verotuksessa? YouTube #63

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Vakuus – välttämätön paha vai hyvä vuokralaisen motivaattori – Blogi #151