Skip to content

Case vuokrattu kaksio sijoitusasunnoksi Helsingistä – osa 2

26/11/2017
Tiskipöytä ja liesi purettu

Kirjoituksen ensimmäisessä osassa käytiin läpi asunnon myyjän motivaatiota, neuvotteluprosessia, tarjousta, kaupantekoa sekä ostohetken että markkina-arvonnousuun liittyviä kohtia läpi.

Kaupanteon jälkeen valjenneita yllätyksiä

Asuntoa rasitti 45 euron kuukausittainen rahastoitava vastike julkisivuremontista. Olin jo puhelimessa isännöitsijältä pyytämässä maksulappua lainan poismaksua varten, kun kysäisin lainan ehtoja ohimennen; lyhyt euribor 0,25 %:n marginaalilla. Rahastoinnista huolimatta lainan korko oli niin alhainen, että se kannatti pitää. Laina rasittaa edelleen asuntoa vielä muutaman vuoden ja tuo reilun 10 euron kuukausittaisen verosuunnitteluhyödyn, koska ostoani seuraavasta yhtiökokouksesta lähtien suoritukset on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa.

Ostohetkellä oli jo tiedossa, että taloyhtiön hissit tullaan uudistamaan lähivuosina. Toinen positiivinen yllätys seurasi, kun parin vuoden kuluttua selvisi, että yhtiön varat riittivät kattamaan hissien uusimisen kustannukset. Tämä toi reilun 1 500 euron vähennyksen remonttivaran laskentaan käyttämistäni kustannuksista. Myös lämmönsiirtimien uusiminen mahtui samaan kategoriaan.

Viemäri- ja vesijohtojen kuntotutkimus toi vielä kolmannen positiivisen yllätyksen. Varsinainen linjasaneeraus pystyttiin siirtämään muutamalla vuodella eteenpäin ja vaiheistamaan siten, että pohjaviemärien ja -tonttivesijohtojen toteutus tehdään ensin. Kaiken kaikkiaan taloyhtiötä johdetaan ja saneerataan hyvin kuntotutkimuksiin ja -arvioihin perustuvan tiedon pohjalta.

Opetus: Asuntoa ostettaessa remonttivara tulee laskea parhailla mahdollisilla sen hetkisillä tiedoilla ja pienellä varmuuskertoimella sen päälle. Välillä tulee positiivisia yllätyksiä, joita kompensoimaan riittää kyllä negatiivisia jatkossa. 

Vuokrankorotusten toteuttaminen

Myyjä oli hyvin perillä asunnon markkina-arvosta mutta oletukseni asunnon käyvästä vuokratasosta osoittautuivat oikeaksi tai jopa ylittyivät, sillä muutaman kuukauden seurannan aikana havaitsin, että myyjän oletus käyvästä markkinavuokrasta oli yli 15 % liian pieni. Nähdessäni alueen vastaavien talojen uusia “annetaan vuokralle” -ilmoituksia huomasin lisäksi, että hyväkuntoisiksi remontoitujen asuntojen markkinavuokra oli jopa 15 % vastaavia peruskuntoisia asuntoja korkeampi, mikä oli positiivinen yllätys. Nämä tiedot mielessäni menin tapaamaan vuokralaisia.

Tapaamisen aikana kävi ilmi, että vuokralaisilla oli tietous siitä, että heidän vuokratasonsa oli selvästi alle käyvän markkinavuokran. Lisäksi kävi ilmi, että he olivat toivoneet edellisen omistajan remontoivan asuntoa enemmän heidän makuaan ja tasoaan vastaavaksi, josta he olisivat olleet myös valmiita maksamaan. Kävimme vuokralaisen remontointitoiveet läpi ja arvioin heille, kuinka paljon tietyt remontointikohteet tulisivat maksamaan ja kuinka paljon se aiheuttaisi vuokrankorotuspainetta. Sovimme, että asunnon katto ja seinät maalataan ja keittiöön ja makuuhuoneeseen asennetaan olohuoneen lattiaa vastaavat laminaatit. Vuokralaiselle jäi mietittäväksi, haluaako hän, että keittiö uusitaan.

Valitsin muutaman seinävärivaihtoehdon, josta vuokralainen sai päättää mieleisensä. Vuokralainen päätti myös, että keittiö uusitaan siten, että allaskaluste ja astiankuivauskaappi uusitaan runkoineen ja muissa kalusteissa on vanhat rungot mutta uudet ovet ja vetimet. Tasot, välitilan levyt, allas, liesituuletin ja jää-/pakastinkaappi ovat nyt uusia samoin kuin kaikki pinnat. Vuokra on nyt 20-40 € alle alueen vastaavien remontoitujen asuntojen käyvän markkinavuokran mutta yli 30 % korkeampi kuin kaupantekohetkellä. Vuokralaisen kanssa sovittiin, että vuokraa ei koroteta seuraavaan 3 vuoteen. Hän sai myös alennusta vuokraan, koska remontti pystyttiin toteuttamaan asumisen aikana. Epäselväksi on jäänyt, miksei edellinen omistaja reagoinut vuokralaisen toivomuksiin vastaavasti. Itsestänikin hurjalta tuntuvasta vuokrankorotuksesta huolimatta vuokralainen vakuutti olevansa erittäin tyytyväinen remontoituun kotiinsa. Asunnon vuokratuotto-% on nyt 5,3 remonttivara huomioiden. Remonttivara pitää sisällään noin 3 vuoden kuluttua alkavan linjasaneerauksen, jonka yhteydessä myös kylpyhuone uusitaan.

Opetus: Keskustele vuokralaisen toiveista asunnon remontoimiseen liittyen. Moni vuokralainen haluaa asua parempikuntoisessa vuokrakodissa ja on valmis maksamaan siitä korotettua vuokraa. Jos asunnon vuokratuotto on 5 % ja remontille laskettu tuotto vuokrankorotuksen myötä on 10 %, en ole vielä keksinyt, miksi remonttia pitäisi lykätä varsinkin, jos se voidaan tehdä vuokralaisen asumisen aikana, jolloin välttyy tyhjältä kuukaudelta vuokralaisten välissä.

Asunnon arvon korottaminen remontoimalla

Asunnon remontti on rahoitettu 70 % pankkilainalla ja 30 % verohyödyllä. 30 %:n verohyöty tarkoittaa siis sitä, että remontoimalla asunnon, voin vähentää remontin kustannukset verotettavista vuokratuloista. Ilman remonttia tämä raha olisi mennyt maksuun veroina eikä olisi enää tuottanut minulle mitään. Remontti ja sen mahdollistama vuokrankorotus oli suunnitelmassani, kun asunnon ostin. Perusskenaario oli pintaremontti ja sitä vastaava pienempi vuokrankorotus mutta tässä tapauksessa vuokralainen halusi laajemman remontin, jonka kustannuksen tuottoa heikentävä vaikutus kompensoitui suuremmalla vuokrankorotuksella. Luonnollisesti remontin valmistumisen jälkeisinä vuosina korkeammasta vuokratulosta johtuen myös maksettava vero on korkeampi.

Opetus: Asuntojen remontointi oikein toteutettuna on parasta verosuunnittelua. Raha menee remonttimiesten ja materiaalitoimittajien suoraan työllistämiseen, remontti nostaa asunnon arvoa, parantaa sen vuokrattavuutta ja vaikuttaa hyvien vuokralaisten pysymiseen vuokralaisina pidempään.

Ostohetken ja remontin tuomien arvonnousujen kotiuttaminen

Siirtyessäni uuden pankin asiakkaaksi sain hyödynnettyä myös tämän asunnon osakekirjat lainan vakuutena. Uutta pankkia ei myyjän rahoitukseen liittyvä matalamman prioriteetin pantti haitannut. Myyjän rahoituksen osuus vain vähennettiin vakuusarvosta samalla tavalla kuin taloyhtiölaina. Täten pääsin kotiuttamaan ostohetken arvonnousua pari vuotta suunniteltua myöhemmin.

Tämän asunnon tapauksessa asunnon remontti korotti sen markkina-arvoa suurinpiirtein remontin kustannuksen verran. Tämä markkina-arvon korotus toimii pankissa lainan lisävakuutena siten, että sitä vastaan saa 70 % uutta lainaa. Täten asunnon remontin tuoman arvonnousun voi kotiuttaa verovapaasti. Koska remontti rahoitettiin 70 % pankkilainalla ja 30 % verohyödyllä, siihen käytetty oma käteinen on 0 euroa. Näin sen tuotto sijoitetulle käteiselle on ääretön. Vaihtoehtoisesti remontin tuomaa arvonnousua voi verrata asunnon ostohetkellä käytettyyn käteissijoitukseen. Silloin tulee vain muistaa rahan arvonmuutoksen vaikutus.

Käytännössä olen jo kotiuttanut uuden sijoituslainan muodossa koko asunnon ostamiseen ja remontointiin käyttämän käteispositioni ja itse asiassa muutaman tuhat euroa sen yli. Asunnon velattomaan ostohintaan verrattuna asunto oli siis 100 %:sti vivutettu mutta sen markkina-arvoon nähden velkavipu on tällä hetkellä noin 63 % huomioiden sekä uuden sijoituslainan että jäljellä olevan myyjän rahoituksen ja taloyhtiölainan. Olen selittänyt vuokratuotto-%:n rajallisuutta asuntosijoittajan tunnuslukuna ja tämä on hyvä esimerkki siitä. 5,3 %:n vuokratuotto remonttivaralla Itä-Helsingissä on monen mielestä huonosti tuottava sijoitus. Minulle se kelpaa mainiosti, kun omaa rahaa ei ole sijoituksessa kiinni yhtään.

Terävä lukija voi tässä vaiheessa huomata, että linjasaneerauksen kulut ovat vielä edessäpäin eli ei kannata yhtään elvistellä.

Yksi omistusasujan linjasaneerauseuro on kuitenkin asuntosijoittajalle 70 senttiä, mikäli linjasaneerauksen maksusuoritukset tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa.

Tuloutushyödyn voi varmistaa siten, että maksaa taloyhtiöremontin kustannuksen kertasuorituksena heti remontin valmistuttua ja vähentää sen maksuvuoden vuokratuloista. Suoritukseen voi ottaa pankkilainaa, jonka korot ovat vuokratulosta vähennyskelpoisia.

Vuokratuoton laskentakaava ei tätä huomioi vaan sijoittajaa ohjeistetaan laskemaan koko remontin kustannus mukaan. Meitä sijoittajia kiinnostaa erityisesti tutkimukset, joissa kerrotaan, että linjasaneerauksen kustannusta ei saa kokonaisuudessaan arvonnousuna takaisin. Itse uskon, että pääkaupunkiseudulla 70 % kustannuksista näkyy varmasti arvonnousussa ja todennäköisesti enemmän. Vuokratuoton laskentakaava ei huomioi tätä arvonnousua ollenkaan, vaikka se huomioi kustannuksen täytenä. Lisäksi linjasaneerauksen yhteydessä uusittava kylpyhuone on näkyvä parannus vuokralaisille ja nostaa vuokratasoa.

Opetus: Vuokratuotto-%:a päätunnuslukuna käyttävän asuntosijoittajan on vaikeampaa hahmottaa, miten pääoma sijoituksessa tuottaa ja erityisesti sijoitukseen käytetty oma käteinen raha. Kassavirtapositiivisuuden ollessa sijoituskriteerinä voi hahmottaa, paljonko oma käteinen sijoitus tuottaa, koska kassavirta kattaa kaiken vieraan pääoman käyttämiseen vaadittavat negatiiviset rahavirrat. Kun oma käteinen raha on uudelleenrahoituksen myötä kokonaan irroitettu sijoituksesta,  kassavirtapositiivinen sijoitus generoi varallisuuden kasvua äärettömällä tuotolla. Lumipalloefekti syntyy, kun vapautettu käteinen sijoitetaan uudestaan uuteen kassavirtapositiiviseen kohteeseen. Efekti tehostuu, kun vapautunut vakuusarvo kotiutetaan vaikkapa muutaman vuoden välein ja sijoitetaan uuteen kassavirtapositiiviseen kohteeseen.

Kassavirta ja lainanlyhennysten tuoma arvonnousu

Tarkka lukija on voinut huomata, että joskus teen poikkeuksia ja saatan ostaa asunnon, joka tuottaa negatiivista kassavirtaa. Tämä asunto on sellainen poikkeus. 30 %:n vuokrankorotuksesta huolimatta asunnon kassavirta on tällä hetkellä noin 0 euroa kuukaudessa asuntokohtaisessa laskentataulukossani ja linjasaneeraus on vielä edessäpäin. Sijoitusfilosofiassani kassavirta voi olla negatiivinen, jos se on omien toimieni avulla käännettävissä positiiviseksi.

Omistusaikanani asunnon kassavirran ja lainanlyhennysten tuoma arvonnousu (vakuusarvon vapautuminen) on ollut yhteensä 16 500 euroa. Alkuun kassavirran osuus oli suuri, koska pankkini ei kelpuuttanut osakekirjaa lainan vakuudeksi. Kun toinen pankki kelpuutti osakekirjan vakuudeksi, korot ja lyhennykset veivät kassavirran negatiiviseksi. Tällä hetkellä asunto generoi noin 4 600 euroa vuodessa ennen veroja kassavirran ja lainanlyhennysten summana. Kun myyjän myöntämä rahoitus ja taloyhtiön julkisivulaina on parin vuoden päästä maksettu, vuosittainen summa pysyy suurin piirtein samana mutta kassavirran osuus siitä kasvaa merkittävästi. Linjasaneerauksen jäljiltä kassavirran pitäisi asettua noin 100-150 euroon kuukaudessa verojen jälkeen teoreettisella 70 %:n vivulla ilman linjasaneerauksen yhteydessä tehtävää kylpyhuoneen uusimisen mahdollistamaa vuokrankorotusta.

Jos tätä 4 600 euron summaa vertaa alkuperäiseen käteisen rahan osuuteen, tuotto on alle 10 %, mikä suinkaan ei ollut tavoite alussa. Tässä tapauksessa alkuperäisen suunnitelman mukaista 88 %:n velkavipuoletusta hankintamenolle käyttäen vuosittainen tuotto olisi 50 %:n hujakoilla omalle käteiselle. Koska uudelleenrahoituksen myötä asuntoon käytetty käteinen raha on jo kokonaan vapautettu ja sijoitettu uusiin kassavirtapositiivisiin kohteisiin, kassavirran ja lainanlyhennysten tuoman arvonnousun tuotto on ääretön.

Opetus: Lainojen lyhennykset ovat kassavirtaa pienentävä komponentti mutta vapauttavat samanaikaisesti vakuusarvoa, joka on muutettavissa käteiseksi uudelleenrahoituksen kautta. Tässä kohteessa kassavirran negatiivisuus perustui siihen, että lyhytaikaisia lainoja lyhennetään agressiivisemmin muutaman vuoden ajan pienellä siivulla koko asuntosijoitussalkun kassavirroista. Näin pyrin välttämään likvidien varojen sitoutumisen kohteeseen. Yksittäisen asunnon ostaminen 100 %:n velkavivulla ei ole ongelma, jos taustalla on 50 %:n velkavivulla oleva positiivista kassavirtaa tuottava asuntosijoitussalkku. Kääntäen itse en pidä ajatuksesta, jossa lyhennysvapaiden loputtua kassavirtanegatiiviseksi kääntyvää uudiskohteen sijoitusasuntoa subventoidaan palkkatuloilla, joilla myös lyhennetään kauppahinnan maksamiseen otettua sijoituslainaa, jossa vakuutena on omistusasunto.

Yhteenveto

Asuntosijoituksen kannattavuuteen vaikuttaa ostohinta, sijoituksen hallinta ja rahoitus. “Asuntosijoituksen tuotto tehdään ostettaessa” -sanonta konkretisoituu hyvin tässä case-esimerkissä. Mikäli asunto olisi ostettu markkinahintaan, mitkään sijoituksen hallintaan ja rahoitukseen liittyvät temput eivät olisi pelastaneet tuottoa erinomaiseksi. Oikeaan hintaan ja oikeilla ehdoilla ostaminen sen sijaan mahdollistivat sen, että sijoituksen hallinnan ja rahoituksen keinoin sijoitus oli mahdollista nostaa ja stabiloida erittäin kannattavaksi. Jatkossakin työtä on vielä edessä mutta polku on selvänä. Asuntosijoittaminen on hidas mutta hyvä tie vaurastumiseen.

6 kommenttia
  1. Tomi Kallunki permalink

    Kiitos Harri taas erinomaisesta kirjoituksesta!

  2. indeksi permalink

    Vapautin itseni eilen haaveista alkaa asuntosijoittajaksi ja sijoitin indeksiin. Syitä on monia. Asuntosijoittamisessa on joitakin etuja mutta liian paljon negatiivista. Sijoittamalla indeksiin ja arvopapereihin, voi lähteä mukaan pienilläkin summilla ilman velkaa ja neuvotteluita pankkien kanssa. Ei tarvitse miettiä maksaako vuokralaiset vuokria tai tuleeko kallista julkkari tahi putkiremonttia. Tuoton osalta ideksissä saa vakaampaa tuottoa pitkässä juoksussa kuin asunnoissa. Toisekseen asunnon tuottoa on vaikea laskea kun tulevien remonttien hintoja ja aikataulua ei tiedä. Hallituksen kokouksissa pitäisi juosta ja aina saa odottaa milloin vuokralainen on lähdössä ja millaisen saa tilalle. Jos asuntoja on kymmenittäin, ei sen yhden asunnon tuhoaminen vuokralaisen toimesta tuhoa koko hommaa, mutta yhdellä tai kahdella asunnolla sekin riski on merkittävästi suurempi.
    Luettuani satamäärin ihmisten näkemyksiä, totesin että erittäin monet näkee asuntosijoittamisen enempi muoti-ilmiönä ja liian huonosti tuottavana verrattuna osakkeisiin. Vaikka tuotto olisi sama niin indeksissä on vähemmän vaivaa. Markkinassa jossa asuntosijoittaminen on muotia ja yksiöiden hinnat pilvissä, on myös hankala löytää oivia kohteita.

    Mitä tulee eettisyyteen niin eipä tarvi miettiä sitäkään että hyötyisi ihmisten vaikeista elämäntilanteista ja yrittäisi saada ostettua roimasti alle markkinahintojen ”motivoituneilta” myyjiltä. Indeksissä ei tule toistuvaa vuokralaisruljanssia, ei yhtiövastikkeita ja niiden nousuja, ei vesivahinkoja eikä velkavipuja joita epäsuorasti rahoittaa monasti veronmaksajat asumistuen kautta.

    • No siinä oli pitkä lista, kiitos. Mun blogihan on täynnä erilaisia perusteluja. Hyvä, että tulee välillä vastakohtaa. Itse olen sijoittanut osakkeisiin yli 30 vuotta. Jos ja kun syklit menee eri tahtia, omaisuuslajien painotusten vaihdoilla voi saada lisätuottoja. Yhteen omaisuuslajiin painottavalle tulee helposti ongelmaksi, mihin tuotot sijoittaa, jos muu lähellä huippuja.

  3. indeksi permalink

    Tehdään ajatusleikki. Kuvitellaan että on kaksi 50 vuotiasta asuntosijoittajaa. Molemmilla on 50 asuntoa joissa on velkavipua käytössä riittävästi.

    Sijoittaja A) Hänen strategia on iäti uudelleensijoittaa ja tehdä lainaa uusiin asuntoihin sitä mukaa kun eri tavoin vapautuu vakuusarvoa asunnoista uusille lainoille. Hän maksaa iäti pankeille korkoa lainoistaan ja joutuu iäti työskentelemään korkoa korolle-efektin vuoksi.

    sijoittaja B) Eräänä päivänä hän ajattelee että sijoitusasunnot ovat jo täydessä määrässään ja nyt olisi aika alkaa saada kunnolla hedelmää asunnoista ja lopettaa velanteko. Hän päättää että sijoittaa indekseihin kaiken asunnoista syntyvän positiivisen kassavirran. Tarvittaessa hän myy pois 10 asuntoa maksaakseen ison määrän asuntoja kokonaan velattomaksi ja kasvattaa näin positiivista kassavirtaa ja vähentää korkomenoja.

    Oletetaan että indeksit tuottaisi 8% tuoton. Kumpi on vauraampi 15 vuoden kuluttua? Sijoittaja A joka tekee aina lisää velkaa vai sijoittaja B joka on pyrkimässä velattomuuteen ja vähentänyt korkomenojaan ja uudelleensijoittanut kaiken positiivisen kassavirran 8% tuotolla esim rahastoihin jotka uudelleensijoittaa osingot kasvuosuuksiin?

    Entä kumman riskit ovat suuremmat? Kumman työmäärä on suurempi tuoton eteen?

Trackbacks & Pingbacks

  1. Case vuokrattu kaksio sijoitusasunnoksi Helsingistä – osa 1 | Ostan Asuntoja

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: