Siirry sisältöön

Jos vuokratuotto-% on alle 12 kuukauden euriborin 2023? – Blogi #340

01/01/2023
Harri Huru Ostan Asuntoja Blogi

Vuoden 2023 aikana asuntosijoittajia voi kohdata tilanne, jossa kohteen hankintahetkellä laskettu vuokratuotto-% on pienempi kuin hankintaan käytetyn muuttuvakorkoisen lainan, tyypillisesti 12 kuukauden euribor, korko on. Siinä on pohdittavaa, miten ihmeessä voisi ostaa seuraavan sijoitusasunnon.


Tilaa Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan yksittäiskappale alennuskoodilla ”KOTIMATKA”, jolla saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.


UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Tutustu ja tilaa kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.


Vuoden 2023 aikana asuntosijoittajia voi kohdata tilanne, jossa kohteen hankintahetkellä laskettu vuokratuotto-% on pienempi kuin hankintaan käytetyn muuttuvakorkoisen lainan, tyypillisesti 12 kuukauden euribor, korko on.

30.12.2022 12 kuukauden euribor-korko oli 3,291 %. EKP:n pomo Lagarde viesti uudelle vuodelle oli tiukka. 10 %:n hujakoilla keikkuva kuluttajahintojen nousu pitää saada alas 2 %:n tasolle. Aika näyttää, tottelevatko korkomarkkinat viestintää.

Kun kirjoitin viime sunnuntaina Omat 5 mentaalista fokusaluettani vuodelle 2023 – Blogi #339, kynä ei tärissyt yhtään, vaan olin kovin luottavainen, että nuo fokusalueet ovat minulle hyviä valintoja vuodelle 2023. Jo nyt voin vahvistaa, että tuntia aikaisemmin nukkumaan meneminen ja poliitikoille irvailusta lopultakin kokonaan vierottautuminen ovat sekä lisänneet energiaa että vapauttaneet aikaa. Tämän kirjoituksen yhteydessä pohjalla on edelleenkin 2020-luvun alusta asti vaivannut lähinäkymienkin hämäryys. Se vain jatkuu.

Miten asettaa vuoden 2023 asuntosijoittamisen kasvutavoitteita?

Kun asuntosijoittajana testaan nopeasti kohteen mielenkiintoisuutta, lasken vuokratuotto-%:n. Jos tuloksena olisi 3,5 %, joutuisin kysymään ja vastaamaan itselleni, miten ihmeessä voisin hankkia kohteen 3,5 %:n hintaisella rahoituksella. Jos haluaisin käyttää korkosuojausta, rahoituksen kustannus voisi olla 5-6 %.

Vuokratuotto-% asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina – Blogi #38

Salkussani jo olevien kohteiden osalta teen suunnitelmia siten, että oletan vuokrankorotusten onnistuvan ainakin osaan salkussani olevista asunnoista. Joillain markkinoilla ja joissain kohteissa olen yhä seurantamoodissa, onko vuokrien korottaminen markkinatilanteesta johtuen mahdollista. 2023 tulee varmuudella olemaan pienempien kassavirtojen vuosi.

Uusien kohteiden osalta voisin ennakoida tulevia vuokratasojen nousuja inflaatio-oppien mukaisesti. Eläkkeet, asumistuet, palkat…kaikkiin tulee korotuksia. ARA-toimijat joutuvat korottamaan vuokriaan. Voisin siis tehdä kannattavuuslaskelmia tukevaisuuden markkinavuokrien nousujen pohjalta. Tätä en kuitenkaan tee, koska markkinavuokien nousu tulevaisuudessa on yhtä vähän omissa käsissäni kuin asuntojen markkinahintojen nousu tulevaisuudessa.

Sakari Rokkanen selitti Sammakkoja pussaamalla alle markkinahintainen kauppa Sakari Rokkanen Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #236 myös, että perinteisestä inflaatioympäristöstä poiketen tällä kertaa taloudet eivät käy kuumana. 

Suomessa ei viime vuosien aikana ole tilastollisesti nähtävissä merkittäviä vuokrien nousuprosentteja. Jokainen myyjä minulle sellaisia lupaava ei ole kovin uskottava. Vuokrat voivat kääntyä nousuun, muttei niillä alueilla, joissa tarjonta ylittää kysynnän.

Kun viimeistelen vuoden 2023 tavoitteita, luulen lähteväni liikkeelle siitä, että ainakin ensimmäinen vuosipuolisko on salkun kasvattamisen osalta varovainen. Vuokraustoiminnan osalta tavoitteeni tai erityisesti toimintani tullee olemaan “agressiivista” eli pyrin tekemään kaikkeni, että asunnot ovat vuokrattuina.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntopehtoori
Asuntopehtoori tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, vuokra-asuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.
Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan ja hoitaa asuntoon liittyvät käytännön asiat.
Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa edullisesti 12 kuukauden vuokratakuulla.
Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista ja tehokasta isännöintiä, jolla pystytään nostamaan taloyhtiöiden arvoa.
Lisätietoa asuntopehtoori.fi

Vuokrasi 300 asuntoa vuodessa Sofia Savimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #197

”18 vuoden kiinteistösykli” by Danila Yönsini Asuntopehtoori Blogissa – Tiistaiaudio #236


Mitä pyrin välttämään ainakin alkuvuoden 2023 aikana?

Ensimmäiseksi en tule hankkimaan kohteita olettamalla, että niiden “nykyiset markkinahinnat” ovat pohjalla ja rahoituksen nykyhinta on huipussaan. Silti voi olla mahdollista, että inflaatio tulee ropinalla alas alkuvuoden aikana kysynnän romahtaessa ja Lagarde voi sovitella kyyhkyspukua päälleen. 

Toiseksi en tule olettamaan, että hoitovastikkeiden huiput on saavutettu. Energian saatavuus on yksi oleellinen elementti tässä. Kun teen laskelmia ostokohteista, arvioin sen hetken tietojen pohjalta, mihin uskon hoitovastikkeiden kehittyvän. Mitään ESG-taikapölyä en oleta kivihiilen kulutuksen noustua ennätykseen vuoden 2022 aikana. Suljettujen ydinvoimaloiden käyttöönottopäätöksiä seuraan mielenkiinnolla. Vapaa ihminen on kekseliäs olento ja tulee aikanaan ratkaisemaan ongelmat. 

Kolmanneksi en tule ostamaan markkinahintaisia kohteita pelkän matalan velkavivun avulla saavutetun positiivisen kassavirran avulla. Jollekin toiselle tämä voi olla hyvä vaihtoehto. Joiltain osin, uudiskohteiden taloyhtiölainojen lisäksi, pankit voivat kenties jatkossa edellyttää 40 %:n omarahoitusosuutta aikaisemman 30 %:n sijaan.

Mitä tulen tekemään ainakin alkuvuoden 2023 aikana?

Ensimmäiseksi tulen lyhentämään kaikkia lainoja maksusuunnitelmien mukaisesti. Näin toimin myös vuosien 2020, 2021 ja 2022 aikana. En tee ylimääräisiä lyhennyksiä, vaan mieluummin annan kassan kasvaa, jos en keksi houkuttelevia sijoituskohteita. Vaikka pankkitilillä euron ostovoima heikkenee, asuntosijoittajalle asia ei ole niin yksioikoinen, jos asuntojen euromääräiset hinnat laskevat enemmän tai varautuu maksamaan jotain lainapääomaa pois, johon suhteutettuna käteisen ostovoima ei heikkene.

Mihin olen sijoittanut viimeisen vuoden aikana? – Top 5 – Blogi #297 

Toiseksi pyrin kasvattamaan salkkua suoraan motivoituneilta myyjiltä ostaen reilusti alle markkinahinnan vanhoja kohteita, joissa on potentiaalia parantaa kannattavuutta omin toimin. En ole kiinnostunut tehokkaiden markkinoiden teoriaväittelyistä, vaan konkreettisista kohteista, joissa on omiin toimiin liittyvää turvamarginaalia runsaasti mahdollisia korkojen lisänousuja ja hoitovastikenousuja vastaan.

Voiko Kesko myydä kahvia reilusti alle markkinahintojen? – Tiistaiaudio #250

Kolmanneksi voin ostaa edellisessä kappaleessa mainittuja kohteita myyjän rahoituksen, hyvien ehtojen, käteisen ja matalan pankkivelkavivun yhdistelmällä.

Mitä en ymmärrä, mutta yritän ymmärtää varoa?

Kun EKP:n rahapolitiikka ja EU-valtioiden finanssipolitiikat hallitsevat julkista keskustelua, helposti hämärtyy ja jää huomaamatta, kuinka paljon vähemmän pankit myöntävät lainoja tai kuinka paljon vähemmän lainoja haetaan ja nostetaan. 

Kun yksityinen sektori lyhentää lainojaan ja uusia ei nosteta, rahaprintterimeemi siltä osin pyörii peruutussuuntaan eli rahaa silppuuntuu, tuhoutuu, printtaamisen sijaan. Kreditismi, joka on aikoja sitten syrjäyttänyt kapitalismin, toimii niin pitkään, kun velkamäärä kasvaa. Rahasilppuri toimii väärään suuntaan.

Suomen asuntomarkkinoilla tämä voi tarkoittaa sitä, että jossain päin jalostusketjuissa likviditeetti loppuu. Tarvetta euroille olisi, mutta tarvitsija ei saa niitä mistään. Näissä ketjuissa osallisena olemista pyrin välttämään. Omassa toiminnassani koen likviditeetin edelleen tärkeänä. Pessimistisimmän skenaarioni todennäköisyys ei ole vieläkään pienentynyt.


UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.

Harri Huru Ostan Asuntoja Niina Huhtala Rahamedia


Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy ainakin Suomalaisen verkkokaupastaAdlibriksestä ja booky.fi:stä.

Jälleenrahoitus Osta, Vuokraa, Remontoi, Jälleenrahoita, Toista -strategian osana – Tiistaiaudio #246

Jätä kommentti

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggaajaa tykkää tästä: