Siirry sisältöön

Miten asuntosijoittaja löytää vuokralaisen nopeasti (ja pitää mahdollisimman pitkään)

18/03/2018
Miten asuntosijoittaja löytää vuokralaisen nopeasti ja pitää mahdollisimman pitkään

Asuntosijoittamisen kannattavuuden merkittävä tekijä on sijoitusasunnosta tuleva vuokratulo. Ilman maksavia asiakkaita eli vuokralaisia kannattavuus kääntyy nopeasti punaiselle varsinkin, jos hoitovastikkeen lisäksi laskelmaa rasittavat oman tulonhankkimislainan korot ja lyhennykset sekä mahdollisesti vielä taloyhtiölainan maksusuoritukset. Tästä syystä asuntosijoittajalla tulisi olla selkeät suunnitelmat ja prosessit, miten minimoidaan tilanteet, että asunnossa ei ole vuokraa maksavaa asiakasta.

Peruslähtökohta on hankkia sijoitussalkkuun sellaisia asuntoja, joille on kysyntää vuokramarkkinoilla. Yleisviisaus tähän on hankkia kasvukeskusten pieniä yksiöitä mutta niiden ongelmana tällä hetkellä on nousseesta hintatasosta johtuva matala tuotto. Tämän kirjoituksen aihe on kuitenkin hieman eri eli jätetään tämä peruslähtökohta toteamalla, että “hyvä asunto löytää yleensä hyvän vuokralaisen”.

Tasaisen vuokratulon ylläpitämiseksi tärkeysjärjestys on seuraava:

  • vuokralaisten pitäminen tyytyväisenä, jotta he eivät vaihda kotia
  • uuden vuokralaisen etsiminen ennen kuin lähtevä vuokralainen luovuttaa asunnon
  • mikäli asunto on jo tyhjä, on viimeistään otettava kaikki keinot käyttöön uuden vuokralaisen löytämiseksi

Aseta itsellesi tavoite

Joillekin asuntosijoittaminen voi olla passiivista toimintaa ja salkun tuoton seuranta ja optimointi ei ole tärkeysjärjestyksessä korkealla. Vuokrausasteelle kannattaa kuitenkin asettaa tavoite ja mikäli se on vähänkin haastava, ei sen saavuttamiseksi ole varaa lepsuilla vaan toimeen on ryhdyttävä ripeästi, jos ja kun tilanne niin vaatii:

Oma tavoitteeni oli joskus aikaisemmin 100 % mutta olen laskenut sen 98 %:iin, koska olen oppinut, että vuokralaisvalinnasta ei kannata tinkiä ja tavoitteessa pitää olla hieman tilaa pitää asuntoa tyhjänä, mikäli sopivaa kandidaattia ei löydy tai hyvä kandidaatti ei ole heti valmis ottamaan asuntoa edellisen vuokralaisen muutettua pois. Oma vuokrausasteeni vuodelle 2017 oli 98,6 %. 1,4 %-yksikön erotus täyteen sataan johtui yhden asunnon ison remontin pitkittymisestä.

Pidä nykyiset vuokralaiset tyytyväisinä

Vuokrausaste pysyy automaattisesti korkeana, kun vuokralaiset eivät vaihdu. Tähän voi vaikuttaa pyrkimällä tarjoamaan vuokralaiselle hyväkuntoisen vuokrakodin lisäksi tämän arvostaman asukaskokemuksen. Yleisellä tasolla siihen voi vaikuttaa ainakin seuraavin keinoin:

  • olemalla yhteydessä vuokralaiseen viikon sisällä asuntoon muuttamisesta ja varmistamalla, että kaikki on asunnossa odotusten mukaisessa kunnossa. Mikäli näin ei ole, kannattaa puutteet korjata nopeasti lupauksia ja odotuksia vastaavaksi
  • reagoida valituksiin ja ongelmiin nopeasti. Mikäli ratkaisu viivästyy, vuokralaista kannattaa informoida asian etenemisestä
  • palkitsemalla hyviä vuokralaisia
  • kysyä pitkäaikaisilta vuokralaisilta, haluaisivatko he asuntoon jotain remonttia

Joidenkin vuokranantajien strategiaan kuuluu esimerkiksi joululahjan vieminen vuokralaisille. Itse en yleisesti sovella tätä käytäntöä, koska en ole vakuuttunut, että sillä on vaikutusta itse asukaskokemukseen. Sen sijaan teen asuntoihin paljon vuokralaisen pyytämiä parannuksia tapauskohtaisesti, jotka parantavat myös asunnon vuokrattavuutta jatkossa. Tällaisia voivat olla peilikaapin uusiminen kylpyhuoneeseen, modernien verhotankojen asentaminen, tehosteseinän tapettien uusiminen, vaatehuoneen hyllyjärjestelmien uusiminen tai vaikkapa astianpesukoneen asentaminen. Joihinkin parannuksiin voi yhdistää myös pienen vuokrankorotuksen. Remontit kannattaa tehdä vuokralaisen asumisen aikana, mikäli vuokralainen niin haluaa ja siihen suostuu.

Käynnistä markkinointi täysteholla, kun vuokralainen lähtee

Vaikka kuinka olisi tarjonnut hyvän asukaskokemuksen ja pitänyt asunnon kunnossa ja vuokralaisen tyytyväisenä, välillä vuokralaisten elämäntilanteet muuttuvat ja he lähtevät. Kun tieto vuokrasopimuksen irtisanomisesta tulee, ei kannata jäädä odottamaan asunnon hallinnan luovutusta vaan käynnistää markkinointi heti kaikin mahdollisin keinoin. Vuokraovi.com ja oikotie.fi mahdollistavat vanhojen ilmoitusten uudelleen aktivoinnin valokuvineen eli parhaimillaan kyse on minuuteista, kun tieto vapautuvasta asunnosta saavuttaa potentiaalisia uusia vuokralaisia. Kun esittelytekstit, tiedot ja valokuvat ovat valmiina, myös tori.fi ja Facebookin aluekohtaiset vuokra-asuntoryhmät eivät vaadi kovin pitkää viivettä. Lähtevältä vuokralaiselta kannattaa kysyä, olisiko hänellä tiedossa uutta vuokralaista. Hitaampia vaihtoehtoja ovat paikallislehdet ja vuokravälittäjät mutta niitäkin käyttäessä viive on vain päiviä. Sosiaalityöntekijä, paikallinen ruoka- tai kodinkonekauppias, isännöitsijä, alueen suuri työnantaja, seurakunta… voivat kaikki olla potentiaalisia keinoja löytää uusi vuokralainen varsinkin, jos yleisimmät keinot eivät tuota hyviä kandidaatteja.

Pyri yhteistyöhön lähtevien vuokralaisten kanssa

Yhteistyölle luontevin pohja löytyy, mikäli vuokralainen joutuisi maksamaan sopimussakkoa tai haluaisi lähteä ennen irtisanomisajan loppua. Itselläni ei ole tavoitteena maksimoida omaa tuottoani vuokralaisen elämäntilanteen muutoksen takia vaan en peri sopimussakkoa kuluja lukuunottamatta tai palautan irtisanomisajan vuokraa, jos lähtevän vuokralaisen kanssa yhteistyössä saadaan uusi vuokralainen lennosta siten, että vuokrausastetavoitteeni toteutuu. Juuri tänä viikonloppuna yhdessä asunnossani vaihtui vuokralainen siten, että lähtevä vuokralainen saa puolen kuukauden irtisanomisajan vuokran takaisin ja välttyy sopimussakolta.

Katso Ostan Asuntoja YouTube-video aiheesta 

Esittele hyvin sisustettu asunto kalustettuna

Mikäli lähtevällä vuokralaisella on hyvä sisustusmaku ja siistinä pidetty asunto, kannattaa pyrkiä esittelemään asunto kalustettuna, mikäli se suinkin lähtevälle vuokralaiselle sopii. Monille on vaikea hahmottaa, miltä asunto näyttää kalustettuna. Kun se on toisen toimesta hyvällä maulla sisustettu, kiinnostus lisääntyy. Tämän asian kanssa kannattaa olla varovainen, sillä täyteen ahdettu epäsiisti asunto saattaa tehdä päinvastaisen vaikutuksen.

Muutenkin hyvä ja tyytyväinen lähtevä vuokralainen voi kannattaa värvätä esittelytehtäviin. Hänen uskottavuutensa asunnon ja vuokranantajan kehumisessa on parempi kuin vuokranantajan. Pieni palkkio voi myös lisätä motivaatiota pitää asunto siistinä ja joustavuutta esittelyjen suhteen.

Suunnittele mahdolliset remontit, tee hankinnat ja varaa työmiehet etukäteen

Joskus asunnon suunniteltu remontti ei onnistu vuokralaisen asumisen aikana vaan se täytyy ajoittaa ja toteuttaa vuokralaisten välillä. Tästäkin kannattaa informoida lähtevää vuokralaista. Hän voi olla lähtemässä vaikka viikkoa ennen irtisanomisajan umpeutumista ja luovuttaa asunnon, jolloin remonttimiehet pääsevät töihin etuajassa.

Sijoitusasunnosta kannattaa ottaa mitat valmiiksi, jolloin voi tehdä esim. laminaatti-, tapetti- ja laattahankintoja etukäteen edullisemmin. Mittoja voi myös käyttää pohjapiirustuksen tekemiseen markkinointimateriaalia täydentämään. Ammattimiesten töiden ajoituksen suunnitteluun kannattaa käyttää aikaa ja yrittää saada heidät keskustelemaan keskenään. Esimerkiksi kylpyhuoneremontissa on monia työvaiheita asbestimittauksista erilaisiin kuivumista vaativiin työvaiheisiin. Sähkö- ja putki- sekä kosteuseristetöihin on oma ammattilaisensa eli koordinointia riittää. Ilmoitukset taloyhtiölle kannattaa tehdä reilusti etukäteen ja varautua, että asiat eivät etene salamavauhtia.

Ihanteellinen remonttimies siivoaa asunnon ja ottaa valokuvia työn etenemisestä päivän päätteeksi. Jos pinkkilaattainen muovimattokylpyhuone uusitaan moderniksi, kannattaa siitä kertoa jo asuntoilmoitustekstissä ja päivittää kuvia työn edetessä. Joskus levitän rautakaupassa laminaatit, tapetit ja laatat lattialle ja otan niistä kuvat, joista näkee minkälaisia uudet pinnat tulevat olemaan. Joskus käytän jonkun valmiin kylpyhuoneen tai keittiön kuvaa kertoen, että uudesta tulee vastaava. Näillä keinoilla remontin alla oleva asunto harvoin jää vuokraamatta ennen remontin valmistumista.

Älä tingi vuokralaisvalintakriteereistä

Toistetaan vielä kirjoituksen alku, jossa todetaan vuokratulon tärkeys asuntosijoittamisen kannattavuuden tekijänä, joka ei toteudu ilman maksavia asiakkaita. Vuokralaiset, jotka eivät maksa vuokraa eivätkä pidä kodistaan hyvää huolta, eivät tuota vuokratuloa ja siksi vuokralaisvalinta on tärkeää pitää tasapainottavana tekijänä, kun pyrkii löytämään uuden vuokralaisen nopeasti; parempi pitää asunto tyhjänä kuin vuokrata huonolle vuokralaiselle.

Tämän kirjoituksen sponsorin kautta olen ostanut 5 sijoitusasuntoa. Suosittelen tutustumista.

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

Asuntosijoittaminen 4.png

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jossa pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin.

Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

4 kommenttia
  1. Petri permalink

    Paljonko suunnilleen arvioit tyypillisen huonon vuokralalaisen hinnaksi muutettuna tyhjiksi kuukausiksi?

    • Oli selkeä kysymys, johon on vaikea antaa selkeää vastausta. On hyvä muistaa, että ip-lehtien ”kauhuvuokralaiset” ovat poikkeustapauksia ja vielä valtaosan niistäkin pystyy välttämään ihan perusopeilla. Jos asuntoon on tarjolla vain vuokralaiskandidaatteja, jotka eivät täytä valintakriteerejä, silloin on käytännössä 3 vaihtoehtoa; odottaa, alentaa vuokraa selvästi tai lisätä asunnon vuokrattavuutta remontoimalla. Monta kertaa päätös riippuu sekä vuodenajasta että markkinasta. Jos samassa talossa on 2 muuta samanlaista asuntoa vapaana 50 € alemmalla vuokralla, silloin on parasta miettiä, mihin vuokrapyynnön asettaa, jotta saa ensimmäisen hyvän kandidaatin, koska odottaminen tuskin johtaa nopeaan tulokseen. Mun asunnot on harvoin tyhjänä vuokralaisten välillä. Yksi selkeä syy on, että sallin lemmikit tapauskohtaisesti.

  2. tää on uus idea ( no tuskin on edes) permalink

    Rupesin miettimään erilaista strategiaa asuntosijoittamiseen. Asuntosijoittaminen on kuin kaksiteräinen miekka. Rahalla omaksi ostetun sijoitusasunnon tuotto on olematon. Jää prosentitolkulla indeksisijoitamisesta. Toisaalta velaksi ostetun asunnon oman pääoman tuotto on erinomainen. Asuntosijoittamisen riskit on monasti hallittavissa mutta niitä silti vähätellään. Tuleva iso remontti romuttaa nopeasti sijotuksen tuoton.

    Ideasani yhdistän asuntojen flippauksen ja vuokraamisen. Ostetaan asunto kokonaan omalla rahalla. Valitaan asunto kohtuulliselta sijainnilta mutta mahdollisimman huonokuntoinen asunto hyvästä taloytiöstä. Asunto remontoidaan kohtuullisella summalla ja jätetään tämän jälkeen vuokralle sellaiseksi ajaksi, että on saatu kotiutettua vuokrien muodossa asuntoon käytetty remonttiraha. Tämän jälkeen otetaan ja laitetaan asunto myyntiin mukavalla summalla. Pidetään takaporttina se ,että asunto saa pysyä vuokralla jos se ei mene tällä mukavalla summalla kaupaksi.

    Mitä tästä sitten hyödytään?Hyöty syntyisi kahta kautta. Toisaalta, koska kyseessä on ajallisesti vain muutaman vuoden sijoitus, vähenee ison taloyhtiöremontin todennäköisyys merkittävästi. Lisäksi saadaan kotiutettua remontista syntynyt tuotto. Jos asiat tehdään oikein, uskon että esim 2 vuoden vuokraus yhdistettynä remontista seuraavaan arvonnousuun, vastannee sitä että asunto olisi vuokrattuna lähemmäs 10 vuotta. Ennen asunnon vuokraamista voidaan toki yrittää myydä asunto korjattuna mukavalla voitolla ja luopua kokonaan vuokraamisesta jos kauppa syntyy.

    Yksi asia tässä kuitenkin askarruttaa. Katsooko verottottaja tämän elinkeinoksi jos se toistetaan esim kerran vuodessa?

    • Pienin muutoksin kuvasit strategian, jota itse sovellan. Tiivistän tähän ranskalaisilla viivoilla, miten sama ja miten eroaa:

      – ostetaan kuvaamasi asunto vuorkalaisineen tai vuokrataan ensin ja remontoidaan sitten, näin saadaan 30% verovähennys asunnon remontin kustannuksista
      – asunto ostetaan alle markkinahinnan, koska se on huono- tai peruskuntoinen
      – remontin jälkeen asunto arvotetaan välittäjällä, jolloin remonttiin käytetty raha ja alennus kotiutetaan uudelleenrahoituksen kautta ilman veroseuraamuksia
      – asuntoa ei myydä vaan se pidetään loputtomiin
      – pankista nostetulla lainalla toistetaan sama loputtomasti

      Taloyhtiöremontti nostaa myös asunnon arvoa. Sijoittajalle remontti tuo taas 30% verohyödyn, mikäli remontti maksetaan heti (satavarma) tai kk-suoritukset tuloutetaan vuosittain (epävarma). Seuraavalla uudelleenrahoituskierroksella kotiutetaan taloyhtiöremontin tuoma arvonnousu.

      Kuvaamassasi strategiassa verottaja hyötyy eniten paitsi, jos asut itse asunnossa 2 vuotta.

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: