”This time it’s different” eli ”tällä kertaa kaikki on toisin” tuli tunnetuksi osakesijoittajien ja -spekuloijien parissa vuosituhannen vaihteessa, kun jokaisen .com-loppuisen yrityksen nimi pörssilistauksen yhteydessä johti moninkertaisiin ylimerkintöihin ja massiivisiin kurssinousuihin.
Viime vuosina on eletty aikaa, jossa ”korot pysyvät matalina vielä pitkään” ja moni asuntosijoittaja on alkanut ajattelemaan, että korkojen matala taso on pysyvä uusi normaali, ”this time it’s different”. Voihan se sitä ollakin mutta USA:ssa rahoitetaan jo kiinteistösijoituksia pitkillä kiinteillä koroilla, joiden taso on 5-6 %. Voi ollakin, että korot pysyvät matalana seuraavatkin 10 vuotta mutta fiksu asuntosijoittaja kysyy itseltään, kuinka suurella kertoimella kaiken käytettävissä olevan tiedon pohjalta voi olla varma, että näin on.
Tämä kirjoitus on tarkoitettu niille, jotka eivät ole vielä ostaneet yhtään sijoitusasuntoa tai jotka ovat juuri hypänneet mukaan asuntosijoittamisen kiehtovaan maailmaan ”miten onnistua asuntosijoittajana”- tai ”miten tulla ammattimaiseksi asuntosijoittajaksi”-tyyppisten kirjoitusten(i) pohjalta. Kirjoituksen tavoitteena ei ole kehoittaa lopettamaan suunnittelua asuntosijoittamisella vaurastumisesta vaan pistää miettimään, onko pohjatyöt tehty riittävän tukeviksi, jotta pitkän matkan voi aloittaa ja päästä maaliin asti, jossa odottaa hyvät palkinnot.
Tässä 5 kohdan happotesti – montako kohtaa selvität kirkkaasti?
1. Et ole opiskellut ja oppinut jompaa kumpaa ”Osta, vuokraa, vaurastu” tai ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” -asuntosijoituskirjoista
Marko Kaarto – ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu”; Adlibris Nidottu
Tämä kuullostaa aika rajulta yksinkertaistukselta mutta tällaisia, jo vähintään yhden sijoitusasunnon hankkineita asuntosijoittajia ja vuokranantajia tulee vastaan internetin ja sosiaalisen median palstoilla lähes päivittäin.
Tämä kuullostaa vielä rajummalta mutta kirjoituksen tarkoituksena on herätellä; jos et osaa käyttää Googlea mutta osaat käyttää sosiaalista mediaa, miksi olet varma, että sijoittaminen 100 000 euron arvoiseen asuntoon ja sen vuokraaminen itse, on hyvä idea.
Tällä lähtee varmaan 10 % seuraajista mutta ehkä toiset 10 % kiittää; jos et pysty, halua, ehdi, viitsi tai innostu opiskelemaan yhtä kirjaa asuntosijoittamisesta, et ole valmis sijoittamaan suoraan asuntoihin ja vuokraamaan niitä itse.
Jos et pysty, halua, ehdi, viitsi tai innostu googlaamaan asiaa ensin ja vasta sitten poustamaan tarkentavan kysymyksen sosiaaliseen mediaan, et ole valmis sijoittamaan suoraan asuntoihin ja vuokraamaan niitä itse. Asuntosijoittaminen edellyttää enemmän vaivannäköä kuin googlaaminen.
Disclaimer: No disclaimer
Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2018
2. Sinulla on epärealistiset tavoitteet ja odotukset – asuntosijoituskriteerinäsi on 100 %:n velkavipu
”Miten ihmeessä löydät kassavirtapositiivisia ostokohteita” kysyy sijoittaja ja kertoo painottavansa 90-100 %:n velkavipua ostaessaan kasvukeskusten uudiskohdeyksiöitä.
Lähes kaikki tietävät, keitä ovat Olli Turunen ja Joonas Orava eli heille verkostoituminen sijoitusasuntoja tukkuna tai muuten alennuksella myyvien tahojen kanssa ei ole vaikeaa. Jos kokeneet asuntosijoittajat kertovat blogeissaan, että kassavirtapositiivisia sijoitusasuntoja on kasvukeskuksista vaikea löytää 70 %:n velkavivulla, tarkoittaa se yleensä, että kassavirtapositiivisia sijoitusasuntoja on aloittelijan erittäin vaikea löytää 90 %:n velkavivulla.
Jos siitä huolimatta, ja varsinkin kohdan 1 pitäessä jollain tavalla paikkaansa, olet varma, että 90-100 %:n velkavipu on hyvä ajatus, tee palvelus itsellesi ja listaa 3 syytä, miksi olet varma, että se on hyvä ajatus. Sen jälkeen kirjaa jokaisen kohdan perään %-luku, kuinka suurella todennäköisyydellä olet oikeassa ja linkki kirjaan tai dataan, jonka pohjalta %-luvun kirjasit.
Disclaimer: 100 %:n velkavivulla sijoittamisessa ei ole mitään väärää, kunhan tietää, mitä tekee, ja on huolellisesti kartoittanut riskit ja suojautunut niiden varalle. Ja sijoitustrategiana on markkina-arvon nousun tavoittelu tai säilyttäminen, johon voi kuulua negatiivisen kassavirran vuosia monta.
3. Kulutustapasi perustuvat kavereiden tai naapureiden tasolla pysymiseen – asuntosijoittamiseen ei kerry pääomia
Omistusasunnon vaihtaminen isompaan, uudemman ja hienomman auton hankinta, Mac:in ja iPhonen vuosittainen päivittäminen uuteen malliin ja 2-3 ulkomaan matkaa joka vuosi ovat kaikki hienoja tavoitteita, jos niistä unelmoi, ja vielä hienompia, jos ne pystyy jo palkkatuloistaan ja -tasollaan saavuttamaan.
Asuntosijoittamisen aloittaminen vaatii kuitenkin omia pääomia, joita valtaosalla ei ole. Monella se tarkoittaa käytännössä sitä, että yllä mainittujen unelmien saavuttamisen ajankohtaa siirretään kymmenellä, ei kuukaudella vaan vuodella eteenpäin ja sopeutetaan omat kulutustottumukset tukemaan asuntosijoitustoimintaa.
Jos ajattelet, että asuntosijoittaminen on pikamatka rikkauksiin, et ole vielä valmis ”osta ja pidä” -asuntosijoittajaksi. Riippumatta siitä, onko strategiana arvonnousun vai positiivisen kassavirran painottaminen, kyseessä on kestävyyslaji, jossa ensin kasvatetaan asuntovarallisuus tasolle, jonka tuotoilla päivitetään kotia, autoa ja elektroniikkaa ilman, että pääomaan kosketaan.
Disclaimer: Riittävän kova palkkataso mahdollistaa kaiken yllä mainitun heti. Sopeuttamalla kulutustapoja muutamaksi vuodeksi, voi tosin unelmoida vielä isommin.
Nina ja Tellu Rahamania -YouTube-kanava
4. Olet varma, että asuntosijoittajan korot pysyvät matalalla pitkään, koska muutenhan Turkki ja Kiina menisivät nurin
Koska olet varma, että Turkkia ja Kiinaa ”ei päästetä nurin”, suunnittelet asuntosijoitustoimintaasi siltä pohjalta, että muuttuvakorkoinen annuiteettilaina sekä taloyhtiössä että omissa nimissä on paras mahdollinen laina, koska siinä säästää paljon korkosuojauksiin ja kiinteään korkoon verrattuna.
Lisäksi varaudut mahdolliseen 1-2 %-yksikön koronnousuun käteispuskureilla, jotka mitoitat siltä pohjalta, että 1-2 vuoden kuluessa korkotaso keskuspankkien toimenpitein palautetaan taas lähelle nollaa. Työtilanteesi, tulotasosi, asuntojen hintojen kehityksen ja vuokra-asuntojen kysynnän ja vuokratason oletat kaikkien kehittyvän tasaisen rauhallisesti ja todennäköisesti hieman paranevan.
Kun finanssikriisi iski, pohjoismaalaiset pankit olivat ainutlaatuisessa asemassa eli valmiimpina ottamaan sen vastaan kuin mitkään muut pankit maailmassa. Sen takia kriisin laineet, vaikka korkeat olivatkin, eivät tulleet Suomeen asti hyökyaaltoina eikä täällä koettu asuntomarkkinoilla samanlaista romahdusta kuin USA:ssa. Mikäli finanssikriisi toistuisi nyt, suomalaisten pankkien asiakkaat eivät kenties ole yhtä hyvissä valmiuksissa ottamaan kriisiä vastaan kuin 2008 olivat.
Perusvalmius isoa velkavipua käyttävälle asuntosijoittajalle on kyky miettiä, mitä minulle tapahtuu, kun Turkki, Italia tai Kiina menee nurin. Ja sitten pohtia, minkälaiset valmiudet pitää olla toimia, kun se tapahtuu. ”Too big to fail” eli ”liian isoja konkurssiin päästettäväksi” oli amerikkalaisten viranomaisten mantra, kun he lähtivät rakentamaan pankkimaailman sääntelyä estääkseen finanssikriisin tapahtumien toistumisen pankkien kokoa rajoittamalla. Kaikki jäljellä olevat USA:n suurpankit ovat nyt isompia kuin ennen finanssikriisiä.
Disclaimer: On mahdollista, että Musta Joutsen on kuollut sukupuuttoon. Niitä ei ole varmuudella havaittu sitten finanssikriisin.
Miksi käytät asuntosijoitustoiminnassasi tasalyhenteisiä lainoja? YouTube #9
5. Et ole vielä käynyt pankissasi puhumassa asuntosijoittamisen aloittamisesta
Jos kohta 4 oli molemmat jalat irti maasta maailmaa syleilevä, tämä kohta on hyvin selkeä, konkreettinen ja yksilöitävissä. Mikäli pankkitilillä ei ole ensimmäisen sijoitusasunnon vaatimaa kauppahintaa vastaavaa summaa likvidinä rahana, et ole valmis aloittamaan asuntosijoittamista. Mikäli kohdat 1-4 ovat kuitenkin kunnossa, kohta 5 on helppo korjata menemällä omaan ja kahteen muuhun pankkiin keskustelemaan asuntosijoittamisen aloittamisesta velkavipua käyttäen. Mikäli taloudellinen tilanne on sellainen, että asuntosijoittaminen velkavipua käyttäen ei pankin lainanmyöntökriteerien perusteella ole ongelma, neuvottelut päättyvät siihen, että taskussa on lainalupaus 1-3 pankista sijoitusasunnon ostamista varten.
Mikäli pankkitilillä on suurin piirtein ensimmäisen sijoitusasunnon koko velaton kauppahinta likvidinä rahana ja olet sillä ostamassa ensimmäistä sijoitusasuntoa, et ole valmis asuntosijoittajaksi, koska ainakin kohta 1 on suorittamatta.
Disclaimer: Mikäli pankkitilillä on likvidinä varoina kymmenen sijoitusasunnon velaton kauppahinta, joko omistat 1000 sijoitusasuntoa ja luet väärää blogia tai et ole valmis asuntosijoittajaksi, koska ainakin kohta 1 on suorittamatta.
Yhteenveto
Toivottavasti jaksoit tänne asti ja ymmärsit, että haluni viljellä sarkasmia vaatii vielä kontrollin kehittämistä.
Sarkasmin taustalla on myös toinen puoli. Kevääseen 2018 asti lehtikirjoituksissa toistettiin “sijoittajien vievän yksiöt käsistä”. Nyt kerrotaan kysynnän ja kaupan hidastuneen. Alle puolessa vuodessa!
Mikä tai mitkä tekijät ovat merkittävästi muuttuneet, jotka maaliskuussa 2018 saivat sijoittajat kahmimaan kaikki asunnot ja nyt samat sijoittajat ovat “muuttuneet varovaisimmiksi” ja “kovin buumi on ohi”? Oikea vastaus; eivät mitkään. Ja sitä on syytä miettiä.
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Sijoitusasunnot.comin toimitusjohtaja Henri Neuvosen kirjoittama ”Aloittelijan opas ensimmäisen sijoitusasunnon ostoon”
Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1
Maria Friström on monelle Instagramia käyttävälle ja asuntosijoittamisesta kiinnostuneelle tuttu hauskoista ja mielestäni inspiroivista kuvista. Siksi pyysin Marian Ostan Asuntoja Podcastin vieraaksi, jotta saisin kuulla enemmän taustoja kuvien kulisseista.
Haastattelusta tulikin mielenkiintoinen eikä pelkästään asuntosijoittamissisällön takia. Jos itsensä kehittäminen kiinnostaa, Marian tarina antaa konkreettisia käytännön esimerkkejä, miten hän mietti päämääränsä uudestaan ja kuinka asuntosijoittamisesta tuli osa hänen matkaansa. Jaksossa kuulet mm.
- Mitä oppeja Maria on miettien poiminut talteen elämänsä varrelta, joiden avulla hän jatkaa kulkemista eteenpäin
- Miksi ja mten hän asetti uuden päämääränsä
- Onko BRRRR sama kuin Become pregnant – Relax – Rest – Rush to hospital and Repeat
- Miten hän on kasvattanut sijoitusasuntojensa määrän 0:sta kahdeksaan 3:ssa vuodessa
- Miten tehdä asuntoremontteja raskaana ja pienen vauvan kanssa sekä ilman kokemusta ja taitoja
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Robert Kiyosaki – Rich Dad Poor Dad; Adlibris Nidottu, Amazon Kirja, Kindle, Audible * (suomenkieliseen löysin vain ”kirja ei tilattavissa” -linkkejä)
K-Rauta Merituuli
YouTube Remonttireiska
Maria Friström Instagram @marialovesrealestate, Twitter @Maria_Fristrom, LinkedIn
Tämän ”Ostan Asuntoja Podcast” -jakson tarjoaa:
Flatcolla hoidan toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti.
Flatco on täysin uudenlainen, kevyt ja ketterä palvelu onnistuneeseen kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen hallintaan. Flatcolla hallinnoin vuokrasopimukset, vikailmoitukset ja niiden tilanneseurannan sekä kommunikoinnin vuokralaisten kanssa. Flatcolla teen lisäksi muun kiinteistön omistamiseen, hallintaan ja huoltamiseen liittyvän dokumentoinnin.
UUTTA: Visma Sign integroitiin osaksi Flatcoa. Integraation myötä käyttäjä voi luoda vuokrasopimuksen, lähettää sen sähköisesti allekirjoitettavaksi ja arkistoida sen digitaalisesti. 4 sähköistä vuokrasopimuksen allekirjoitusta / asunto / vuosi: 0€ (voimassa toistaiseksi)
Flatco on ilmainen ensimmäisen 3 asunnon osalta. Mainitse Ostan Asuntoja tilauksen yhteydessä ja saat kolme asuntoa ylittävälle osalle 50%:n alennuksen 6 kuukauden ajaksi.
Lisätietoja osoitteesta flatco.fi
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Asuntosijoittamisella taloudelliseen vapauteen by Johanna Pöysti – Blogi #138
”Osta ja pidä” asuntosijoittajan pahimmat virheet – osa 2 – remonttien aliarviointi YouTube #93
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Kaupallinen varoitus
Mikäli kiinnostut hankkimaan edellämainittuja tuotteita, voit ylläolevien kumppanilinkkien sijaan googlata tuotteiden nimet. Näin maksat tuotteista saman hinnan mutta pystyt varmistamaan sen, että Ostan Asuntoja -kanavat eivät saa pientäkään siivua hinnasta.
Affiliate -linkkeihin liittyy aina vaara, että suosittelija ei oikeasti suosittele niitä hyvyyden perusteella vaan niihin liittyvän rahallisen korvauksen saadakseen. Kirjoihin liittyvät palkkiot voivat heitellä jopa 10 senttiä eri kirjojen välillä.
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.
Käyn tällä videolla 7 vuokranantajan tyypillistä karikkoa lävitse. Videota katsellessa on hyvä muistaa, että valtaosa vuokralaisista on hyviä vuokralaisia ja hyvä vuokranantaja ymmärtääkin vuokralaisen ihmisenä ja asiakkaana, jota ilman asuntosijoitus ei tuottaisi mitään.
Osa karikoista on sellaisia, jotka kiertämällä voi välttyä siltä pieneltä huonojen vuokralaisten joukolta, jotka aiheuttavat harmia ja häiriötä myös naapureina asuville vuokralaisille ja omistusasujille. Viimeinen, 7. karikko, on huonona vuokranantajana toimiminen.
Tämän YouTube -videon sponsoroi:
Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa vuokravälitystä kiinteällä 500 euron hinnalla, johon sisältyy myös ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu. Mainitse vuokravälitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5%:n alennuksen palkkiosta.
Lisätietoa löytyy osoitteesta asuntopehtoori.fi
Asuntopehtoorin blogista: Voiko asunnon arvo nousta?
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Mikäli sijoittaa kasvukeskusten pieniin yksiöihin, kauppaneuvottelutaidot ovat voineet päästä ruostumaan viime vuosien aikana, kun mahdollisuudet käydä minkäänlaisia neuvotteluja ovat olleet pienet ostajakandidaattien määrän vuoksi. sijoitusasunnot.com:in yrittäjä Henri Neuvonen kertoi Ostan Asuntoja Podcastissa, että kuumimpaan aikaan he saattoivat myydä kokonaisen kerrostalon kaikki asunnot päivässä. Uudiskohteiden ennakkomarkkinoissa pienten yksiöiden ”varattu” -sarake päivittyi silmissä ja aamulla listattua vanhaa kerrostaloyksiötä oli turha hakea illalla tarkasteltavaksi.
Merkkejä markkinoiden rauhoittumisesta on jo ilmassa ja silloin asuntosijoituskauppaa voi taas päästä tekemään siten, että myyjä ja ostaja ovat enemmän tasapainoisessa positioissa, jolloin tilaa neuvotella kaupan hinnasta ja ehdoista on taas olemassa.
Lue edellisen lauseen loppu uudestaan; ”neuvotella kaupan hinnasta ja ehdoista”.
Mitä tahansa kauppaa tehdessä hinta ei ole ainoa asia, mistä voi ja kannattaa neuvotella vaan kaupan kannattavuutta voi parantaa neuvottelemalla myös sen ehdoista. Asuntosijoituskaupassa tällä voi olla suurikin merkitys summien ollessa isoja. Silti moni keskittyy enemmän neuvottelemaan, saisiko vyön kaupan päälliseksi, jos ostaa housut kuin sijoitusasuntokaupan neuvotteluun.
Lähtökohdat asuntosijoituskaupan neuvottelulle
Normaali kuvio on, että asuntosijoittaja jättää sijoitusasunnosta tarjouksen, jolloin myyjällä on 4 erilaista vaihtoehtoa reagoida siihen:
- olla reagoimatta mitenkään
- hylätä tarjous tekemättä vastatarjousta
- tehdä vastatarjous
- hyväksyä tarjous
Mikäli myyjä ei reagoi mitenkään tai hylkää tarjouksen, silloin voi siirtyä tarjoamaan seuraavaa kohdetta. Kohteen seuraamista ei kannata kuitenkaan lopettaa. Se voi jäädä roikkumaan monestakin syystä, jolloin uudistamalla tarjous, voi saada myyjän huomion, jos tälle ei ole tullut yhtään tarjousta tai pari kauppaa on jo peruuntunut esimerkiksi ostajan rahoituksen puuttumisen takia. Joskus myös myyjä voi palata ja kysyä, olisiko tarjous vielä voimassa tai tehdä vastatarjouksen, vaikka alkuperäinen tarjous olisi mennyt umpeen viikkoja aikaisemmin.
Tuottoa alle markkinahinnan ostamisella – Case “Hapan ostokohde”
Mikäli myyjä tekee vastatarjouksen, silloin tulee tarve herättää neuvotteluvaistot ja ryhtyä miettimään, mitä kaikkia keinoja olisi olemassa, jotta korkeamman hinnan vastatarjouksen pystyisi neuvottelemaan yhtä kannattavaksi tai jopa paremmaksi kuin alkuperäisen, matalamman hinnan oman tarjouksen. Myyjän vastatarjous tarkoittaa sitä, että hänellä on halu yrittää kaupantekoa ja käynnistää neuvotteluprosessi, jonka avulla selviää, löytyykö molempia kaupan osapuolia tyydyttävä ratkaisu.
Onnistuneen asuntosijoitusneuvottelun tunnusmerkki
Neuvottelussa ei ole kyse siitä, että toinen painaa korot syvälle santaan ja edellyttää kerta toisensa jälkeen, että vain toinen osapuoli joustaa. Tällöin neuvottelun lopputulos olisi, että toinen osapuoli häviää ja toinen voittaa. Toisaalta hyvän lopputuloksen ei tarvitse olla sitä, että molemmat osapuolet tulevat puoliväliin vastaan ja kumpikaan ei lopulta ole erityisen tyytyväinen. Tällaisista neuvotteluista kannattaa vetäytyä. Politiikka on täynnä neuvottelutuloksia, joissa kompromissia on haettu niin pitkälle, että lopputulos on kaikkia enemmän haittaava kuin päätös jättää uudistus toteuttamatta olisi ollut. Neuvottelun onnistumisen tunnusmerkki on se, kun molemmat osapuolet poistuvat tilanteesta, jos ei nyt voittajafiiliksin mutta tyytyväisinä. Tähän vaikuttaa oleellisesti se, mistä kaikista tekijöistä ainakin neuvottelun toinen osapuoli osaa neuvotella, jolloin toinenkin osapuoli voi huomata, että tämä olisi hänenkin kannaltaan edullista.
1. Sijoitusasunnon hinta
Asuntosijoittajan kannattaa miettiä sekä määritellä sijoituskriteerinsä sekä pysyä niissä. Hinta on yksi oleellisimmista asuntosijoituksen kannattavuuteen vaikuttavista osatekijöistä. Mikäli maksaa liikaa, sitä on myöhemmissä vaiheissa vaikea korvata muita osatekijöitä säätämällä. Tarjousta tehdessä tämä kannattaa pitää mielessä ja jo ennen ensimmäisen tarjouksen lähettämistä määritellä hinta, jonka yli ei mene. 
2. Kaupantekopäivä
Kaupantekopäivällä voi olla merkitystä kaupan kannattavuudelle. Mikäli asunto on tarkoitus remontoida vuokralaisen asumisen alettua, sillä voi olla merkitystä, minkä kalenterivuoden verotukseen remontin kustannukset tulevat. Mikäli verosuunnittelusyistä olisi tärkeää saada kustannukset marras-joulukuun sijaan tammi-helmikuulle, kaupantekopäivän siirtyminen lokakuulta joulukuulle voi olla asuntosijoittajan kannalta tärkeä kaupan ehto, jota vastaan hän voi nostaa tarjoustaan.
Myyjälle voi olla tärkeää välttää kahden asunnon loukku ja hän voi olla myymässä asuntoa hyvissä ajoin ennen omakotitalonsa tai uudiskohdeasuntonsa valmistumista. Kaupanteon siirtyminen 3-4 kuukaudella eteenpäin voi olla merkityksellinen myyjälle, jolloin hän voi olla valmis tinkimään hinnasta saadessaan vastineeksi sitovan tarjouksen, joka on voimassa 4 kuukautta. Tai kaupan syntyminen viikon sisällä tarjouksen hyväksymisestä voi olla myyjälle merkitsevä tekijä varsinkin, jos kauppa on jo peruuntunut 1-2 ostajan kanssa.
3. Hallinnan luovutuspäivä
Tämä menee vähän samaan kategoriaan kuin kaupantekopäivä. Asuntosijoittaja voi haluta tehdä nopeat kaupat heinäkuussa, jotta hän saa asunnon vuokrattavaksi elokuun opiskelijakysyntään, jolloin maksimivuokran saamisen todennäköisyys on suurin. Tai hän voi haluta välttää asunnon luovutuksen joulun ja uuden vuoden välipäivinä, jolloin voi olla kaikista vaikeinta löytää uusi vuokralainen. Vastineeksi hän voi tarjota hieman suurempaa kauppahintaa.
Myyjä voi haluta tehdä nopeat kaupat asunnosta saadakseen käteistä rahaa omakotitalonsa rakentamisvaiheen maksuposteihin mutta voi samalla haluta jatkaa asumista asunnossa siihen asti ja joustavasti, kunnes omakotitalo on muuttovalmis ja siirtää hallinnan luovutuksen ajankohtaa eteenpäin. Tällainen asia ei välttämättä selviä asunnon myynti-ilmoituksesta mutta voi tulla esille neuvotteluissa, jolloin myyjä voi olla valmis hyväksymään alhaisemman kauppahinnan vastineeksi joustavasta asumisen jatkomahdollisuudesta. Ensimmäisessä kohdassa mainittu remontin verossuunnitteluhyötä saavutetaan myös sillä, että myyjä on asunnon ensimmäinen vuokralainen, vaikka vain kuukauden ajan, jonka jälkeen “vuokraustoiminnan käytössä” -ehto toteutuu kirkkaasti ja remontit kulut voi vähentää vuokratuloista.
4. Sijoitusasunnon myyjän rahoitus ja edulliset maksuehdot
Asuntosijoittaja hakee usein 70-75 %:n pankkirahoituksen ostettavaa sijoitusasuntoa vakuutena käyttäen. Loppu 30 % kauppahinnasta maksetaan tyypillisesti myyjälle oston yhteydessä ostajan likvideistä varoista. Ostaja ja myyjä voivat neuvotella tästä poikkeavan järjestelyn keskenään, jolloin ostaja saa kohteen suuremmalla velkavivulla, joka parantaa sijoitetun pääoman tuottoa ja jättää ostajalle likvidejä varoja käyttöön esimerkiksi remonttia tai toista ostokohdetta varten.
Kokenut asuntosijoittaja voi saada omille likvideille varoilleen kaksinumeroista tuottoa jossain toisessa kohteessa kun taas myyjä, jolla ei ole käyttökohdetta koko kauppasummalle voi joutua tyytymään 0-tuottoon pankkitilillä. Tästä välistä voi neuvotteluissa löytyä molempia osapuolia hyödyttävä ratkaisu. Näitä tuottoprosentteja käyttäen tulevaisuudessa maksetun euron nykyarvo voi olla asuntosijoittajalle paljon pienempi kuin myyjälle.
Mitä tarkoittaa “myyjän rahoitus” asuntosijoittamisessa ja mistä sitä saa? – Blogi #142
5. Sijoitusasunnon remontointi
Jotkut asuntosijoittajat tekevät niin paljon tarjouksia, etteivät käy asuntonäytöllä ennen ensimmäisen tarjouksen jättämistä. Mikäli tarjousta ei hyväksytä mutta myyjä tekee vastatarjouksen, silloin asunnon tarkastus voi tarjota uusia elementtejä neuvotteluun. Tarjous on mahdollisesti tehty olettaen pintojen remontointi heti kaupan syntymisen jälkeen ennen ensimmäistä vuokralaista. Näytöllä voikin käydä ilmi, että pelkkä perusteellinen tehosiivous tuo 3-5 lisävuotta asunnon vuokraukseen nykykuntoisena. Silloin asuntosijoittajalle jää remontin edellyttämät likvidit varat muuhun käyttöön, josta voi tulla mahdollisuus korottaa tarjousta.
Näytön yhteydessä voi selvitä myös myyjälle, että kylpyhuoneen suihkutilassa on pari seinälaattaa irti, jotka edellyttävät kosteusmittauksen ja mahdollisesti koko kylpyhuoneen uusimisen vesieristeitä myöten. 4-6 viikon kuivausjaksolla aloittaen. Kauppaneuvotteluissa aukeaa kokonaan uusi tilanne, kun sovitaan, kuinka remontin kustannukset allokoidaan myyjän ja ostajan kesken. Myös taloyhtiö tulee mukaan osapuoleksi, koska osa remontista saattaa kuulua taloyhtiön vastuulle, jolloin osa kustannuksista jakautuu kaikille taloyhtiön osakkaille vastikkeen muodossa. Uusittu kylpyhuone lisää asunnon vuokrattavuutta, voi mahdollistaa korkeamman vuokratason ja nostaa asunnon markkina- ja sitä kautta vakuusarvoa, joiden vaikutuksen numerot ja tuottokaavat hallitseva asuntosijoittaja osaa huomioida.
Myyjä voi joissain tapauksissa olla remonttitaitoinen ja remonttitaidottomalle tai kiireiselle asuntosijoittajalle tällä voi olla lisäarvoa. Myyjän remonttityön ottaminen osaksi kauppaneuvotteluja voi tuoda molempia osapuolia tyydyttävän ratkaisun.
6. Sijoitusasunnon kodinkoneet ja muut kalusteet tai tarvikkeet
Kodinkoneiden keskimääräinen tekninen käyttöikä on noin 7 vuotta, mikäli kyse ei ole Mielen koneista. Asuntojen myynti-ilmoituksissa harvoin kerrotaan, minkä ikäisiä kaupan mukana tulevat liesi, jää-/pakastinkaappi ja mahdollinen tiskikone ovat. Mikäli kaikki kodinkoneet on hankittu viimeisen kahden vuoden sisällä, ostaja voi olettaa, että seuraavan 5 vuoden aikana korkeintaan yksi kodinkone pitää uusia. Tätä kautta tulee pieni mahdollisuus korottaa tarjousta.
Itse laskin aikaisemmin asuntosijoittajan vuoden kestävän 11 kuukautta. Useamman vuoden tilastoinnin seurauksena ryhdyin käyttämään 11,5 kuukautta huomatessani, että asuntoni ovat hyvin harvoin tyhjiä vuokralaisten välillä. Valtaosassa on nyt myös remontoidut keittiöt uusin kodinkonein eli 11,5 kuukauttakin on jo varmalla puolella.
Mikäli myyjä myy omaa kotiaan, joka on vielä kalustettu näytön aikana, osa kalusteista tai varastossa olevista työkaluista voi olla sellaisia, joilla olisi ostajalle enemmän arvoa kuin myyjälle, jolloin niitä voi neuvotella mukaan kauppaan. Myyjä on saattanut ajatella ostavansa isomman taulu-tv:n uuteen kotiinsa ja 3 vuotta vanha led-näytöllinen 55” on ongelmajätettä kun taas ostajalle se voi tuntua uudelta, jos oman pirtin kammarissa on 42” plasma-tv.
7. Tarjouksen ehdoista tinkiminen
Asuntosijoittajan kokemuksen kasvaessa ja likviditeettiposition vahvistuessa, on mahdollista neuvotella tarjouksen ehdoista. Jos ensimmäisessä tarjouksessa on ollut mukana rahoitusehto, asunnon kuntotarkastukseen liittyvä ehto, kodinkoneiden toimivuuteen liittyvä ehto ja tarjouksen voimassaoloon liittyvä ehto, niiden muuttamisella tai poistamisella voi olla myyjälle merkitystä. Hyvät neuvottelutaidot omaava asuntosijoittaja selvittää tämän ja parantaa tarjoustaan näiden ehtojen osalta, mikäli se kokonaisuus huomioiden on järkevää.
Lue Asuntopehtoorin osaava kirjoitus ”Asuntosijoittajan neuvottelutaito”
Asuntosijoittajan neuvottelumahdollisuudet voivat olla rajattomat
Mikäli kauppaa tehdään välittäjän kautta, voi olla, että ostaja ja myyjä eivät koskaan tapaa toisiaan tai ensitapaaminen on pankissa kauppakirjan allekirjoitusten yhteydessä. Tällöin välittäjän passiivisuus ja ymmärryskyky voivat asettaa rajoitteita mielikuvituksen käytölle kaupan ehdoista neuvotellessa. Mikäli kauppa tehdään suoraan ostajan ja myyjän välillä, asuntosijoittaja voi hyödyntää kaiken neuvotteluosaamisensa kaupan kannattavuuden kääntämiseksi omat sijoituskriteerit täyttäväksi.
Yleisperiaattena neuvottelussa on, että koskaan ei anneta mitään ilmaiseksi vaan aina pyydetään jotain vastineeksi.
Vinkki 1: Tarjous 3:lla vaihtoehdolla. Erityisesti välittäjän ollessa tulppana mutta muutenkin käytän tätä taktiikkaa eli teen tarjouksen kolmella eri vaihtoehdolla
- nopea käteiskauppa, alhaisin hinta
- Nopea kauppa mutta myyjä rahoittaa kauppaa 10 %:lla myöntäen kuukausittaisen osamaksun tälle osuudelle, korkeampi hinta
- Nopea kauppa mutta myyjä toimii merkittävänä kaupan rahoittajana, jolloin vain osa kauppahinnasta maksetaan heti ja loput seuraavan 5 vuoden aikana, korkein hinta
Näin myyjälle välittyy tieto, että kaupan ehdoista neuvottelemalla voidaan löytää molempia osapuolia tyydyttävä ratkaisu, joka ei olisi löytynyt, jos olisin tarjonnut vain alhaisen käteiskauppahinnan.
Vinkki 2: Tarjous perusteluineen. Kirjoitan tarjoukseen mahdollisimman selkeät perustelut, mihin tarjoukseni pohjautuu ja miksi en pysty tarjoamaan korkeampaa hintaa. Joskus tämä keino toimii toisiin asuntosijoittajiin, kun he ymmärtävät, että peruskuntoinen asunto on pakko remontoida seuraavan 5 vuoden aikana ja linjasaneeraus tulee maksamaan 600 €/m2 ja sekin tehdään seuraavan 5 vuoden aikana. Muiden ostajien puuttuessa tällä taktiikalla hinta voi asettua kohdalleen.
Vinkki 3: Löytyy tulevasta Ostan Asuntoja Podcastin jaksosta, jonka vieraana on Maria Friström
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Menestyvän asuntosijoittajan 6 tärkeintä tukipilaria
Viime viikon osassa 1 käytiin keskustelua Sijoitusasunnot.com yrittäjän ja toimitusjohtajan Henri Neuvosen kanssa. Tänään jatketaan keskustelua enemmän asuntosijoittaja Henri Neuvosen näkökulmasta.
Tässä jaksossa kuulet mm., mikä asuntosijoittamisen oppikurssi maksoi Henrille 200 000 euroa ja mitä kaikkea ja miksi hän tekee aamuisin. Ja tietysti paljon rautaista asuntosijoittamisnäkemystä.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher ja SoundCloud.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
”Rikas isä, köyhä isä” -kirja
Robert Kiyosaki – Rich Dad, Poor Dad; Adlibris Nidottu, Adlibris E-kirja, Audible *
Sijoitusasunnot.com blogikirjoitus: HYVÄT JA PAHAT NELIÖT – MINKÄ KOKOINEN SIJOITUSASUNTO KANNATTAA OSTAA?
Benjamin Graham – The Intelligent Investor; Adlibris Nidottu, Audible *
Tim Ferriss ”The Tim Ferriss Show” Podcast, top 10
Peter Thiel – Zero to One; Adlibris Nidottu, Adlibris Pokkari, Audible *
Gary Keller, Jay Papasan – The One Thing; Adlibris Pokkari, Adlibris Sidottu, Audible *
Gary Keller, Jay Papasan – The Millionaire Real Estate Investor; Adlibris Nidottu, Adlibris E-kirja, Audible *
Andre Agassi – Open; Adlibris Nidottu, Adlibris E-kirja, Audible *
Sijoitusasunnot.com Facebook, Instagram, Twitter
Tämän ”Ostan Asuntoja Podcast” -jakson vieraana on:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Lue Sijoitusasunnot.com:in Blogista: Sijoitusasunnot.comin hullu vuosi 2019 – Ostimme kerrostalon joka toinen viikko
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja YouTube: Miten luoda arvoa asuntosijoitukselle – 5 keinoa – YouTube #95
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
* Kaupallinen varoitus
Mikäli kiinnostut hankkimaan edellämainittuja tuotteita, voit ylläolevien kumppanilinkkien* sijaan googlata tuotteiden nimet. Näin maksat tuotteista saman hinnan mutta pystyt varmistamaan sen, että Ostan Asuntoja -kanavat eivät saa pientäkään siivua hinnasta.
Affiliate -linkkeihin liittyy aina vaara, että suosittelija ei oikeasti suosittele niitä hyvyyden perusteella vaan niihin liittyvän rahallisen korvauksen saadakseen. Kirjoihin liittyvät palkkiot voivat heitellä jopa 10 senttiä eri kirjojen välillä.
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.
Huoneenvuokralaissa säädetään, että vuokrasopimuksen irtisanomisilmoitus on toimitettava vuokrasuhteen toiselle osapuolelle kirjallisesti ja todisteellisesti. Tämän merkitystä käytännössä avaa Vuokranantajat ry:n päälakimies Sanna Hughes. Tältä videolta löytyy vastaus mm. seuraaviin kysymyksiin:
- onko sähköisessä muodossa oleva irtisanomisilmoitus kirjallinen
- voiko WhatsApp-viestillä irtisanoa vuokrasopimuksen
- mitä tarkoittaa todisteellisesti toimittaminen
- onko puhelimella soittaminen varma tapa irtisanoa vuokrasopimus
Tämän Ostan Asuntoja YouTube -videon mahdollistaa:
Flatcolla hoidan toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti.
Flatco on täysin uudenlainen, kevyt ja ketterä palvelu onnistuneeseen kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen hallintaan. Flatcolla hallinnoin vuokrasopimukset, vikailmoitukset ja niiden tilanneseurannan sekä kommunikoinnin vuokralaisten kanssa. Flatcolla teen lisäksi muun kiinteistön omistamiseen, hallintaan ja huoltamiseen liittyvän dokumentoinnin.
UUTTA: Visma Sign integroitiin osaksi Flatcoa. Integraation myötä käyttäjä voi luoda vuokrasopimuksen, lähettää sen sähköisesti allekirjoitettavaksi ja arkistoida sen digitaalisesti. 4 sähköistä vuokrasopimuksen allekirjoitusta / asunto / vuosi: 0€ (voimassa toistaiseksi)
Flatco on ilmainen ensimmäisen 3 asunnon osalta. Mainitse Ostan Asuntoja tilauksen yhteydessä ja saat kolme asuntoa ylittävälle osalle 50%:n alennuksen 6 kuukauden ajaksi.
Lisätietoja osoitteesta flatco.fi
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja 