Mistä tietää, että EI ole valmis asuntosijoittajaksi? Blogi #125
”This time it’s different” eli ”tällä kertaa kaikki on toisin” tuli tunnetuksi osakesijoittajien ja -spekuloijien parissa vuosituhannen vaihteessa, kun jokaisen .com-loppuisen yrityksen nimi pörssilistauksen yhteydessä johti moninkertaisiin ylimerkintöihin ja massiivisiin kurssinousuihin.
Viime vuosina on eletty aikaa, jossa ”korot pysyvät matalina vielä pitkään” ja moni asuntosijoittaja on alkanut ajattelemaan, että korkojen matala taso on pysyvä uusi normaali, ”this time it’s different”. Voihan se sitä ollakin mutta USA:ssa rahoitetaan jo kiinteistösijoituksia pitkillä kiinteillä koroilla, joiden taso on 5-6 %. Voi ollakin, että korot pysyvät matalana seuraavatkin 10 vuotta mutta fiksu asuntosijoittaja kysyy itseltään, kuinka suurella kertoimella kaiken käytettävissä olevan tiedon pohjalta voi olla varma, että näin on.
Tämä kirjoitus on tarkoitettu niille, jotka eivät ole vielä ostaneet yhtään sijoitusasuntoa tai jotka ovat juuri hypänneet mukaan asuntosijoittamisen kiehtovaan maailmaan ”miten onnistua asuntosijoittajana”- tai ”miten tulla ammattimaiseksi asuntosijoittajaksi”-tyyppisten kirjoitusten(i) pohjalta. Kirjoituksen tavoitteena ei ole kehoittaa lopettamaan suunnittelua asuntosijoittamisella vaurastumisesta vaan pistää miettimään, onko pohjatyöt tehty riittävän tukeviksi, jotta pitkän matkan voi aloittaa ja päästä maaliin asti, jossa odottaa hyvät palkinnot.
Tässä 5 kohdan happotesti – montako kohtaa selvität kirkkaasti?
1. Et ole opiskellut ja oppinut jompaa kumpaa ”Osta, vuokraa, vaurastu” tai ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” -asuntosijoituskirjoista
Marko Kaarto – ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu”; Adlibris Nidottu
Tämä kuullostaa aika rajulta yksinkertaistukselta mutta tällaisia, jo vähintään yhden sijoitusasunnon hankkineita asuntosijoittajia ja vuokranantajia tulee vastaan internetin ja sosiaalisen median palstoilla lähes päivittäin.
Tämä kuullostaa vielä rajummalta mutta kirjoituksen tarkoituksena on herätellä; jos et osaa käyttää Googlea mutta osaat käyttää sosiaalista mediaa, miksi olet varma, että sijoittaminen 100 000 euron arvoiseen asuntoon ja sen vuokraaminen itse, on hyvä idea.
Tällä lähtee varmaan 10 % seuraajista mutta ehkä toiset 10 % kiittää; jos et pysty, halua, ehdi, viitsi tai innostu opiskelemaan yhtä kirjaa asuntosijoittamisesta, et ole valmis sijoittamaan suoraan asuntoihin ja vuokraamaan niitä itse.
Jos et pysty, halua, ehdi, viitsi tai innostu googlaamaan asiaa ensin ja vasta sitten poustamaan tarkentavan kysymyksen sosiaaliseen mediaan, et ole valmis sijoittamaan suoraan asuntoihin ja vuokraamaan niitä itse. Asuntosijoittaminen edellyttää enemmän vaivannäköä kuin googlaaminen.
Disclaimer: No disclaimer
Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2018
2. Sinulla on epärealistiset tavoitteet ja odotukset – asuntosijoituskriteerinäsi on 100 %:n velkavipu
”Miten ihmeessä löydät kassavirtapositiivisia ostokohteita” kysyy sijoittaja ja kertoo painottavansa 90-100 %:n velkavipua ostaessaan kasvukeskusten uudiskohdeyksiöitä.
Lähes kaikki tietävät, keitä ovat Olli Turunen ja Joonas Orava eli heille verkostoituminen sijoitusasuntoja tukkuna tai muuten alennuksella myyvien tahojen kanssa ei ole vaikeaa. Jos kokeneet asuntosijoittajat kertovat blogeissaan, että kassavirtapositiivisia sijoitusasuntoja on kasvukeskuksista vaikea löytää 70 %:n velkavivulla, tarkoittaa se yleensä, että kassavirtapositiivisia sijoitusasuntoja on aloittelijan erittäin vaikea löytää 90 %:n velkavivulla.
Jos siitä huolimatta, ja varsinkin kohdan 1 pitäessä jollain tavalla paikkaansa, olet varma, että 90-100 %:n velkavipu on hyvä ajatus, tee palvelus itsellesi ja listaa 3 syytä, miksi olet varma, että se on hyvä ajatus. Sen jälkeen kirjaa jokaisen kohdan perään %-luku, kuinka suurella todennäköisyydellä olet oikeassa ja linkki kirjaan tai dataan, jonka pohjalta %-luvun kirjasit.
Disclaimer: 100 %:n velkavivulla sijoittamisessa ei ole mitään väärää, kunhan tietää, mitä tekee, ja on huolellisesti kartoittanut riskit ja suojautunut niiden varalle. Ja sijoitustrategiana on markkina-arvon nousun tavoittelu tai säilyttäminen, johon voi kuulua negatiivisen kassavirran vuosia monta.
3. Kulutustapasi perustuvat kavereiden tai naapureiden tasolla pysymiseen – asuntosijoittamiseen ei kerry pääomia
Omistusasunnon vaihtaminen isompaan, uudemman ja hienomman auton hankinta, Mac:in ja iPhonen vuosittainen päivittäminen uuteen malliin ja 2-3 ulkomaan matkaa joka vuosi ovat kaikki hienoja tavoitteita, jos niistä unelmoi, ja vielä hienompia, jos ne pystyy jo palkkatuloistaan ja -tasollaan saavuttamaan.
Asuntosijoittamisen aloittaminen vaatii kuitenkin omia pääomia, joita valtaosalla ei ole. Monella se tarkoittaa käytännössä sitä, että yllä mainittujen unelmien saavuttamisen ajankohtaa siirretään kymmenellä, ei kuukaudella vaan vuodella eteenpäin ja sopeutetaan omat kulutustottumukset tukemaan asuntosijoitustoimintaa.
Jos ajattelet, että asuntosijoittaminen on pikamatka rikkauksiin, et ole vielä valmis ”osta ja pidä” -asuntosijoittajaksi. Riippumatta siitä, onko strategiana arvonnousun vai positiivisen kassavirran painottaminen, kyseessä on kestävyyslaji, jossa ensin kasvatetaan asuntovarallisuus tasolle, jonka tuotoilla päivitetään kotia, autoa ja elektroniikkaa ilman, että pääomaan kosketaan.
Disclaimer: Riittävän kova palkkataso mahdollistaa kaiken yllä mainitun heti. Sopeuttamalla kulutustapoja muutamaksi vuodeksi, voi tosin unelmoida vielä isommin.
Nina ja Tellu Rahamania -YouTube-kanava
4. Olet varma, että asuntosijoittajan korot pysyvät matalalla pitkään, koska muutenhan Turkki ja Kiina menisivät nurin
Koska olet varma, että Turkkia ja Kiinaa ”ei päästetä nurin”, suunnittelet asuntosijoitustoimintaasi siltä pohjalta, että muuttuvakorkoinen annuiteettilaina sekä taloyhtiössä että omissa nimissä on paras mahdollinen laina, koska siinä säästää paljon korkosuojauksiin ja kiinteään korkoon verrattuna.
Lisäksi varaudut mahdolliseen 1-2 %-yksikön koronnousuun käteispuskureilla, jotka mitoitat siltä pohjalta, että 1-2 vuoden kuluessa korkotaso keskuspankkien toimenpitein palautetaan taas lähelle nollaa. Työtilanteesi, tulotasosi, asuntojen hintojen kehityksen ja vuokra-asuntojen kysynnän ja vuokratason oletat kaikkien kehittyvän tasaisen rauhallisesti ja todennäköisesti hieman paranevan.
Kun finanssikriisi iski, pohjoismaalaiset pankit olivat ainutlaatuisessa asemassa eli valmiimpina ottamaan sen vastaan kuin mitkään muut pankit maailmassa. Sen takia kriisin laineet, vaikka korkeat olivatkin, eivät tulleet Suomeen asti hyökyaaltoina eikä täällä koettu asuntomarkkinoilla samanlaista romahdusta kuin USA:ssa. Mikäli finanssikriisi toistuisi nyt, suomalaisten pankkien asiakkaat eivät kenties ole yhtä hyvissä valmiuksissa ottamaan kriisiä vastaan kuin 2008 olivat.
Perusvalmius isoa velkavipua käyttävälle asuntosijoittajalle on kyky miettiä, mitä minulle tapahtuu, kun Turkki, Italia tai Kiina menee nurin. Ja sitten pohtia, minkälaiset valmiudet pitää olla toimia, kun se tapahtuu. ”Too big to fail” eli ”liian isoja konkurssiin päästettäväksi” oli amerikkalaisten viranomaisten mantra, kun he lähtivät rakentamaan pankkimaailman sääntelyä estääkseen finanssikriisin tapahtumien toistumisen pankkien kokoa rajoittamalla. Kaikki jäljellä olevat USA:n suurpankit ovat nyt isompia kuin ennen finanssikriisiä.
Disclaimer: On mahdollista, että Musta Joutsen on kuollut sukupuuttoon. Niitä ei ole varmuudella havaittu sitten finanssikriisin.
Miksi käytät asuntosijoitustoiminnassasi tasalyhenteisiä lainoja? YouTube #9
5. Et ole vielä käynyt pankissasi puhumassa asuntosijoittamisen aloittamisesta
Jos kohta 4 oli molemmat jalat irti maasta maailmaa syleilevä, tämä kohta on hyvin selkeä, konkreettinen ja yksilöitävissä. Mikäli pankkitilillä ei ole ensimmäisen sijoitusasunnon vaatimaa kauppahintaa vastaavaa summaa likvidinä rahana, et ole valmis aloittamaan asuntosijoittamista. Mikäli kohdat 1-4 ovat kuitenkin kunnossa, kohta 5 on helppo korjata menemällä omaan ja kahteen muuhun pankkiin keskustelemaan asuntosijoittamisen aloittamisesta velkavipua käyttäen. Mikäli taloudellinen tilanne on sellainen, että asuntosijoittaminen velkavipua käyttäen ei pankin lainanmyöntökriteerien perusteella ole ongelma, neuvottelut päättyvät siihen, että taskussa on lainalupaus 1-3 pankista sijoitusasunnon ostamista varten.
Mikäli pankkitilillä on suurin piirtein ensimmäisen sijoitusasunnon koko velaton kauppahinta likvidinä rahana ja olet sillä ostamassa ensimmäistä sijoitusasuntoa, et ole valmis asuntosijoittajaksi, koska ainakin kohta 1 on suorittamatta.
Disclaimer: Mikäli pankkitilillä on likvidinä varoina kymmenen sijoitusasunnon velaton kauppahinta, joko omistat 1000 sijoitusasuntoa ja luet väärää blogia tai et ole valmis asuntosijoittajaksi, koska ainakin kohta 1 on suorittamatta.
Yhteenveto
Toivottavasti jaksoit tänne asti ja ymmärsit, että haluni viljellä sarkasmia vaatii vielä kontrollin kehittämistä.
Sarkasmin taustalla on myös toinen puoli. Kevääseen 2018 asti lehtikirjoituksissa toistettiin “sijoittajien vievän yksiöt käsistä”. Nyt kerrotaan kysynnän ja kaupan hidastuneen. Alle puolessa vuodessa!
Mikä tai mitkä tekijät ovat merkittävästi muuttuneet, jotka maaliskuussa 2018 saivat sijoittajat kahmimaan kaikki asunnot ja nyt samat sijoittajat ovat “muuttuneet varovaisimmiksi” ja “kovin buumi on ohi”? Oikea vastaus; eivät mitkään. Ja sitä on syytä miettiä.
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Sijoitusasunnot.comin toimitusjohtaja Henri Neuvosen kirjoittama ”Aloittelijan opas ensimmäisen sijoitusasunnon ostoon”
Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1
Ostan Asuntoja 
Hmm… Osui ja upposi 🙂
100% velkavipu, kiinteällä kohtuullisella 10v korolla lienee ok, jos kassavirta pysyy plussan puolella ja vuokrattavuus on moitteetonta. About viimeisen 50v aikana vuokrat eivät ole juuri laskeneet (olikohan se Turunen/Orava-kirjasta), mutta tällä kertaa tilanne on tosiaan eri. Ainakaan 5000 vuoteen ei ole ollut negatiivisia korkoja (Sarasvuo), joten vuokrataso voi vielä laskea. Asumistuki vaikuttaa vuokratasoon, ja jos siihen tulee muutoksia niin sitten tilanne on toinen. Mutta mikäli SDP jatkaa voittokulkuaa, ei huolta asumistuen pienenemisestä (sarkasmia pukkaa).
Enemmän kuin ok eli kuulut siihen ”disclaimer” -ryhmään.
Jos kassavirta on positiivinen 100 %:n velkavivulla, on se erinomaisen positiivinen laskennallisella 70 %:n velkavivulla, joka itselläni on kriteerinä.
Kuten keskusteluistamme tiedät, asuntosijoittaminen on moniulotteinen omaisuuslaji ja yhden ulottuvuuden liikkuessa ylös, toinen voi tulla alas. Jos korot nousevat, inflaatiokin voi nousta, joka mahdollistaa vuokrien korotukset. Silloin 10 vuoden kiinteäkorkoinen laina nakuttaa kivaa pientä lisätuottoa, kun voit lyhentää sitä inflatoituneilla euroilla.
Jos asumistuki vaikuttaa vokratasoon, silloin se vaikuttaa myös asuntojen hintoihin. Jos asumistuki poistettaisiin, josta oletuksena seurasi vuokrien lasku (siis oletuksena), silloin asuntojen hinnat painuisivat tasolle, jolla sijoittajien olisi taas järkevää tarjota vuokra-asuntoja. Uusia vuokra-asuntoja ei kuitenkaan rakennettaisi, koska kustannukset ylittäisivät hintatason, josta seuraisi tarjonnan puutteessa vuokria ja hintoja nostavaa kehitystä. Vuokrasääntelyynkin voitaisiin mennä, josta seuraisi pimeät vuokramarkkinat, koska ihmisten pitää kuitenkin asua jossain. Jne jne.
Kun ymmärtää asuntosijoittamisen pitkäjänteisyyden luonteen, huomaa, että yksittäisitä muutoksista huolimatta, kokonaisuus asettuu ajan kuluessa jonkinlaiseen tasapainoon, jonka elementit voivat olla eri painosuhteissa mutta kuitenkin tasapainossa.