Mitä tarkoittaa ”myyjän rahoitus” asuntosijoittamisessa ja mistä sitä saa? – Blogi #142

“Myyjän rahoitus” sellaisenaan kuullostaa selkokieliseltä mutta valtaosalle omalla pankkilainalla tai pankin myöntämällä taloyhtiölainalla sijoitusasuntoja ostamaan tottuneille asuntosijoittajille joku muu rahoituslähde kuin pankki tuntuu ajatuksena ihan oudolta. 

Mitä myyjän rahoitus käytännössä tarkoittaa?

Yksinkertaisuudessaan myyjän rahoitus tarkoittaa sitä, että sijoitusasuntokaupan yhteydessä asunnon myyjä rahoittaa ostajaa. 

Sijoitusasuntokauppaa neuvotellessa on tärkeää muistaa, että sekä kaupan syntymiseen että sijoituksen kannattavuuteen vaikuttavat kauppahinta ja kaupan ehdot, joista molemmista voidaan sopia myyjän ja ostajan välillä neuvotellen.

Myyjän rahoitus voi tarkoittaa montaa erilaista järjestelyä. Myyjä voi myydä asunnon osamaksulla. Osamaksuerille voidaan sopia korko tai ne voivat olla korottomia. Myyjän rahoitus voi täydentää pankin myöntämää rahoitusta tai myyjä voi rahoittaa koko kaupan tai vaikka 70 % siitä. 

Perinteiseen pankkilainaan verrattuna myyjän rahoitus on kuitenkin pääsääntöisesti suhteellisen lyhytaikaista rahoitusta kestoltaan 1-5 vuotta. Myyjän rahoitus voi olla tasalyhenteistä lainaa tai bullet-laina, joka maksetaan kerralla laina-ajan päättyessä tai niiden yhdistelmä. 

Ostan Asuntoja Blogista: 7 ehtoa, joista asuntosijoittaja voi neuvotella sijoitusasuntokauppaa tehdessä

Miksi ihmeessä joku myisi asunnon muuten kuin käteiskaupalla?

Yleisin syy myyjän rahoituksen käyttämiseen myyjän puolelta on, että asunnolle ei ole löytynyt ostajaa käteiskaupalla. Myyjän kannalta hyviä syitä harkita myyjän rahoituksen käyttämistä voivat olla seuraavat tilanteet:

• asunto on vaikeasti myytävissä
• myyjällä on kiire kauppojen tekemiseksi ja normaali ostajan pankkirahoituskierros kestää liian kauan
• myyjä ei tarvitse koko summaa käteisenä ja käyttää sitä neuvotteluvalttina korkeamman hinnan saamiseksi
• myyjä saa korkotuloja myöntämälleen rahoitukselle
• myyjä ja ostaja jakavat pankkirahoituksen palkkion ja kulujen säästöt keskenään

Mikäli myyjä on itse vuokranantaja, hän on tottunut siihen, että rahaa tulee vuokrien muodossa tasaisesti joka kuukausi. Vanhempi vuokranantajamyyjä ei välttämättä tarvitse koko kauppasummaa käteisenä ja voi jopa nähdä lisäarvoa vuokranantajaostajassa, joka tulee kohtelemaan hänen vuokralaistaan hyvin jatkossakin.

Mitä eri tapoja on rahoittaa asuntosijoitustoimintaa? YouTube #27

Miten asuntosijoittaja voi hyötyä myyjän rahoituksesta sijoitusasuntokauppaa tehdessään?

Mikäli ostaja ei saisi normaalia pankkirahoitusta asuntosijoituksen tekemiseen, lähtökohta myyjän ja ostajan kannalta ei välttämättä ole paras mahdollinen. Ostajan pitäisi miettiä syitä, miksi pankki ei rahoitusta myönnä ja myyjän pitäisi olla samoista syistä varovainen rahoitusta myöntämään.

Mikäli pankkirahoitus on aito vaihtoehto, silloin myyjän rahoitus voi tarjota ostajalle seuraavia etuja, joista useampi voi toteutua yhtä aikaa:

• myyjän rahoitus on helpompi ja nopeampi sopia
• alhaisempi tai jopa 0 %:n omarahoitusosuus kaupanteon yhteydessä
• kauppahinnan tai sen osan rahoittaminen tulevaisuuden kassavirroilla
• edellä mainitusta seuraa, että ostajan likviditeetti säilyy parempana
• alhaisempi rahan hinta eli korko
• paremmat rahoituksen ehdot lähtien siitä, että järjestelypalkkiota ei ole
• joustavammat lainaehdot neuvottelumahdollisuuksineen

Rahan hinta on pitkään ollut ennätysalhaalla ja se ei kuvasta riittävästi joidenkin kohteiden tai lainaajien riskiprofiilia. Mikäli myyjällä ei ole käyttökohdetta käteisellä maksettavalle kauppahinnalle, myyjän rahoitukseen lähteminen ei välttämättä houkuttele, jos 0-korkoisen pankkitilin vaihtoehdoksi olisi tarjolla 1 %:n korko. Kun korkotaso jonain päivänä heijastelee paremmin riskiä, 4 %:n korko voi olla jo paljon houkuttelevampi ja ostajakin on erittäin tyytyväinen, jos hänelle on vaihtoehtoisesti rahaa tarjolla pankista 6-8 %:n korolla. 

Ostan Asuntoja Blogista: Kun maksimivelkavipu on 70 % mutta 30 %:n omarahoitusosuutta ei ole

Myyjän rahoituksen 2 tärkeintä perusedellytystä

Luottamus. Jo pelkästään sen takia, että kyseessä on konsepti, jonka käyttämisestä valtaosa myyjistä ja ostajista ei ole koskaan kuullutkaan, myyjän rahoitus ei lähtökohtaisesti kiinnosta valtaosaa myyjistä ollenkaan, ei edes sellaisia, jotka eivät tarvitsisi koko kauppahintaa käteisellä. 

Mikäli myyjä olisi valmis harkitsemaan kaupan rahoittamista, monen kiinnostus lopahtaa viimeistään siinä vaiheessa, kun selviää, että kaupan kohteen omistajuus siirtyisi kaupanteon yhteydessä ostajalle. Sille pienelle myyjien joukolle, joka kaiken tämän jälkeenkin on kiinnostunut kauppaa rahoittamaan, pitää tavalla tai toisella syntyä luottamus siihen, että ostaja tulee pitämään kiinni sovitusta järjestelystä. Luottamus ei synny sitä kautta, että tehdään aukottomat kauppa-, velka- ja panttikirjat vaan sen on tultava jotain muuta kautta. Valtaosa konseptista kiinnostuneista myyjistä haluaa vapauttaa itsensä kaikesta myytävään asuntoon liittyvästä eikä ajatus siitä, että edes hyvin laadittujen sopimusten perusteella olisi helppo lähteä oikeuden kautta perimään saatavia, houkuta yhtään.

Mitä parempi maine ostajalla on, jota parantaa myös se mitä useampi aikaisemman myyjän suositus hänellä on esittää, sitä helpommin järjestelyn voi saada menemään maaliin asti.

Velaton asunto. Kaupanteon kohteena olevan asunnon tulee olla pankkivelaton tai jäljellä olevan velkaosuuden tulee olla niin pieni, että myyjä voi sen poismaksamalla vapauttaa osakekirjat pankista kaupantekoon myyjän ja ostajan välillä ilman, että kolmantena osapuolena on pankki.

Toki pankki voi olla kaupan päärahoittaja esimerkiksi 70 %:n osuudella, jolloin velattomuus ei ole edellytys vaan myyjä voi tarjota päälle vaikka 15 %:n rahoituksen saaden kaupanteon yhteydessä käteisenä 85 % kauppahinnasta, joka koostuu 70 % ostajan pankkilainasta ja 15 % ostajan omarahoitusosuudesta.

Sijoitusasuntoon liittyvä taloyhtiölaina sen sijaan on “osta ja pidä” -asuntosijoittajalle lisäbonus sen kuukausisuoritusten mahdolliseen tuloutukseen taloyhtiön kirjanpidossa liittyvän verosuunnitteluhyödyn ansiosta.

Myyjän 0-korkoinen rahoitus 0-korkoympäristössä voi kannattaa sekä myyjälle että ostajalle

Mikäli rahan aika-arvo on täysin outo konsepti, tätä 0-korkoisen rahoituksen hyötyä on vaikeampi hahmottaa. Tulevaisuuden maksusuoritusten siirtäminen nykyhetkeen voi myyjän ja ostajan laskelmissa tapahtua täysin eri korkokannoilla.

Se toimii tapauksissa, jossa myyjällä ei ole käyttökohdetta kauppahinnalle vaan ajatuksena on, että raha jäisi 0-korkoiselle pankkitilille pahan päivän varalle. Silloin 0-korkoisen lainan myöntäminen ostajalle ei korkojen osalta vaikuta myyjän tilannetta huonontavasti. Jo alussa mainitsin, että neuvottelussa on mukana aina sekä kauppahinta että sen ehdot. 0-korkoisen rahoituksen myöntämällä myyjä voi saada vastineeksi paremman kauppahinnan kuin ostaja olisi valmis maksamaan, mikäli kyseessä olisi käteiskauppa. Sillä, saako myyjä maksusuorituksia 0-korolla nykyhetkessä tai 12-36 kuukauden kuluttua 0-korolla nykyhetkeen tuotuna ei ole käytännössä mitään eroa myyjän korkokannalla.

Vastaavasti ostajalle, jolla esimerkiksi on suurella todennäköisyydellä tulossa seuraavakin kauppa lähitulevaisuudessa, johon hänellä ei tule olemaan mahdollisuutta myyjä rahoitukseen vaan siihen pitää käyttää likvidejä varoja omarahoitusosuuden maksamiseen, 12-36 kuukauden päässä olevien maksusuoritusten tuominen nykyhetkeen voi tapahtua sitä korkeammalla korkokannalla mitä kannattavampi ostokohde hänellä on seuraavaksi tiedossa, johon likvidit varat vaaditaan. Näin myyjän rahoituksen avulla ostaja voi päästä kiinni molempiin kohteisiin, kun taas ilman myyjän rahoitusta toinen kauppa jäisi haaveeksi. 

Yhteenveto

Tarkoituksella olen jättänyt kirjoituksen yleiselle tasolle, koska myyjän rahoitusta ei pitäisi aloittelijan lähteä soveltamaan ja kokeneemmankin tulisi käyttää asiantuntijaa apuna siten, että vaadittavat dokumentit on oikein laadittu ja mahdolliset sudenkuopat tulee huomioitua.

Teen itse yleensä vaihtoehtoisia tarjouksia, joissa yhtenä vaihtoehtona on käteiskauppa ja toisena myyjän rahoitus vaikka kahdella erilaisella vaihtoehdolla. Mikäli kauppaa tehdään kahdenvälisesti neuvotellen, kysyn aina myyjän mahdollisuudesta ainakin osarahoittaa kauppaa. Matematiikka ei ole monimutkaista mutta pelkällä vuokrantuoton laskentakaavalla erot eivät aukea, koska se ei huomioi velkarahan käyttöä ollenkaan.

Mikäli kirjoitus herätti ajatuksia, kirjoita niitä kommenttikenttään ja jaa kirjoitusta eteenpäin.

Lukijalle pohdittavaksi 1

Myyjän rahoitus vuokralaiselleen, joka ei saa pankkilainaa. Mikäli asuntosijoittajalla on halu myydä sijoitusasuntonsa ja siinä oleva vuokralainen olisi asunnon halukas ostamaan muttei saa pankista rahoitusta, myyjän rahoitus on yksi harkitsemisen arvoinen vaihtoehto. Tällaisessa tilanteessa myyjällä voi olla vuokranantajan ominaisuudessa pankkia parempi tietous vuokralaisen todellisesta maksukyvystä. Mikäli ajattelet käyttää tätä keinoa, käytä asiantuntijaa apuna ja harkitse vaihtoehtona vuokrasopimuksen rinnalle tehtävää osto-optiota vuokralaiselle.

Lukijalle pohdittavaksi 2

Kaupungistuminen on totta, mikä tarkoittaa sitä, että yhä useammassa kunnassa tulee olemaan yhä suurempi määrä asuntoja, jotka eivät mene kaupaksi ja/tai joihin pankki ei myönnä vakuuden huonon laadun takia pankkilainaa ostajalle. Mitä selkeämmäksi tämä kuva käy sitä realistisemmaksi vaihtoehdoksi myyjän rahoitus tulee, mikäli tämä haluaa luopua tai on pakotettu muuttamaan pois asunnostaan ja myymään sen edes jollain tavalla. Muuttotappiopaikkakunnille sijoittavalle asuntosijoittajalle tämä voi tarjota lisämahdollisuuden suojautua asunnon 0-päätearvon kannattavuusongelmaa vastaan.

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot