Unohda valtamedia hetkeksi ”osta ja pidä” -asuntosijoittaja – Blogi #202
”Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen on erittäin pitkäjänteistä sijoitustoimintaa, jonka hyvä tai huono puoli on se, että valtaosa asioista tapahtuu hitaasti.
Valtamedian kannalta tällä hitaudella on se huono puoli, että meidän vuokranantajien omaisuuslajista fakta- ja asiapohjaisesti uutisoimalla ei saa klikkauksia, ei myydä mainoksia eikä saada uusia tilaajia tai ostajia omalle medialle.
Asuminen on kuitenkin Suomen ilmastossa kaikille jonkinmoinen perusedellytys ja on aiheena siksi kiinnostava. Jotta aiheesta saisi kiinnostavia juttuja, niitä pitää välillä vääntää väkisin muotoon, joka ei enää mitenkään palvele pitkäjänteistä asuntosijoittajaa ja vuokranantajaa, joka hakee tietoa toimintansa pohjaksi.
”Kauhuomistusasuja tuhosi asunnon”
Muistatko koskaan lukeneesi ”kauhuomistusasuja tuhosi asunnon” -otsikolla olevaa juttua? Jos oman omistusasunnossa asuvan läheisesi henkinen tasapaino järkyttyisi niin pahoin, että hän ei enää pystyisi pitämään huolta itsestään, soittaisitko toimittajan paikalle kuvaamaan asunnon ”kauhuja”? Et tietenkään. Muutaman tällaisen asunnon olen aikoinaan ostanut ja myyjän motivaatio oli nimenomaan se, että kukaan tuttava, välittäjä tai naapurit eivät tulisi tilannetta todistamaan.
Kuva tavallisen vuokralaisen vuokrakodista
”Kauhuvuokralainen” sen sijaan saa vuokranantajan tarttumaan puhelimeensa ja hälyttämään valtamedian paikalle. Jutuissa ei käsitellä vuokranantajan epäonnistumista ”vuokralaisvalinnassa” eikä yhteiskunnan epäonnistumista ottaa koppi kansalaisestaan ennen kuin hän pääsee tilaan, jossa asuu kuukausitolkulla ongelmitta ruoanjätteidensä ja ulosteidensa keskellä samalla asuntoa muka ilkeyksissään tuhoten.
Jutuissa ei selitetä, että vuokrakodin asumismuodokseen valinneet eivät altistu mielen sairauksille yhtään sen enempää kuin omistusasujat. Sehän veisi pohjan vuosikymmeniä tasaisin välein toistettavilta ja hyvin myyviltä jutuilta.
”Koronavirus … vuokra-asunto/asuntomarkkinat”
Tämän kirjoituksen tarkoituksena ei ole kumota tai vahvistaa viimeisten viikkojen (vuokra-)asuntomarkkinoita käsitelleitä valtamediauutisia. Voit itse laittaa kaikkea kärjistävää taivaan ja maan väliltä väliotsikon kolmen pisteen paikalle ja todennäköisesti joku toimittaja on vastaavan jutun jo kirjoittanut.
Koronavirussulun jälkeen mentiin muutama viikko uutisoinnissa, jossa ei otsikkotasolla tehty mitään eroa siihen, oliko kyseessä liiketila vai vuokrakoti. Oman asuntosijoittajaurani aikana en muista vastaavaa. Osa asuntoja vuokraavista vuokranantajista meni heti laukalle asiaa rauhallisesti analysoimatta.
Nyt tämä otsikointi ja siitä seurannut laukka ovat vaimentuneet, kun hetki on mietitty ja huomattu, että ostoskeskuksen, teollisuuskiinteistön, varastotilan ja asumiseen tarkoitetun vuokrakodin ansaintalogiikat eivät toimi samoilla tavoilla ja dynamiikoilla.
Tästä ei tarvitse masentua. Sama ilmiö toteutui USA:n REIT-markkinoilla, jossa melkein kaikki toimialasta ja yksittäisen REIT:in likividiteetistä riippumatta romahtivat samanaikaisesti.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
”Follow the Money” – seuraa asuntosijoittajana lausunnon antajan rahallista motiivia
Kojamo julkaisi positiivisen tulosvaroituksen ennakoiden talouden epävarmuuden kasvattavan vuokra-asuntojen kysyntää monen omistusasunnon ostamiseen taloudellisesti kykenevän siirtyessä varovaisemmalle ja odottavammalle kannalle vuokrakotiin.
Twitterissä on ilmiö, jossa Kojamon lausuntoja vuokra-asumisen suosion lisääntymisestä seuraa aina Hypo:n oikaiseva lausunto siitä, että ihan kaikki asuvat vuokralla pakosta. Tätä peliä on vuosien varrella ollut hauska seurata ja sille välillä irvailla.
Kojamo tarjoaa vuokrakoteja ja Hypo tarjoaa omistusasuntolainoja. Kojamo ei siis tule ylistämään omistusasumista asumismuotona eikä Hypo julista vuokrakotia yhtä hyvänä kotina kuin omistusasuntoa eikä tule kehumaan vuokranantajia hyvinä omistajina taloyhtiöissä.
Vaikka Ostan Asuntoja Blogi ja Ostan Asuntoja YouTube -kanava tarjoavatkin sisältöä ilmaiseksi, on hyvä taas muistuttaa, että sisältö pohjautuu omaan positiivista kassavirtaa painottavaan ”osta ja pidä” -asuntosijoitusstrategiaani ja -osaamiseeni. Vaikka en myy mitään, silti ”Follow the Money” -periaate tulisi pitää mielessä, kun tuottamaani sisältöä tulkitsee.
Minulta on myös kysytty, miksen haasta Ostan Asuntoja Podcastissa vieraiden mielipiteitä, kun huomaan, että he ajattelevat ihan eri tavalla. Tämä on juuri podcastin tavoite eli sitä kautta pyrin tuomaan myös erilaisia näkemyksiä esille.
Mitä hurjemmin maailma muuttuu ympärillä sitä enemmän asuntosijoittajan pitää keskittyä omaan analyysiin
Miika ”Asuntopehtoori” Vuorensola on toistanut näkemystä, että nyt kannattaa pistää valtamediat sivuun ja ottaa kirjoja käteen (tai korvanappeihin). En voisi enempää olla asiasta samaa mieltä.
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Valtamedian tehtävänä on yhä pelkistetymmin myydä uutisia. Perinteinen jako, jossa iltapäivälehdet tuottivat kevyempää sisältöä ja vakavasti otettavat mediat tutkittua sisältöä on hämärtynyt. Yhä useammin huomaan, että se on kääntynyt jopa päälaelleen. Yle ei lakisääteisesti saa myydä mitään mutta sitä ei otsikkotoimittajien lennokkaista, juttujen sisällöstä yhä useammin ja enemmän poikkeavista klikkiotsikoista pysty enää päättelemään.
Omassa ”osta ja pidä” -asuntosijoittajaverkostossani vuokraustoimintaan liittyvän tilanneanalyysin 10.5.2020 voi tiivistää viiteen sanaan; ”kaikki on jatkunut aika normaalisti”. Kaikki muu olisi liikkumisrajoitukset ja sosiaalisen etäisyyden säilyttämiskehoitukset huomioiden ollut jopa kummallista.
Mikä on vuokraustoimintasi tilanne toukokuun 2020 alkupuolella? – YouTube #113
Tästä tilanneanalyysistä EI saa tehdä johtopäätöstä, että ”kaikki tulee jatkumaan normaalisti”. Siitä voi tehdä sen johtopäätöksen, että asuntojen vuokraustoiminnassa muutokset tapahtuvat hitaammin. Tilanneanalyysiä ei saa missään tapauksessa jättää tekemättä mutta sitä pitää tehdä pidemmällä aikajänteellä, kun todellista tietoa alkaa olla saatavilla. Tällaiseen pidemmän aikajänteen analysointiin valtamedia tarjoaa parhaillaan huikean häiriötekijän.
Suomalaisen asuntomarkkinan ostajan ja vuokralaisen maksukyky on yhä riippuvaisempi maailman tapahtumista
Valtavirtaekonomistien ennusteita seuraamalla huomaa, että kaikki ovat ulostuloissaan työnantajansa intressien rajoittamia. Jokainen uusi luottamusindikaattori-, työttömyyskorvaushakemus- ja bkt-luku on aina ”ennakoitua pahempi”. Jokainen uusi tilastonipsu oikeaan suuntaan ”luo toivoa”, vaikka näitä nipsuja on voinut jo kuukausia seurata Kiinan osalta. Tiedossa on erinomaisen hyvin, että mitään ihmeitä ei ole odotettavissa.
Voisi kuvitella, että heillä ei olisi ollenkaan tiedossa, kuinka monta viikkoa Kiina oli kiinni, missä satamissa maailman kontit makaavat, kuinka monta viikkoa Eurooppa ja USA ovat olleet kiinni, kuka ostaa Kiinan avattujen tehtaiden tuotannon ja millä palkoilla, paljonko satelliiteista näkyvät poistuneet saastepilvet ovat haihtuneet autoilun romahtamisen myötä näkyen bensapumpuilla ja öljyn kulutuksessa jne.
Valtamediasta voi toistuvasti lukea, kuinka surkeasti Trumpin hallinto on hoitanut korona-asian ja kuinka USA:ssa on eniten kuolleita. Euroopassa ei ole asiaa hoitanut mikään eurooppalainen hallinto vaan tiedämme, että Ruotsi ja Suomi hoitavat asiaa täysin eri tavalla ja Englanti jätti asian hoitamatta liian pitkään. Eurooppalaisten kuolleiden määrä on yhä yli kaksinkertainen usalaisten kuolemien määrään.
”Osta ja pidä” -asuntosijoittajan asiakas on vuokralainen ja aikajänne on 20 vuotta
Suomalaisen ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan tulisi aloittaa oma analyysinsä Euroopan tilanteesta ja unohtaa valtamedia, joka keskittyy kertomaan USA:n tilanteesta. Brasilia on muuten Kiinan teollisuuden tärkeä raaka-ainetoimittaja. Senkin koronatilannetta kannattaa analysoida, jos sijoittaminen laajemmin kiinnostaa.
Yksinkertaistettuna Suomen vientitulot tulevat yhä merkittäviltä osin Euroopan maista. Näillä vientituloilla työllistetään suomalaisia yksityisen sektorin työntekijöitä. Kaikki verotulot tulevat yksityiseltä sektorilta. Näillä verotuloilla katetaan julkisen sektorin menot ja maksetaan julkisella sektorilla työskentelevien palkat. En ole mukana politiikassa vaan kannatan vapaata markkinataloutta, jonka kannattamista yksikään suomalainen puolue ei voimallisesti tee. Edellä todettu ei siis ole minkään poliittisen ideologisen kannan hengentuote.
Näillä palkkatuloilla voi olla mahdollista saada omistusasuntolainaa pankista. Mikäli pankista ei ole mahdollista omistusasuntolainaa saada tai mikäli omistusasunnon hankintaa ostava kokee taloutensa menevän liian tiukalle, asumismuotovalinnoiksi jäävät vuokrakodissa asuminen tai vaikkapa vanhempien luona asumisen jatkaminen.
Vasta kaiken tämän hämärän peitossa yhä olevan dominoketjun päässä konkretisoituvat vaikutukset suomalaisten lukuisten paikkakuntien asuntomarkkinoihin. Vielä senkin perässä ovat vaikutukset vuokra-asuntojen kysyntään, jolla on vaikutusta vuokratasoihin.
Keskity oman mikromarkkinan uhkien ja mahdollisuuksien ymmärtämiseen
Asuntomarkkinat ovat paikallisia. Se on kaiken valtamediaälämölön lisäksi yksi lisäsyy, miksi asuntosijoittajan ja yksityisen vuokranantajan tulisi keskittyä oman paikallismarkkinansa analysointiin:
- mikäli postinumeroalueella ei ole merkittävää Airbnb-toimintaa, sieltä ei vapaudu merkittävää määrää asuntoja pitkäaikaiseen vuokraustoimintaan
- mikäli postinumeroalueella ei ole merkittävää uudistuotantoa valmistumassa, rakennusliikkeiden myymättömien asuntojen varastojen tyhjennyksestä on turha odottaa alennuksia
- mikäli postinumeroalueella on paljon työnantajia, joiden toiminta on jo kärsinyt/hyötynyt pysyvästi (tiedätkö wc-paperi- tai käsidesikysynnän vuonna 2022) muuttuneesta tilanteesta, sillä on vaikutusta asuntojen kysyntään
- mikäli postinumeroalueella on merkittäviä oppilaitoksia (yliopisto, AMK), taloudellisen tilanteen muutoksilla ei ole suurta vaikutusta asuntojen kysyntään
Valtaosa pointeista on vielä tyhjiä. Ne täyttyvät aikanaan. ”Osta ja pidä” -asuntosijoittaja ja vuokranantaja ehtii rauhassa tehdä analyysiä, kunhan ei unohda keskittyä ”kirjoista oppimiseen*” valtamediahälyyn uppoutumisen sijaan.
* ”kirjoista oppimisella” tarkoitetaan tässä kaikkea enemmän faktapohjaisiin, perusteltuihin ja kokemuspohjaisiin näkemyksiin avoimin mielin perehtymistä ja niistä omien johtopäätösten kokoamista ja päivittämistä.
Janne “Äly” Cederberg Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #98
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Mikä on vuokraustoimintasi tilanne toukokuun 2020 alkupuolella? – YouTube #113
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
VEROILMOITUSBLOGIT PÄIVITETTY 2019 VEROILMOITUSTA VARTEN
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2020 – Blogi #197
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2019 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #196
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
3 tärkeää kirjaa oman asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintani kannalta 2019 Blogi #169
Hyvä kirjoitus Harri. Lisäisn:
”Mikäli postinumeroalueella on merkittäviä oppilaitoksia (yliopisto, AMK), taloudellisen tilanteen muutoksilla tuskin on suurta vaikutusta asuntojen kysyntään”.
Mutta kun kristallipalloa ei ole, varmaa ei ole mikään. Jos vaikka tapahtuu niin huima ”digiloikka”, että koulutus siirtyy vallan verkkoon…😎. Itse en usko siihen. Se vaatisi niin fundamentaalisia muutoksia koko kulttuurissa (opiskelijaelämä jne.), että vaikka välineet olisivat olemassa, opiskelu tuskin radikaalisti muuttuu kovin nopeasti. Ihminen kun on sosiaalinen eläin….
Lisätty, kiitos taas hyvästä palautteesta