Myyjä jää vuokralaiseksi – mikä on motivoitunut myyjä osa 1? YouTube #24
Tämä video on jatkoa “Miten ostaa kohteita motivoituneilta myyjiltä alle markkinahinnan? #23 (2018)” -videolle. Tämä edellinen video sai jonkin verran palautetta, jota myös käsitellään tässä videossa:
- “Tuotto tehdään ostohetkellä” on hölötystä ja 5-10% alennuksella ei ole merkitystä 20 vuoden juoksussa. Tähän palaan varmasti jatkossa
- Motivoituneilta myyjiltä ostaminen alle markkinahinnan on kyseenalaista, jopa epäreilua
- Win-win -tilanteiden syntyminen on paljon parempi kuin toisen hädästä hyötyminen
Yhtenä keinona ostaa sijoitusasunto alle markkinahinnan on löytää myyjiä, joiden motivaationa on halu jatkaa asunnossa vuokralaisena. Myyjän näkökulmasta tällaisia tilanteita voivat olla:
- halu vapauttaa asuntoon sidottu pääoma
- ikääntyminen tai sairaus, joiden takia myyjä haluaa hoitaa asiansa kuntoon
- kahden asunnon loukun välttäminen
Videolla käydään näitä tapauksia läpi ja selitetään, mitä asuntosijoittajalta tällaisissa tapauksissa edellytetään.
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Trackbacks & Pingbacks
- Happamoitunut kohde – mikä on motivoitunut myyjä osa 2 | Ostan Asuntoja
- Perikunta myy – mikä on motivoitunut myyjä osa 3 | Ostan Asuntoja
- Asunto myydään vuokralaisineen – mikä on motivoitunut myyjä osa 4? YouTube #40 | Ostan Asuntoja
- Asuntosijoituskohteen myyjä etsii toiminnalleen jatkajaa – mikä on motivoitunut myyjä osa 5 – YouTube #77 | Ostan Asuntoja
- Tukkukauppias myy halvalla – mikä on motivoitunut myyjä osa 6 – YouTube #104 | Ostan Asuntoja
- Mitä mahdollisuuksia matalasuhdanne voi tarjota asuntosijoittajalle? – Blogi #201 | Ostan Asuntoja
Ostan Asuntoja 
Ihan ensiksi pyydän anteeksi edellisen kritiikkini sitä osiota missä kritisoin esim talousvaikeuksissa olevien asuntojen ostamista alle markkinahintain. En tosiaan katsonut videota loppuun koska tuohduin näkemyksistä ennenaikaisesti ja lopetin katsomisen. Lopussahan toit hyvin esille sen, että jopa ehdotat näille ihmisille vaihtoehtoista myyntitapaa ja joskus pyydät jopa muita omaisia paikalle kauppatilanteessa ettei kenellekään jäisi hyväksikäytettyä makua. Tätä arvostan suuresti, että kerrotaan se että joku voi maksaa paremman hinnan. Tällöin myyjä saa itse päättää mitä tekee ja hänellä on kaikki informaatio olemassa asunnon arvosta.
En sano, että 5-10% alle markkinahintain osto on merkityksentöntä. Sanon, että jos asunto jää sen vuoksi ostamatta että siitä täytyisi maksaa täysi markkinahinta, vaikka itse asunto olisi hyvässä yhtiössä ja esim putkiremontti tehtynä sekä sijainniltaan loistava, niin tällöin menetetään hyvä pitkäaikainen sijoituskohde vain koska tuijotetaan liikaa alle markkinahinna ostamiseen.
Vertautuu siis siihen että jättäisi osakemaaimassa osakkeet ostamatta kaikkina niinä vuosina kun ei ole finanssikriisiä tai muuta romahdusta vaikka tarjolla olisi laatuyhtiöitä ja hyviä osingonmaksajia.
Jos vaihtoehtona on ostaa yksilö loistopaikalta loistoyhtiöstä markkinahintaan, ei ostosta kannata jättää tekemättä vain siksi ettei ostaessa saa 5-10% alennusta. Verrattuna siis siihen, että saa vaikka 10% alennuksen asunnosta jossa on edessä mittariva remontteja eikä vuokrattavuuskaan ole niin loistavalla tasolla.
Ei siis mielestäni merkityksetön asia mutta vähäpätöinen asia hyvin pitkäaikaisessa sijoituksessa. Paljon asuntoja rohmuavalle tulee myös skaalautuvuus yhdeksi tekijäksi. Jos ehdoton edellytys on alle markkinahintain ostaminen, on asuntoja tarjolla paljon vähemmän jolloin toiminta ei skaalaudu yhtä nopeasti kuin maksamalla markkinahinta. Eli menetetään tuottoja koska kohteiden määrä jää pienemmäksi koska ollaan liian jäykkiä tässä kriteerissä ostaa alle markkinahintain.
Mitä ajatuksia tämä herätti?
Ei mitään hätää. Itse asiassa ”pieni erimielisyytemme” auttoi tuomaan asian paremmin esille niin kuin molemmat halusimme ja sain sitä kautta palautteen, että vasta lopussa asian kertominen oli minulta huono juttu, kun menetin yleisöä.
Varsinkin mun blogikirjoitukset on nimenomaan mun omasta sijoitusstrategiasta kirjoitettuja. En viitsi koko ajan kertoa, että muitakin sijoitusstrategioita on kuin positiivisen kassavirran jahtaaminen, jossa nykymarkkinassa alle markkinahinnan ostaminen on ainoita mahdollisuuksia, kun on myös sijoitetun pääoman tuotolle tavoitteita eli kassavirtaa ei voi nostaa pienempää velkavipua käyttämällä.
Osittain tästä tuli lisäpotku lopulta aloittaa Ostan Asuntoja Podcast, jossa äänessä ovat muut sijoittajat enkä yritä käännyttää heitä omaan ajatusmaailmaani. Esimerkiksi jaksoissa #6 ja #7 vieraana ollut Antti Pálken ajattelee samansuuntaisesti kuin sinä.
Toimintaa kasvattavalle asia on tavallaan noin, kuten kuvasit, mutta eri syystä. Jos ostaa 10 hyväkuntoista uutta tai uudehkoa asuntoa vuodessa, joista jokainen tuottaa -100 €/kk negatiivista kassavirtaa, nippua pitää tukea 1000 €/kk muista tuloista. Kasvu tyssää jossain vaiheessa, kun ne muut tulot ei riitä eikä pankki myönnä lisää lainaa. Itselläni ei juuri ole niitä muita tuloja. Siitä syystä tulee tarve ostaa alle markkinahinnan, jotta pääomia vapautuu heti positiivisen kassavirran kautta ja kohteen arvioimisen kautta vakuusarvo mahdollistaa uudelleenrahoituksen nopeasti, jotta pääsee uusille ostoksille. Samasta syystä salkussani on rajallinen määrä uudiskohteita ja valtaosa niistäkin kohteita, joissa ei ole lyhennysvapaita, jotta pääoma kiertää heti ja verovähennyshyöty tulee. Nekin on kaikki ostettu alle markkinahinnan eli sitä kautta on puskuria taloyhtiölainojen muuttuvien korkojen nousua vastaan, kun kassavirrat on positiivisia.
Moni vanha peruskuntoinen asunto myydään itse asiassa yli markkinahinnan. Kun asunnon remontoi täysin, siitä on maksanut liikaa, jos ostohinta+remontin kustannus+riski+voitto on yli vastaavan täysin remontoidun asunnon hinnan. Valtaosassa on näin. Yleinen ajatteluvirhe vain on, että ”remontti ei nosta asunnon arvoa riittävästi”, vaikka kyse on siitä, että ”ihmiset maksavat ylihintaa peruskuntoisista asunnoista”.