Huru-ukko oli Rahamedian IG-Livessä – Blogi #200

Kaksi sataa (200) kirjoitusta Ostan Asuntoja Blogissa! Kiitos, kun olet jaksanut mukana.

Olin viikko sitten sunnuntaina 19.4.2020 Rahamedian Instagram Livessä Ostan Asuntoja Podcastissakin vierailleen Niina Huhtalan haastateltavana. Huru-ukkohaastattelu löytyy Rahamedian YouTube-kanavalta tästä tökkäämällä (24 minuutin kohdalla mun iPhone ylikuumeni ja siitä aiheutui parin minuutin sählinki, jossa myös kuuluvuus hetkeksi heikkeni pahasti mutta palautuu sitten alun tasolle). Sieltä löytyvät myös jo vähäkarvanaamaisemmat Ostan Asuntoja Podcastista tutut Ronja Roms ja Johanna Pöysti sekä Jenny ”podcastvierailu jo sovittu” Nyman.

Tämän sunnuntain blogikirjoitukseen kuuluu, että käyt katsomassa tai kuuntelemassa, miten ikinä YouTubea käytätkin, haastattelun. Niina kysyi hyviä kysymyksiä ja tuttuun tapaani olisin vastaillut toisenkin tunnin, jos IG Livessä ei olisi tunnin aikakattoa.

Tässä kirjoituksessa muutamia ajankohtaisia poimintoja Niinan kysymyksistä ja niihin vähän täytettä. Tämä on ajattelujatkoa viime sunnuntain kirjoitukselleni Viisi ajatusta syklin yli kestävästä asuntosijoitussalkusta – Blogi #199.

Kysymys: Miten koronaviruksen aiheuttama tilanne on vaikuttanut sinuun sijoittajana?

Warren Buffettin yksi lainatuimpia sanontoja on ”We simply attempt to be fearful when others are greedy and to be greedy only when others are fearful”. Kun pörssikurssit ovat nousseet pitkään, tätä viisautta on moni toistellut mielessään ajatellen, että kyllä minäkin sitten, kun… 

Nyt, kun sellaiset ajat ovat käsillä, monet ovat tulleet yllätetyksi housut kintuista, kun yritystä olla pelokas 2018-19 ei tullutkaan tehtyä, vaikka Buffettin käteiskassa vain kasvoi ja kasvoi. Valmiudet yrittää olla ahne 2020 ovat siten heikommat. Palaan vielä tässä kirjoituksessa aiheeseen, miksi en vielä ole ahnehtinut, vaikka valmiina olen jollain tapaa ollutkin. Koronaan valmistautumaan ei pystynyt kukaan.

Yhdellä osa-alueella olen jo ollut ahne ja se alue on amerikkalaiset REIT-osakkeet, jotka romahtivat lähes kaikki parissa viikossa kymmeniä, jopa 50-60 %. Ilmiö muistutti sitä, kun Sampo ja pohjoismaiset pankit, niiden kunnosta riippumatta, romahtivat kaikki finanssikriisin aikana. Sampo ei enää edes ollut pankki Sampo Pankin (Leonian) Danske Bankille 2006 myytyään, mutta näytti, että sitä teurastettiin samoilla asetuksilla.

REIT-osakkeissa, joita Axel Aminoff kutsui “mummo-osakkeiksi” Ostan Asuntoja Podcastissa, toteutui mielestäni sama mahdollisuus eli “euron tavaraa sai 50 sentillä”, kunhan jaksoi ja jaksaa käydä läpi eri REIT-toimialat, analysoida koronan mahdolliset vaikutukset niihin ja poimia kassa- ja likviditeettipositioiltaan sellaiset REIT:it, jotka pärjäävät muutaman vuoden, vaikka vuokralaiset eivät vuokria maksaisikaan. Ei näiden tuotoista mitään takuita ole olemassa mutta REIT-osakkeet ovat mielestäni verrattavissa pohjoismaisiin pankkeihin finanssikriisissä. REIT:it olivat housut kintuissa 2008 mutta siitä oppineena ovat nyt paljon valmiimpia kuten pohjoismaiset pankit 1990-luvun laman jäljiltä olivat. 

Tätä 26.4.2020 kirjoitettaessa, osa REIT:stä on toipunut jo kymmeniä prosentteja mutta ne voivat valua uudestaan ensiromahdusta alhaisemmallekin tasolle. Kuten finanssikriisissäkin kävi hyvienkin yhtiöiden osakkeille. REIT tulee sanoista Real Estate Investment Trust eli meillä asuntosijoittamisen ansaintalogiikoita ymmärtävillä on keskimääräistä parempi kyky ymmärtää, mistä niissä on kyse.

Kysymys: Miten tilanne on vaikuttanut mahdollisiin uusiin asuntosijoituspäätöksiisi?

Koronavirus ei ole juuri mitenkään vielä vaikuttanut omiin asuntosijoituspäätöksiini, koska mitään päätettävää ei ole ollut. Meillä oli ennen koronaviruksen sulkupäätöksiä työn alla meille iso asuntosijoituskauppa, joka meni jäihin, kun pankki otti aikalisän rahoituspäätöksessään koronavirustilanteeseen vedoten. 

Pienempien kauppojen osalta joku toinen on yhä ollut valmis maksamaan minua enemmän tai myyjät eivät ole vielä reagoineet hintapyynnöissään mitenkään uutta tilannetta huomioiden.

Jos ja kun pankit päättävät, että joillain ehdoilla meidän positiivista kassavirtaa tuottavien pitkäjänteisten toimien rahoittamista voidaan jatkaa, sitten katsotaan uudestaan, onko jotain päätöksiä mahdollista tehdä ja millä parametreilla ne silloin ovat kassavirtapositiivisia ja pitkäjänteisesti riittävän turvallisia. 

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.

Lue tai kuuntele Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista tuorein kirjoitus: ”Miksi me myymme sijoitusasuntoja alle markkinahintojen”

Ostan Asuntoja Podcast #24 – Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen, osa 1

Kysymys: Miten uskot Suomen asuntomarkkinan reagoivan koronaviruksen seurauksena?

Yksi suosikkikirjoistani sijoittamisen saralla on Howard Marksin “Mastering the Market Cycle”, jossa meille aina ja toistuvasti väärinoppiville kerrotaan sykleistä ja siitä, kuinka helppoa ajoittaminen onkaan, kunhan vain ymmärtää, että valtaosa sijoittajista tietää, että ajoittaminen ei ole mahdollista.

Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198

Ray Dalion kirjoitusten lisäksi tavaan Howard Marksin Oaktree Capitalin sivuilta tilattavia memoja. Daliolta ja Marksilta olen myös oppinut sen, että mitä enemmän opiskelen sitä vähemmän huomaan tietäväni. Marksin yhdessä muistiossa oli hyvin vedetty yhteen syyt, miksi Niinan haastatelussakin vastasin, ettei minulla ole aavistustakaan, mitä Suomen asuntomarkkinoilla tapahtuu 6-12 kuukauden päästä.

Meillä on käsillä samanaikaisesti ja koko maailmassa:

• pahin globaali pandemia 100 vuoteen
• pahin globaali talousromahdus 80 vuoteen
• suurin öljyn hinnan romahdus 50 vuoteen
• kansainvälinen lentomatkustuskielto
• ennennäkemätön keskuspankkien globaali rahanpainotsunami, johon hallitukset liittyvät elvyttävillä finanssi- ja perustulopolitiikoillaan niin, että MMT:kin muuttuu  kerralla teoriasta käytäntöön
• ennennäkemätön globaali uusien etätyöskentely, etäopiskelu- ja viestintätapojen kokeilu ja oppiminen

Jokainen, joka väittää tietävänsä, minkälaiseen maailmaan tästä tullaan ulos, on pahasti pihalla maailman menosta. Vientikaupan kautta verotulonsa saavan Suomen asuntomarkkinatilanne on nyt muidenkin kuin Marinin viisikon käsissä.

Näitä asioita luulen tietäväni asuntomarkkinoista historian perusteella

Tätä kirjoitettaessa on alustavia tietoja, että Suomessa olisi jo myönnetty noin 150 000 koronaperusteista 3-12 kuukauden maksutonta lyhennysvapaata kotitalouksien asunto- ja asuntosijoituslainoihin. Valtaosalla näistä ei ole asuntojen paniikinomaisia pakkomyyntitilanteita käsissä seuraavan 6-18 kuukauden aikana. Tätä moni ennustaja ei ole vielä ymmärtänyt.

Joidenkin mielestä näillä lyhennysvapailla on ostovoimaa kasvattava vaikutus mutta itse en vielä lähtisi tekemään johtopäätöstä, että tämä vaikutus ulottuu kauppojen kassoille asti. Kun ihminen päättää, että nyt lyhennetään velkoja, sitten lyhennetään velkoja ja kasvatetaan pankkitilin saldoa ja siitä kerrotaan kavereille kanssa. Kun laumana ostetaan luksusautoja velaksi, laumana ne voidaan myös kauppoihin palauttaa.

Osa voi silti päätyä laittamaan kotinsa tai sijoitusasuntonsa myyntiin mutta myynti tapahtuu ilman pankkitilin saldoperusteista paniikkia. Samalla tavalla viime vuosina lyhennysvapaapakollisia RS-lainoitettuja uudiskohdeasuntoja ostaneet voivat laittaa asuntojaan myyntiin. Näissäkään ei ole tänään paniikkia näkyvissä.

Myöskään sitä ei ole näkyvissä, etteikö psykologisista syistä laumapaniikkia voisi syntyä, jossa asunnot paniikkimyydään tulevaisuuden tappioiden välttämiseksi. Juuri tämänkaltaisen paniikin välttämiseksi keskuspankit ja hallitukset tekevät mitä tekevät tai eivät tee, jos eivät kykene riittävällä nopeudella päätöksiin.

Miten olit varautunut koronavirukseen asuntosijoittajana? – YouTube #110

Tiedän suhteellisen suurella varmuudella rahoituksen saatavuuden, ehtojen ja hinnan vaikuttavan asuntomarkkinoihin. En usko, että meidän pankkimme on ainoa pankki ja me ainoita asuntosijoittajia, joiden osalta on otettu aikalisäpäätös rahoituksen myöntämiselle. Tästä, kun mennään yhdessä lyhennysvapaiden aiheuttaman vapaan markkinataloushäiriön kanssa 6-12 kuukautta eteenpäin, voi syntyä tilanne, että vakuusarvoja on vaikeampi määritellä, kun valtaosa vertailukaupoista on pre-korona-ajalta. Tätä en tosin tiedä. 

Välittäjienkin osalta toimii 20/80 -sääntö eli somessa tuttu huippuvälittäjä voi edelleenkin kertoa saavansa toimeksiantoja vanhaan tahtiin, jos harvalukuisemmat myyjät valitsevat nyt parhaat referenssit omaavia välittäjiä. Tämä nähdään tilastoista aikanaan. Vetoa en lyönyt viime viikolla enkä lyö ensi viikollakaan sen puolesta, että Hypo olisi ainoa pankki, jonka tiskeillä omistusasuntolainahakemusmäärät laskevat.

Tiedän myös suhteellisen luottavaisena, että työttömyyden kasvu vaikuttaa ihmisten kykyyn ostaa oma koti. Ainakin tähän asti sillä on myös ollut asuntolainatiskillä dramaattisen huono vaikutus; juuri pyytämättä tehtyjä ylimääräisiä lainanlyhennyksiä ei takaisin saa, vaikka kauniisti pyytäisi. Työttämyys vaikuttaa myös päätöksiin pysyä nykyisessä kodissa sekä saada uusi tai valita uusi vuokrakoti.

Perinteisesti myös talouden matalasuhdanne ja varsinkin lama ovat vaikuttaneet samalla tavalla, koska ne ovat kiihdyttäneet rahoituksen saatavuuden vaikeutumista ja työttömyyden lisääntymistä. Myös valtaosa lomautetuiksi ja työttömiksi joutuneista tietää nämä samat asiat eivätkä nyt täytä sitä tammikuussa aloitettua asuntolainahakemusta loppuun asti.

Tilannetta heikentää se, että joka viikko isompi osa kansasta ymmärtää, että ”ei käy” -kulttuuriin rakennettu hidas mutta kankea julkishallinto natisee liitoksistaan, kun pitäisi kääntyä hetkessä 180 astetta ”miten saadaan käymään” mahdollistajakulttuuriin. Yritysjohtajan on pakko tehdä päätöksiä jatkuvasti ja näin menestyy, kunhan korjaa ajoissa virheelliset päätökset.

Rahamedian Niina Huhtalan viimeisin asuntosijoitusdiili Englannissa – Blogi #211

Poliitikoilla ja virkamiehillä ei tätä luksusta ole vaan jokaisesta virheestä mediatuomitaan ensin syylliseksi ja vain henkisesti vahvimmat kestävät täyspäisesti työkykyisinä oikaisuprosessin loppuun asti, josta media ei enää ole pätkääkään kiinnostunut. Jos et usko, tarkista kuinka monta juttua olet 3 kuukauden aikana nähnyt ennen ”kaikkien alojen asiantuntijana” joka mediassa lähes päivittäin haastatellulta Antti Rinteeltä. Sama mies ja samat mediat.

Ray Dalio kirjoittaa paljon populismin lisääntymisen vaaroista, jos ”muunnellun totuuden” politikointia jatketaan totuuden kertomisen sijaan liian pitkälle. Dalion varoitukset eivät rajoitu USA:n presidenttivaaleihin.

Suomessakin voidaan ihmetellä hoitajien, sosiaalityöntekijöiden, opettajien ja varhaiskasvattajien määrää ja palkkatasoja vertaamalla niitä terassinleveyden mittaajien, viinin kotitoimituskieltäjien, ay-tukilakkovirkailijoiden, uusia henkilötunnuksia ideoivien, “älä salli sijaintia ja käytämme evästeitä” -pakkoklikkausten kehittäjien, asumista kallistavien säännösten luojien…määrään. Kansan ymmärrys voi lisääntyä siitä, että kaikki nämä ammattiryhmät saavat palkkansa yritysten toimeliaisuuden kautta mutta vain jälkimmäinen ryhmä tekee töitä samojen yritysten toimintaedellytysten rajoittamisen parissa. Ja varsinkin, jos joku huomaa, että palkkarahat riittävät vain toiselle ryhmälle.

Miten tämä kaikki politikointi muka liittyy asuntosijoittamiseen? Moni ylläkuvatuista ammattiryhmien edustajista on meidän asiakkaita. Sitäkin täytyy pohtia, kun ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan aikajänne on 20 vuotta.

Yhteenveto

”We simply attempt to be fearful when others are greedy and to be greedy only when others are fearful” -opin noudattamisen aloittaminen ei ole tämän syklikäänteen osalta vielä liian myöhäistä. Maailman fiksuimmat ja menestyneimmät sijoittajat eivät teeskentele tietävänsä, miltä maailma näyttää 6-12 kuukauden kuluttua mutta he eivät takuulla aio olla viimeisten joukossa, joille se selviää. 

Itse aion keskittyä tiedon imemisen ja analysoimisen ahkeraan yrittämiseen seuraavien kuukausien aikana, jotta olisin mahdollisimman valmiina olemaan Buffettin kuvaamalla tavalla ahne, jos muut muuttuvat pelokkaiksi. Senkään tapahtumista en tosin vielä tiedä.

Mia “rokkistara” Koro-Kanerva Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #96

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Miten kehitän vuokraustoimintaa, kun sijoitusasunnot on nyt hankittu? – YouTube #111

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2019 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #196