Mitä mahdollisuuksia matalasuhdanne voi tarjota asuntosijoittajalle? – Blogi #201

Moni asuntosijoittaja on seurannut Etuoven ja Oikotien ilmoituksia ja nähnyt siellä jo selviä trendejä jostakin. Samanaikaisesti kiinteistönvälittäjät ylläpitävät mielikuvaa, että kauppaa käydään vanhaan malliin tai lähes vanhaan malliin tai asuntoja annetaan myytäväksi vanhaan malliin tai lähes vanhaan malliin. 

Pankit kertovat myöntäneensä 150 000 hujakoilla liikkuvan määrän “ilmaisia lyhennysvapaita”. Joku asuntosijoittaja oli jo huomannut, että vanhaan tulonhankkimislainaan otettu lyhennysvapaa oli laukaissut jo annetun lainalupauksen seuraavaan tulonhankkimislainaan. 

Yhden omistusasuntolainoitukseen erikoistuneen pankin mukaan vuokralla asutaan vain pakosta. Minulta irtisanoutui yksi pakkovuokralainen, joka oli pari vuotta katsellut sopivaa omistusasuntoa minulle pakkovuokraa maksaen. Vapaaehtoisesti tiätty.

Mitä paremmin on verkostoinut sitä aikaisemmin saa tietoja, jotka vasta viikkojen tai kuukausien päästä näkyvät tilastoissa. 

Omista verkostoistani olen saanut aika luotettavan oloisia salaisia tietoja, että kukaan ei oikeasti tiedä, miltä asuntomarkkinat Suomessa näyttävät 6 kuukauden ja kolmen viikon päästä. Kukaan syväkurkku ei ole luvannut mullistavaa uutta tietoa myöskään ensi viikolla.

“Hyviä kassavirtapositiivisia asuntosijoituskohteita on vaikea löytää” on munkin näppäimistöstä piirtynyt blogipaperille viimeisten vuosien aikana. Samalla tavalla on säännöllisin väliajoin syntynyt kirjoituksia ja Ostan Asuntoja YouTube -videoita, joissa kerrotaan erilaisista motivoituneista myyjistä.

Onko näistä ryhmistä kenties jotain sellaisia, joista voisi löytyä se kultajyvä eli sellainen “reilusti alle markkinahintainen” sijoitusasunto? Heittomerkit tulevat siitä, että tasaisesti kehittyvässä asuntomarkkinassa markkinahintojen arvioiminen on paljon helpompaa kuin epäjatkuvuuskohdissa, joissa epäilykset ja niistä seuraavat riskimielikuvat hiipivät ihmisten mieliin. 

Esimerkiksi ei ole ihan helppoa osoittaa, johtuisiko mahdollinen asuntojen hintojen lasku varovaiseksi käyvistä pankkiireista vai käyvätkö pankkiirit varovaisemmiksi, kun tiedot laskevista asuntojen hinnoista tulevat heidän korviinsa.

Pankkiiri-sanan voi korvata kellä tahansa asuntomarkkinakentässä rahaa liikuttavalla osapuolella.

1. Asumus- tai avioerot lisääntyvät – vuokranantaja ja asuntosijoittaja voivat tarjota ratkaisuja

Jotkut vuokranantajat ovat saaneet lennosta uusia vuokralaisia, joille puolison kanssa yhdessäolo neljän seinän sisällä on käynyt ylipääsemättömäksi. Pientä positiivisuutta näissä vuokrauskeskusteluissa on vuokrasopimusta tehdessä se, että kysytään, miten tästä vuokrasopimuksesta pääsee irti, jos toinen puoliso palaa suuremmaksi osaksi aikaa tekemään töitä työpaikalle pysyvän etätyöskentelyn sijaan ja halutaankin palata yhteen.

Kaikilla asiat eivät kuitenkaan etene positiiviseen suuntaan harkinta-ajan jälkeen, jolloin edessä voi olla yhteisen omistusasunnon myynti. Ongelmatiikka lisääntyy, jos pariskunnalla on lapsi tai lapsia. Tilannetta ei siis yhtään helpota se, jos asuntomarkkinat ovat kaupankäyntivolyymien ja/tai pankkirahoituksen osalta syväjäässä. Lisäongelmia syntyy, jos toinen tai molemmat vanhemmista joutuvat irtisanotuiksi.

Myyjä jää vuokralaiseksi – mikä on motivoitunut myyjä osa 1? YouTube #24

Kenellekään ei ole epäselvyyttä siitä, etteikö tilanne olisi täynnä ongelmia. Moni myös ymmärtää, että myyjällä voi olla motivaatio, aito tarve, myydä asunto nopeasti ja hinnalla ja/tai kaupan ehdoilla, jotka ovat asuntosijoittajan kannalta huomattavasti paremmat kuin ennen koronakriisin laukaisemaa moniongelmaketjua. Tai tilanne on voinut tehdä aikaisemmin asuntosijoittajan kannalta huonolta näyttäneen sijoituksen riittävän hyväksi, jotta hän voisi kaupat tehdä.

Pankilla tai muilla omistusasunnon ostoa suunnittelevilla ei ole velvollisuutta uudelleenrahoittaa tai lunastaa tai ostaa asuntoa hinnalla, joka vallitsi ennen koronakriisiä. Myöskään asuntosijoittajalla ei ole tällaista velvollisuutta. Pankilla voi olla riskivalinnalliset syyt kieltäytyä auttamasta lisälainaa myöntämällä ja omistusasuntoa ostavalla voi olla sama pankki, joka ei enää myönnä lainaa samoilla ehdoilla kuin aikaisemmin myönsi. Omistusasuntoa ostavalla voi myös olla deflatoorisia ajatuksia siitä, että saman asunnon voisi 6 kuukauden päästä saada halvemmalla. Kukaan ei näe mitään moraalisia ongelmia siinä, että pankki, omistusasuja ja asuntosijoittaja eivät auta pariskuntaa hädässä.

Mutta käyttääkö asuntosijoittaja pariskunnan hätää hyväksi, jos hän ratkaisee heidän akuutin ongelmansa ostaen asunnon vaikkapa 20 % alle 4 kuukautta sitten samasta taloyhtiöstä myytyjen samanlaisten asuntojen hintaan verrattuna?

Miltä tilanne näyttäisi, jos pariskunnan toinen puolisko jäisikin asuntoon asumaan vuokralaiseksi? Lapsi voisi jatkaa asumista ja vaikkapa koulunkäyntiä tutussa ympäristössä ilman muuttoa. Vanhempien erossa olisi jo sulateltavaa. Vanhemmilla olisi sama tuttu vuokranantaja. Kauppahinta, kaupan ehdot ja vuokratasot olisi kaikki sovittu yhdessä siten, että kyynerpäitä kolautetaan yhteen ”social distancing” -hengessä kaupan sopimisen merkiksi ja kaikki ovat tyytyväisiä.

2. Lyhennysvapaita ottaneiden maksukyky ei ole palautunut ja motivaatio myydä kasvaa

“Lyhennysvapaatalkoot ovat kasvattaneet suomalaisten ostovoimaa” markkinoi pankkiiri ja levittää positiivista tunnelmaa. Pidän siitä, että luodaan positiivisuutta, koska median negatiivisuuden levittämä vastapaino on todella raskas.

Pankkiirikaan ei oikeasti vielä tiedä, onko netto-ostovoima oikeasti kasvanut tai kasvamassa lyhennysvapaiden ansiosta vai onko kyseessä ostovoiman pudotusta vaimentava vaikutus. Ensi viikollakaan emme tiedä, miten tulee käymään.

Sen sijaan lyhennysvapaiden ollessa 3-12 kuukauden mittaisia, parin kuukauden päästä voi jo näkyä ensimerkkejä siitä, onko asuntoja tarjolla ensin pidentyvillä myyntiajoilla ja kasvavilla myynnissä olevien asuntojen määrällä ja sitten alennetuilla hinnoilla, joilla yritetään saada kauppa aikaiseksi oman talouden syöksykierteen katkaisemiseksi.

Näistä yksittäisistä myynti-ilmoituksista ei kukaan yksittäinen myyjä voi päätellä, miksi joku myyjä alensi hintapyyntöä reilusti. Mitä enemmän näitä pakon edessä panikoituvia myyjiä on myymässä sitä enemmän panikoituvia myyjiä voi tulla myymään, vaikka pakkoa ei vielä olisikaan. Myyntipäätös voi syntyä pelkästään ajatuksella, että myydään nopeasti, kun vielä “saadaan omat pois”. Saavutetusta arvonnoususta ei silloin murehdita.

Airbnb-strategialla negatiivisen kassavirran markkinoilla kassavirran positiiviseksi kääntäneitä voi liittyä tähän joukkoon, mikäli turismille ei löydy korvaavia asiakassegmenttejä ja koronaviruksen vaikutukset matkustamiseen osoittautuvat pitkäkestoisiksi. Osa heistä siirtyy perinteisempään vuokraustoimintaan, kunnes edellytykset Airbnb-toiminnan jatkamiselle ovat palautuneet. Osalla maksukyky ei riitä ja he liittyvät myyjien joukkoon.

Uusi sijoitusasuntojen markkinapaikka:

Oletko usein ajatellut, että saisipa asuntoilmoituksesta kaikki asuntosijoittajalle tärkeät tiedot ilman, että niitä täytyy nyhtää sieltä täältä jyvä kerrallaan. Vielä hienompaa olisi, jos myyntimateriaali olisi tehty asuntosijoittajia varten. Kerrankin asuntoilmoitusta lukiessa saisi riittävästi tietoa asunnosta ja vielä niin, että tärkeimmät tiedot olisi tuotu heti ensimmäisenä esille.

Ajattele, jos “Sopii sijoitukseen” ei olisi myyntilause jossain satunnaisessa ilmoituksessa vaan jokainen listattu asunto sopisi lähtökohtaisesti asuntosijoittajalle.

Lopeta ajattelu, käy tutustumassa kauppa.sijoitusasunnot.com  ja liity uudelle sähköpostilistalle. 

Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1

3. Rakennusliikkeiden myyntivarasto kasvaa ja lyhennysvapaan loppuminen lähestyy

Kun uudiskohteissa on vielä lyhennysvapaata, rakennusliike maksaa omistamistaan asunnoista vain hoitovastikkeita ja pientä rahoitusvastiketta korkojen muodossa. 

Kun lyhennysvapaiden loppuminen lähestyy, motivaatio myydä kasvaa, jotta valmiista asunnoista ei tule liian suurta negatiivista kassavirtarasitetta tai jopa kasvavaa arvonalentumisriskiä. 

Rakennusliikkeet ovat kehittyneet tässä paljon ja ryhtyneet ajoissa toimenpiteisiin, jotta myymättömien asuntojen varasto ei kasvaisi. Uudiskohdeasunnoista kiinnostuneet asuntosijoittajat ovat olleet tässä hyvä kohderyhmä, koska näin myymällä ei ole ollut tarvetta ryhtyä massiiviisiin julkisiin alennuskampanjoihin. Rakennuslupien ja aloitusten määrät ovat hyviä mittareita asuntosijoittajallekin seurata.

Mikäli näihin mahdollisuuksiin haluaa päästä kiinni, pitää olla verkostoitunut tahojen kanssa, jotka saavat rakennusliikkeiltä näitä asuntonippuja myytäväksi.

Mikäli kysyntä laskee nopeasti, uudet hankkeet pistetään jäihin ja myyntivaraston pienennyttyä riittävästi, rakennusliikkeiden motivaatio myydä asuntoja kovalla alennuksella pienenee ja loppuu.

Tukkukauppias myy halvalla – mikä on motivoitunut myyjä osa 6 – YouTube #104

4. “Markkina-arvonnousuasuntosijoittajat” hajauttavat riskiä myymällä osan asunnoistaan

Varsinkin osa kotitalouksista on lähtenyt asuntosijoittajiksi hankkimalla sijoitusasuntonsa markkina-alueilta, joilla moni sijoittaja on ollut valmis tekemään kauppoja 3-4 %:n vuokratuottotasoilla. Matalan vuokratuottotason aisaparina on useampana vuonna peräkkäin nähty useamman prosentin markkina-arvojen nousua. Samoista markkina-alueista ovat olleet kiinnostuneita pääomillensa parkkipaikkaa hakeneet sijoittajat.

Vaikka kaikki näistä sijoittajista eivät olisikaan markkina-arvojen nousun perässä, markkina-arvojen lasku-uhan realisoituessa markkinahintojen laskuksi, osa voi tehdä rauhallisesti päätöksiä ja siirtää pääomia asunnoista vaikkapa laskeneisiin osakkeisiin nähden niissä nopeammin tulevaa ja suurempaa arvonnousupotentiaalia.

Osa näistä sijoittajista on tottunut tekemään osakesalkussaan joulun välipäivien verosuunnittelusiivouksen, jossa tappiolliset osakkeet myydään ja ostetaan ne takaisin tammikuun alussa. Valmiudet allokoida pääomia omaisuuslajista toiseen ovat paremmat ja silloin ei aina haeta parasta mahdollista markkinahintaa välittäjäkaupan kautta, jos nähdään, että jossain toisessa omaisuuslajissa on avautumassa ikkuna, joka ei välttämättä pysy pitkään auki.  

Kasvata likvidejä varoja ja vapaita vakuusarvoja

Vaikka kohdissa 1-4 kuvattuja motivoituneita myyjiä ei juuri nyt olisikaan omassa tutkassa näkyvissä, todennäköisyys sellaisen ilmestymiselle tulevien kuukausien aikana on kasvanut ja voi kasvaa, kun maailma alkaa avautumaan ja koronan katalysoimia taloudellisia vahinkoja pystytään arvioimaan konkreettisemmin.

Seuraavat kuukaudet kannattaa käyttää, mikäli mahdollista, likvidien varojen ja vapaiden vakuuksien kasvattamiseen sekä oman aivopääoman kehittämiseen. Kenties niitä “hyviä kassavirtapositiivisia asuntosijoituskohteita” on tosi helppo löytää.

Mia “rokkistara” Koro-Kanerva Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #96

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Miksi puhut jatkuvasti positiivisen kassavirran merkityksestä? – YouTube #112

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

VEROILMOITUSBLOGIT PÄIVITETTY 2019 VEROILMOITUSTA VARTEN

Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2020 – Blogi #197

Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2019 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #196

TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET

Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198

3 tärkeää kirjaa oman asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintani kannalta 2019 Blogi #169