Aikoinaan osana vuosisuunnitteluani pohdiskelin, pysyykö Ostan Asuntoja Blogin sisältö maksuttomana, kun Ostan Asuntoja -sisältösiipien alle oli tulossa myös Ostan Asuntoja YouTube -kanava ja Ostan Asuntoja Podcast.
Ratkaisu löytyi, kun sain muutamia tukijoita, sponsoreita, joiden ansiosta pystyin pitämään sisällön ilmaisena ja tarjoamaan sitä useamman kanavan kautta. Kameraa, valoa, mikrofonia, kovalevyä, telinettä, softalisenssiä… on taustalla rikkoontunut ja mennyt rantapallokuntoon erinäisiä kertoja.
Olen miettinyt ja kirjoittanut oman toimintani periaatteita, arvoja, joiden mukaan pyrin toimimaan. Yksi kirjattu Ostan Asuntoja -periaate on
Ostan Asuntoja tarjoaa hyväkuntoisia vuokrakoteja toimimalla pitkäjänteisesti rehellisyys ja luotettavuus edellä. Voittoa tehden, jos mahdollista. Tappiota tehden, jos pakko.
Sponsoreita hakiessa ja valitessa minulle kirkastui, että saman periaatteen kautta pitäisi tarkastella myös sponsorivalintoja:
- pitkäjänteisyys
- rehellisyys
- luotettavuus
- yrittäjyys
Päättyneellä viikolla koin pientä välillistä onnistumisen iloa, kun oman sponsoriseulani läpäisseet Asuntosalkenrakentaja ja Asuntopehtoori tiedottivat keskinäisen yhteistyön aloittamisesta tavalla, jossa Asuntosalkunrakentaja on hankkinut vähemmistöosuuden Asuntopehtoorista. Molemmat ovat olleet pitkäaikaisia Ostan Asuntoja -kanavien sponsoreita. Vaikka en ole järjestelyssä millään tavalla ollutkaan mukana uskon, että tapaamisia on järjestetty ja lounaita syöty, joiden ohessa on tunnusteltu yllä esittämiäni periaatteitakin.
Valtaosalle oheisen STT:n tiedotteen lukeneista mahdollisesti meni kokonaan ohi molempien yritysten yhteyshenkilöiden tittelit. Ne olivat molemmilla ”yrittäjä”. Myhäillen ruksasin oman 4 kohdan tarkistuslistani viimeisenkin kohdan.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: ”Miksi me myymme sijoitusasuntoja alle markkinahintojen?”
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
Tarvitaanko tällaista toimijaa ja mihin?
Molemmat yrittäjät ovat kasvattaneet toimintaansa vuodesta toiseen ja kertovat tiedotteessa perusteluita, miksi näkevät tällaisen yhteistyön olevan erillään toimimista järkevämpää ja minkälaisia kysyntätarpeita he pyrkivät yhä paremmin tyydyttämään.
Alla puhtaasti omaa lisätulkintaani, miksi näen, että tällaiselle toimijalle on tulevaisuudessa yhä suurempi tarve.
Näen itse tällä hetkellä paikallisia kotikutoisia pienasuntosijoittajaan kohdistuvia poliittisia riskejä. Koronan kiihdyttämästä talouskurjimuksesta huolimatta hallitus ei ole antanut minkäänlaisia pienasuntosijoittajan ja -vuokranantajan kannalta positiivisia tai edes vakautta luovia kannanottoja. Mitään tietoa ei siis ole olemassa, etteikö hallitus etenisi sekä kotitalouksien lainakaton että taloyhtiölainojen verosuunniteluhyödyn poistamisen kanssa. Vuokraustoiminnan kiristysideoita tulee vastaan vasemmalta ja keskeltä yhä säännöllisemmin väliajoin. Jopa vuokrasäännöstelyä on peräänkuulutettu. Omistusasujia ja vuokrakoteja tarjoavia yksityisiä vuokranantajia rinnastetaan jatkuvasti toisiinsa tavalla, jota kukaan ei koskaan ole tehnyt autonomistajien ja leasingautoja tarjoavien yritysten omistajien välillä.
Ennen koronaa puheenaiheina olivat asuntosijoittaja-altistukset, jonka pohjalta pankit olivat joko myöntämättä taloyhtiölainoja tai uudiskohteissa asettivat rajoituksia vuokrakotien osuudelle koko hankkeesta. Tällä hetkellä rakennusliikkeillä on vaikeuksia saada rakennusaikaista rahoitusta. En ihmettelisi, jos seuraavaksi alkaisi tulla uutisia, joissa pankit tekevät ensimmäisiä korkojen korotuskierroksia, kun jo muutamia vuosia sitten valmistuneiden taloyhtiöiden lainojen ehdot ne mahdollistavat.
Samanaikaisesti isoilla ammattimaisilla toimijoilla on pääsy halpaan rahoitukseen eikä vuokrakiinteistöjen ja yritysten poistojärjestelmiin kukaan ei ole esittämässä muutoksia. Yhteisöveron nostamisehdotuksen esteenä on todennäköisesti se, että sitä vastustaneiden nykyisten hallituspuolueiden edustajien toteutumatta jääneet skenaariot ovat yhä hyvin dokumetoituna valtamediankin arkistoissa. Kansainvälisillä kiinteistösijoittajilla on tällä hetkellä kirstut täynnä halpaa rahaa, jolle haetaan parempaa tuottoa reunamarkkinoilta.
Mikäli yllä kuvattu kehityskulku tai riskit edes osittain toteutuvat, yksityisen asuntosijoittajan kilpailukyky ammattimaisten ja isojen toimijoiden keskellä joutuu kovemmalle koetukselle. Yksittäisenä tekijänä lainakatto pakottaa jokaisen suoraa ”osta ja pidä” -asuntosijoitustoimintaansa kasvattamaan pyrkivän tekemään sitä osakeyhtiön kautta.
Onnittelut yhteistyön tiivistämisestä
Suoralla “osta ja pidä” -asuntosijoittamisella taloudellista lisäturvaa ja vaurastumista tavoitteleva pienasuntosijoittaja tullee jatkossa kohtaamaan tiukentuvaa kilpailua, jossa päättäjät ja sääntelyviranomaiset ovat tällä hetkellä kaikkea muuta kuin tukemassa. Tällaisessa tilanteessa yrittäjälähtöisestä ammattimaisesta toimijasta on varmasti apua, jos ja kun tilanteet muuttuvat ja monimutkaistuvat. Asuntosalkunrakentajan ja Asuntopehtoorin taustalla olevat yrittäjät ovat itse myös asuntosijoittajia ja vuokranantajia ja pohdiskelevat työssään päivittäin näiden muuttujien vaikutuksia omaan ja asiakkaidensa toimintaan.
Edellä kuvattujen muutosten eteneminen toisi mullistuksia, joiden seurauksena aukeaa myös uusia mahdollisuuksia pienasuntosijoittajille. Näiden mahdollisuuksien näkemisessä ja niihin osalliseksi pääsemisessä voivat Asuntosalkunrakentajan ja Asuntopehtoorin kaltaisten toimijoiden osaamisen yhdistämisestä syntyä sellaista lisäarvoa, josta pienasuntosijoittaja voi hyötyä.
Kuukauden kirja: Paljon suurempi kirja kuin asuntosijoittajan niche-strategiaopas: Joonatan Voltti – Airbnb Ansaitse Asunnollasi – Blogi #226
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista
Toimittava Taloushaukka Kati Valjus Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #127
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Mitä riskejä asuntosijoittamisessa on? – YouTube #142
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
The Richest Man…7 parannuskeinoa asuntosijoittajan silmin – Blogi #224
The 7 Habits of … tehokkaalle asuntosijoittajalle – Blogi #223
Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Kati Valjus Osa 1
Edellinen vieras tuli Singaporesta ja nyt siirrytään toiseen Kehä III:n ulkopuolella olevaan suurkaupunkiin eli Ouluun. Kati Taloushaukka Valjus tuli vieraaksi ja tuli yksi pisimmistä Ostan Asuntoja Podcastin haastatteluista ellei pisin. Minulla oli paljon kysyttävää ja tällä kertaa vähän epäonnistuin hiljaa pysymisessä ja innostuin juttelemaan lisää.
Äiti mentorina, mies remonttikumppanina, kamera kaulalla, filosofiana kierrättäminen ja kaiken tekeminen yrittäjän vapaudella ovat kaikki tämän haastattelun kantavia teemoja. Osassa 1 juttelimme Katin kanssa ensin yrittämisestä ja neljän tunnin työpäivistä tai neljän päivän työviikoista, jonka jälkeen innostuin kyselemään ja juttelemaan asuntojen valokuvaamisesta. Kati sai laskelmien avulla tonnin nettotuloilla vähän yllättäen pankista lainaa ensimmäisen ja ainoan sijoitusasuntonsa ostamiseen. Yllättävää oli myös se, että aika nopeasti valkeni, ettei ajatus yhdestä sijoitusasunnosta ollut oikea vaan koko asuntosijoittaminen olikin Katin juttu.
Nyt Osassa 2 käydään läpi ajatuksia ja kokemuksia, joita Kati on soveltanut, oppinut ja kehittänyt matkalla, jossa on ollut mukana nyt 11 sijoitusasunnon kokoisen salkun hankkimisessa, rahoitusneuvotteluissa, remonttien suunnittelussa ja vuokraamisessa. Huikeita tarinoita alle markkinahinnan ostamisesta ja jopa 100 %:n itse tehdyistä arvonnousuista.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: ”Miksi me myymme sijoitusasuntoja alle markkinahintojen?”
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Asta Raami – Älykäs intuitio; Adlibris Pokkari, Adlibris E-Kirja *
Daniel H. Pink – Milloin oikealla hetkellä toimimisen taito; Adlibris Nidottu, Adlibris E-Kirja, Audible (English) *
Taloushaukka Blogi Rahamedia.fi:ssä
Kati Valjus nettisivut
Suvi Teräsniska – Joulun Henki; Spotify
Kati ”Taloushaukka” Valjus Instagram
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Asiakaskokemusvideoita Peabin sivuilta, mukana myös asuntosijoittajia
* Peab jo kolmatta neljättä kertaa peräkkäin ykkönen
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Osta ja pidä -asuntosijoittajan jälleenrahoitusongelmat – Blogi #231
Mikä on sijoittamisen ja spekuloinnin ero? Asuntosijoittajan makrovirheet osa 2 – YouTube #143
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
The Richest Man…7 parannuskeinoa asuntosijoittajan silmin – Blogi #224
The 7 Habits of … tehokkaalle asuntosijoittajalle – Blogi #223
Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa kaikki jaksot kuunneltavaksi SoundCloudin kautta.
Kaupallinen varoitus *
Mikäli kiinnostut hankkimaan edellämainittuja tuotteita, voit ylläolevien kumppanilinkkien sijaan googlata tuotteiden nimet. Näin maksat tuotteista saman hinnan mutta pystyt varmistamaan sen, että Ostan Asuntoja -kanavat eivät saa pientäkään siivua hinnasta.
Affiliate -linkkeihin liittyy aina vaara, että suosittelija ei oikeasti suosittele niitä hyvyyden perusteella vaan niihin liittyvän rahallisen korvauksen saadakseen. Kirjoihin liittyvät palkkiot voivat heitellä jopa 10 senttiä eri kirjojen välillä.
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.
Tämä video jatkaa ”Asuntosijoittajan makrovirheet” -videosarjaa, jossa irrottaudutaan asuntosijoitusten mikromaailmasta katsomaan asioita helikopteriperspektiivistä.
Ensimmäinen makrovirhe vältettäväksi oli riskin ja tuoton suhteen ymmärtäminen, jota käytiin läpi videolla #138. Tämän tiistain video sopii hyvin jatkeeksi sarjan ensimmäiselle videolle.
Jos seuraa vähän laajemmin sijoittamista asuntosijoittamisen ulkopuolella, ATH -kirjainyhdistelmä on tullut viime kuukausina tutuksi. Viikon sisään USA:n pörssissä ja bitcoinerien leireissä on juhlistettu ATH-lukuja. Montaa viikkoa ei ole siitä, kun kultapirkot pääsivät juhlistamaan omaansa. All time low -lukuja on juhlittu korkojen puolella ja yhä useammin kuulee pohdittavan sitä, onko mahdollista, että jopa USA:ssa tulis miinus korkojen etumerkiksi.
Asuntosijoittamisesta syvällisesti innostuneet ja kiinnostuneet ovat osittain suojassa näiltä ATH-revityksiltä, kun asuntojen hinnoissa tai vuokrissa nousu- ja lasku-%:t ovat ihan eri tasoa.
Silti on hyvä aika kerrata, mikä on sijoittamisen ja spekuloinnin välinen oleellinen ero.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.
Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.
Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.
Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808
Asuntopehtoorin Blogista: Asuntosijoittamisen aloittaminen
Välittävä asuntosijoittaja Marco Matrone Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #121
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Toimittava Taloushaukka Kati Valjus Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #127
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Osta ja pidä -asuntosijoittajan jälleenrahoitusongelmat – Blogi #231
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
The Richest Man…7 parannuskeinoa asuntosijoittajan silmin – Blogi #224
The 7 Habits of … tehokkaalle asuntosijoittajalle – Blogi #223
Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.
Kati Valjus Osa 1
Erityisesti “Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -strategiaa soveltaville “osta ja pidä” -asuntosijoittajille jälleenrahoituksen onnistuminen on oleellinen elementti. Vaikkei soveltaisikaan tätä amerikkalaisittain BRRRR-strategiaksi kutsuttua kasvustrategiaa, säännöllisin väliajoin kannattaa pohtia, onko sijoitusasuntojen velattomaksi maksaminen omien tavoitteiden kannalta turvallisin vaihtoehto. Vai kannattaisiko vaikkapa viiden vuoden välein käydä omassa pankissa kysymässä, voisiko niitä kiviseinäeuroja käyttää tehokkaammin omien tavoitteiden saavuttamiseksi.
Mikäli jälleenrahoitus on omassa työkalupakissa mukana, silloin kannattaisi tarkastella, mitkä tilanteet voivat aiheuttaa työkalun epäkuntoon menemisen ja onko olemassa jotain korjauskeinoja, miten välineen voisi saada taas toimimaan. Tällaisia tilanteita voi syntyä, jos:
- Asuntosijoittaja itse ei ole enää luottokelpoinen
- Sijoitusasunto ei enää kelpaa vakuudeksi
- Pankki vaatii odottamaan muuten vaan
Omalle kohdalleni on sattunut sekä ensimmäinen että kolmas tilanne ja on hyvin mahdollista, että myös toinen tilanne osuu kohdalle ennemmin tai myöhemmin.
1. Vakuuksia olisi mutta asuntosijoittaja ei ole luottokelpoinen
Kotitalouksien lainakatto ei vielä ole astunut voimaan. Mikäli sellainen lainsäädäntö viedään käytäntöön asti, moni kotitalous joutuu miettimään uusia organisoitumis- ja rahoituskeinoja asuntosijoitustoimintansa kasvattamiseen. Mitä heikomman kysynnän alueilla tai vaikeammin myytävissä olevan asunnon tapauksissa ollaan, sitä todennäköisemmin myös myyjät ja heitä palvelevat välittäjät joutuvat miettimään uusia keinoja rahoittaa asuntokauppoja, jos pankissa kättelyä vaikeutetaan aina vaan sääntelyä lisäämällä.
Pankit ovat siirtyneet verkkopohjaisiin lainahakemuksiin, jossa algoritmit erottavat jyvät akanoista. Mikäli hakemus tulee hylättynä takaisin tai käyttää perinteisiä menetelmiä konttorilla neuvotellen, kannattaa panostaa aikaa siihen, että perustelee, miksi pankin algoritmit ovat omassa tapauksessa väärässä.
Lainahakemuskäsittelyssä arvioidaan kuukausittaisia lainanhakijan elämisen kustannuksia. Ostan Asuntoja Podcastin jaksossa #127 Kati Valjus kertoi, että hän oli pienistä nettotuloistaan huolimatta saanut pankista tulonhankkimislainaa, kun oli perusteellisesti dokumentoinut perheen pienet kuukausittaiset menot, jotka olivat reilusti alle sen, mitä algoritmi vastaavalle perheelle laski. Itse olen tehnyt samanlaisia perusteluita. Kun asuu maalla velattomassa ja remontoidussa savussa, arjen menot pienentyvät oleellisesti.
Mitä enemmän asiakkuutta on toisissa pankeissa ja tuottavia sijoituksia muissa omaisuuslajeissa, sitä tärkeämpää on kuvata myös tulopuolen ja kassavarojen, puskurien kokonaisuus.
Mikäli vieläkin punalamppu syttyy, kannattaa pyytää pankista selkokielinen vastaus, mitä tulisi tapahtua, että valo vaihtuisi taas vihreäksi. Vastauksen saadessaan ei pidä hitsautua siihen kiinni, koska tilanteet voivat muuttua tavalla, johon vastauksen antanut pankkitoimihenkilö ei voi vaikuttaa. Oman luottokelpoisuuden parantaminen johtaa kuitenkin ennemmin tai myöhemmin myönteiseen päätökseen joko omassa tai naapuripankissa.
2. Pankki ei enää kelpuuta sijoitusasuntoa vakuudeksi
Tällaisesta mahdollisuudesta on jo usein puhuttu taloyhtiölainojen osalta. Myös käytännön tapauksia on tullut, jossa pankki ei enää ole myöntänyt taloyhtiölle lainaa saneeraushankkeen toteuttamiseen. Köyhien kuntien vuokratalojen sulkemisuutisia saa aina silloin tällöin lukea mutta vielä ei ole laajamittaisena esiintynyt ilmiötä, jossa asunto-osakeyhtiö pistetään asumiskelvottomana säppiin sen seurauksena, että saneeraukseen ei ole pankista saanut taloyhtiölainaa ja osakkaat eivät ole muulla tavalla kyenneet saneerausta rahoittamaan.
Mikäli taloyhtiö on tällaisella vaaravyöhykkeellä, on sellaisessa taloyhtiössä oleva sijoitusasuntokin vaarassa jäädä ilman myöntävää jälleenrahoituspäätöstä.
Toinen syy kielteiselle jälleenrahoituspäätökselle voi olla vakuuden olemattomat realisoimismahdollisuudet. Mitä syrjäisempi ja muuttotappiollisempi paikkakunta, sitä vaikeampaa voi olla vakuuden realisointi. Mikäli paikkakunnalla ei vastaavien asuntojen kauppa enää käy oikein millään hinnalla, ei pankkikaan enää hyväksy osakekirjoja uuden lainan vakuudeksi.
Pankkikonttorinsa sulkeneet pankit tekevät herkemmin kielteisiä päätöksiä, koska tuntuma paikalliseen asuntomarkkinaan heikkenee konttorin sulkemisen myötä.
Parhaita keinoja vaikuttaa vakuusarvon säilymiseen on suunnitelmallinen taloyhtiön kunnossapito, johon asuntosijoittaja voi vaikuttaa taloyhtiön hallitustyön ja yhtiökokousaktiivisuuden kautta. Moni omistusasuja ei seuraa taloyhtiölainakeskusteluja asuntosijoittajien tavoin vaan voi yhä elää uskossa, että tutusta 40 vuotta taloyhtiön pankkina toimineesta laitoksesta rahoitus kyllä järjestyy.
Mikäli jälleenrahoitus kuuluu omaan asuntosijoitusstrategiaan, sitä kannattaa tehdä aktiivisesti, jos olettaa, että omalla asuntosijoituspaikkakunnalla asuntojen markkinahinnat tulevat jatkossa laskemaan.
Miten se jälleenrahoitus asuntosijoittamisessa käytännössä toimii? YouTube #72
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
3. Pankki vaatii odottamaan jälleenrahoituksen kanssa
Yleisimmillään tämä tilanne esiintyy, kun ollaan tekemässä sijoitusasuntokauppaa reilusti alle markkinahinnan ja halutaan käyttää ostettavaa asuntoa tulonhankkimislainan vakuutena. Omia diilintekotaitoja ei välttämättä pääse välittömästi jälleenrahoittamaan vaan pankki määrittelee vakuusarvon kauppakirjassa olevan summan pohjalta.
Vielä enemmän tilanne voi harmittaa ja tulla yllätyksenä, jos on ostanut pommikuntoisen sijoitusasunnon käteisellä ja remontoinut sen hienoksi ja menee pankkiin jälleenrahoituksen toivossa hakemaan lainalupausta tai -päätöstä seuraavan kohteen rahoitusta varten. Pankki ei välttämättä vieläkään ole kiinnostunut “ennen ja jälkeen” -valokuvista ja tutun välittäjän tekemästä arviosta vaan kauppakirjaa käytetään edelleen vakuusarvon määrittämisen pohjana.
Jos tämä tulee täysin yllättäen vastaan, kannattaa pyytää taas selkokielinen vastaus, kuinka monen kuukauden päästä voi tulla saman vakuuden osalta jälleenrahoitusneuvotteluun, jossa pankki katsoo ne valokuvat ja välittäjän arvion markkinahinnasta ja tekee lainapäätöksen siltä pohjalta. Selkeää vastausta ei välttämättä aina saa, koska moni pankki tai lainavirkailija ei ole tottunut tällaiseen toimintaan, jossa pääomia haluttaisiin nopeasti irrottaa seuraavaan kohteeseen kiertonopeuden lisäämiseksi. Joskus voi auttaa, kun kysyy, että olisiko täyden markkinahinnan maksamalla pankki palkinnut isommalla lainalla. Hämmentynyt virkailija voi kysyä esimiehen paikalle ja päätös voi siinäkin kääntyä, kun yhdessä todetaan, että neuvottelutaitoista asiakasta voisi kohdella samalla tavalla kuin täyden markkinahinnan maksanutta.
Rahamedian Niina Huhtalan viimeisin asuntosijoitusdiili Englannissa – Blogi #211
Lainaluukuttajaa ei välttämättä nähdä pankissa pitkäaikaisena kumppanina
Lainojen kilpailuttaminen on tyypillistä toimintaa sekä lainanhakijoiden että pankkien keskuudessa. Lainanhakijat pyytävät lainatarjouksia useammasta pankista ja pankit antavat niitä “siirrä kaikki asiointi meille” -ehdoilla viriteltynä. Tämä voi olla ihan fiksu tapa toimia, kun rakennuttaa sitä miljoonan omakotitaloa.
Asuntosijoittajalle, joka pyrkii kasvattamaan toimintaansa, parempi lähestymistapa pankkiin päin ja paras pankki löytyy tilanteista, joissa molemmat osapuolet näkevät toisensa oman liiketoimintansa kannattavan kasvun mahdollistavana pitkäjänteisenä kumppanina.
Joskus kuulee sanottavan, että pankki arvostaa sitä, että välillä myy asuntoja, jolloin pankki näkee, että “tavara liikkuu” ja “kauppaa syntyy esitetyillä markkina-arvoilla”. Vaikka tämä pitäsikin paikkaansa, on tämä “osta ja pidä” -asuntosijoittajana kasvuun pyrkivälle huono vaihtoehto, kun näissä transaktioissa siirtyy varoja verottajan kitaan pysyvästi tuottoyhtälöstä pois. “Osta ja pidä” -asuntosijoittamista todella ymmärtävä pankkiiri ei tällaista vaadi, koska ne verotkin ovat pois pankille tulevista palkkioista ja volyymista.
Yhteenveto
Kolmen kohdan yleisohje jälleenrahoituksen käyttäjille tai sitä suunnitteleville
- Varaudu mentaalisesti siihen, että jälleenrahoitus ei aina toimi kuin hyvin huollettu kone, vaan matkalla tulee välillä mutkia vastaan.
- Mieti tarkkaan asuntosijoituksia kohteisiin, joissa on riskinä se, että sijoitusasunto ei enää tulevaisuudessa kelpaa vakuudeksi. Huomioi tämä tarjouksessa äläkä maksa liikaa.
- Mieti vaihtoehtoisia rahoitusratkaisuja, joista myyjän rahoitus on yksi konkreettisin. Kun on osoittanut luotettavuutensa maksajana, aina voi kysyä, olisiko tällainen henkilö kiinnostunut rahoittamaan jatkossakin ja minkälaisilla ehdoilla. Pankissa kelpaamattomaksi muuttunut vakuus voi vielä kelvata yksityiselle rahoittajalle.
Kuukauden kirja: Paljon suurempi kirja kuin asuntosijoittajan niche-strategiaopas: Joonatan Voltti – Airbnb Ansaitse Asunnollasi – Blogi #226
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista
Toimittava Taloushaukka Kati Valjus Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #127
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Mitä riskejä asuntosijoittamisessa on? – YouTube #142
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
The Richest Man…7 parannuskeinoa asuntosijoittajan silmin – Blogi #224
The 7 Habits of … tehokkaalle asuntosijoittajalle – Blogi #223
Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Kati Valjus Osa 1
Viime viikolla vieras tuli Singaporesta ja nyt siirrytään toiseen Kehä III:n ulkopuolella olevaan suurkaupunkiin eli Ouluun. Kati Taloushaukka Valjus tuli vieraaksi ja tuli yksi pisimmistä Ostan Asuntoja Podcastin haastatteluista ellei pisin. Minulla oli paljon kysyttävää ja tällä kertaa vähän epäonnistuin hiljaa pysymisessä ja innostuin juttelemaan lisää.
Äiti mentorina, mies remonttikumppanina, kamera kaulalla, filosofiana kierrättäminen ja kaiken tekeminen yrittäjän vapaudella ovat kaikki tämän haastattelun kantavia teemoja. Juttelimme Katin kanssa ensin yrittämisestä ja neljän tunnin työpäivistä tai neljän päivän työviikoista, jonka jälkeen innostuin kyselemään ja juttelemaan asuntojen valokuvaamisesta.
Kati sai laskelmien avulla tonnin nettotuloilla vähän yllättäen pankista lainaa ensimmäisen ja ainoan sijoitusasuntonsa ostamiseen. Yllättävää oli myös se, että aika nopeasti valkeni, ettei ajatus yhdestä sijoitusasunnosta ollut oikea vaan koko asuntosijoittaminen olikin Katin juttu.
Toimittava Taloushaukka Kati Valjus Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #128
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Taloushaukka Blogi Rahamedia.fi:ssä
Kati Valjus nettisivut
Kati Valjus Instagram
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Asiakaskokemusvideoita Peabin sivuilta, mukana myös asuntosijoittajia
* Peab jo kolmatta neljättä kertaa peräkkäin ykkönen
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Asuntosijoittajan koronamentaliteetti toiseen aaltoon – Blogi #230
Mitä riskejä asuntosijoittamisessa on? – YouTube #142
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
The Richest Man…7 parannuskeinoa asuntosijoittajan silmin – Blogi #224
The 7 Habits of … tehokkaalle asuntosijoittajalle – Blogi #223
Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa kaikki jaksot kuunneltavaksi SoundCloudin kautta.
Kaupallinen varoitus *
Mikäli kiinnostut hankkimaan edellämainittuja tuotteita, voit ylläolevien kumppanilinkkien sijaan googlata tuotteiden nimet. Näin maksat tuotteista saman hinnan mutta pystyt varmistamaan sen, että Ostan Asuntoja -kanavat eivät saa pientäkään siivua hinnasta.
Affiliate -linkkeihin liittyy aina vaara, että suosittelija ei oikeasti suosittele niitä hyvyyden perusteella vaan niihin liittyvän rahallisen korvauksen saadakseen. Kirjoihin liittyvät palkkiot voivat heitellä jopa 10 senttiä eri kirjojen välillä.
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.
Kati Valjus Osa 1
Kaikkeen sijoittamiseen ja liiketoimintaan liittyy riskejä. Osta ja pidä -asuntosijoittaminen ei ole tästä poikkeus.
Riskejä tulisi ja niitä voi hallita. Ensimmäinen askel riskienhallinnassa on tunnistaa potentiaaliset riskit. Toinen steppi on miettiä keinoja riskien toteutumisen ehkäisemiseksi tai pienentämiseksi.
Yksi laadukkaista asuntosijoittamissisällön tuottajista on Niina Huhtala. Niina oli vieraana Ostan Asuntoja Podcastin jaksossa # 65. Yksi Niinan kirjoituksista oli myös ensimmäinen Ostan Asuntoja Blogissa julkaistu jonkun toisen kuin itseni kirjoittama kirjoitus. Tällä kertaa vastaan ”Mitä riskejä asuntosijoittamisessa on” -kysymykseen Niinan kuvaushetkellä tuoreen Rahamedia.fi -blogikirjoituksen pohjalta.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: ”Miksi me myymme sijoitusasuntoja alle markkinahintojen?”
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Onko sinulla ollut pitkään asunto myymättä? Tai onko asuntoa vaikea saada vuokralle kovan kilpailun takia?
Rentel tarjoaa virtuaalisisustuspalvelua, jonka avulla saat asunnon erottumaan muista kohteista. Rentel sisustaa asuntosi kuvat tyylikkääksi moderneilla huonekaluilla jolloin potentiaalinen ostaja tai vuokralainen pystyy helposti hahmottamaan mittasuhteet ja näkemään asunnon kotinaan.
Alla esimerkki Rentelin virtuaalisisustamasta 70-luvun kerrostaloyksiöstä. Jos olisit itse etsimässä asuntoa kumpi herättäisi mielenkiintosi?
Virtuaalisisustus nopeuttaa tutkitusti* myyntiä ja vuokraamista, erottaa kohteen muista asunnoista ja auttaa parhaassa tapauksessa saamaan korkeamman hinnan tai vuokran.
Käy katsomassa esimerkkejä sisustuksista ja tilaa virtuaalisisustus osoitteesta rentel.fi/virtuaalisisustus
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
4 ajatusta pitkäjänteisestä seuraavalle sukupolvelle asuntosijoittamisesta – Blogi #229
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
The Richest Man…7 parannuskeinoa asuntosijoittajan silmin – Blogi #224
The 7 Habits of … tehokkaalle asuntosijoittajalle – Blogi #223
Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.
