”Osta ja pidä” -asuntosijoittajan pahimmat virheet – osa 5 – lainarahan ymmärtämätön käyttö YouTube #100
Onko tämä hyvä diili? -kysymyksiä tulee säännöllisin väliajoin. Koska en enää pysty vastaamaan yksittäisiin privaattikysymyksiin, ajattelin tehdä ”Ostan Asuntoja YouTube” -kanavalle useamman videon sarjan, jossa pyrin käymään läpi ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan kannalta pahimpia virheitä, jotka mun mielestä voi aiheuttaa sen, että suunniteltu toiminnan kasvattaminen voi tyssätä pahasti.
Osassa 1 käytiin läpi virhettä ”sijoitusasunnon ostaminen mikromarkkinalta, jonka ansaintalogiikkaa ei ymmärrä”.
Osassa 2 käsiteltävänä virheenä on sekä asunto- että taloyhtiöremonttien aliarviointi.
Osassa 3 käsiteltiin huonosti hallinnoituun taloyhtiöön sijoittamista.
”Osta ja pidä” asuntosijoittajan pahimmat virheet – osa 4 – liikaa maksaminen YouTube #97
Tänään käydään läpi 7 erilaista vaaranpaikkaa, jossa ymmärtämätön lainarahan käyttö voi johtaa pahaan virheeseen. Sen jälkeen 4 kohtaa, joilla voi suojautua näitä virheitä vastaan ja lopuksi tärkeä erilaisten rahoitusmarkkinatilannemuutosneuvojien jako kahteen ryhmään.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1
Käy lukemassa Sijoitusasunnot.comin Blogista, ”Kuinka hullu vuosi 2019 oli – Ostimme kerrostalon joka toinen viikko”
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Kiint… eiku kiinnitysluottopankkiiri Tom Miller – Ostan Asuntoja Podcast #46
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Nettovarallisuus – asuntosijoittamisella vaurastumista tavoittelevan tärkein mittari – Blogi #188
Trackbacks & Pingbacks
- Johanna ”asunnot ei kiinnosta yhtään” Pietilä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #85 | Ostan Asuntoja
- Astuin Sijoitusovesta juttelemaan ”sähköinen vuokranantaja” -aiheesta – Blogi #189 | Ostan Asuntoja
- ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajan pahimmat virheet osa 6 – kassavirran tärkeyden aliarviointi YouTube #103 | Ostan Asuntoja
- Kävin taas Sijoitusovesta – jälleenrahoituksesta juteltiin tällä kertaa – Blogi #193 | Ostan Asuntoja
- Osta ja pidä -asuntosijoittajan pahimmat virheet 7- vuokralaisvalintatyön laiminlyönti – YouTube #115 | Ostan Asuntoja
- ”Osta ja pidä” asuntosijoittajan pahimmat virheet – osa 4 – liikaa maksaminen YouTube #97 | Ostan Asuntoja
Ostan Asuntoja 
Hyvä setti taas.
Kiinnitin huomioni virheisiin 1 ja 2, tai oikeastaan niiden liittymiseen toisiinsa. Kuten itsekin lopussa toteat, kukaan ei oikeasti tiedä mitä rahoitusmarkkinoilla tulevaisuudessa tapahtuu ja miten korot tulevat käyttäytymään. Pankeilta toki saa tarjouksen korkosuojauksesta ja maksu suojasta pankille maksetaan yleensä lisäyksenä alkuperäiseen marginaaliin (oli sitten kyseessä kiinteä korko, korkokatto tai korkoputki). Ja sitten alkaa hauska osuus – kynä ja paperi esille. Ensimmäinen laskutoimitus on helppo, paljonko viitekoron täytyy nousta, että korkosuoja hyödyttää. Tällä hetkellä viitekorkojen ollessa negatiivisia, niiden täytyy nousta ensin nollan yli, ennen kuin ne vaikuttavat millään tavalla lainasta maksettavaan korkoon (oikeina euroina, ei exel-rahana). Tämän jälkeen niiden niiden tulisi nousta vielä suojauksen mukaisen marginaalin ja suojaamattoman marginaalin erotuksen verran, ennen kuin suojaus toisi positiivista vaikutusta tuottoon. Sitten tullaankin vaikeampaan osuuteen. Jokainen maksettu maksuerä, jota maksaessa korko on pienempi kuin aikaisemmin mainitsemani ”kriittinen raja”, nostaa sitä rajaa, koska siitä on saatu eron verran hyötyä ja pääoman pienentyessä myös koron nousun vaikutus ”oikeina euroina” pienenee. Eli ajan kuluessa korkosuojauksesta saatavan hyödyn realisoitumiseksi tarvittava koron nousun suuruus kasvaa, eikä edes lineaarisesta vaan nopeammin, koska siinä on kaksi vaikuttavaa elementtiä – alemmasta marginaalista saatu hyöty, sekä lainapääoman pieneneminen.
Sitten huomioon oma kyky vastaan pankin ekonomistien kyky arvioida korkojen kehittymistä. Pankithan tuskin tekevät tarjouksia, joiden arvioivat olevan itselleen huonompia kuin alkuperäinen. No, ”oikeasti kukaan ei tiedä oikeasti” ja loppupelissä kyse on riskin siedosta.
Tästä tullaankin videossa mainitsemaasi virheeseen 2. Sen kohdalla sanoit, että pidät kiinteää taserää ”liian laiskana lainamuotona aauntosijoittajalle”. Itse pidän sitä yhtenä korkoriskin hallintakeinona korkosuojausinstrumenttien ohella. Se ei poista riskiä, mutta sen avulla riskin voi siirtää ”vähemmän vahingolliseen” (jos se vain omaan strategiaan sattuu) elementtiin – kassavirrasta aikaan.
Edelliseen kun yhdistää toisena keinona juurikin mainitsemasi muiden yli jäävien (tai edes sen marginaalierosta saatavan hyödyn) tulovirtojen sijoittamisen muihin omaisuuslajeihin ylimääräisten lyhennysten sijaan, voi niillä tarvittaessa reagoida, mikäli korot nousisivat yli ”kriittisen” rajan. Näin on mahdollista ainakin jossain määrin hallita korkoriskiä – siltä osin kun sen on siirtänyt aikaan – lainamuodon valinnalla. Se taas pitääkö noita varoja pankkitilillä, sijoittaako ne osakemarkkinoille vai vaikka kultaan tai kryptoihin, on oma riskienhallinta-/riskinottokeissinsä, ja ei siitä sen enempää.
Lyhyesti yllä kuvaamani korkoriskinhallintalogiikka (korkosuojauksen sijaan):
– Siirretään korkoriski kiinteällä tasaerällä kassavirrasta (euroista) aikaan.
– Pienennetään aikariskiä säästämällä/sijoittamalla matalien korkojen aikana saatava hyöty (sekä mahdollinen muu ylijäämä). Säästöillä sitten mahdollisessa koronnousutilanteessa maksetaan lainapääomaa pois.
Mutta kuten itsekin tuot esille, tärkeintä on osata perusteet, ymmärtää vaikuttavat tekijät, tietää mitä tekee ja tajuta päätöstensä vaikutukset myös muuttuvassa tilanteessa. Sen jälkeen jos pystyy nukkumaan yönsä hyvin murehtimatta sitä, että mitenkähän tässä käy, lienee oikealla tiellä.
En lähde väittämään vastaa, oli niin pitkä ja perusteellinen kommentti.
Ajattelun herättämiseksi voi miettiä perusteita, millä ottaa tai jättää ottamatta koti- tai autovakuutuksen.
Kaikki ennustelaitokset ottavat muiden ennustelaitosten tekemät ennusteet lähtömateriaaliksi, kun tekevät ennustetta. Pankkien ekonomistit toimivat samoin. Tavallisen pankin kannalta muuttuvakorkoinen laina ei ole pankin riskin. Jos taas otat kiinteäkorkoisen lainan pankista, tavallinen pankki ei kanna sitä riskiä koronnoususta taseessaan vaan siirtää sen eteenpäin.
Tasaerälainasta vielä sen verran, että sillä et suojaudu korkoriskiä vastaan yhtään, se suojaa kassavirtariskiä vastaan eli korkojen noustessa tasaerälainassa korko nousee juuri korkojen nousun verran eikä yhtään vähempää eli mitään suojaa ei korkojen nousua vastaan ole.
Säästämällä/sijoittamalla suojautuminen tapahtuu silloin, jos osaa tehdä sijoituksen siten, että korkojen noustessa, sijoituksen tuotto nousee. 0-korkoiselle pankkitilille puskurin kasvattaminen jälleen kerran ei suojaa korkojen nousua vastaan yhtään vaan korot nousevat juuri sen verran, kun ne nousevat. Puskurilla suojaudutaan siis taas kassavirtariskiä vastaan eli maksetaan lainapääomaa sitten pienemmäksi, jolloin korkojen nousun vaikutus kassavirtaan kompensoidaan lainapääomaa lyhentämällä.
Voit simuloida näitä syöttämällä eri lukuja sun käyttämien tunnuslukujen laskentakaavoihin. Vuokratuotto-%:n kaavassahan ei mitään näy, kun korot ja lyhennykset eivät niissä mukana.
Nämä ovat kaikki vähän teoreettisia pohdintoja ja niistä on paljon hienompaa keskustella, kun seuraavan kerran korot on vaikka 3-5 %:n tasolla. Jos ollaan vielä elossa silloin 🙂
Tavallaan joo. Korkoriski (mahdollisuus koron nousuun) säilyy tasaerälainan tapauksessa saman suuruisena. Tasaerälainalla pystyy kuitenkin vaikuttamaan riskin realisoitumisen vaikutuksiin, eli se juurikin ei vaikuta kassavirtaan vaan aikaan (lainan takaisinmaksuaikaan). Ja riskinhallintaa se kyseessä olevan riskin realisoitumisen seurausten muuttaminenkin (itselle paremmin siedettäväksi) on, vaikkei riski varsinaisesti pienenesikkään.
Mutta kuten itsekin mainitset, kaikki on teoreettIsta pohdintaa koska tulevaisuuden ennustaminen korkojenkin osalta on ”hiukan hankalaa”. Olen mielelläni valmis jatkamaan keskustelua kun nuo korot seuraavan kerran ovat jossain tuolla 3-5% tasolla tai viimeistään 10v päästä (kumpi ensin tulee vastaan). Sitten voi laskea kuinka tuoton puolesta kävi 😄.
Hyvä asia tämä keskustelu kuitenkin on, koska se pistää tarkastamaan omat laskelmat ja pohdinnat sekä tekemään vielä kerran stressitestit. Yhtä yksiselitteisesti oikeaa vastausta tai toimintatapaa ei kuitenkaan ole. Kaikki riippuu niin paljon kunkin strategiasta, tavoitteista ja sekä aineellisesta että henkisestä riskinsietokyvystä. Korostan jo tuota mainitsemaani, että jos ymmärtää perusteet, vaikuttavat tekijät, seuraukset kaikissa tilanteissa ja on valmis ottamaan vastuun sekä kantamaan seuraukset, voi tehdä niitä ratkaisuja joiden kanssa nukkuu yönsä hyvin 😀.
Nimenomaan keskustelu on arvokasta silloin, kun selviää keskustelijoiden taustalla olevat ajatukset. Sun kanssa ne selviää aina erittäin hyvin ja nämä kommentit lukeva saa varmasti ajateltavaa päättäessään vaikkapa tasaerälainan käytöstä.
Dave Ramsey on yksi suosituimmista amerikkalaisista taloustaitokirjailijoista ja perustellut satoja kertoja, miksi kaikki velkarahan käyttö on pahasta. Pääosalle asuntosijoittajista aika vierasta puhetta. Sieltä ja vastaavilta varmaan moni ammentaa ajatuksia ylimääräisistä lainanlyhennyksistä 0-korkoympäristössäkin.
Jep. Vaikka itsellä on tavoitteena velattomia asuntoja ainakin toinen eläkkeelle jäädessä, kuten silloin podcastissasi juteltiin, ei pienintäkään aikomusta toteuttaa sitä ylimääräisillä lyhennyksillä, vaan säästämällä muihin omaisuuslajeihin niin, että siihen on kyky, jos se on päätös silloin. Hajauttaa riskejä, parantaa asuntosijoittamiseen sijoitetun oman pääoman tuottoa ja jättää ovia auki suunnitelmille B ja C….(esim. jos eläkkeelle jäänti tarkoittaa vain eläköitymistä nykyisestä työstä ja tulee tuloja jostain uudesta).
Kaiken kaikkiaan vaikka erilaiset asiantuntijat tarjoavat eri medioissa (kirjat, netti…. Kuten Ramsey) varmasti päteviä ohjeita ja neuvoja, ei mielestäni kannata ”hypätä” niitä sokkona seuraamaan. On ymmärrättevä mihin neuvot perustuvat. Sen jälkeen pohdittava se, onko oma tilanne ja suunnitelma sellainen, että ohjeet ja niiden seurannaisvaikutukset sopivat juuri omaan niihin. Sotiakaan ei voiteta ohjesääntöjä orjallisesti ja kaavamaisesti noudattamalla. Sodat voitetaan ohjesäännöt osaamalla, niiden perusteet ymmärtämällä ja sitten kuhunkin tilanteeseen sopivasti (joskus jopa radikaalisti ohjesäännöstä poiketen) soveltamalla. Opiskelu, opiskelu, opiskelu ja oppimansa ymmärtäminen.
Nämä sinun julkaisusi eri kanavissa ovat mahtavaa oppia, vaikka sitten joissain (hyvin harvoissa) itse saatankin toimia vastoin sinulta saatuja neuvoja. Onpahan ainakin pakottanut pariinkin kertaan tarkastamaan, että omat perusteet näin toimiessa ovat kunnossa. Ja en tarkoita, että neuvosi olisivat vääriä, vaan että juuri omassa tilanteessa peilaten omaan strategiaan (omalla ymmärryksellä) kannattaa toimia toisin 😄.
Äh, pahus sinua Harri. Julkaiset ajatuksilla, joista ei pääse eroon kerralla lukemalla/kuuntelemalla/katsomalla vaan jään alitajunnan pureksittavalsi..
Huomasin, että keskustelimme ”toinen aidasta ja toinen aidan seipäästä”. Eli semantiikkaa. Minulle riskinhallinta on erilaisia keinoja laskea riskitaso siedettäväksi seurauksiin peilaten. Näin katsoen korkosuojaus on yksi keino. Eli jos lasketaan tavalla ”ville viisvuotta” riskiä, sillä lasketaan tulon (kertolaskua) ensimmäinen tekijä ykköseen. Mutta sillä siis on hintansa – oikeina euroina.
Riskin siedettävyyshän (riskiluku) on tulo, joka tulee laskelmasta todennäköisyys kertaa vaikuttavuus. Jos riskiluku on liian suuri, ryhdytään katsomaan, mistä sitä pienennetään ja millä kustannuksilla. Tässä tapauksessa korkosuojauksella pudotetaan tulon ensimmäinen tekijä ykköseen, mutta se maksaa.
Toinen tapa hallita riskiä on ottaa se. Jos esim. pankkitilillä on tarpeeksi euroja niin joku voi ottaa sen.
Kolmas tapa on vaikuttaa tulon toiseen tekijään – vaikutukseen. Jos kassavirta on kriittinen tekijä, poistetaan seuraus siitä (puhut/kirjoitat ”tasaerälainasta”, mun pankki tuntee sen nimellä ”kiinteä tasaerälaina”, mut sama juttu). Siirretään riski kassavirrasta aikaan. Pidetään kassavirta tasaisena mutta aika kasvaa.
Jos omassa vaikuttavuuden arvioinnissa kassavirta on kriittinen, viimeisellä liikkeellä on vaikutettu (hallittu riskiä) juuri siihen.
Hyvää pohdintaa.
Riskin siedettävyydestä: Kuten monta kertaa olen myös todennut, asuntosijoitustoiminnan kasvaessa tulee epäjatkuvuuskohta, jossa ansiotulot eivät enää riitä seuraavan tulonhankkimislainan saamiseksi pankissa, jolloin muttuva korko+marginaali hyppäävät paljon lähemmäs kiinteän koron tasoa, jolloin korkosuoja suhteessa halpenee isolla loikalla. Samalla tavalla asuntojen määrän kasvaessa joutuu pohtimaan, kannattaako jokaiseen asuntoon ottaa vuokranantajan vakuutus, kun vakuutusmaksujen summa alkaa lähestymään yhden vakuutuksesta korvattavan vahingon korjauskustannusta eli otetaan riski, jotta hallitaan vakuutusmaksukustannuksia. Ja panostetaan kovasti vuokralaisvalintaan eli hallitaan vaikutusta.
En ole vielä luopunut toivosta, että 15 vuoden kiinteäkorkoiset lainani vielä, pelkän vakuutuselementin lisäksi, alkaisivat tuottaa vakuutusmaksuja takaisin päin, kun korkotaso nousee yli kiinteän korkoni. Tällä tarkoitan ”inflaatiohyötyä”, josta aina silloin tällöin mainitsen yhtenä kannattavuuden bonustekijänä.
En ole koskaan selvittänyt, miten Venezuelassa kävi niille, joilla oli kiinteät tasaerät lainoissa. Pystyikö siellä maksamaan pääoman pois inflatoituneella valuutalla ennen kuin korkorasitus muuttui mahdottomaksi vai toisin päin. Vai onko siinä riski pankilla, kun tasaerä pysyy kiinteänä riippumatta siitä, kuinka paljon on hyperinflaation takia korkoja rästissä, jolloin katastroofissa kiinteä tasaerä olisikin kaikista paras.
Koska blogistille sataa kysymyksiä,en kysy mitään mutta mietin, että miten pitkä mahtaa olla sellaisen keskimääräisen 1970-luvulla rakennetun kerrostalon käyttöikä johon on juuri tehty putkiremontti ja julkisivukin taannoin. Että onkohan se vielä esim 40 vuodeksi käypänen sijoitusasunto vai meneekö purkuun jo 30 vuodessa.
Ei tähän voi yksiselitteisesti vastata. Mikäli kuntotutkimuksia on tehty ja tehdään sekä ryhdytään tarvittaviin kunnossapitotoimenpiteisiin ajoissa, ei mulla ole tiedossa syitä, miksei olisi seuraavatkin 40 vuotta hengissä. Niistä selviää, onko rakennusaikana tehty jotain katastrofivirheitä.
LVI-urakoitsijakaveri kertoi, että kunnan päättäjät olivat tiedustelleet häneltä näkemystä yhden kunnan kerrostalon osalta, kun olivat kaveria käyttäneet toistakymmentä vuotta kaikkien paikkausremonttien tekoon. Kaveri totesi, että systemaattisesti kaikki remontit paukkulankaviritysten avulla eteenpäin lykkäämällä oli talo saatu kuntoon, jossa halvemmaksi tulee purkaa ja rakentaa uusi tyhjälle tontille eli kukaan ei ostaisi eurollakaan taloa. Näitä on monilla kunnilla paljon, joissa 70-luvun kerrostalon käyttöikä on testattu se loppuun ajamalla.