Siirry sisältöön

Kun vuokranantajan täytyy purkaa vuokrasopimus – Blogi #181

15/12/2019

Ensimmäinen vuokrasopimuksen purkamiseen liittyvä sääntö on, että pitää pyrkiä kaikin laillisin ennaltaehkäisevin keinoin välttämään tilanne, jossa vuokrasopimuksen purkaminen on enää ainoa käytettävissä oleva vaihtoehto ongelmatilanteen ratkaisemiseksi.

Tällaiseen tilanteeseen joutumista vältetään parhaiten kiinnittämällä huomiota vuokrattavan asunnon kuntoon. Mitä parempikuntoinen asunto on kyseessä sitä paremmasta vuokralaiskandidaattiryhmästä pääsee yleensä valitsemaan vuokralaista. 

Seuraavaksi pitää kiinnittää huomiota vuokralaisvalintaprosessiin. Tämä lähtee jo “annetaan vuokralle” -ilmoituksen laatimisesta ja jatkuu vuokralaiskandidaattien esikartoituksella, haastattelulla ja varsinaisella kartoituksella ennen yhdessä perusteellisesti läpikäydyn vuokrasopimuksen allekirjoittamista. Vuokralaisen minimikelpoisuuskriteerit kannattaa laatia ja pitää niistä kiinni silläkin uhalla, että tulee tyhjä kuukausi.

Ostan Asuntoja Podcast #35 – Vuokralaisvalinta vuokraustoiminnan ytimessä – Kristiina Ketola-Orava

Vaikka olisi kuinka huolellisesti tehnyt vuokralaisvalintaan liittyvät tehtävät, silti voi käydä niin, että vuokralaiseksi tulee vuokransa maksamatta jättävä vuokralainen. On myös täysin mahdollista, että vuokralaisen elämäntilanne muuttuu vuokrasuhteen aikana siten, että kyky maksaa vuokraa tai kyky pitää vuokrakodistaan tai itsestään hyvää huolta tai jopa kaikki heikkenevät samanaikaisesti.

Laiminlyömällä vuokralaisvalintaan liittyviä tehtäviä vuokranantaja voi kasvattaa tällaisen tilanteen todennäköisyyttä.

Kun tällainen tilanne osuu kohdalle eikä neuvottelu vuokralaisen kanssa yhteistyössä tuota toivottua tulosta, vuokrasopimuksen purkaminen on seuraava vaihe.

Vuokrasopimuksen purkaminen tarkoittaa siis sitä, että toinen osapuoli voi lain ehtojen täyttyessä purkaa vuokrasuhteen päättymään heti. Mitään irtisanomisaikaa ei tällöin ole vaan sopimus päättyy heti. Siis myös vuokralainen voi purkaa vuokrasopimuksen mutta tässä kirjoituksessa asiaa käsitellään vuokranantajan näkökulmasta.

Ostan Asuntoja Blogista: Vuokralaiskandidaattien esikartoitus

13

Milloin vuokranantajalla on perusteet purkaa vuokrasopimus

Vaikka vuokrasopimustyyppejä on ehdoiltaan kahdenlaisia, toistaiseksi voimassaoleva ja määräaikainen, vuokrasopimuksen purkuperusteet ovat molemmissa sopimustyypeissä samat.

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta, luku 8; pykälät 61 ja 62, säätää vuokranantajan oikeuksista purkaa vuokrasopimus.

Vuokranantajan purkuperuste syntyy, kun vuokralainen laiminlyö velvollisuuksiaan tietyt rajat ylittäen. Vuokrasopimuksen purkuperusteet voidaan jakaa kahteen ryhmään;

  • tilanteet, jossa vuokrasopimuksen voi purkaa välittömästi
  • tilanteet, jotka edellyttävät annetun varoituksen noudattamatta jättämistä

Yleisin vuokrasopimuksen purkuperuste, joka ei edellytä varoitusta, on vuokranmaksun laiminlyönti. Purkuperuste ei kuitenkaan synny heti vaan maksamattomia vuokria pitää olla 2-3 kuukauden verran. Selvissä tapauksissa 2 maksamatonta vuokraa riittää purkuperusteeksi. Kuukausien määrää ei ole kirjattu lakiin vaan oikeuskäytännössä on katsottu purkukynnyksen ylittyvän, kun vuokria on rästissä kahden kuukauden vuokraa vastaava summa.

Ostan Asuntoja Blogista: Vuokralaisen minimikelpoisuuskriteerit

Ilman varoitusta vuokrasopimuksen voi purkaa myös, mikäli vuokralainen on antanut huoneiston hallinnan tai siirtänyt vuokraoikeuden toiselle henkilölle ilman vuokranantajan lupaa.

Vuokrasopimuksen purkuperuste voi myös syntyä mikäli vuokralainen 

  • käyttää huoneistoa muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin on sovittu
  • viettää huoneistossa naapureita häiritsevää elämää
  • hoitaa huoneistoa huonosti tai
  • rikkoo järjestyssääntöjä 

UNADJUSTEDNONRAW_thumb_2bc0fNäiden perusteiden osalta on kuitenkin ensin toimitettava vuokralaiselle kirjallinen varoitus todisteellisesti ja annettava vuokralaiselle mahdollisuus parantaa toimintaansa. Mikäli varoituksesta huolimatta vuokralainen jatkaa toimintaansa samaan malliin, vuokrasopimus voidaan purkaa.

Myös sovitun vakuuden toimittamatta jättäminen on vuokrasopimuksen purkuperuste. Vuokranantajan kannalta on tärkeää sopia vuokrasopimuksessa vakuuden maksamiselle tai toimittamiselle eräpäivä ja kirjata vuokrasopimukseen, että avaimet luovutetaan vasta vakuuden toimittamisen jälkeen. Ja erityisen tärkeää on pitää aina ja poikkeuksetta kiinni siitä, mitä on avainten luovuttamisesta sopimukseen itse kirjannut. 

Miten vuokrasopimus puretaan

Vuokrasopimuksen purkuilmoituksesta on käytävä ilmi sopimuksen purkamisperuste ja vuokrasuhteen päättymisajankohta (yleensä välittömästi).

Vuokrasopimus on purettu välittömästi, kun purkuilmoitus on annettu vuokralaiselle tiedoksi kirjallisesti ja vuokralainen on sen todistetusti vastaanottanut.

Vuokrasopimuksen purkuilmoituksen voi toimittaa vuokralaiselle useammalla tavalla:

  1. Vuokralaiselle käteen ja vuokralainen allekirjoittaa purkuilmoituksen
  2. Vuokralaiselle käteen todistajan läsnäollessa, jolloin vuokralaisen allekirjoitus ei ole edellytys sille, että vuokrasuhde on purettu
  3. Postin kautta saantitodistuksella
  4. Haastemiehen toimittamana
  5. Käräjäoikeudesta purkutuomion hakemalla

Purkuilmoituksen ”käteen toimittaminen” voi tapahtua myös sähköpostilla, WhatsApp -viestinä tai sähköisen allekirjoituspalvelun kautta mutta todisteellisuusvaatimuksen toteutuminen edellyttää sitä, että vuokralainen kuittaa purkuilmoituksen vastaanotetuksi. Pääsääntöisesti tilanteen edettyä purkamisvaiheeseen, vuokralainen on todennäköisesti haluton tekemään sähköistä kuittausta. 

Sama logiikka toimii Postin saantitodistuksen osalta, jolloin sen käyttämisen sijaan selvittäisin suoraan vuokralaisen yhteistyöhalun sähköisellä allekirjoituskutsulla, mikäli se ei ole aikaisempien vaiheiden aikana jo selvinnyt.

Kun vuokrasopimus on purettu, siihen ei liity normaalia irtisanomisaikaa vaan vuokrasuhde päättyy välittömästi. Purkamisilmoituksessa vuokralaiselle pitää antaa kohtuullinen aika muuttaa asunnosta pois ja luovuttaa vuokrakohde vuokranantajan hallintaan, mutta kyse on muutamasta päivästä viikkoon.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

OVV_logo

Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.

Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.

Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.

OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com


Muita toimintaohjeita vuokranantajalle

close up of human hand

Riippumatta siitä, mistä vuokrasopimuksen purkuperusteesta on kyse, aina kannattaa yrittää hoitaa asiat ja ratkaista ongelmat neuvottelujen kautta. Lopputulos voi yhä olla vuokrasuhteen purku mutta kommunikointiyhteys kannattaa aina yrittää pitää auki vaikka yksisuuntaisena.

Kun neuvottelut eivät auta ja vuokrasopimuksen purkuperuste on syntynyt, toimintamoodi kannattaa muuttaa välittömästi ja edetä vuokrasopimuksen purkamisessa mahdollisimman nopeasti. Toimintamoodin muuttaminen tarkoittaa sitä, että

  • tavoitteeksi asetetaan huoneiston hallinnan luovutus vuokranantajalle mahdollisimman nopeasti
  • minimoidaan menetetyt vuokratulot
  • minimoidaan mahdolliset vahingot huoneistolle
  • käynnistetään vuokrasopimuksen purkuprosessi käräjäoikeudessa rinnakkain, ei peräkkäin, omien purkutoimenpiteiden kanssa 

Myös purkuprosessin aikana kannattaa yrittää neuvotella ratkaisua asunnon hallinnan luovuttamisesta mahdollisimman nopeasti ja viestiä purkuprosessin etenemisestä käräjäoikeudessa, jolloin vuokralaiselle ei jää kuvaa, että välttelemällä asia ratkeaisi hänen edukseen.

Ostan Asuntoja Blogista: ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajan 5 päänsärkyä ja niiden hoitokeinot – Blogi #160

Vältettäviä harrastajavuokranantajan tyypillisiä virheitä

Auttamishalu, hyväntekeväisyys ja vuokralaisesta hyvän uskominen eivät välttämättä ole huonoja vuokranantajan ominaisuuksia. Näiden ominaisuuksien aika on kuitenkin siinä vaiheessa, kun vuokrasuhteen purkamisperuste ei ole vielä syntynyt. Silloin vuokralaisella on tilaisuuksia näyttää, että hän hoitaa velvollisuutensa tai korjaa tapansa varoituksen saatuaan.

Ensimmäinen vuokranantajan virhe on antaa uusia mahdollisuuksia rikottujen lupausten jälkeenkin. Tämä voi kuullostaa kovalta tekstiltä, mutta vuokra-asunnoista on kysyntää ja kaikkien kannalta on parempi, jos vuokranantaja keskittyy ajattelemaan hyvän tekemistä seuraavalle vuokralaiselle, joka todennäköisesti sekä tarvitsee että ansaitsee vuokrakodin hyvänä vuokralaisena, joita valtaosa vuokralaisista on. 

Toinen virhe on, että vuokranantaja jatkaa keskittymistä menetettyjen vuokratulojen saamiseen vuokralaiselta uusia maksusuunnitelmia sopien kahden kuukauden maksamattomien vuokrien jälkeenkin. Maksusuunnitelmista sopimisen aika on silloin, kun ensimmäinen vuokra on myöhässä ja saamatta. Maksamattomien vuokrien perintätoimenpiteitä voi edistää myöhemminkin.

Kolmas virhe on menetettyjen vuokratulojen ja mahdollisten vahinkojen märehtiminen viikko- tai kuukausitolkulla syyllisiä joka puolelta etsien. Mikäli kyse ei ole vuokralaisineen perinnöksi saadusta asunnosta, syyllisen nimi löytyy vuokrasopimuksen kohdasta ”vuokranantaja”, joka asunnon on vuokralaiselle luovuttanut. Tämän sisäistäminen on tärkeää, jotta pystyy jatkamaan vuokraustoimintaa uniaan menettämättä.

Ostan Asuntoja Blogista: ”Rahaa avaimista” -keino sijoitusasunnon haltuun saamiseksi – 8 kohtaa. Blogi #135

Kun vuokrasopimus on purettu, vuokralaiselle annetaan muutama päivää aikaa muuttaa ja luovuttaa huoneisto vuokranantajalle. Mikäli vuokralainen ei luovuta huoneistoa, neljäs virhe syntyy, kun vuokranantaja lähtee itse häätötoimiin lukon vaihtamalla ja/tai vuokralaisen hallussa olevaa asuntoa tyhjentämällä kotirauhaa rikkoen. Pahimmillaan vuokranantaja voi joutua oikeudessa syytetyn penkille.

Mikäli tämän ”virhe”-kappaleen lukeminen tuntui ahdistavalta kokemukselta, kannattaa harkita vuokraustoiminnan ulkoistamista hyvät suositukset omaavalle vuokravälittäjälle.

Apua Suomen Vuokranantajien jäseneduista

Suomen Vuokranantajien jäsenillä on käytettävissään valmiita lomakepohjia erilaisiin varoitus- ja purkamistilanteisiin liittyen

  • varoitus asuinhuoneiston vuokrasopimuksen purkamisesta, häiritsevä elämä
  • varoitus asuinhuoneiston vuokrasopimuksen purkamisesta, huoneiston huono hoito
  • asuinhuoneiston vuokrasopimuksen purkamisilmoitus, häiritsevä elämä, ja purkamisilmoituksen täyttöohje
  • asuinhuoneiston vuokrasopimuksen purkamisilmoitus, huoneiston huono hoito, ja purkamisilmoituksen täyttöohje
  • asuinhuoneiston vuokrasopimuksen purkamisilmoitus, vuokranmaksun laiminlyönti, ja purkamisilmoituksen täyttöohje
  • asuinhuoneiston vuokrasopimuksen purkamisilmoitus, vakuuden asettamatta jättäminen, ja purkamisilmoituksen täyttöohje

Jos ei ole aikaisemmin hoksannut liittyä Vuokranantajien jäseneksi ja varoitus- tai purkamistilanne uhkaa lähestyä, jäseneksi liittymällä saa lomakepohjat ja lakineuvonnan palvelut käyttöönsä. Jäsenille on laadittu myös erillinen Perintä- ja häätöopas.

Vuodelle 2020 jäsenmaksu on 96 euroa, josta verottaja maksaa 28,80 € ja vuokranantajalle itselleen jää loput 67,20 €. Tietoa jäsenyydestä löytyy tästä. Kaupallisia varoituksia ei tässä yhteydessä tarvita, koska suositus tapahtuu puhtaasti järkisyistä eikä europohjaista hyötyä tai muutakaan julkista mainetta ole luvattu vastineeksi.

Seuraavassa kirjoituksessa käsitellään vuokrasopimuksen purkua käräjäoikeudessa ja milloin häätöä voi hakea samassa yhteydessä ja milloin ulosoton kautta. Ja erityisesti kaiken tekemistä sähköisiä asiointipalveluja käyttäen.


Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ronja “Rådhus” Roms Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #76

Asuntosijoituksen 5 eri tulosyksikköä – Blogi #177

Mitä neuvotteluvinkkejä antaisit asuntosijoittajalle? 7 neuvoa – YouTube #90

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

2 kommenttia
  1. Urbaani Vuokranantaja permalink

    Kiitos Harri, kun jaat yllä olevia tietoja blogissasi.
    Häätö ja vuokrasopimuksen purkutilanteet eivät ole vuokranantajan arkipäivää, mutta silloin kun tilanne ns. päällä on antamistasi ohjeista todella paljon hyötyä.

    Suosittelen kaikkia lisäämään omiin verkkoselaimen kirjanmerkkeihin yllä olevan postauksen siltä varalta, että jonain päivänä joudut turvautumaan @Harri Hurun – Ostan Asuntoja blogin ohjeisiin tilanteessa, jossa vuokrasopimuksen purkaminen on enää ainoa käytettävissä oleva vaihtoehto.

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google photo

Olet kommentoimassa Google -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: