Vuokra-asunnon tarkastamisen psykologiaa vuokrasuhteen aikana – Blogi #123

Vuokranantajien keskustelupalstoilla nousee säännöllisin väliajoin esille kysymys, miten toimia, kun vuokralaisen kanssa ei millään tahdo onnistua asunnon tarkastusajankohdan sopiminen. Pääsääntöisesti vastauksissa luetellaan vuokranantajan lainmukaiset oikeudet, miten asuntoon saa mennä ja kerrotaan, miten ja milloin sinne ei saa mennä. Sitten pohditaan, onko asunnon omistajalla vai vuokrakotiaan hallitsevalla asiakkaalla suuremmat oikeudet.

En toista tässä pykäliä, joiden mukaan tarkastuksen voi suorittaa vaan yritän tuoda jotain lisäarvoa ja toivottavasti uusia ajatuksia, mistä ongelma voisi johtua ja miten sen voisi kenties ratkaista tai jopa ehkäistä ennalta.

Miksi vuokralainen ei halua päästää vuokranantajaa tarkastamaan asuntoa

Mikäli vuokranantaja huomaa, että tarkastusta ei kohtuudella järjesty, ensimmäisenä ajatuksena hiipii mieleen, että asuntoa tuhotaan parhaillaan tai muuten joku asia on pahasti pielessä. Tämä voikin olla yksi syy vuokralaisen haluttomuuteen päästää vuokranantajaa kotiinsa. Muita syitä voivat olla

• asunnossa ei ole mitään vikaa ja asia on vuokralaisen tärkeysjärjestyslistalla sijoilla 100-150
• samasta tärkeysjärjestyslistasta johtuen asunto voi olla sekamelska, vaikkei mitään korvausvelvollista vahinkoa asunnossa ei ole mutta vuokralainen ei halua näyttää sekamelskaa vuokranantajalle
• vuokralaisella voi olla huonoja kokemuksia edellisistä vuokranantajista, jotka tulevat listaamaan normaalin kulumisen jälkiä vuokrasuhteen lopussa vakuudesta pidätettäväksi tai ovat ylikiinnostuneita itse vuokrasuhteen onnistumiseen kuulumattomista asioista
• vuokralainen on tarkka yksityisyydestään, kenties ujo, eikä halua päästää ketään kotiinsa
• asunnossa on joku vahinko ja vuokralainen pelkää, että hänen pitää maksaa korjaus heti, vaikka rahatilanne on tiukka
• vuokralainen ei tiedä, että tippuvat hanat tai vuotava wc-istuin kuuluu taloyhtiön vastuulle ja ne korjataan tai uusitaan ilomielin vedenkulutuksessa säästämiseksi
• vuokralainen on aloittanut uuden parisuhteen, molemmilla on vielä omat kodit mutta toisesta asukkaasta on jo selviä jälkiä asunnossa, vaikka tämä nukkuukin vain 10 yötä kuukaudessa asunnossa; toista vesimaksua ei haluta maksaa tai vuokralainen pelkää, miten määräaikaisen sopimisen uusiminen hoituu, kun uudella kumppanilla ei ole puhtaita luottotietoja

Listaan varmaan löytyy vielä lisää esimerkkejä mutta näiden avulla lukijalle pitäisi jo herätä ajatus, että kysymyksessä voi olla jokin muukin syy kuin tuhoutumassa oleva asunto.

Miksi vuokranantaja haluaa päästä tarkastamaan asunnon

Vuokralaiset olisivat pätevämpiä kirjoittamaan tähän kohtaan kaikenlaisia huonoja syitä, mitä he ovat kokeneet vuokranantajan ängetessä asuntoon vierailulle ilman tervetulotoivotusta tai joskus jopa yllättäen.  Vuokralaisvalintaprosessin päätteeksi avaimet ojentaessaan vuokranantaja luovuttaa kuitenkin sijoitusasuntonsa hallinnan vuokralaiselle, joka ei välttämättä ymmärrä, että niiden avainten luovuttamisen edellytyksenä on ollut kymmenien tuhansien eurojen investointi, jota on saattanut edeltää vuosien työ ja säästäminen. Järkiperäisten huolien rinnalla mukana saattaa olla tunneperäistä huolta, joka joskus ilmenee yli-innokkuutena tarkastaa asuntoa ja urkkia vuokralaisen elämää.

Järkiperäisiä syitäkin on ihan riittävästi eli vuokranantaja haluaa:

• varmistaa, että asuntoon ei synny kosteus- ja homeongelmia irtonaisten tai lohjenneiden kylpyhuonelaattojen tai vuotavien keittiöviemärien johdosta
• varmistaa, että asuntoon tulee raitista ilmaa ja huonon ilman poistumiestiet ovat esteistä vapaana
• varmistaa, että paloturvallisuusasiat ovat kunnossa; palovaroitin toimii, pattereita ei ole peitetty, saunaa ei käytetä kuivaushuoneena
• varmistaa, että hanat eivät tiputa ja wc-istuin ei vuoda
• varmistaa, että lattiakaivot ja lavuaarit vetävät hyvin

Kaikki nämä ovat kohteita, joiden tarkistamisen yhteydessä löytyneiden vikojen ja puutteiden korjaaminen on myös vuokralaisen edun mukaista eikä maksa vuokralaiselle mitään. 

Lisäksi on tietysti syitä, jotka ovat pääosin vuokranantajan intressien mukaisia tarkistettavia asioita:

• asuuko asunnossa vuokrasopimuksessa sovitut vuokralaiset
• onko vuokralaisella lemmikki, joka ei ole vuokrasopimuksen mukainen
• pitääkö vuokralainen asunnosta huolta vuokrasopimuksessa sovitulla tavalla
• onko vuokralainen aiheuttanut tahallista vahinkoa asunnolle

Mikäli vuokrasopimus on määräaikainen, ennen sen uusimista kannattaa käydä tarkastamassa asunto, koska silloin on mahdollista tehdä päätös olla uusimatta vuokrasopimusta. Myös vuokrankorotus voi tulla kyseeseen, mikäli on nähtävissä, että vuokralaisen yleinen epäsiisteys aiheuttaa keskimääräistä enemmän normaalia kulumista, joka lyhentää vaadittavien pintaremonttien välistä aikaa.

Mikäli kyseessä on toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus ja vuokralainen on maksanut vuokran sovitusti eikä aiheuta häiritsevää elämää, tarkastuksen yhteydessä havaittu epäsiisteys tai -järjestys ei ole riittävä peruste purkaa vuokrasopimusta, mikäli siitä ei aiheudu normaalia kulumista suurempaa vahinkoa asunnolle. 

Vuokrasopimus – välttämätön turhake vai onnistumisen elementti

Millä keinoilla vuokranantaja voi madaltaa asunnon tarkastuskynnystä

Vuokralaisvalintaprosessi. Valintaprosessin yhteydessä on mahdollisuus luoda perusluottamus vuokrasuhteeseen kertomalla vuokralaiskandidaateille omat periaatteensa, miten vuokranantajana pitää asuntojen siisteydestä, teknisestä kunnosta ja laadusta huolta, jolloin vuokralaiskandidaatille syntyy ymmärrys, että asuntoa tullaan tarkastamaan säännöllisesti vuokrasuhteen aikana. Tarkastusallerginen vuokralaiskandidaatti pystyy jo tässä vaiheessa toteamaan, että kyseinen asunto ja vuokranantaja eivät sovi hänen kriteereihinsä.

Vuokrasopimuksen tekoprosessi. Kun vuokralaisvalinta on tehty ja ollaan tekemässä vuokrasopimusta, vuokralaisen kyky vastaanottaa asunnon kunnossapitoon liittyviä asioita on parempi kuin hakuprosessin aikana. Kannattaa ensin kertoa positiiviset asiat, joita ovat yllä mainitut ”järkiperäiset syyt”, jotka vuokralainen ymmärtää myös omana etunaan. Asunnon vastaanottotarkastusprosessi kannattaa selittää vuokralaiselle ja kertoa, miten siinä yhteydessä havaitut puutteet vuokranantaja hoitaa kuntoon.

Uuden vuokralaisen perehdyttäminen – hyvän vuokranantajan markkinointipuhe

Omaan toimintatapaani kuuluu, että usein lähtevä vuokralainen esittelee asuntoa esikartoituksen läpäisseille 2-3 vuokralaiskandidaatille. Hän myös luovuttaa asunnon uudelle vuokralaiselle, joka vahvistaa minulle, että asunto on kunnossa ja tyydyttävästi loppusiivottu. Tämä vahvistus vapauttaa lähteneen vuokralaisen vakuuden. Näin uusi vuokralainen, joka ei ole vielä edes allekirjoittanut vuokrasopimustaan, saa ensimmäisen mielikuvan, miten hän omilla toimillaan koko vuokrasuhteen aikana voi varmistaa, että vakuus vapautuu vuokrasuhteen päättyessä nopeasti.

Kotivakuutus. Vuokralaisen laajan kotivakuutuksen voimassaoloa ei voi käytännössä 100 %:sti varmistaa. Kerron silti aina vaikkapa esimerkin, kuinka isosta korvauksesta on kysymys, jos unohtaa puhelimeen vastatessaan, että keittiössä on hana auki ja tulppa paikoillaan astioiden tiskausta varten. Näin monelle vuokralaiselle viimeistään selviää, mitä tarkoittaa kotivakuutuksen vastuuosa ja että sen tuoman turvan saa vain pitämällä kotivakuutuksen jatkuvasti voimassa. 

Tästä on helppo edetä keskustelemaan vuokralaisen vastuusta ilmoittaa kaikista vahingoista, vaikka ne eivät olisikaan hänen aiheuttamiaan. 

Normaali kuluminen ja vahinkojen ehkäisy. Vuokralaiset ry:n ja Vuokranantajat ry:n yhdessä laatima tavanomaisen kulumisen oppaaseen viittaaminen vuokrasopimusta läpikäydessä on hyvä tapa kertoa vahingoista etukäteen. Käymällä positiivisesti vuokralaisen kanssa etukäteen läpi normaalin kulumisen esimerkkejä, joita vuokranantajana en tule enkä saa vähentää vakuudesta, on myös helppo kertoa, minkälaisista vahingoista vakuudesta voi pidättää. Samassa yhteydessä voi myös kertoa, että korvausvastuu ei rajoitu vakuuteen.

Omassa vuokrasopimuspohjassani on mainittu muun muassa seuraavia asioita

• vuokralaisen lemmikin rotu ja nimi
• asunnon siivousvastuu ennen vuokrasuhteen alkua ja vuokrasuhteen aikana
• taulukoukkujen laittaminen
• lisäpyyhekoukkujen asentaminen
• asunnon remontointi asumisen aikana
• palovaroittimen hankinta- ja huoltovastuu
• avainten säilytys- ja korvausvastuu

Päätarkoitus on, että vuokrasopimusta tehdessäni pääsen kertomaan vuokralaiselle, miten näiden asioiden suhteen tulee toimia, jotta voidaan mahdollisimman hyvin ennaltaehkäistä vahinkoja.

Mitkä asiat ovat tärkeitä menestyäkseen vuokranantajana? YouTube #32

Ulkopuolisen tarkastajan käyttäminen. Joskus isännöitsijän ja huoltoyhtiön täytyy käydä asunnossa tarkastamassa tai säätämässä jotain asiaa taloyhtiön kunnossapitoon liittyen. Mikäli vuokranantaja on tietoinen näistä tarkastuksista ja välit isännöitsijään tai huoltoyhtiöön ovat hyvät, näiden käyntien kautta voi tulla perusviestiä siitä, onko perusteellisen tarkastuksen tarve akuutti vai näyttääkö kaikki hyvältä.

Toinen vaihtoehto lisätä hankalan vuokralaisen yhteistyökykyä on käyttää tuttua remonttimiestä tarkastajana. Vaikka asiassa ei käytännössä olisikaan mitään eroa, silti remonttimies voi vuokralaisen silmissä olla neutraalimpi ja hän voi tälle antaa palautetta, jota ei suoraan vuokranantajalle uskalla kertoa.

Tarkastuslista ja videopuhelu. Mikäli vuokralainen on jostain syystä tarkka yksityisyydestään tai muuten ujo tai pelokas, tarkastuksen voi yrittää hoitaa asunnossa fyysisesti käymättä. Tämä toimintatapa sopii hyvin myös asuntosijoittajille, joiden sijoitusasunnot sijaitsevat muualla kuin kotipaikkakunnalla. Vuokralaiselle voi lähettää etukäteen tarkastuslistan, jossa kerrotaan, mitkä kohteet tarkastetaan yhdessä videopuhelun kautta. Tällöin vuokralaiselle tulee mahdollisuus etukäteen tarkistaa itse listan mukaiset paikat ja toisaalta siirtää sivuun esimerkiksi kylpyhuoneen lavuaarin alakaapista kaikki henkilökohtaiset tavarat, joita hän ei halua vuokranantajan näkevän. 

Yhteenveto

Tämän kirjoituksen tavoitteena oli avata vuokranantajien silmiä sille, että vuokralaisella voi olla mitä erinäisempiä syitä, miksi hän ei halua vuokranantajan tulevan tarkistamaan asuntoa vuokrasuhteen aikana. Vuokranantajien Mia Koro-Kanervan sanojen lainaten “vuokraustoiminta on ihmisbisnestä”.

Ostan Asuntoja Podcast #15 – Hyvien Vuokranantajien Rakkausjohtaja Mia Koro-Kanerva osa 1

Asuntosijoittamisen tulopuolesta merkittävä osa tulee vuokrien muodossa eli vuokralaiset ovat vuokranantajien asiakkaita. Tämä ajatus mielessä pitäen luottamuksen rakentaminen mitä erilaisimmin keinoin on vankka pohja onnistuneelle vuokrasuhteelle, joka myös mahdollistaa sujuvamman kommunikoinnin vuokrasuhteen aikana.

Vuokranantajan testi 1. Jos olisit vuokralainen ja olisit vuokrasuhteen aikana ryhtynyt käyttämään huntua uskonnollisista syistä, olisitko täysin luottavainen, että sillä ei ole mitään vaikutusta vuokrasuhteeseen?

Vuokranantajan testi 2. Jos olisit vuokralainen ja olisit aloittanut uuden parisuhteen, olisitko täysin luottavainen, että kumppanin ollessa kanssasi samaa sukupuolta, sillä ei ole mitään vaikutusta vuokrasuhteeseen?

Nämä testit olivat vielä viimeinen herätysyritys. Kummassakaan tapauksessa vuokralaisen kyky maksaa vuokraa, halu ja kyky pitää asunnosta hyvää huolta ja kyky huomioida naapurit ei ole mitenkään muuttunut. Kenties hänen kykynsä luottaa vuokranantajaan ei ole riittävän korkealla tasolla, että hän uskaltaisi kertoa asiasta vuokranantajalleen ja on siksi haluton päästämään tätä kotiinsa.

Oli tilanne mikä tahansa, vuokranantajan kannattaa yrittää miettiä laajemmin keinoja, miten hän voi varmistua, että hänen kovalla työllä ja vaivalla hankkimansa arvokas vuokrakoti säilyttää arvonsa sen ollessa vuokralaisen kotina.

Onko sinulla muita keinoja, joilla hoidat asuntojen vuositarkastukset sujuvasti?

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

Flatcolla hoidan toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti.

Flatco on täysin uudenlainen, kevyt ja ketterä palvelu onnistuneeseen kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen hallintaan. Flatcolla hallinnoin vuokrasopimukset, vikailmoitukset ja niiden tilanneseurannan sekä kommunikoinnin vuokralaisten kanssa. Flatcolla teen lisäksi muun kiinteistön omistamiseen, hallintaan ja huoltamiseen liittyvän dokumentoinnin.

Flatco on ilmainen ensimmäisen 3 asunnon osalta. Mainitse Ostan Asuntoja tilauksen yhteydessä ja saat kolme asuntoa ylittävälle osalle 50%:n alennuksen 6 kuukauden ajaksi.

Lisätietoja osoitteesta flatco.fi